陳 鑫 趙 凱

（中央財(cái)經(jīng)大學(xué) 北京 100098）

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為推動經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎，一直受到廣泛關(guān)注。面對當(dāng)前新形勢下的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，我國房地產(chǎn)市場所面臨的金融風(fēng)險不容忽視。首先，房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、帶動消費(fèi)、吸納就業(yè)等方面發(fā)揮著不可替代的作用。隨著城市化進(jìn)程的加速，住房成為人們生活的基本需求，對于保障居民的居住權(quán)益具有重要意義。同時，房地產(chǎn)行業(yè)還與國民經(jīng)濟(jì)相互關(guān)聯(lián)，貢獻(xiàn)了大量的經(jīng)濟(jì)收入和稅收。因此，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展，對于經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長和社會穩(wěn)定具有重要意義。

然而，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和市場變化，房地產(chǎn)金融風(fēng)險已經(jīng)成為一個備受關(guān)注的話題。從房地產(chǎn)市場本身來看，泡沫化風(fēng)險、杠桿化風(fēng)險和市場風(fēng)險逐漸凸顯。泡沫化風(fēng)險主要表現(xiàn)為過度投資和價格波動，使得市場出現(xiàn)了較大的不穩(wěn)定性和不確定性。而杠桿化風(fēng)險則由于高比例貸款和信貸風(fēng)險等因素引起，增加了金融體系的脆弱性。此外，市場風(fēng)險也在一定程度上制約著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，需求的下降和庫存的過剩導(dǎo)致市場供求失衡，進(jìn)一步加劇了金融風(fēng)險的可能。為了防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，必須采取一系列措施，推動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)

（一）內(nèi)在邏輯

房地產(chǎn)金融是指通過信貸和資本市場，為房地產(chǎn)開發(fā)和投資提供資金支持的金融活動。房地產(chǎn)業(yè)則是指土地開發(fā)、建筑施工、房地產(chǎn)交易等一系列與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。兩者密不可分，相輔相成，共同推動著經(jīng)濟(jì)發(fā)展。其中，房地產(chǎn)金融以金融手段為房地產(chǎn)業(yè)提供資金支持和風(fēng)險管理，在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長和優(yōu)化資源配置方面發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)金融通過提供各類金融產(chǎn)品，如房屋貸款、抵押債券等，滿足了房地產(chǎn)企業(yè)和購房者的資金需求。這種金融供給直接影響著房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，進(jìn)而對整體經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生著深遠(yuǎn)的影響。

房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)系不僅局限于資金的輸送，它還在風(fēng)險管理方面發(fā)揮著重要作用。隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)金融不僅需要適應(yīng)市場需求，同時也需有效防范金融風(fēng)險。涉及諸如信貸風(fēng)險、流動性風(fēng)險及宏觀經(jīng)濟(jì)波動，對房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的沖擊等方面。因此，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)需要通過合理的風(fēng)險管理措施，包括風(fēng)險評估、監(jiān)管政策和風(fēng)險防范措施等，以確保金融系統(tǒng)的穩(wěn)定運(yùn)行。

（二）現(xiàn)狀審視

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加速，房地產(chǎn)業(yè)作為重要的經(jīng)濟(jì)支柱，對于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長和社會穩(wěn)定具有舉足輕重的作用。近年來，為確保房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，全球各國均競相調(diào)低貸款利率，既能刺激經(jīng)濟(jì)增長，又能引導(dǎo)貸款消費(fèi)。盡管此舉有助于推動國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長，但也暴露出明顯的副作用，尤其在個體和小微企業(yè)貸款領(lǐng)域，很多針對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持貸款轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場，助長了房地產(chǎn)市場投機(jī)行為，無形中推高了房價，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫化，往往容易產(chǎn)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險，幸而政府及時介入，才趨于穩(wěn)定發(fā)展。我國提出了“房住不炒”的戰(zhàn)略，通過限購、限貸等調(diào)控手段抑制投資投機(jī)需求，保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定和居民財(cái)富安全。然而，由于綜合因素影響，同時也面臨著一些挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域仍面臨著多重風(fēng)險。房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)之間存在著深層次的聯(lián)動關(guān)系，這種關(guān)系構(gòu)成了一個復(fù)雜的關(guān)系鏈，一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題很可能引發(fā)整個系統(tǒng)性風(fēng)險。因此，對房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)的審視應(yīng)更加深入、系統(tǒng)地進(jìn)行研究，以制定有效的防范措施，從而確保金融體系的穩(wěn)定運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險的主要類型

（一）系統(tǒng)性風(fēng)險

系統(tǒng)性風(fēng)險是指當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大規(guī)模波動或崩盤時，可能會對整個金融系統(tǒng)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)和不可預(yù)測的負(fù)面影響的風(fēng)險。首先，房地產(chǎn)市場本身的系統(tǒng)性風(fēng)險源于其作為金融市場重要組成部分的地位。由于房地產(chǎn)交易的特殊性，當(dāng)市場價格波動較大或發(fā)生劇烈變化時，將產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，進(jìn)而影響國內(nèi)外其他金融市場的穩(wěn)定。其次，金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)市場之間緊密的聯(lián)系，增加了系統(tǒng)性風(fēng)險的傳導(dǎo)和擴(kuò)大概率。最后，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化對房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性產(chǎn)生重要影響。宏觀經(jīng)濟(jì)因素如通貨膨脹、利率上升、經(jīng)濟(jì)衰退等，以及政府政策的調(diào)整，都會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響。

（二）信用風(fēng)險

信用風(fēng)險是指借款人在償還債務(wù)過程中出現(xiàn)付款能力不足的風(fēng)險。在我國房地產(chǎn)市場中，信用風(fēng)險主要表現(xiàn)為開發(fā)商無力償還債務(wù)，導(dǎo)致貸款違約和壞賬率的上升。當(dāng)前，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高杠桿運(yùn)營、資金鏈緊張及市場調(diào)控政策的變化，都增加了信用風(fēng)險的暴露性。特別是在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、市場競爭加劇的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨融資困難，使得信用風(fēng)險進(jìn)一步加劇。

（三）市場風(fēng)險

市場風(fēng)險是指由于市場價格波動引起的投資價值損失的風(fēng)險。在我國房地產(chǎn)市場中，市場風(fēng)險主要來源于房屋價格的劇烈波動。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場存在著價格過高的隱患，一些城市的房價連年上漲，容易形成泡沫風(fēng)險。隨著政策引導(dǎo)和樓市調(diào)控政策的加強(qiáng)，房價增速有所放緩。這種房價波動會直接影響購房者和投資者的預(yù)期和決策，從而對市場形成推動作用。如果價格過快上漲或出現(xiàn)大幅度下降，將引發(fā)市場短期供需波動，增加市場風(fēng)險的產(chǎn)生。

（四）流動性風(fēng)險

流動性風(fēng)險是指資產(chǎn)在市場中難以快速變現(xiàn)，或者借款人無法及時獲得資金的風(fēng)險。在房地產(chǎn)市場中，流動性風(fēng)險是由多種因素導(dǎo)致的。當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)增速回落、金融去杠桿進(jìn)程不斷推進(jìn)，會對房地產(chǎn)行業(yè)的流動性造成壓力。經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致購房需求減少，房地產(chǎn)市場銷售不暢，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流。當(dāng)市場信心受挫或市場調(diào)控政策收緊時，投資者可能會紛紛撤離房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致市場流動性緊張。

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險的主要影響因素

（一）基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款操作風(fēng)險

基層銀行是我國金融體系與非金融企業(yè)和個人直接接觸的機(jī)構(gòu)，其信貸投放對于房地產(chǎn)市場具有重要影響。首先，基層銀行在發(fā)放房地產(chǎn)貸款時存在信息不對稱和信息不完整問題，難以準(zhǔn)確評估借款人的還款能力和抵押物價值，容易出現(xiàn)對不良信貸進(jìn)行追加擴(kuò)張的情況，從而增加了金融風(fēng)險的發(fā)生概率。其次，基層銀行的內(nèi)部風(fēng)控機(jī)制和流程管理可能存在不足，忽視監(jiān)管要求和內(nèi)部控制規(guī)范，容易導(dǎo)致信貸投放規(guī)模過大、風(fēng)險集中度過高等問題。最后，一些基層銀行面臨較大的利益誘惑，從而投放貸款過度或不合理，可能對銀行自身和整個金融系統(tǒng)帶來潛在的金融風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往需要大量的資金用于購買土地、項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)等環(huán)節(jié)。然而，一些企業(yè)過度借債、過度擴(kuò)張及高風(fēng)險運(yùn)營模式，增加了金融風(fēng)險的發(fā)生概率。首先，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在較高的負(fù)債率，增加了還款壓力，甚至可能無法按時償還本金和利息，從而導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)風(fēng)險和金融機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險放大。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過度依賴借款的盲目擴(kuò)張和投資決策，忽視市場風(fēng)險的存在。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視盈利模式和現(xiàn)金流管理問題，在市場供應(yīng)超過需求或政策調(diào)控導(dǎo)致銷售放緩的情況下，企業(yè)現(xiàn)金流緊張，增加金融風(fēng)險的發(fā)生概率。

（三）部分房地產(chǎn)市場過熱

雖然政府采取了一系列調(diào)控舉措，如限購、限貸和調(diào)控土地供應(yīng)等，但一些城市的房地產(chǎn)市場仍存在價格上漲過快、投機(jī)炒房等現(xiàn)象，從而導(dǎo)致金融風(fēng)險的產(chǎn)生。首先，市場價格過快上漲，會導(dǎo)致開發(fā)商過度投資和購房者負(fù)債過重。其次，部分房地產(chǎn)市場存在多頭融資和杠桿效應(yīng)而放大風(fēng)險。最后，部分市場參與者追逐短期收益，進(jìn)行投機(jī)性操作，可能導(dǎo)致金融風(fēng)險的擴(kuò)大。

四、新形勢下房地產(chǎn)金融風(fēng)險有效防范措施

（一）制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略

制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，需要通過多方合力，采取一系列創(chuàng)新而富有前瞻性的措施確保房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。

首先，制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的核心是回歸市場本質(zhì)和合理引導(dǎo)市場行為。通過建立健全的市場機(jī)制，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場的自律性和穩(wěn)定性，引導(dǎo)合理的投資和供需平衡。同時，要注重推動房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)調(diào)整，逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)由以“量”的增長為主導(dǎo)轉(zhuǎn)向以“質(zhì)”的提升為主導(dǎo)。

其次，制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略需要充分考慮金融因素。包括加強(qiáng)金融管控，規(guī)范房地產(chǎn)金融市場的運(yùn)作，防范金融風(fēng)險。重點(diǎn)是加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險防范意識和風(fēng)險管理能力。

最后，制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略要與宏觀經(jīng)濟(jì)政策緊密結(jié)合。要與國家發(fā)展戰(zhàn)略銜接，從宏觀層面上優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，綜合考慮國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢和需求變化，靈活應(yīng)對宏觀經(jīng)濟(jì)波動，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長。

（二）構(gòu)建完善的金融風(fēng)險監(jiān)測體系

第一，強(qiáng)化數(shù)據(jù)采集和分析能力。包括建立健全的金融風(fēng)險監(jiān)測指標(biāo)體系，及時收集、匯總和分析與房地產(chǎn)金融相關(guān)的數(shù)據(jù)。通過有效利用大數(shù)據(jù)技術(shù)和人工智能等先進(jìn)技術(shù)手段，可以深入了解市場動態(tài)，發(fā)現(xiàn)風(fēng)險信號，并及時采取有效措施。

第二，加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管和評估。監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)設(shè)立專門的部門或機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)監(jiān)測和評估房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險狀況。包括對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的資金流動、借貸行為、風(fēng)險暴露以及涉及的金融產(chǎn)品等進(jìn)行綜合評估，提前發(fā)現(xiàn)可能存在的風(fēng)險隱患，并及時采取監(jiān)管措施加以處置。

第三，促進(jìn)信息共享和溝通合作。監(jiān)管機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)和相關(guān)市場參與者之間應(yīng)建立信息共享平臺，加強(qiáng)溝通和合作，共同參與金融風(fēng)險監(jiān)測和預(yù)警工作。通過加強(qiáng)信息披露和透明度，有助于消除不確定性和不對稱信息，增強(qiáng)市場參與者的風(fēng)險意識和風(fēng)險管理能力。

（三）建立企業(yè)與個人信用制度

首先，建立完善的企業(yè)信用制度對于防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險具有重要意義。一方面，應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用評價和監(jiān)管。對于信用不良的企業(yè)，應(yīng)采取相應(yīng)的監(jiān)管措施，限制其房地產(chǎn)開發(fā)和金融活動，以減少不良影響對整個市場的擴(kuò)散。另一方面，還應(yīng)加強(qiáng)對購房者的信用評估和管理，嚴(yán)格審核購房者的信用記錄和還款能力，并建立黑名單制度，限制失信購房者的房地產(chǎn)交易和金融活動。

其次，建立個人信用制度是防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的重要方向。個人在購房和房地產(chǎn)融資中的行為和還款情況也直接關(guān)系金融風(fēng)險的發(fā)生。因此，應(yīng)建立健全個人信用評估和管理制度，加強(qiáng)對個人信用記錄的采集和管理，提高個人信用信息的共享和使用效率。同時，借助技術(shù)手段如大數(shù)據(jù)和人工智能，對個人信用進(jìn)行預(yù)測和風(fēng)險分析，提前識別潛在的風(fēng)險。

最后，建立企業(yè)與個人信用制度還需要法律法規(guī)的支持和監(jiān)管的配套舉措。相關(guān)部門應(yīng)及時發(fā)布和修訂相關(guān)規(guī)定，明確信用制度的原則、操作細(xì)則和責(zé)任分工，確保信用制度的公正性和可靠性。

（四）創(chuàng)新金融渠道

首先，創(chuàng)新金融渠道包括引入金融科技企業(yè)，推動互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金等創(chuàng)新金融產(chǎn)品的發(fā)行，支持房地產(chǎn)信托貸款等金融工具的創(chuàng)設(shè)。通過這些新的金融渠道，可以增加融資來源的多元化，降低對傳統(tǒng)銀行貸款的依賴性，使房地產(chǎn)行業(yè)在融資方面更加靈活。

其次，創(chuàng)新金融渠道包括積極探索房地產(chǎn)投融資模式的創(chuàng)新。例如，引入房地產(chǎn)眾籌平臺，通過廣泛的社會參與，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)融資的分散化；推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈金融服務(wù)發(fā)展，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供全方位的金融支持；促進(jìn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，將房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可交易的金融產(chǎn)品。

再次，創(chuàng)新金融渠道需要加強(qiáng)監(jiān)管和風(fēng)險防范。相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對創(chuàng)新金融渠道的監(jiān)管和評估，確保其合規(guī)經(jīng)營和風(fēng)險可控。同時，應(yīng)加強(qiáng)對新型金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險評估和監(jiān)測，及時發(fā)現(xiàn)和處置潛在的風(fēng)險隱患。

最后，創(chuàng)新金融渠道還需要與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相結(jié)合。通過金融支持和創(chuàng)新，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的協(xié)同發(fā)展。例如，金融機(jī)構(gòu)可為房地產(chǎn)供應(yīng)鏈提供融資支持，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)與建筑材料、家居裝飾等產(chǎn)業(yè)的深度合作，推動整個產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)化和提升。

五、結(jié)語

在當(dāng)前新形勢下，隨著我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和金融改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系面臨著新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。本文針對新形勢下我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險與防范問題，從多方面對防范策略進(jìn)行探究。

首先，房地產(chǎn)金融風(fēng)險對于國家經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響。作為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展直接關(guān)系到經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和社會穩(wěn)定。加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的研究和防范具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。其次，健全的風(fēng)險防范措施對于保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。為了有效應(yīng)對房地產(chǎn)金融風(fēng)險，需要加強(qiáng)宏觀調(diào)控和金融監(jiān)管，進(jìn)一步深化改革。同時，健全金融體系、規(guī)范金融業(yè)務(wù)，可以加強(qiáng)金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性和抗風(fēng)險能力，提高銀行業(yè)對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的應(yīng)對能力。再次，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展需要走一條多元化的道路。通過采用區(qū)域差異化的調(diào)控手段和政策適應(yīng)性的措施，可以有效解決不同地區(qū)所面臨的房地產(chǎn)金融風(fēng)險問題。最后，重視經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的再平衡也是關(guān)鍵。鼓勵消費(fèi)升級、促進(jìn)居民收入增長等措施，推動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與轉(zhuǎn)型，減少房地產(chǎn)市場波動性對經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

總之，新形勢下我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險與防范探究具有重要的學(xué)術(shù)和實(shí)踐意義。要解決房地產(chǎn)金融風(fēng)險問題，政府、金融機(jī)構(gòu)和市場主體需共同努力，加強(qiáng)合作，形成全社會共識，共同應(yīng)對房地產(chǎn)金融風(fēng)險，推動我國房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。未來，應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的研究和防范，并在政策制定和監(jiān)管層面做出相應(yīng)的調(diào)整和改進(jìn)，確保我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展。