尹中立

今年7月底的中共中央政治局會(huì)議提出，為適應(yīng)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。鑒于目前大多數(shù)城市的住房供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生變化的現(xiàn)實(shí)，建議取消住房限價(jià)政策。此舉不僅可以糾正住房市場(chǎng)的價(jià)格扭曲，而且可以起到調(diào)節(jié)居民收入分配的作用，有利于中國經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展，有利于構(gòu)建新發(fā)展格局。

對(duì)商品住房的價(jià)格進(jìn)行限制是為了緩解房價(jià)上漲壓力，以期實(shí)現(xiàn)平抑住房市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)?？陀^地說，在中國的房價(jià)形成機(jī)制中，土地價(jià)格起主導(dǎo)作用，而土地價(jià)格主要由地方政府控制，對(duì)新房價(jià)格實(shí)施限制可以有效阻止土地價(jià)格上漲對(duì)房價(jià)的傳導(dǎo)。因此，在房價(jià)快速上漲之初出臺(tái)限價(jià)政策，可以在短期內(nèi)起到平抑市場(chǎng)的目的，2017年之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行在一定程度上得益于“限價(jià)、限購、限貸”政策。

但限價(jià)政策實(shí)施一段時(shí)間之后，副作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)，如果繼續(xù)實(shí)施，不僅難以起到平抑住房價(jià)格波動(dòng)的作用，反而可能助推房價(jià)的上漲，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。因?yàn)樾路肯迌r(jià)，在一些熱點(diǎn)城市出現(xiàn)新房價(jià)格大幅度低于二手房價(jià)格現(xiàn)象，有些熱點(diǎn)樓盤的每平方米銷售價(jià)格比周邊二手房價(jià)格低數(shù)萬元，引發(fā)了短期的套利資本進(jìn)入，出現(xiàn)所謂的“日光盤”（新樓盤發(fā)售首日即售罄）。對(duì)商品住房的價(jià)格限制，不僅沒有能夠讓真正需要購置住房的老百姓受益，反而讓投機(jī)資本得到套利機(jī)會(huì)。

從利益分配的視角看，政府實(shí)施住房限價(jià)政策的初衷是為了緩解中低收入階層的購房壓力，但結(jié)果卻是讓投機(jī)資本獲益，中低收入階層成為最終買單者。也有人建議可以通過對(duì)購房者實(shí)施嚴(yán)格的資格認(rèn)證來阻止投機(jī)者進(jìn)入購房者行列，有些城市已經(jīng)開始實(shí)施類似的操作，效果十分有限。

有人擔(dān)心新房限價(jià)一旦取消，是否會(huì)引起房價(jià)快速下跌？我認(rèn)為這種擔(dān)憂是沒有必要的。從全國總體房地產(chǎn)成交面積看，雖然新房仍然大于二手房，但主要核心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局是二手房交易量已經(jīng)超過新房，一線城市的二手房成交量大約為新房的兩倍左右，這些城市已經(jīng)進(jìn)入到存量房為主的時(shí)代。在房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制中新房價(jià)格已經(jīng)難以左右市場(chǎng)趨勢(shì)，對(duì)新房限價(jià)已經(jīng)沒有作用。退一步說，如果二手房價(jià)格因?yàn)槭袌?chǎng)供求關(guān)系的變化而出現(xiàn)快速下滑，我們實(shí)施新房限價(jià)也阻止不了二手房市場(chǎng)的趨勢(shì)。

取消商品住房限價(jià)政策有利于構(gòu)建新發(fā)展格局。放開商品住房的價(jià)格，有利于地方政府通過出讓土地獲得一定土地收益，再把其中一部分資金用于保障性住房建設(shè)，這可以起到調(diào)節(jié)居民財(cái)富的作用。從國際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)居民的收入與財(cái)富分配的有效手段，但目前中國還難以實(shí)施房地產(chǎn)稅，最大的風(fēng)險(xiǎn)在于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。從上海和重慶兩個(gè)城市試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)看，效果十分有限。

取消新房限價(jià)有利于暢通國內(nèi)經(jīng)濟(jì)循環(huán)。制約國內(nèi)消費(fèi)需求的主要原因是收入與財(cái)富分配的兩極分化，中低收入者消費(fèi)傾向高，但沒有錢消費(fèi)，高收入者的消費(fèi)行為受到各種限制，住房的限價(jià)政策就屬于此類限制政策之列。要暢通國內(nèi)經(jīng)濟(jì)大循環(huán)就應(yīng)該從供給側(cè)改革入手，取消住房的價(jià)格限制應(yīng)該成為供給側(cè)改革的重要內(nèi)容。8月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，居民申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的重新出臺(tái)有利于改善型住房需求的釋放，取消新房限價(jià)與出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的邏輯是完全一致的。放開價(jià)格限制，可以讓市場(chǎng)提供高品質(zhì)的住房來滿足部分高收入群體的住房改善型需求。

放松商品住宅價(jià)格限制也是中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的需要。在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)循環(huán)中，住宅建設(shè)依然扮演著需求的樞紐作用，如果繼續(xù)對(duì)商品住房實(shí)施價(jià)格限制政策，會(huì)倒逼開發(fā)企業(yè)降低建筑質(zhì)量以節(jié)約成本，與房地產(chǎn)有關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈的技術(shù)升級(jí)就難以實(shí)現(xiàn)。放開商品住宅的價(jià)格限制就可以讓市場(chǎng)機(jī)制充分發(fā)揮作用，不僅可以大大提升住房品質(zhì)，而且可以助推相關(guān)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

當(dāng)前中國大多數(shù)城市的住房供求已經(jīng)基本平衡，有些城市已經(jīng)出現(xiàn)供給大于需求的現(xiàn)象，因此，放開商品住房的價(jià)格限制不會(huì)導(dǎo)致普漲行情出現(xiàn)。但高品質(zhì)的住房價(jià)格可能會(huì)上漲，使得不同層次的住房價(jià)格差異擴(kuò)大。中國需要完善保障性住房的相關(guān)政策，擴(kuò)大保障房的覆蓋面，在商品房市場(chǎng)之外，滿足中低收入階層的住房消費(fèi)需求。