裴金成

（綠城建設管理集團有限公司，杭州 310012）

引 言

房地產(chǎn)市場與社會民生緊密相關(guān)，并且與多個行業(yè)聯(lián)動發(fā)展，在國民經(jīng)濟中占據(jù)重要地位。為促進房地產(chǎn)市場有序發(fā)展及降低地方政府對土地財政的依賴性，房產(chǎn)稅改革是必然趨勢。我國先后在重慶、上海兩地進行房產(chǎn)稅試點，總結(jié)試點經(jīng)驗并發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅改革矛盾。探索如何解決存在的問題并強化改革效應，是現(xiàn)階段的重要任務。

一、房產(chǎn)稅改革宏觀調(diào)控作用

（一）抑制投機現(xiàn)象，合理調(diào)控房價

房地產(chǎn)投資和投機都是將自有資金投入房地產(chǎn)市場用以獲得收益的行為，但投資與投機行為也存在差異，投機行為屬于非理性投資，目的在于期望在短期內(nèi)獲得高收益，投機者囤地炒房，扭曲房地產(chǎn)市場的價格機制，導致房價迅速上漲，增加群眾住房成本壓力。就房產(chǎn)稅政策而言，針對居民住房開征房產(chǎn)稅，將使其住房成本增加，部分房屋持有者選擇對外租賃或售賣房產(chǎn)，有效增加了市場中的房屋供給量，在一定程度上降低了房價，從而抑制投機現(xiàn)象。

（二）調(diào)節(jié)收入分配

對于貧富差距的問題，需采取合理措施縮小差距，保證社會穩(wěn)定發(fā)展。對居住用房征收房產(chǎn)稅可實現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配的作用，首先是征收階段，房產(chǎn)稅直接面向居民財產(chǎn)征收，可直接調(diào)節(jié)居民財富，實現(xiàn)財富二次分配。因為高收入群體所持有的房產(chǎn)價值較高，采取累進制的房產(chǎn)稅可增加高收入群體的稅負，從而實現(xiàn)收入調(diào)節(jié)作用。其次是房產(chǎn)稅使用階段，房產(chǎn)稅是地方財政收入的主要來源之一，地方政府將房產(chǎn)稅收收入用于提升公共服務質(zhì)量，等同于將高收入群體的部分收入轉(zhuǎn)移至低收入群體，間接調(diào)節(jié)收入分配。

（三）拓展地方政府稅源

土地出讓金由地方政府支配，其規(guī)模較大，恰好滿足地方政府的預算需求，因此地方政府對土地財政的依賴性強。而自營改增實施以來，地方財政失去營業(yè)稅收入支持，對土地財政依賴性較強，地方政府亟須拓展稅源，保證財政收入結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。向存量房產(chǎn)主體征收房產(chǎn)稅，可有效增加地方財政稅收收入，提高政府收入的可持續(xù)性，降低政府對土地財政的依賴性。從短期來看，征收房產(chǎn)稅對房產(chǎn)經(jīng)濟的負面影響較大，但是從長遠角度來看，征收房產(chǎn)稅無疑是提高地方政府公共服務能力的重要手段，地方政府在房產(chǎn)稅政策支持下可實現(xiàn)減輕財政壓力、降低債務風險、提升服務效率的作用。

（四）促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整

房產(chǎn)稅政策可促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，征收房產(chǎn)稅抑制住房需求且增加市場住房供給量，促使地區(qū)房價降低，與其他地區(qū)相比，實行房產(chǎn)稅政策的地區(qū)生活成本低，使勞動力流入量增加，當?shù)貏趧恿蛡虺杀居兴档?。同時，在房產(chǎn)稅政策的作用下，房地產(chǎn)市場投資收益率下降，社會投資者的投資方向不再固定于房產(chǎn)，而是集中于其他新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高生產(chǎn)率產(chǎn)業(yè)等，當?shù)貙嶓w經(jīng)濟有機會獲得大量投資資金支持。

二、上海、重慶房產(chǎn)稅改革經(jīng)驗

就上海和重慶兩地的房產(chǎn)稅改革情況來看，對居住用房征收房產(chǎn)稅，兩地房產(chǎn)稅收收入在財政收入中的比重增加，有效補充政府財政資金，財政收入來源得以擴大。征收房產(chǎn)稅可在短期內(nèi)控制房價上漲，抑制房產(chǎn)投機行為，上海、重慶兩地征收房產(chǎn)稅前期房價增幅緩慢。房產(chǎn)稅政策對居民預期的影響較大，增加了居民住房的持有成本，從而促使居民合理選擇房屋住宅，減少資源浪費，貫徹落實房住不炒政策基調(diào)。重慶地區(qū)房產(chǎn)稅征收對象主要是高端住宅、別墅和“三無人員”購置第二套住房，納稅人主要是高收入群體，房產(chǎn)稅加重其稅負，起到縮小貧富差距的效果。隨著試點城市的房產(chǎn)稅改革工作持續(xù)推進，我國其他地區(qū)獲得了寶貴的改革經(jīng)驗，同時也發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅改革中存在的問題。例如：房產(chǎn)稅稅基較窄，試點城市重點向增量領(lǐng)域房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，而存量房產(chǎn)并未納入征稅范圍，房產(chǎn)稅的政策效益無法全部發(fā)揮出來；房產(chǎn)稅方案中規(guī)定的減稅免稅面積較大，減少納稅人和需納稅的房產(chǎn)數(shù)量。同時，上海和重慶兩地的房產(chǎn)稅征收配套政策尚未完善，如價值評估體系有待改進、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度有待完善、房產(chǎn)稅征收過程中各部門聯(lián)動性有待加強等。其中，最為突出的問題是房產(chǎn)稅改革與其他政策的聯(lián)動機制尚未建立，地方政府并未將“雙支柱”環(huán)境納入房產(chǎn)稅改革方案制定考慮范圍，政府各級調(diào)控部門的合作水平有待提高。

三、推動我國房產(chǎn)稅改革的政策建議

（一）明確房產(chǎn)稅功能定位，完善稅收立法

推動房產(chǎn)稅改革的基礎(chǔ)要素是明確其功能定位，即增加財政收入，根據(jù)房產(chǎn)稅改革試點經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，其對房價的實際調(diào)節(jié)作用較弱，因而在地方政府缺少主體稅種的情況下，可將其定位為獲得財政收入的工具?，F(xiàn)階段，我國在房產(chǎn)稅方面為切實執(zhí)行相關(guān)政策，應當提高立法層次，由全國人大及常務委員會負責起草立法方案，收集民眾意見及專家建議，同意確認房產(chǎn)稅稅制要素，提高房產(chǎn)稅立法的科學性、民主性、合法性。由于我國各地區(qū)經(jīng)濟水平不同，實行統(tǒng)一的房產(chǎn)稅政策將使不同地區(qū)面臨相同的稅收，導致各地區(qū)差距拉大，影響社會穩(wěn)定性。因此，應賦予地方政府一定的稅權(quán)，授予地方政府立法權(quán)限，因地制宜地制定房產(chǎn)稅政策，最大限度地匹配當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展情況，保證房產(chǎn)稅改革穩(wěn)定推進。此外，平衡中央政府與地方政府稅權(quán)不容忽視，既要保證地方政府的合理稅權(quán)，也要保證中央政府的統(tǒng)一領(lǐng)導權(quán)，避免地方權(quán)力過大而產(chǎn)生不良稅收競爭問題。

（二）設置合理的稅收要素

1.明確征稅范圍、對象

征收房產(chǎn)稅必須考慮國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境，確定具體的征稅范圍，并且區(qū)分征稅對象，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。房產(chǎn)分布于城市、農(nóng)村、礦區(qū)等地，因城鎮(zhèn)化建設速度加快，大量農(nóng)村勞動力涌入城鎮(zhèn)地區(qū)，在城市購買房產(chǎn)；同時，經(jīng)濟發(fā)達的農(nóng)村地區(qū)居住環(huán)境較好，吸引了投資者建房居住。對此，征收房產(chǎn)稅應同時考慮城鎮(zhèn)和農(nóng)村地區(qū)，針對不同的房產(chǎn)屬性、住房群體采取差異化征稅政策，如農(nóng)村自建房、生產(chǎn)經(jīng)營性用房，其房產(chǎn)所有權(quán)人為農(nóng)戶或者農(nóng)業(yè)合作社，則可免征稅，以此減輕農(nóng)民生產(chǎn)作業(yè)負擔；針對城市地區(qū)的住房，則應保護有住房剛需的群體，尤其是在計劃生育政策開放后居民家庭成員增多的情形下，房產(chǎn)稅政策制定時應以家庭為單位，不區(qū)分所有權(quán)人是農(nóng)戶還是城市居民，只針對超過人均住房面積的部分征稅。其中，人均住房面積上限標準應當根據(jù)城市土地資源情況進行設置，如中型城市設定人均住宅面積為30 m2，如果家庭成員共5 人，則對住宅面積超過150 m2的部分征稅。

2.制定合理的稅收用途

按照“取之于民、用之于民”的原則，在征收房產(chǎn)稅的過程中，地方稅務機關(guān)需加大宣傳和引導力度，告知納稅人稅收用途以獲得群眾支持，減少房產(chǎn)稅征收期間的阻力。征收的房產(chǎn)稅可用于民生保障工程建設，如城市公租房建設、公共基礎(chǔ)設施建設等，提高稅收用途的透明度，為房產(chǎn)稅改革保駕護航。

3.科學設置房產(chǎn)稅稅率

目前，政府部門對房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)進行調(diào)研收集，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建數(shù)據(jù)庫，進一步提升信息共享效率和管理效率。在房產(chǎn)稅改革期間，政府部門應深度研究分析房產(chǎn)信息，為制定房產(chǎn)稅稅率提供科學依據(jù)。我國不同地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平不一致，居民收入分配不平衡，部分城市擴張速度快且人口密集，面臨資源配置緊缺的情況，在此情形下采取統(tǒng)一的房產(chǎn)稅稅率，不利于社會穩(wěn)定發(fā)展。因此，各地區(qū)應當結(jié)合經(jīng)濟發(fā)展、房產(chǎn)數(shù)據(jù)信息等合理設置房產(chǎn)稅稅率。首先，實施比例稅率，有效簡化征稅工作。在房產(chǎn)稅征收期間，比例稅率計算簡單便利，政府征管工作簡單化。其次，實行差異化稅率，重點突出稅收公平性。差異化稅率應體現(xiàn)在普通住宅與高端住宅、改善型住房與多套房屋持有者、不同城市地區(qū)方面，提高不同群體對房產(chǎn)稅征收的認同度和接受度，從而順利推進房產(chǎn)稅改革工作。在差異化稅率的作用下，房產(chǎn)稅政策可最大限度地發(fā)揮對房地產(chǎn)市場的調(diào)控引導作用，有效控制囤地炒房投機行為。

（三）構(gòu)建房產(chǎn)稅改革配套機制

1.健全財產(chǎn)登記制度

完善的財產(chǎn)登記制度是支持房產(chǎn)稅改革的關(guān)鍵條件之一，在制度指導下規(guī)范統(tǒng)計部門的收入數(shù)據(jù)完善工作，并且借助自然人征稅管理系統(tǒng)對個人稅收登記制度進行優(yōu)化，調(diào)整政府層面稅收共享制度，加快速度掌握人民群眾的不動產(chǎn)登記信息，如權(quán)利人基礎(chǔ)信息、不動產(chǎn)基礎(chǔ)信息等。在大數(shù)據(jù)時代背景下，稅務部門應把握信息技術(shù)優(yōu)勢，與信息部門聯(lián)動，利用信息技術(shù)手段實現(xiàn)稅收數(shù)據(jù)信息共享，精準覆蓋納稅范圍，從嚴監(jiān)管逃稅漏稅行為?，F(xiàn)階段，我國部分省份已經(jīng)成功建立統(tǒng)一的房產(chǎn)稅征稅管理系統(tǒng)平臺，將稅務、工商、公安、土地等多個部門的信息整合歸集至統(tǒng)一的平臺，實現(xiàn)房產(chǎn)數(shù)據(jù)信息共享。為成功建設從市到省到全國范圍的房產(chǎn)信息物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，首要任務是各地區(qū)建立房產(chǎn)信息登記系統(tǒng)，全面掌握不同群體的住房信息，建立不動產(chǎn)確權(quán)登記制度，將不同地區(qū)的房產(chǎn)信息系統(tǒng)在全國范圍內(nèi)共享，基于真實的房產(chǎn)信息面向征稅對象應征盡征。

2.優(yōu)化納稅服務機制

納稅人對征收房產(chǎn)稅的接受度直接影響政策實施的有效性，因此政府部門應優(yōu)化納稅服務機制，提高納稅人對房產(chǎn)稅的接受度。首先，政府部門必須向納稅人宣傳房產(chǎn)稅相關(guān)政策，普及征收房產(chǎn)稅的必要性，使納稅人明確認識到繳什么稅、為什么繳稅、不繳稅的后果等，避免發(fā)生納稅人因不了解房產(chǎn)稅而出現(xiàn)漏稅的問題。其次，以合理方式定期通知納稅人繳稅，比如以電子郵件或繳稅通知文件的形式，向納稅人告知繳稅金額、繳稅方式、繳稅期限及不繳稅的處罰規(guī)定。同時，擴大個人稅收信用應用范圍，在納稅人失信時，立即限制其出行和高檔消費，督促納稅人及時繳稅。再次，建立納稅人申訴機制，為納稅人留有反映問題的渠道。在稅收執(zhí)法期間因執(zhí)法人員對政策的理解不一致，導致執(zhí)法出現(xiàn)失誤，在納稅人對繳稅金額或者處罰結(jié)果存在異議時，可通過納稅人申訴機制向稅務機關(guān)反映，合理維護自身權(quán)益。最后，建立房產(chǎn)稅信息公開制度，將房產(chǎn)稅收入及用途對外公開，接受納稅人的監(jiān)督。房產(chǎn)稅作為地方稅，地方政府多將其用于地方公共基礎(chǔ)建設，為保證稅收收入?？顚Ｓ?，加強稅收信息公開尤為關(guān)鍵，地方政府需建立房產(chǎn)稅稅收信息公開機制，對外公開稅收收入用途及使用進度等信息，提高納稅人的參與度及政府公信力。

3.政策聯(lián)動

房產(chǎn)稅改革成效受政策環(huán)境影響，改革工作需要在良好的外部環(huán)境下進行，最大限度地發(fā)揮宏觀調(diào)控功能。在“雙支柱”政策背景下，房地產(chǎn)市場金融信貸政策調(diào)整頻率較高：一方面，減少樓市非理性繁榮和房價上漲過快現(xiàn)象；另一方面，促進資金在其他行業(yè)流通，支持實體經(jīng)濟。房產(chǎn)稅收政策與其他政策聯(lián)動配合，可進一步強化房產(chǎn)稅改革效果，比如與宏觀審慎監(jiān)管政策的協(xié)調(diào)可在短時間內(nèi)擠出房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫，對沖信貸收縮造成的沖擊力，貨幣當局將房價納入政策制定考慮范圍，則可通過合理的貨幣政策應對房產(chǎn)稅改革造成的負面影響。除此之外，地方政府應繼續(xù)豐富政策工具箱，探索房產(chǎn)稅政策與其他政策的聯(lián)動效應，結(jié)合最新的政策環(huán)境和改革需求，調(diào)整政策組合，完善政策評估體系，促進房產(chǎn)稅政策與其他政策之間協(xié)調(diào)發(fā)揮作用。

4.改進資產(chǎn)評估制度

國外征收房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)基本是以房屋評估價值為準，我國在房產(chǎn)稅稅制要素設計方面可以借鑒國外經(jīng)驗，將房產(chǎn)評估價值作為計稅基礎(chǔ)，因而準確評估房產(chǎn)價值是房產(chǎn)稅征收的關(guān)鍵前提，為此需改進房產(chǎn)價值評估制度，提高評估準確性。房產(chǎn)評估工作需要專業(yè)人員和機構(gòu)支持，并且人員及機構(gòu)要保持獨立性，以中立身份存在，不允許與納稅征管雙方存在利益牽扯關(guān)系，保證房產(chǎn)評估工作的公平公開，精準評估房產(chǎn)價值指標。其中，房產(chǎn)價值指標包括房產(chǎn)原值、房產(chǎn)使用年限、房地產(chǎn)市場環(huán)境等，在對房產(chǎn)價值評估完成之后，應當對外公布評估結(jié)果，在增強政府公信力的同時，使納稅人主動了解房產(chǎn)價值信息。房產(chǎn)價值評估周期對評估結(jié)果的影響較大，一般情況下以3～6 年為評估周期，確保價值評估工作能夠適應市場發(fā)展帶來的物價變動。

結(jié) 語

綜上所述，房地產(chǎn)是支持國家經(jīng)濟發(fā)展的重點行業(yè)，住房問題直接影響國計民生。房地產(chǎn)行業(yè)深受社會各界關(guān)注，我國已然形成規(guī)模龐大的房地產(chǎn)市場，在保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運行的期間，政府部門為避免樓市動蕩而造成經(jīng)濟下行壓力加劇的風險，通常結(jié)合經(jīng)濟形勢對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策進行調(diào)整，以此保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)健運行?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場的長效調(diào)控機制基本完善，房地產(chǎn)市場在穩(wěn)定經(jīng)濟、促進就業(yè)、民生保障方面的作用增強，同時為進一步解決房地產(chǎn)市場房價上漲、供給量少等問題，房產(chǎn)稅改革工作需持續(xù)推進，通過征收房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配，助力實現(xiàn)共同富裕目標。