張宇軒

“認(rèn)房不認(rèn)貸”“降低首付比例”“降低利率”……7月份以來，中央政治局會議、國務(wù)院常務(wù)會議等多次會議上，關(guān)于房地產(chǎn)政策的議題成為重要內(nèi)容，也引發(fā)各界高度關(guān)注。下半年，隨著房地產(chǎn)市場政策優(yōu)化設(shè)點(diǎn)調(diào)整的節(jié)奏不斷加快，樓市正迎來一波較以往更加強(qiáng)烈的利好信號。

A上半年房地產(chǎn)市場“先揚(yáng)后抑”成為本輪政策調(diào)整背景

在2022年各地樓市政策廣泛調(diào)整的基礎(chǔ)上，今年以來，政策調(diào)整頻率、幅度、深度更進(jìn)一步，全國樓市一度出現(xiàn)“小陽春”式的良好開局。外界也一度認(rèn)為樓市將由此扭轉(zhuǎn)下行局面，但進(jìn)入第二季度，房地產(chǎn)領(lǐng)域的下行壓力再度顯現(xiàn)，多項數(shù)據(jù)出現(xiàn)下降，這也導(dǎo)致上半年樓市整體數(shù)據(jù)較為低迷。

縱觀上半年樓市數(shù)據(jù)表現(xiàn)，在房地產(chǎn)開發(fā)端，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%，其中住宅投資44439億元，下降7.3%；在房地產(chǎn)銷售端，商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積最終表現(xiàn)為下降2.8%。但值得一提的是，上半年商品房銷售額定格在63092億元，同比小幅增長1.1%，其中住宅銷售額增長3.7%；此外，個人按揭貸款12429億元，增長2.7%。

上半年樓市的表現(xiàn)被多家房地產(chǎn)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)描述為“先揚(yáng)后抑”，這一戲劇性反轉(zhuǎn)表現(xiàn)被視作是全局形勢受到二季度數(shù)據(jù)的拖累。

中指研究院常務(wù)副院長黃瑜分析房地產(chǎn)市場上半年“先揚(yáng)后抑”，一季度在積壓需求集中釋放以及前期政策效果顯現(xiàn)等因素的帶動下，市場活躍度提升；而二季度購房者置業(yè)情緒快速下滑，房地產(chǎn)政策力度不及預(yù)期，因而市場未能延續(xù)回暖態(tài)勢。

據(jù)中指研究院研究報告總結(jié)，從政策調(diào)控節(jié)奏來看，一季度政策出臺節(jié)奏相對穩(wěn)定，政策效果顯現(xiàn)疊加積壓需求釋放，市場活躍度整體提升。三四線城市前期政策出臺較多，政策空間已受限，5月以來政策的出臺頻次也逐步放緩。

這一變化在房地產(chǎn)銷售端表現(xiàn)更為突出，不少在一季度頗為搶手的樓盤降溫明顯，顧客咨詢減少。據(jù)了解，從4月中旬開始，不少樓盤售樓處的新房、二手房的看房顧客數(shù)量明顯減少，成交量也大幅下降。某樓盤的客戶到訪登記冊顯示，5月上旬連續(xù)多日該樓盤的到訪顧客僅為個位數(shù)，這與今年一季度時的熱鬧景象差別巨大。

B各部委密集出臺政策調(diào)整房地產(chǎn)市場

回顧上半年的政策動向，據(jù)中指研究院監(jiān)測，上半年全國有超百省市（縣）出臺房地產(chǎn)政策超300條。其中多項政策是基于去年政策調(diào)整的沿襲和深化，各地從優(yōu)化限購、優(yōu)化限貸、優(yōu)化限售，到調(diào)整公積金和限價、發(fā)放購房補(bǔ)貼、人才引進(jìn)和落戶等等，不一而足。

而“先揚(yáng)后抑”的市場走向也表明，樓市需要更進(jìn)一步的深度政策調(diào)整。在分析總結(jié)房地產(chǎn)市場上半年的表現(xiàn)時，業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)普遍認(rèn)為，下半年各部門相關(guān)政策出臺將更為密集，各地“動作”幅度也愈加有力。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，上半年房地產(chǎn)市場運(yùn)行中出現(xiàn)了一些新情況，但房地產(chǎn)市場風(fēng)險并非不可控。其關(guān)鍵在于提振住房消費(fèi)需求，后續(xù)的重心之一在于行政、金融和財政等方面落實見效快的政策，以防范市場進(jìn)一步降溫。

基于上半年的市場形勢，進(jìn)入下半年僅一個月，就有多項房地產(chǎn)相關(guān)政策出臺。

7月21日、31日的國務(wù)院常務(wù)會議以及7月24日的中央政治局會議均對房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的實施和市場發(fā)展提出明確要求和指示。綜合三次會議內(nèi)容，其中明確要求：要因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；保障住房剛性需求；合理支持改善性需求；以及積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；要切實防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險；要加強(qiáng)金融監(jiān)管，穩(wěn)步推動高風(fēng)險中小金融機(jī)構(gòu)改革化險；要加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式；等等。

同時，各有關(guān)部門也紛紛跟進(jìn)，對房地產(chǎn)相關(guān)政策給予新一輪的具體優(yōu)化調(diào)整。

7月20日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引》，全文36次提到“住房”這一關(guān)鍵詞，對于個人購買、銷售、租賃住房，給予多項稅費(fèi)的減免；7月28日，住建部官網(wǎng)發(fā)文披露，在近日召開的企業(yè)座談會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策措施；7月31日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)的措施》，其中同樣提出“支持剛性和改善性住房需求”，以及“做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作”

“完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策”等重點(diǎn)內(nèi)容。

同一時期，北京、上海、深圳、廣州等重點(diǎn)城市相繼在第一時間表態(tài)，將適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

C政策調(diào)整還有多大空間？

在房地產(chǎn)市場歷來的諸多政策調(diào)整中，最受關(guān)注的莫過于限購、限售、限貸、公積金調(diào)整、交易稅費(fèi)等與購房者利益息息相關(guān)的內(nèi)容，此番調(diào)整也不例外。

在“認(rèn)房認(rèn)貸”限購政策上，據(jù)中金公司統(tǒng)計測算，目前我國32個超高／高能級城市中，仍有20城對“無房有貸款記錄”家庭執(zhí)行的最低首付比例高于其對“無房無貸款記錄”家庭（“純剛需”）的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。如果全部城市均從“認(rèn)房認(rèn)貸”調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，則“無房有貸款記錄”家庭的首付比例下調(diào)空間約為13個百分點(diǎn)，其中多數(shù)城市的下調(diào)空間為10個百分點(diǎn)，相關(guān)政策如有所落實，或?qū)Α百u一買一”“賣舊買新”的改善需求釋放有所支持，符合國家政策初衷。

在中金公司看來，在首套住房首付比例下調(diào)方面，也尚有一定的政策空間。目前在32個超高／高能級城市中僅北京、上海的純剛需家庭仍適用35%的首付比例，其他城市均已降低到最低標(biāo)準(zhǔn)，即限購城市30%、非限購城市20%;但考慮到其中28個城市仍是限購城市，如果按照過去一年多以來各地在“因城施策”框架下對限購范圍的微調(diào)思路，各地仍可以按照實際供需情況對限購范圍做一定合理調(diào)整，這對部分區(qū)域改善居民家庭的住房支付能力或?qū)⒂兴砸妗?/p>

此外，中金公司認(rèn)為，在改善性住房換購稅費(fèi)減免方面，原定于今年年底截止的換購住房個人所得稅方面的退稅政策若能延續(xù)，以及少數(shù)城市仍在執(zhí)行的“滿五”住房免征政策若可適度優(yōu)化，或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場需求端給予一定支撐。在房貸利率方面，目前一線城市首套和二套平均房貸利率分別為4.5%和5.03%，而二線城市平均分別為3.88%和4.8%，頭部城市的下調(diào)空間較大。

D政策調(diào)整能否提振房地產(chǎn)市場？

上升至宏觀層面，密集的政策調(diào)整能否能有效扭轉(zhuǎn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的低迷狀態(tài)，進(jìn)而驅(qū)動經(jīng)濟(jì)全局？

評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)中國表示，今年出臺了一些支持房企的措施，包括允許房企延遲一年償還貸款，這可能有助于房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)。此外，住房竣工量有所回升，這表明停滯項目開始恢復(fù)施工作業(yè)。然而，鑒于6月住宅商品房銷售和房屋新開工面積繼續(xù)下滑，分別同比萎縮28%和34%，這表明住宅建設(shè)行業(yè)的疲態(tài)或?qū)⒊掷m(xù)較長時間。

中金公司則認(rèn)為，最近一段時期會議中提及的政策調(diào)整均對居民購房需求有較為直接的影響，如果落地或?qū)π路夸N售有所提振；考慮到目前政策思路仍是以“因城施策”為主，后續(xù)各地政策或陸續(xù)落地，房地產(chǎn)市場溫和復(fù)蘇的可見性增強(qiáng)。然而，考慮到從政策落地、銷售改善傳導(dǎo)至拿地上量、開工投資提振仍存在一定時滯，并受到諸如核心區(qū)位土地供應(yīng)節(jié)奏等外生因素的擾動，年內(nèi)投資改善速度、幅度或慢于、弱于銷售，但中長期也會有一定提振效果。

有別于機(jī)構(gòu)分析的全局性，社交平臺上的觀點(diǎn)則更具現(xiàn)實意義，其中對或有政策風(fēng)險的擔(dān)憂同樣值得關(guān)注：熱門城市若對房地產(chǎn)交易限制性政策輕易“松綁”，是否將導(dǎo)致“炒房客”再次炒高房價？

對此，嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，政策調(diào)整應(yīng)堅持分類調(diào)控的總體思路，要破解政策調(diào)整或?qū)?dǎo)致的“炒高房價”問題，關(guān)鍵在于把市場摸清、摸準(zhǔn)、摸透。一線城市情況復(fù)雜，有非常明顯的結(jié)構(gòu)差異問題。購房政策的寬松，要基于這一點(diǎn)做出差異化。寬松政策可以結(jié)合不同區(qū)域、不同物業(yè)、不同時段、不同群體做出細(xì)化。唯有這樣，才能兼顧各方，確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

摘自微信公眾號“中國經(jīng)濟(jì)周刊”