李曉彤 劉倩茹

北京市東城區(qū)人民法院近日審理了一起房屋買賣合同糾紛案件。該案中，老人將自己的房產(chǎn)過戶給了從小撫養(yǎng)大的孫女，老人晚年突患重病失能后，與老人久不來往的兒子卻以監(jiān)護(hù)人的身份代老人將孫女告上法庭，欲將房產(chǎn)要回。法院經(jīng)審理認(rèn)為，老人的真實(shí)意愿是將房屋贈(zèng)與孫女，且房產(chǎn)已過戶到孫女名下，兒子作為失能老人的監(jiān)護(hù)人，不僅要保護(hù)老人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，更要尊重老人的自主意愿，因此駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。

本案的判決結(jié)果彰顯了尊重老年人自主意愿的司法理念，強(qiáng)調(diào)了監(jiān)護(hù)人在履行監(jiān)護(hù)職責(zé)時(shí)的義務(wù)，告誡作為監(jiān)護(hù)人的子女們：行使權(quán)利不能越界。

▌父女對(duì)簿公堂，保全申請(qǐng)透著蹊蹺

在這起房屋買賣合同糾紛案件中，原告謝某某是位古稀老人，因突發(fā)疾病，無法自主表達(dá)自己的意愿，兒子作為其法定代理人，狀告老人的孫女，稱老人把房子賣給了孫女，但孫女沒有付購房款，所以要把房子要回。

隨立案材料一并提交的還有一份保全申請(qǐng)書—要求查封登記在孫女名下的訴爭(zhēng)房產(chǎn)。法官翻閱卷宗發(fā)現(xiàn)，房子早在12年前就已過戶至孫女名下，這么多年來，老人的兒子，也就是被告的親生父親為何一直沒提要求付錢的事，偏偏現(xiàn)在提起，還急著要求查封房產(chǎn)？

法官認(rèn)為，這個(gè)保全申請(qǐng)透著蹊蹺，背后的原因必須查清楚。隨著調(diào)查的深入，法官發(fā)現(xiàn)，原來，是父親想從女兒手里爭(zhēng)奪房產(chǎn)。

▌爺爺養(yǎng)大孫女，對(duì)兒子深感心寒

謝某某是某國家機(jī)關(guān)退休干部，兒子被其撫養(yǎng)長大，生活富足，事業(yè)蒸蒸日上。但因?yàn)樵缒甑囊恍┦?，父子倆日漸疏離。

在孫女謝某的幼年時(shí)期，其父母經(jīng)常吵架。為了不影響孩子的成長，謝某某夫婦常把謝某接到自己家里住。后來，謝某的父母離婚，孩子判歸父親撫養(yǎng)。但謝某的父親離婚后不到半年就再婚、生子，把女兒謝某一直放在爺爺家，對(duì)其不聞不問，并未顧及可能給孩子造成的傷害。謝某由謝某某撫養(yǎng)長大，爺孫倆感情深厚。謝某某覺得兒子不負(fù)責(zé)任，與其漸生嫌隙。

2008年，謝某某的愛人甄某被確診為胃癌，需要住院化療。甄某通知了兒子，沒想到兒子當(dāng)即表示，要老人把房子給他，他才同意來照顧老人。住院期間，謝某某的兒子從來不曾去探望；出院回家后，也是老人自己照顧自己，未成年的孫女陪伴在旁。兩位老人回想起這些年來兒子連個(gè)電話都不愿意打，逢年過節(jié)也不回家，深感心寒，于是寫了一紙聲明：“我子推卸照顧老人、贍養(yǎng)父母的責(zé)任，甚至趁老人病危之際索要房產(chǎn)，我們二人商量決定：我們的兩套房產(chǎn)一套給孫女，任何人不得干涉；另一套我們適時(shí)賣掉，以供看病、養(yǎng)老，別人也無權(quán)干涉。”

▌爺孫“買賣”房產(chǎn)，被訴要求解除合同

2010年謝某成年，謝某某就想趁自己身體還算硬朗，把房產(chǎn)過戶給孫女，這樣心里更踏實(shí)。可他又怕兒子覬覦房產(chǎn)，前來說三道四。正躊躇之際，經(jīng)常跟謝某某一起晨練的張大爺出了個(gè)主意：“兒子問起，你就說這房子已經(jīng)賣給孫女了，他還能怎么著？”謝某某覺得這個(gè)主意可行，于是立即和孫女簽了一紙房屋買賣合同，簡(jiǎn)單地寫了一下房屋售價(jià)300萬元，付款時(shí)間、房屋交付時(shí)間、過戶時(shí)間、違約責(zé)任等都未約定。他還自掏腰包交了稅費(fèi)，在簽訂合同的第二天就把房屋過戶到了孫女名下。

此后不久，孫女出國留學(xué)，后定居國外。爺孫二人雖遠(yuǎn)隔千里，但仍相互惦念。爺爺時(shí)常詢問孫女一人遠(yuǎn)居異國是否安好，孫女也不忘逢年過節(jié)為爺爺送上禮物。

2021年，謝某某突發(fā)重病，無法自主表達(dá)自己的意愿。謝某某的兒子經(jīng)向法院申請(qǐng)，成為謝某某的監(jiān)護(hù)人，隨即他以謝某某法定代理人的身份將謝某告上法庭，稱謝某某將房屋賣給謝某，但謝某并未向謝某某支付購房款，構(gòu)成違約，故要求解除房屋買賣合同并返還房產(chǎn)。謝某的父親擔(dān)心自己的女兒把房賣掉，所以才火急火燎地提交了那份保全申請(qǐng)。

▌法庭細(xì)探究竟，認(rèn)定贈(zèng)與完成

多年不來往的父女倆在法庭上相見。女兒謝某拿出了爺爺奶奶書寫的兩份聲明，一份就是奶奶出院后兩位老人書寫的那份聲明，另一份寫著：“我子已長大成人，有多套住房，收入優(yōu)厚。作為父母，我們已經(jīng)盡到了義務(wù)和責(zé)任。我們年老多病，行動(dòng)不便，卻得不到兒子的照顧。我們決定，兒子不得繼承我們的任何財(cái)產(chǎn)?！?/p>

謝某的父親辯解稱：“這簽名確實(shí)是你爺爺奶奶寫的，但是聲明內(nèi)容我不認(rèn)可。而且我是替你爺爺要回他的房產(chǎn)，跟繼承不繼承有什么關(guān)系？”

謝某又拿出多年來和爺爺?shù)奈⑿帕奶煊涗?。爺爺生日時(shí)拍照片發(fā)給孫女，面前擺的是孫女訂的蛋糕。爺爺說：“蛋糕收到了。今天很多人來給我祝賀生日，我特別高興；唯獨(dú)你父親，從來都沒有信兒?！彪p方的往來信息無不透露出爺爺對(duì)孫女的依賴以及對(duì)兒子對(duì)自己漠不關(guān)心的失望和痛心。爺爺還曾向?qū)O女抱怨：“今天你父親又來跟我吵架，我狠狠罵了他。他的目的是想讓我早死，占我的財(cái)產(chǎn)。現(xiàn)在你是我唯一的親人，我們互相關(guān)心，我不會(huì)讓他得逞！”

法院綜合案件事實(shí)和相關(guān)證據(jù)，認(rèn)為謝某某與孫女簽訂的雖然是房屋買賣合同，但其真實(shí)意愿是將房產(chǎn)贈(zèng)與孫女。其子作為監(jiān)護(hù)人，應(yīng)當(dāng)最大程度地尊重被監(jiān)護(hù)人的真實(shí)意愿?，F(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)已變更至謝某名下，贈(zèng)與合同業(yè)已履行完畢，因此判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

判決后，雙方當(dāng)事人均未上訴，該判決已發(fā)生法律效力。

【法官說法】

▌房屋是買賣還是贈(zèng)與？

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于涉案房屋是買賣還是贈(zèng)與。謝某某雖然與謝某簽訂了房屋買賣合同，但該合同對(duì)購房款的支付期限、房屋交付時(shí)間、過戶時(shí)間等房屋買賣合同的構(gòu)成要件均未做出明確約定，該情形與一般的房屋買賣合同明顯不同。雙方于2010年簽訂涉案合同，合同簽訂次日，在謝某未支付購房款的情況下，謝某某即將涉案房屋過戶給謝某。到謝某某的兒子以其法定代理人的身份代其提起本案訴訟之前，謝某某具備完全民事行為能力逾10年，而且從謝某提交的二人微信聊天記錄可以看出，祖孫二人常有往來，謝某某具備催要購房款的條件，卻從未向謝某催要過購房款。綜合上述情況可見，謝某某與謝某簽訂的合同雖然具備買賣合同的形式，但并不符合買賣合同的實(shí)質(zhì)要件，雙方之間實(shí)為贈(zèng)與關(guān)系。

▌贈(zèng)與是否可撤銷？

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。受贈(zèng)人有下列情形之一的，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與：（一）嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人近親屬的合法權(quán)益；（二）對(duì)贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行；（三）不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)。

在本案中，將房產(chǎn)贈(zèng)與謝某是謝某某的真實(shí)意思表示，謝某已實(shí)際接受了房產(chǎn)，完成了產(chǎn)權(quán)變更登記，發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)的實(shí)際效果，本案中也不存在應(yīng)撤銷贈(zèng)與的法定情形。贈(zèng)與合同合法有效，并已履行完畢，現(xiàn)原告要求被告返還涉案房產(chǎn)缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持。

▌成年子女贍養(yǎng)老人，應(yīng)包括精神慰藉

《老年人權(quán)益保障法》第十八條規(guī)定：“家庭成員應(yīng)當(dāng)關(guān)心老年人的精神需求，不得忽視、冷落老年人。”老年人的精神需求包括歸屬需求、尊重需求、意思自治需求、自我實(shí)現(xiàn)需求等多個(gè)方面?！睹穹ǖ洹返诰虐倬攀畻l規(guī)定：“人格權(quán)是民事主體享有的生命權(quán)、身體權(quán)、健康權(quán)、姓名權(quán)、名稱權(quán)、肖像權(quán)、名譽(yù)權(quán)、榮譽(yù)權(quán)、隱私權(quán)等權(quán)利。除前款規(guī)定的人格權(quán)外，自然人享有基于人身自由、人格尊嚴(yán)產(chǎn)生的其他人格權(quán)益?！崩夏耆说木裥枨缶褪且环N抽象的人格權(quán)益，滿足老年人的精神需求，是保障老年人人格權(quán)的根本要求。

成年子女對(duì)父母負(fù)有贍養(yǎng)、扶助和保護(hù)義務(wù)。謝某某之子在謝某某年老失智、喪失民事行為能力的情況下，應(yīng)當(dāng)對(duì)老人精心照拂，而且這種照拂不僅限于提供經(jīng)濟(jì)上的供養(yǎng)、生活上的照料，還包括精神上的慰藉?！抖Y記·內(nèi)則》有云：“孝子之養(yǎng)老也，樂其心，不違其志。”孝是中華民族的傳統(tǒng)美德，是中國人縱貫千年、代代相傳的核心價(jià)值觀。根據(jù)本案查明的事實(shí)，謝某某簽訂涉案合同的真實(shí)意愿就是將涉案房屋贈(zèng)與謝某。作為成年人的監(jiān)護(hù)人，履行監(jiān)護(hù)職責(zé)時(shí)，應(yīng)當(dāng)最大限度地尊重被監(jiān)護(hù)人的真實(shí)意愿，滿足老年人的精神需求，使老人不僅老有所養(yǎng)，更能如愿以償。

同時(shí)應(yīng)當(dāng)指出的是，本案之所以發(fā)生，正是因?yàn)橹x某某以買賣的形式將房屋贈(zèng)與了謝某。雖然此舉情有可原，但這也提示我們：在日常生活中，特別是在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，要認(rèn)識(shí)到按照個(gè)人真實(shí)意思表示行事的重要性，以免因“名不符實(shí)”造成不必要的麻煩。