徐啟薇

高校房屋資產(chǎn)管理的優(yōu)化研究

徐啟薇

[浙江大學(xué)]

高校房屋資產(chǎn)是“雙一流”高校進(jìn)入發(fā)展新階段的基礎(chǔ)和保障，房屋資產(chǎn)管理也是高校國(guó)有資產(chǎn)管理的重難點(diǎn)工作，需要高校做好應(yīng)對(duì)大體量、多類型、全周期的資產(chǎn)管理機(jī)制設(shè)計(jì)。本文針對(duì)高校房屋資產(chǎn)管理中的共性問題，結(jié)合浙江大學(xué)總務(wù)處近幾年的房屋資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房屋及構(gòu)筑物資產(chǎn)的分類管理、產(chǎn)權(quán)管理、財(cái)務(wù)管理和資源管理等工作提出優(yōu)化方案，為高校房屋資產(chǎn)管理工作提供參考與建議。

高校；房屋資產(chǎn)；國(guó)有資產(chǎn)管理；對(duì)策建議

一、研究背景

房屋資源是高校內(nèi)涵式發(fā)展的根本前提，是提升高校辦學(xué)能力、建設(shè)優(yōu)秀學(xué)科的基礎(chǔ)平臺(tái)，是培養(yǎng)一流人才、服務(wù)戰(zhàn)略布局的重要保障，也是高校國(guó)有資產(chǎn)管理的重難點(diǎn)工作。房屋資產(chǎn)具有體量大、價(jià)值高、生命周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，要按多種類型，從多個(gè)維度做好管理機(jī)制設(shè)計(jì)，科學(xué)把脈、精準(zhǔn)施策，保障房屋資產(chǎn)管理有序、權(quán)屬清晰、維護(hù)妥當(dāng)、利用高效及處置規(guī)范，謀劃解決實(shí)際問題與前瞻規(guī)劃設(shè)計(jì)的有機(jī)統(tǒng)一。

目前，關(guān)于高校房屋資產(chǎn)管理的深入研究較少，缺乏以問題為導(dǎo)向、可復(fù)制推廣的管理范式研究。根據(jù)調(diào)研，不少高校在房屋資產(chǎn)管理的制度建設(shè)、日常維護(hù)、產(chǎn)權(quán)管理及處置核減等工作中遇到難題，如構(gòu)筑物（含房屋附屬設(shè)施）的管理問題、修繕改造工程的費(fèi)用資本化問題、歷史遺留房地產(chǎn)的辦證問題，以及清查盤虧資產(chǎn)的核銷問題等等。此外，高校一般根據(jù)資產(chǎn)的類別形式來布設(shè)管理機(jī)構(gòu)，但很多高校資產(chǎn)管理部門的管理職責(zé)跟實(shí)際管理內(nèi)容不一致[1]，如房屋資產(chǎn)入賬時(shí)包含了設(shè)備工程采購及安裝的價(jià)值，導(dǎo)致設(shè)備的報(bào)廢工作既屬于設(shè)備管理部門、又屬于房屋管理部門，造成國(guó)有資產(chǎn)管理的職責(zé)不清、程序混亂。因此，優(yōu)化管理機(jī)制、解決共性難題，是高校國(guó)有資產(chǎn)管理部門面臨的迫切而重要的問題。

二、研究?jī)?nèi)容

（一）房屋資產(chǎn)的分類與管理

隨著高校教育事業(yè)發(fā)展，人才引進(jìn)、設(shè)備存放、實(shí)驗(yàn)室建設(shè)等需求激增，房屋類資產(chǎn)的設(shè)置變得更加多元化。不同于教育、居住等用途的普通房屋，高校因科學(xué)研究和實(shí)驗(yàn)設(shè)備需要而建設(shè)或采購的構(gòu)筑物（含房屋附屬設(shè)施）、集裝箱房等，既需要確認(rèn)為固定資產(chǎn)，又無法簡(jiǎn)單地按照房屋的管理要求進(jìn)行資產(chǎn)建賬及資料維護(hù)。高校資產(chǎn)管理模式正從粗放型到集約型轉(zhuǎn)變，通過資產(chǎn)的科學(xué)分類和精細(xì)化管理，有助于落實(shí)管理責(zé)任，并利用制度建設(shè)、信息化建設(shè)、內(nèi)控建設(shè)等手段,實(shí)現(xiàn)科學(xué)管理。[2]

（二）房屋資產(chǎn)的交接與辦證

由于歷史原因，建校較早的高校普遍存在歷史遺留問題房地產(chǎn)。房地產(chǎn)權(quán)屬問題會(huì)對(duì)國(guó)有資產(chǎn)保值增值、資產(chǎn)報(bào)廢滅失處置、科研項(xiàng)目及實(shí)驗(yàn)室申報(bào)、營(yíng)業(yè)用房出租出借等造成不利影響。高校應(yīng)加強(qiáng)重視房地產(chǎn)權(quán)屬管理，房屋資產(chǎn)管理部門也應(yīng)協(xié)同基建部門規(guī)范房屋、土地資產(chǎn)的交接程序，及時(shí)做好新建項(xiàng)目資料維護(hù)及產(chǎn)權(quán)辦證工作，并按要求及時(shí)將在建工程確認(rèn)為固定資產(chǎn)。

（三）房屋資產(chǎn)的增置與處置

在建工程辦理竣工財(cái)務(wù)決算時(shí)，為圖便利，審計(jì)人員往往將項(xiàng)目的工程造價(jià)全部確認(rèn)為房屋固定資產(chǎn)，忽略了房屋工程當(dāng)中包含的其他類型資產(chǎn)（設(shè)備、家具等），導(dǎo)致此類設(shè)備、家具資產(chǎn)無法按正常流程報(bào)廢處置。須從增置環(huán)節(jié)起，要求在建工程所含的各類資產(chǎn)分別入賬、對(duì)應(yīng)管理，后續(xù)才能規(guī)范履行處置手續(xù)。

（四）房屋資產(chǎn)的清查與盤活

通過房屋資產(chǎn)專項(xiàng)清查摸清學(xué)校家底、盤活存量房產(chǎn)資源、減少浪費(fèi)及不合理占用，是做好高校房屋資產(chǎn)使用管理、提高國(guó)有資產(chǎn)使用效益的有效途徑。[3]資產(chǎn)清查容易發(fā)現(xiàn)兩類問題：一是年代久遠(yuǎn)、登記模糊、資料不全的房屋類資產(chǎn)（包含基礎(chǔ)設(shè)施工程和附屬用房等）無法按常規(guī)流程報(bào)送處置，造成賬實(shí)不符和“銷賬難”問題；二是校園內(nèi)臨時(shí)建筑分布雜、數(shù)量多，使用和責(zé)任單位混亂，有的存在安全隱患，有的長(zhǎng)期閑置無人利用，造成學(xué)校管理部門難以掌握信息和規(guī)范管理的死角。

三、類房屋資產(chǎn)確認(rèn)與管理的制度優(yōu)化

高校房地產(chǎn)通常按照土地和房屋兩大資產(chǎn)類別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和管理，忽略了對(duì)構(gòu)筑物（含房屋附屬設(shè)施）等“類房屋資產(chǎn)”的精細(xì)化管理。根據(jù)《<政府會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——固定資產(chǎn)>應(yīng)用指南》（財(cái)會(huì)[2017]4號(hào)）文件規(guī)定，房屋及構(gòu)筑物按資產(chǎn)性質(zhì)及折舊年限可細(xì)分為業(yè)務(wù)及管理用房、簡(jiǎn)易房、房屋附屬設(shè)施和構(gòu)筑物四個(gè)類別；國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)固定資產(chǎn)分類與代碼（GB/T 14885-2022）在“房屋和構(gòu)筑物”大類下又分“房屋”“構(gòu)筑物”和“土地”三大類型。[4]因此高校房地產(chǎn)管理應(yīng)按照“房屋”“構(gòu)筑物”和“土地”三類資產(chǎn)進(jìn)行管理和建庫。

（一）構(gòu)筑物（含房屋附屬設(shè)施）資產(chǎn)的確認(rèn)

確認(rèn)為構(gòu)筑物（含房屋附屬設(shè)施）的設(shè)施及工程，應(yīng)符合固定資產(chǎn)分類與代碼（GB/T 14885-2022）構(gòu)筑物類別的對(duì)應(yīng)子項(xiàng)，其資產(chǎn)增置單和資料移交單應(yīng)完整記錄坐落位置、定位參照物、資產(chǎn)類別、計(jì)量方式等區(qū)別于房屋資產(chǎn)的信息，避免模糊登記。其中，房屋附屬設(shè)施在2010年版本的國(guó)標(biāo)代碼中原屬于為房屋子類[5]，在房屋資產(chǎn)卡片庫建賬，但其性質(zhì)特點(diǎn)、折舊年限類似于構(gòu)筑物資產(chǎn)，在2022年版本的國(guó)標(biāo)代碼中已調(diào)整為構(gòu)筑物子類。因此，今后在實(shí)際管理與制度建設(shè)中應(yīng)將房屋附屬設(shè)施和構(gòu)筑物資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)籌，但也應(yīng)考慮新舊資產(chǎn)分類和資產(chǎn)卡片的過渡銜接。

（二）構(gòu)筑物（含房屋附屬設(shè)施）資產(chǎn)的管理要求

構(gòu)筑物（含房屋附屬設(shè)施）的資產(chǎn)種類多、差別大，沒有統(tǒng)一計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)，在資產(chǎn)增置、資料移交過程中，必須定性、定量、定位描述資產(chǎn)。交接后，必須明確構(gòu)筑物（含房屋附屬設(shè)施）資產(chǎn)的日常維護(hù)單位及管理責(zé)任人，落實(shí)維護(hù)工作，配合定期檢查，防止資產(chǎn)破壞滅失。

（三）特殊建設(shè)項(xiàng)目的固定資產(chǎn)確認(rèn)

在高校房屋資產(chǎn)發(fā)生較大變化時(shí)要對(duì)新建、拆建、擴(kuò)建、裝修等變化進(jìn)行詳細(xì)歸檔，及時(shí)充實(shí)檔案。[6]某些基礎(chǔ)設(shè)施、配套改造等特殊建設(shè)工程項(xiàng)目，因資金來源問題不能計(jì)入長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的，可確認(rèn)為構(gòu)筑物（含房屋附屬設(shè)施）進(jìn)行固定資產(chǎn)管理，有效解決國(guó)撥資金建設(shè)的設(shè)施、改造工程資產(chǎn)入賬問題。

四、在建工程與房屋資產(chǎn)交接的流程優(yōu)化

房屋、土地的前期交接工作會(huì)對(duì)后續(xù)權(quán)證辦理和資產(chǎn)管理產(chǎn)生較大影響，必須前瞻性地做好流程設(shè)計(jì)、按節(jié)點(diǎn)執(zhí)行。

（一）土地初始登記

高校取得的建設(shè)用地一般為劃撥性質(zhì)，需辦理宗地確權(quán)后方可進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。土地初始登記（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書僅登記土地信息）建議在勘測(cè)定界完成后立即辦理。雖然也可在建設(shè)項(xiàng)目竣工后，通過用地復(fù)核驗(yàn)收程序直接與房屋信息一同登記，但若房屋登記無法完成，土地登記也無法補(bǔ)辦。因此建議在校區(qū)范圍以外的建設(shè)用地，進(jìn)行宗地測(cè)繪、取得土地初始登記為妥；錯(cuò)失提前辦理時(shí)機(jī)的，須做好規(guī)范建設(shè)和建筑面積的嚴(yán)格控制。宗地測(cè)繪原則要求土地現(xiàn)狀上不能有任何建筑物，因此學(xué)?；ú块T在完成勘測(cè)定界與供地手續(xù)后，應(yīng)盡快移交或準(zhǔn)備土地資料，以便學(xué)校開展宗地測(cè)繪并辦理土地初始登記。

（二）建筑面積管控

以杭州市為例，建設(shè)規(guī)劃報(bào)批與房屋面積認(rèn)定隸屬于不同的政府職能部門，特別在多測(cè)合一政策出臺(tái)前，一旦前期設(shè)計(jì)階段對(duì)房屋面積計(jì)算把控不嚴(yán)，很容易造成后續(xù)實(shí)測(cè)建筑面積與規(guī)劃批建面積存在超出合理誤差范圍的“超建面積”。根據(jù)杭州市人民政府辦公廳《關(guān)于印發(fā)杭州市建設(shè)項(xiàng)目超建面積處理實(shí)施辦法的通知》（杭政辦函〔2010〕323號(hào)）規(guī)定，合理誤差以外的超建面積要求建設(shè)單位補(bǔ)繳規(guī)費(fèi)并接受處罰。[7]為避免高達(dá)房屋建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)5%-10%的處罰金額，學(xué)?；ú块T應(yīng)密切關(guān)注此問題，通過圖紙核對(duì)、預(yù)測(cè)繪等手段實(shí)施房屋面積的監(jiān)測(cè)和管控，及時(shí)調(diào)整規(guī)劃方案或執(zhí)行批后修改程序，做好建筑面積管控。

（三）房產(chǎn)實(shí)測(cè)繪

新建項(xiàng)目通過規(guī)劃竣工驗(yàn)收后，應(yīng)盡快實(shí)施房屋測(cè)繪工作。為避免使用單位裝修改造產(chǎn)生的影響，房屋測(cè)繪應(yīng)在移交使用單位前完成，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)規(guī)范裝修的宣貫。

（四）在建工程轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)

根據(jù)《行政事業(yè)性國(guó)有資產(chǎn)管理?xiàng)l例》第三十一條規(guī)定，采用建設(shè)方式配置的房屋資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后及時(shí)辦理資產(chǎn)交付使用手續(xù)，并在規(guī)定期限內(nèi)辦理竣工財(cái)務(wù)決算，期限最長(zhǎng)不得超過一年。[8]房屋移交使用單位后，學(xué)?；ú块T應(yīng)盡快按照估計(jì)價(jià)值或決算實(shí)際成本辦理在建工程轉(zhuǎn)固，增置內(nèi)容需按工程規(guī)劃許可證或財(cái)務(wù)竣工決算報(bào)告所含房屋范圍進(jìn)行填報(bào)。

（五）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理

學(xué)?；ú块T與房屋管理部門配合完成規(guī)劃核實(shí)、消防人防驗(yàn)收、房屋測(cè)繪、土地權(quán)籍調(diào)查、竣工驗(yàn)收備案等環(huán)節(jié)，盡快落實(shí)資料存檔和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書辦理，保障學(xué)校房屋、土地國(guó)有資產(chǎn)的權(quán)屬管理。

五、房屋中設(shè)備部件增置與處置的機(jī)制優(yōu)化

（一）明確在建工程分類轉(zhuǎn)固要求

現(xiàn)有的房屋資產(chǎn)價(jià)值一般為建設(shè)工程的整體造價(jià)，未將納入工程采購及安裝的設(shè)備、家具與房屋做區(qū)分，待房屋資產(chǎn)入賬時(shí)，其設(shè)備和家具可能已經(jīng)使用多年或發(fā)生損壞。由于折舊年限與房屋相差甚遠(yuǎn)，房屋資產(chǎn)中的設(shè)備和家具損壞報(bào)廢時(shí)未達(dá)到該資產(chǎn)卡片的房屋資產(chǎn)報(bào)廢年限，也造成房屋和設(shè)備等資產(chǎn)歸口管理部門的職能邊界不清，在處置程序上存在較大的漏洞和爭(zhēng)議。

為從根源上解決問題、加強(qiáng)固定資產(chǎn)管理、規(guī)范資產(chǎn)報(bào)廢處置程序，在建工程（包括目前已暫估入賬的工程）轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)時(shí)應(yīng)以經(jīng)第三方審計(jì)的資產(chǎn)清單為依據(jù)，原則按房屋、構(gòu)筑物（含房屋附屬設(shè)施）、設(shè)備和家具等類型辦理資產(chǎn)增置手續(xù)，各類資產(chǎn)入賬后，由各資產(chǎn)歸口管理部門規(guī)范進(jìn)行全生命周期管理。

（二）規(guī)范房屋內(nèi)設(shè)備和家具的處置

已包含入賬在房屋資產(chǎn)內(nèi)的設(shè)備和家具，在維修或裝修時(shí)需要拆除、替換的，應(yīng)達(dá)到該類資產(chǎn)的最低使用年限后申請(qǐng)報(bào)廢，建議由對(duì)應(yīng)類別的資產(chǎn)管理部門統(tǒng)一受理，遵循公開、公正、公平和競(jìng)爭(zhēng)擇優(yōu)的原則，以市場(chǎng)化方式出售。未達(dá)年限的應(yīng)優(yōu)先在本單位、本部門內(nèi)部調(diào)劑利用，一般不予受理報(bào)廢處置。為強(qiáng)化責(zé)任和節(jié)約意識(shí)，使用單位擅自拆除、替換設(shè)備和家具的，學(xué)校需追究責(zé)任。

六、房屋資產(chǎn)清查與資源普查的管理優(yōu)化

在高等教育內(nèi)涵式發(fā)展的背景下，高校新建房屋資產(chǎn)的可能性越來越小，如何挖掘現(xiàn)有房屋資產(chǎn)潛力，優(yōu)化房屋資產(chǎn)配置方式，提高房屋資產(chǎn)使用的質(zhì)量和效益，實(shí)現(xiàn)高等教育事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，是高校資產(chǎn)管理研究的重要內(nèi)容。[9]房屋資產(chǎn)管理必須以精準(zhǔn)掌握學(xué)校所有房屋資源信息為目標(biāo)。

（一）資產(chǎn)清查推進(jìn)賬實(shí)相符

定期組織房屋資產(chǎn)清查，有利于做好賬實(shí)相符、賬章相符工作。對(duì)于歷史已拆除的房屋，應(yīng)收集拆除或滅失的證據(jù)資料，推進(jìn)資產(chǎn)核銷工作；對(duì)于已參加房改、出售給教職工個(gè)人的住房資產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)國(guó)有資產(chǎn)管理要求，做好清理資金掛賬工作。

（二）資源普查盤活存量用房

定期普查在用房屋情況，有利于掌握真實(shí)用房情況、盤活利用用房存量。開展用地分類測(cè)繪，關(guān)注校園內(nèi)房屋、臨時(shí)建筑、道路、綠化和水體變化，重點(diǎn)關(guān)注各類臨時(shí)用房的實(shí)際用途、使用單位和使用面積信息；按年度統(tǒng)計(jì)租用校外土地、房屋，結(jié)合公用房定額分配情況嚴(yán)格執(zhí)行審批報(bào)送手續(xù)，加強(qiáng)存量用房的集約利用；臨時(shí)用房、租用校外房屋等應(yīng)納入各單位公用房指標(biāo)，統(tǒng)籌考核各院系單位的公用房績(jī)效。

七、結(jié)語

高校資產(chǎn)管理工作應(yīng)深入學(xué)習(xí)貫徹習(xí)近平總書記重要講話精神，把握高等教育高質(zhì)量發(fā)展要求，充分認(rèn)識(shí)和應(yīng)對(duì)一流大學(xué)建設(shè)的長(zhǎng)期性、復(fù)雜性和艱巨性，把發(fā)揮主觀能動(dòng)性與按規(guī)律辦事有機(jī)結(jié)合，不斷思考優(yōu)化、實(shí)踐更新。浙江大學(xué)總務(wù)處立足高校國(guó)有資產(chǎn)管理新發(fā)展階段，總結(jié)近幾年房屋資產(chǎn)管理的實(shí)踐成果和工作經(jīng)驗(yàn)，研究并優(yōu)化高校房屋資產(chǎn)管理的原則與手段，為高校房屋資產(chǎn)扎實(shí)基礎(chǔ)、精細(xì)管理、創(chuàng)新服務(wù)提供參考與建議，為加快建設(shè)世界一流大學(xué)貢獻(xiàn)力量。

[1]宋鑫超.提高高校資產(chǎn)管理工作效率的途徑探析[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù),2014(06):156.

[2]王希凌.高校資產(chǎn)與實(shí)驗(yàn)室實(shí)施精細(xì)化管理的探索與實(shí)踐——以同濟(jì)大學(xué)為例[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì),2019(34):12-13.

[3]江敏杰,晁炎,張科.淺談資產(chǎn)清查對(duì)加強(qiáng)高校國(guó)有資產(chǎn)使用管理的作用——以中山大學(xué)房屋資產(chǎn)專項(xiàng)清查為例[J].經(jīng)濟(jì)師,2017(12):225-226.

[4]固定資產(chǎn)等資產(chǎn)基礎(chǔ)分類與代碼[S].國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)(GB/T 14885-2022).

[5]固定資產(chǎn)等資產(chǎn)基礎(chǔ)分類與代碼[S].國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)(GB/T 14885-2010).

[6]張欣.高校房屋資產(chǎn)科學(xué)化管理探索[J].亞太教育,2016(35):47.

[7]關(guān)于印發(fā)杭州市建設(shè)項(xiàng)目超建面積處理實(shí)施辦法的通知[S].杭政辦函〔2010〕323號(hào).

[8]行政事業(yè)性國(guó)有資產(chǎn)管理?xiàng)l例[S].中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院第738號(hào)令.

[9]侯艷艷,李俊,趙明.高校房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置的思考[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù),2020(01):13-15.

(責(zé)任編輯:趙鵬程)