姜麗君 南通中南新世界中心開發(fā)有限公司

引言

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在相關(guān)政策的調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展越來越迅速，隨之而來的就是行業(yè)間的競爭逐漸加劇，房地產(chǎn)企業(yè)的管理與內(nèi)部控制環(huán)節(jié)逐漸出現(xiàn)問題，從問題的成因來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏內(nèi)控和風(fēng)險(xiǎn)意識，沒有在公司內(nèi)部建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)評估體系，內(nèi)部管理控制較為混亂，這也就導(dǎo)致了員工工作效率低，房地產(chǎn)企業(yè)自身對抗風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱，長期下去就會(huì)對企業(yè)未來發(fā)展產(chǎn)生影響。所以為了在激烈的市場競爭中脫穎而出，房地產(chǎn)企業(yè)需要對內(nèi)部控制和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行正確的認(rèn)識，逐步提高對內(nèi)部的控制，以此增強(qiáng)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在2021年后隨著我國城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，我國各地都上演了“房地產(chǎn)熱”的現(xiàn)象，但是我國不少房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率都很高，據(jù)調(diào)查顯示，不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%，這個(gè)比例已經(jīng)超出了企業(yè)自身應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的能力，再加上我國整體宏觀調(diào)控政策的影響，進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的隱患。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率大的原因是，由于其行業(yè)的特殊性，所需要投資金額巨大，在前期開發(fā)階段都是負(fù)債開發(fā)，其資金來源包括投資者的自有資金、銀行借款、預(yù)收房屋款等，從我國房地產(chǎn)上市公司檢測報(bào)告中就可以看出該企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，警戒線為60%，有的企業(yè)超過警戒線大約十五個(gè)百分點(diǎn)。且當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)不到其所預(yù)期的收益時(shí)，就要面臨償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，從2021年的數(shù)據(jù)來看，市面上大型的房地產(chǎn)公司都采取了土地儲(chǔ)藏戰(zhàn)略，這也就導(dǎo)致平均存貨率增長了64%，但是速動(dòng)比率都小于1，如招商、金地等房地產(chǎn)上市公司的速動(dòng)比率在0.7以下，維持自身的償還債務(wù)能力?？傊?，為保持房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，就必須在內(nèi)部構(gòu)建較為完善的財(cái)務(wù)控制體系，提高房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，發(fā)揮自身作用，推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的種類及形成因素

(一)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)種類

1.稅率

稅率是房地產(chǎn)企業(yè)中常見的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槎惵首兓^大，且房地產(chǎn)企業(yè)涉及增值稅、土地增值稅、城建稅等多個(gè)稅種，國家會(huì)隨著當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對相關(guān)稅率進(jìn)行調(diào)整，這也就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期收益會(huì)隨著稅率的變化而受到影響。

2.利率

在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行中，如果該企業(yè)一致處于負(fù)債經(jīng)營的狀態(tài)，那么當(dāng)貸款利率發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)受到嚴(yán)重的影響。若是房地產(chǎn)企業(yè)所貸的銀行，其貸款利率不斷增加，那么企業(yè)的負(fù)債就會(huì)增加，企業(yè)所預(yù)期的收益就會(huì)下降，在房地產(chǎn)企業(yè)中，利率上升還會(huì)降低消費(fèi)者的消費(fèi)積極性，這不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

3.運(yùn)營

運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)主要指的是企業(yè)在管控、銷售、成本管理上存在風(fēng)險(xiǎn)，管控就是企業(yè)對內(nèi)部的管理和控制。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目不斷增加，若是沒有及時(shí)在內(nèi)部建立健全監(jiān)督管理體系，就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降，沒有良好的內(nèi)部管控，員工的行為無法得到有效規(guī)范，不利于企業(yè)的成長。銷售過程中存在風(fēng)險(xiǎn)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)受到國家宏觀政策的影響，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有進(jìn)行合理的定位就會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品銷售不出的情況，這就會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)利益。成本管理中存在風(fēng)險(xiǎn)是因?yàn)橛械姆康禺a(chǎn)企業(yè)在對項(xiàng)目開發(fā)時(shí)沒有對其成本進(jìn)行分析，導(dǎo)致最后超出預(yù)期金額，這種對于成本管理的不到位也會(huì)使得房地產(chǎn)整體的經(jīng)濟(jì)利益不能與預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益相契合，無法有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

4.資金與投資

房地產(chǎn)作為一種資金密集型的企業(yè)，其整個(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)過程需要一個(gè)較長的周期，這也就導(dǎo)致其資金回收的時(shí)間也較長，較長時(shí)間內(nèi)，不確定因素增多，就會(huì)增加企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)，若是投資者進(jìn)行撤資，那么企業(yè)的資金鏈條就會(huì)斷裂，嚴(yán)重的話會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目停工。且房地產(chǎn)企業(yè)還面臨著產(chǎn)品滯留的現(xiàn)象，因?yàn)樵撈髽I(yè)與國家政策息息相關(guān)，若是在大環(huán)境下沒有做好分析，貿(mào)然投資，當(dāng)產(chǎn)品出現(xiàn)滯留，租賃、買賣等服務(wù)就會(huì)中斷，前期投入的大量成本就會(huì)無法收回，這將會(huì)給企業(yè)帶來較為嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成因素

1.企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識不高

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識和在內(nèi)部建立健全相關(guān)制度的意識較低，在運(yùn)營中也沒有及時(shí)對整個(gè)大環(huán)境進(jìn)行細(xì)致分析，內(nèi)部管控沒有形成統(tǒng)一規(guī)劃，缺少較為完善的采取風(fēng)險(xiǎn)管理方案，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金使用率不高，不能很好地進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)營效益。

2.對現(xiàn)金管理不及時(shí)

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營過程中都沒有做好財(cái)務(wù)預(yù)算工作，也沒有按照具體的要求對現(xiàn)金流量進(jìn)行管理，這也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)可收回的收益較低，不利于企業(yè)資金回籠。在實(shí)際管理過程中，企業(yè)沒有根據(jù)項(xiàng)目的具體情況制定相關(guān)的成本預(yù)算方案，對企業(yè)財(cái)務(wù)狀況不了解，致使企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金管理較為混亂，增加房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.缺乏健全的內(nèi)部管控制度

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中都處于一種較為松散的制度下，大部分企業(yè)都缺乏較為健全的內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控制度，沒有明確的制度約束，導(dǎo)致資金不能被有效利用，各個(gè)項(xiàng)目所需成本無法被有效計(jì)算，在工作中可能還會(huì)出現(xiàn)資料丟失的情況，為財(cái)務(wù)后期的預(yù)算和對成本的管理增加了難度，在沒有明確的規(guī)章制度下，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營成為一盤散沙，限制了企業(yè)的發(fā)展。

4.管理手段較為單一

房地產(chǎn)企業(yè)在開展財(cái)務(wù)管理工作中，還是受傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)手段影響，對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制的手段較為單一，這就出現(xiàn)了當(dāng)出現(xiàn)新的問題時(shí)，單一的管理手段無法對問題進(jìn)行更好地解決。且房地產(chǎn)企業(yè)在不同的發(fā)展階段，其所面臨的問題也不同，這也要求企業(yè)采取不同的風(fēng)險(xiǎn)管控措施，才能降低風(fēng)險(xiǎn)對企業(yè)的影響程度，推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展。在管理控制過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要意識到：不可直接套用他人的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控模式，因?yàn)槠髽I(yè)與企業(yè)間問題不一致，其他企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控模式不一定適用于本企業(yè)，若是不實(shí)用于本企業(yè)，不僅達(dá)不到相應(yīng)的管控目的，還會(huì)加大風(fēng)險(xiǎn)的力度，對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重影響。

5.缺乏使用計(jì)劃

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在對資金使用過程中都沒有對其進(jìn)行詳細(xì)地制定，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，可能會(huì)導(dǎo)致大部門的項(xiàng)目資金被浪費(fèi)，這不僅會(huì)導(dǎo)致資金的利用率降低，還會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益受到損害。房地產(chǎn)在購買土地時(shí)需要大量資金，若是沒有對資金進(jìn)行計(jì)劃安排，在后續(xù)的開發(fā)建設(shè)中不利于資金的回籠，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不利于房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其內(nèi)部控制防范措施

(一)完善內(nèi)部控制

房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防意識需要先提高內(nèi)部控制能力，厘清財(cái)務(wù)與公司人員間的關(guān)系，對于公司內(nèi)部的各個(gè)部門要明確其智能，在公司內(nèi)部培育員工財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意識，可以適當(dāng)組織活動(dòng)，調(diào)動(dòng)員工參與公司管理的積極性，敢于放權(quán)給員工，促進(jìn)其風(fēng)險(xiǎn)意識的不斷提高。管理層也要制定相關(guān)規(guī)章制度，對企業(yè)內(nèi)部的管理用制度進(jìn)行規(guī)范，提高企業(yè)的專業(yè)化水平，在規(guī)章制度建立過程中，也要明確財(cái)務(wù)內(nèi)部控制是管理實(shí)施的重要保證，對企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行制度建設(shè)，可以讓每個(gè)流程有根據(jù)可依，保證企業(yè)的每個(gè)環(huán)節(jié)順利開展，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展[1]。在內(nèi)部控制中，企業(yè)可以利用獎(jiǎng)勵(lì)制度激發(fā)財(cái)務(wù)人員積極學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)知識的興趣。

(二)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識

房地產(chǎn)企業(yè)的管理層是業(yè)務(wù)的主要決策人員，管理層的素質(zhì)和能力也決定了企業(yè)的發(fā)展方向，當(dāng)管理層的風(fēng)險(xiǎn)意識可以有效提升，整個(gè)企業(yè)地面對風(fēng)險(xiǎn)的能力就會(huì)得到有效提升。所以管理者要具備專業(yè)的素養(yǎng)，能夠意識到風(fēng)險(xiǎn)控制的重要作用，并能結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況制定出合理的計(jì)劃，保證企業(yè)未來的發(fā)展方向。在企業(yè)中可以建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，對原有的工作模式進(jìn)行改變，對已經(jīng)存在的問題進(jìn)行深度剖析，找出其中存在的問題，并結(jié)合企業(yè)發(fā)展情況制定合理的解決方案，對于企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)解決，進(jìn)而降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在對財(cái)務(wù)問題進(jìn)行評估過程中，可以從企業(yè)對資金的分配和相關(guān)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中進(jìn)行評估，以此保證企業(yè)資金的安全，促進(jìn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理意識的提高[2]。

(三)建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展，就需要建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，加強(qiáng)對資金的管控，相關(guān)的財(cái)務(wù)管理人員需要對資金的運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行監(jiān)督，避免在項(xiàng)目中出現(xiàn)資金浪費(fèi)的情況。財(cái)務(wù)管理人員可以聯(lián)合市場調(diào)研部門，市場部門的人員將信息反饋給財(cái)務(wù)部門，財(cái)務(wù)人員根據(jù)市場上的動(dòng)態(tài)資料制定相關(guān)的內(nèi)部管理措施。房地產(chǎn)企業(yè)要想建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，也要利用好現(xiàn)代技術(shù)，首先提高整個(gè)企業(yè)的信息化程度，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況選擇合適的財(cái)務(wù)軟件，在預(yù)警過程中結(jié)合短期和長期預(yù)警兩個(gè)方式，滿足當(dāng)今時(shí)代的發(fā)展需求，在預(yù)警過程中，也要將本企業(yè)的理念融入進(jìn)去，以此促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部制度的形成與發(fā)展，用制度對員工進(jìn)行約束可以提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，保證房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)行[3]。在預(yù)警系統(tǒng)運(yùn)行下，根據(jù)企業(yè)實(shí)際的現(xiàn)金流量情況，做好項(xiàng)目預(yù)算，當(dāng)預(yù)算與實(shí)際產(chǎn)生差異時(shí)，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，避免對企業(yè)運(yùn)營產(chǎn)生影響。

(四)推動(dòng)財(cái)務(wù)管理信息化建設(shè)

當(dāng)今時(shí)代是信息化時(shí)代，所以房地產(chǎn)企業(yè)也要抓住時(shí)代的便利，將信息技術(shù)運(yùn)用到財(cái)務(wù)管理中，將整個(gè)運(yùn)營過程的信息輸入到信息化管理平臺中，在提高企業(yè)工作效率的同時(shí)，還能推動(dòng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理質(zhì)量的有效發(fā)展。信息化平臺的建立可以很好地提高各個(gè)部門間溝通的效率，在有效的內(nèi)部制度管理下，便于企業(yè)了解員工需求，根據(jù)員工的工作狀態(tài)制定合理內(nèi)部管理制度。企業(yè)可定期召開會(huì)議，鼓勵(lì)員工將自身的工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分享，對于企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的問題，進(jìn)行討論一起找到合適的解決方法，提高企業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。信息化系統(tǒng)也可幫助企業(yè)管理層更好地對各部門的資金使用情況進(jìn)行及時(shí)地了解，根據(jù)數(shù)據(jù)發(fā)布相關(guān)策略，推動(dòng)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。財(cái)務(wù)部門也要合理利用財(cái)務(wù)管理軟件，以此提高企業(yè)中的財(cái)務(wù)水平，利用軟件中不同的模塊，為企業(yè)規(guī)避相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。在財(cái)務(wù)軟件加持下，企業(yè)的數(shù)據(jù)來源會(huì)更加準(zhǔn)確，財(cái)務(wù)工作人員在軟件的輔助下，對資金的去向更加清晰，可以對發(fā)票等進(jìn)行建檔，確保企業(yè)中的每一賬都能查到出處，以此減少資金去向不明為企業(yè)帶來的損失[4]。

(五)完善制度

在信息化時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)在致力于轉(zhuǎn)型階段，所以企業(yè)在根據(jù)實(shí)際情況建立相關(guān)的管理制度后，需要進(jìn)一步推行規(guī)章制度的落實(shí)，以此保證房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的穩(wěn)步發(fā)展[5]。財(cái)務(wù)管理利用規(guī)章制度對內(nèi)部員工行為進(jìn)行控制，規(guī)范其工作方式，但是若沒有嚴(yán)格將其落實(shí)，那么再科學(xué)完善的制度都無法發(fā)揮作用，無法有效促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。所以為了確保相關(guān)規(guī)章制度的有效落實(shí)，在管理中需要落實(shí)精華化管理模式，發(fā)揮管理人員的監(jiān)督作用，對員工存在的問題采取相應(yīng)的懲治措施，以此規(guī)范企業(yè)內(nèi)部的行為，建立起高效率的工作模式。在企業(yè)內(nèi)部控制中，要明確每個(gè)員工的工作職責(zé)，賦予每位員工一定權(quán)利，利用員工間進(jìn)行互相監(jiān)督，確保每個(gè)環(huán)節(jié)的順利進(jìn)行進(jìn)行，在互相監(jiān)督中，有利于企業(yè)中的每個(gè)環(huán)節(jié)都透明化。企業(yè)管理層也要促進(jìn)自身管理控制意識的提高，正確認(rèn)識到內(nèi)部管控對企業(yè)正確運(yùn)行積極的促進(jìn)作用，在科學(xué)的內(nèi)部管理規(guī)章制度下，促使整個(gè)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境得到良好的發(fā)展，提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場上的競爭力[6]。

(六)加大管理力度

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是根據(jù)國家對市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控而發(fā)展的，企業(yè)管理人員可以從政策的角度出發(fā)，對項(xiàng)目的成本加大管控力度，在相關(guān)制度的引導(dǎo)下，結(jié)合精細(xì)化管理，確定本企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。對投標(biāo)活動(dòng)，也要結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況，控制其項(xiàng)目成本，對于項(xiàng)目的費(fèi)用使用情況也要進(jìn)行合理的把控，財(cái)務(wù)部門做好費(fèi)用的分析，將每個(gè)環(huán)節(jié)的費(fèi)用支出情況進(jìn)行整合，在財(cái)務(wù)信息軟件中進(jìn)行體現(xiàn)，在軟件中可以明確看到每個(gè)項(xiàng)目中耗費(fèi)最多的項(xiàng)目，對該項(xiàng)目進(jìn)行整合，在保證項(xiàng)目質(zhì)量的情況下，降低費(fèi)用的使用。對于內(nèi)部的資金使用情況也要進(jìn)行管理，可以結(jié)合利率，結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，調(diào)整財(cái)務(wù)管理方式，讓企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作處于高效運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，財(cái)務(wù)部門對于企業(yè)的貸款也要進(jìn)行及時(shí)的管控，確保企業(yè)屬于處于安全可控的范圍，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

三、結(jié)語

綜上所述，隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度也在逐漸增快，作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視自身存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及內(nèi)部管控的問題，建立健全完善的內(nèi)部管理機(jī)制，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對意識，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中具備較強(qiáng)的抗壓能力，在完善的制度管理下，保證資金的科學(xué)使用，促使房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展，發(fā)揮自身作用，推動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。