王偉

摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國在房地產(chǎn)上的糾紛和問題也逐漸增多，為了減少在房屋產(chǎn)權(quán)上引起的糾紛，也為了進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國實(shí)施了不動產(chǎn)登記制度。通過該項(xiàng)制度來對房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確，同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展。論文從不動產(chǎn)登記制度的涵義、該制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響以及該制度的體系構(gòu)建情況進(jìn)行分析，希望能夠?yàn)椴粍赢a(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響和研究提供一些參考和建議。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；影響

一、不動產(chǎn)登記制度的涵義及其與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

不動產(chǎn)登記制度是一項(xiàng)物權(quán)制度，其主要內(nèi)容是相關(guān)機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)事人的申請，將相關(guān)不動產(chǎn)的自然以及權(quán)利進(jìn)行登記并公示，其作用主要是為了確認(rèn)不動產(chǎn)的歸屬權(quán)。不動產(chǎn)登記的核心就是權(quán)屬，由于房屋、田地等具有不可移動的特性，其權(quán)利的歸屬也較為復(fù)雜，因而需要通過不動產(chǎn)登記制度對其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行有效的規(guī)范和確認(rèn)。對于房產(chǎn)而言，進(jìn)行不動產(chǎn)的登記可以有效明確房產(chǎn)在買賣、租賃等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)交易中的權(quán)責(zé)界限。尤其是在房產(chǎn)的買賣過程中，在買賣雙方進(jìn)行申請后，國家的專職工作人員會將不動產(chǎn)地轉(zhuǎn)移登記事項(xiàng)記錄到不動產(chǎn)電子登記簿上，進(jìn)而確保房屋的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，以減少因房屋買賣而出現(xiàn)的一系列糾紛。在不動產(chǎn)登記的過程中，國家相關(guān)工作人員需要對房屋進(jìn)行法律勘驗(yàn)取證，進(jìn)而登記人員才能將不動產(chǎn)的變動進(jìn)行記錄，完成不動產(chǎn)的登記工作。

不動產(chǎn)登記制度對于國家、企業(yè)以及個(gè)人都具有諸多益處，從國家層面而言，不動產(chǎn)登記制度可以有效減少在房產(chǎn)等方面產(chǎn)生的民事糾紛，減少相關(guān)人員在這方面的工作量和經(jīng)濟(jì)費(fèi)用，同時(shí)有助于國家在不動產(chǎn)方面進(jìn)行有效管理。并且也進(jìn)一步加強(qiáng)了房地產(chǎn)投資屬性的社會認(rèn)知，相關(guān)企業(yè)可以通過對房屋余值進(jìn)行抵押，滿足社會或企業(yè)的融資需求，進(jìn)而促進(jìn)市場資金的流通和發(fā)展。對企業(yè)而言，通過明確不動產(chǎn)的歸屬權(quán)問題，可以有效減少在不動產(chǎn)買賣過程中的混亂和糾紛，同時(shí)使得房地產(chǎn)交易安全得到了極大地保障，維護(hù)了房地產(chǎn)交易的秩序，極大地提升了相關(guān)人員的辦事效率，同時(shí)也減少了許多不必要的手續(xù)，從長遠(yuǎn)角度而言，可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。對個(gè)人而言，不動產(chǎn)是個(gè)人十分重要的固定資產(chǎn)，歸屬權(quán)和所有權(quán)的明確可以確保自身財(cái)產(chǎn)安全得到充分的保障，并且減少與他人的糾紛，同時(shí)產(chǎn)權(quán)人的不動產(chǎn)擔(dān)保也受到了廣泛的認(rèn)可，對于房主的資產(chǎn)流通和變現(xiàn)都提供了便利。

通過推進(jìn)不動產(chǎn)登記制度，促進(jìn)相關(guān)不同部門的工作交流和合作，并結(jié)合科學(xué)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)建立起全國范圍內(nèi)的不動產(chǎn)信息管理技術(shù)平臺，促使相關(guān)部門在對不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行保護(hù)的同時(shí)，也可以進(jìn)一步規(guī)范不動產(chǎn)交易市場的秩序，并變相刺激各種二手房源進(jìn)入市場，降低城市內(nèi)空置房的比例，促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

二、不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響的實(shí)證分析

（一）不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)市場供應(yīng)的影響

不動產(chǎn)登記制度對于房地產(chǎn)市場供應(yīng)在短時(shí)間內(nèi)有一定的影響。首先在住房資源方面，保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅對于房價(jià)以及房產(chǎn)資源的調(diào)控具有十分重要的作用，部分具有多套住宅的人為了減少不動產(chǎn)納稅方面的經(jīng)濟(jì)壓力，可能會向市場拋售房產(chǎn)，在短時(shí)間內(nèi)會對市場的供應(yīng)方面造成影響。尤其是在大型和中型城市范圍內(nèi)采用不動產(chǎn)登記制度，會促使部分以投資為目的的房產(chǎn)持有人對高檔二手房進(jìn)行拋售，造成平抑二手房價(jià)格現(xiàn)象。二房房產(chǎn)稅的征收會在短期內(nèi)對部分地區(qū)的房源供應(yīng)造成影響，促使短期內(nèi)二手房的供應(yīng)增加。但由于此類人員的數(shù)目較少，再加上通過取消傳統(tǒng)的地域地址等對房產(chǎn)持有人的限制，在一定程度上也會提升部分人對于房產(chǎn)的購買欲望。所以在房地產(chǎn)市場的供應(yīng)方面，不動產(chǎn)登記制度造成的影響較為有限。

此外，不動產(chǎn)登記制度并未將房地產(chǎn)的供應(yīng)調(diào)節(jié)作為制度建立的主要目標(biāo)，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要影響還是體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展方向。從長遠(yuǎn)的角度而言，通過實(shí)施該項(xiàng)政策可以促使政府更加精準(zhǔn)有效地對不動產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行管理，進(jìn)而對房產(chǎn)的供應(yīng)進(jìn)行更加精準(zhǔn)的調(diào)整。

（二）不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)市場需求的影響

伴隨著不動產(chǎn)登記制度的健全和推廣，國家也會采取相應(yīng)措施對二房房產(chǎn)進(jìn)行征稅，這在一定程度上會減少一部分人對于房產(chǎn)的購買欲望，使他們在短時(shí)間內(nèi)采取觀望態(tài)度，但此類態(tài)度在不動產(chǎn)登記制度全面落實(shí)后的一段時(shí)間內(nèi)就會逐漸消失。目前我國對于房地產(chǎn)的發(fā)展更主要的是采取市場運(yùn)行的機(jī)制，在房產(chǎn)的需求方面并未實(shí)施政策化操作，短期內(nèi)的房產(chǎn)需求量下降更多的是由于市場自身的調(diào)節(jié)機(jī)制的影響。

并且在不動產(chǎn)登記制度的推動下，相關(guān)企業(yè)要想開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，首先要做到充分發(fā)揮相關(guān)建筑單元的最大價(jià)值，提高土地利用率，此外在開發(fā)過程中，還要結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和信息技術(shù)對當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)資源和房屋售賣情況進(jìn)行深入的分析和研究，促使企業(yè)在原本的建筑設(shè)計(jì)上不斷進(jìn)行優(yōu)化，進(jìn)而刺激人們對于住房的購買需求。

因此綜合而言，不動產(chǎn)登記制度在短期內(nèi)會對房地產(chǎn)市場的需求造成一定的影響，但從長遠(yuǎn)而言，通過利用不動產(chǎn)登記制度，可以有效減少劣質(zhì)建筑的出現(xiàn)，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)等各項(xiàng)建筑的建筑質(zhì)量。同時(shí)國家也能夠從各個(gè)方面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行一定的規(guī)劃，促使優(yōu)質(zhì)企業(yè)設(shè)計(jì)并建設(shè)性價(jià)比更高的房屋，從整體上優(yōu)化我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場環(huán)境，更有助于相關(guān)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

（三）不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)價(jià)格的影響

影響房產(chǎn)價(jià)格的決定因素有很多，市場、人口、收入等都有可能對不動產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生影響。不動產(chǎn)登記制度在實(shí)施過程中，房價(jià)確實(shí)會產(chǎn)生較大程度的波動，但相關(guān)人員在經(jīng)過一系列深入研究后，發(fā)現(xiàn)真正能夠影響房價(jià)的并不是不動產(chǎn)登記制度，不動產(chǎn)登記制度只能在一定程度上對不動產(chǎn)的歸屬權(quán)進(jìn)行確認(rèn)，并對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行規(guī)范。真正影響房價(jià)的主要因素是收入、供求需求以及市場認(rèn)可度。

從對短期市場的沖擊而言，不動產(chǎn)登記制度加強(qiáng)了國家對于個(gè)人房產(chǎn)稅的征收和管理，在一定程度上影響了購房者對于房屋的購買欲望，同時(shí)也造成了房產(chǎn)行業(yè)的短期下滑。但從根本上來說，不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)的價(jià)格之間不存在直接的聯(lián)系。該項(xiàng)制度實(shí)施的主要目的還是在于確認(rèn)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，尤其是針對部分老舊城區(qū)的房產(chǎn)遺留問題進(jìn)行解決。從長遠(yuǎn)而言，不動產(chǎn)登記制度對于部分老城區(qū)的建筑進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)的明確和劃分，更有助于部分大型房地產(chǎn)企業(yè)對相關(guān)城區(qū)的修整重建，從而減少了房地產(chǎn)在建筑資金和建筑空間上的壓力。并且政府相關(guān)部門可以借此加強(qiáng)對城區(qū)建設(shè)的長遠(yuǎn)規(guī)劃，并對相關(guān)企業(yè)進(jìn)行一定的政策扶持，在進(jìn)一步激發(fā)老城區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力的同時(shí)，也能促進(jìn)新舊城區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)有效流通，有助于房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

三、目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)下的不動產(chǎn)登記制度體系構(gòu)建

（一）完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控

對于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展而言，實(shí)施不動產(chǎn)登記政策是十分有益的。首先，這項(xiàng)政策可以促進(jìn)國家對于全國的房產(chǎn)資源進(jìn)行全面的統(tǒng)計(jì)，并建立起信息化一體化分享平臺，進(jìn)而對全國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控。在當(dāng)前的房地產(chǎn)發(fā)展和市場管理方面，常常出現(xiàn)信息不平等現(xiàn)象，阻礙了正常企業(yè)的發(fā)展。而通過不動產(chǎn)登記制度的建立和推廣，相關(guān)房產(chǎn)等基礎(chǔ)情況在一定范圍內(nèi)變得規(guī)范和透明，從而促使房產(chǎn)購買者在購買之前能夠做好調(diào)查，避免一時(shí)沖動而造成巨大的損失。

其次，不動產(chǎn)登記制度的建立也為房產(chǎn)稅的征收奠定了良好的基礎(chǔ)，政府相關(guān)部門可以利用稅收改革對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行更加有效的管控，促使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更加成熟和穩(wěn)定，減少因炒房、沖動性購買等對房產(chǎn)價(jià)格造成的不良影響。統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度可以從長遠(yuǎn)上對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行有序規(guī)范，減少投資者為逐利而蜂擁樓市的現(xiàn)象，進(jìn)而促使樓市逐漸回歸正常，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展回歸理性等。

最后，從對樓市的宏觀調(diào)控方面而言，不動產(chǎn)登記制度可以通過計(jì)算機(jī)實(shí)現(xiàn)對各個(gè)城市的個(gè)人住房擁有情況的統(tǒng)計(jì)和分析，進(jìn)而建立和完善相關(guān)的不動產(chǎn)稅收制度，并加強(qiáng)對城市中樓盤中相關(guān)住房的類型和存量的調(diào)控，進(jìn)而促使樓市在長時(shí)間內(nèi)得到健康有益的發(fā)展。

（二）優(yōu)化簡化不動產(chǎn)登記流程

在不動產(chǎn)制度體系的建立過程中，通過對不動產(chǎn)登記的流程進(jìn)行優(yōu)化簡化，加速相關(guān)制度的建立和健全，進(jìn)而有效促進(jìn)相關(guān)部門對房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范。在進(jìn)行不動產(chǎn)信息的統(tǒng)計(jì)和管理過程中，技術(shù)人員可以利用相關(guān)技術(shù)對得到的信息進(jìn)行優(yōu)化統(tǒng)計(jì)和數(shù)據(jù)分析，并通過政策進(jìn)行有針對性地調(diào)控，使相關(guān)企業(yè)能夠根據(jù)市場發(fā)展要求進(jìn)行改進(jìn)，同時(shí)政府也加強(qiáng)對市場環(huán)境的規(guī)范和管理，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

在進(jìn)行流程簡化過程中，首先要對整個(gè)登記的流程和過程進(jìn)行優(yōu)化，通過相關(guān)技術(shù)，將房地產(chǎn)、財(cái)政、稅務(wù)以及不動產(chǎn)登記等相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，打破“孤島”的辦事模式，進(jìn)行流程上的簡化，避免來往人員多個(gè)窗口部門來回跑的現(xiàn)象。同時(shí)，要提升窗口服務(wù)人員的綜合素質(zhì)，確保其對工作內(nèi)容包含的各部門的政策了如指掌，并且提升辦事人員對各項(xiàng)手續(xù)和工作流程的熟練程度。

其次，對于各類不同不動產(chǎn)交易的相關(guān)證明材料和證明文件的轉(zhuǎn)移、梳理以及存放方面，要確保各部門負(fù)責(zé)人的分工明確、權(quán)責(zé)到人。避免出現(xiàn)資料不全，資料混亂甚至資料丟失等事件的發(fā)生。

（三）建立不動產(chǎn)登記統(tǒng)一平臺

建立不動產(chǎn)登記統(tǒng)一平臺，首先需要強(qiáng)大的信息技術(shù)支持，并且需要不動產(chǎn)登記部門、財(cái)稅部門以及房地產(chǎn)等部門進(jìn)行充分的配合，進(jìn)而建立起高效、便捷的不動產(chǎn)登記統(tǒng)一平臺。通過建立不動產(chǎn)登記統(tǒng)一平臺，對于非涉密或者涉及隱私的信息進(jìn)行無縫對接、實(shí)時(shí)共享，不僅能夠提升在相關(guān)窗口的辦事效率，更能促進(jìn)網(wǎng)上辦事流程的發(fā)展。通過政策培訓(xùn)，充分發(fā)揮社會組織和相關(guān)政府部門的聯(lián)動性，進(jìn)而在材料收集、辦事流程以及證書發(fā)放等環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上辦理。

其次，在統(tǒng)一平臺的建立過程中，要注意不同地區(qū)的信息更新，在部分基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)標(biāo)的地區(qū)，可以在相關(guān)部門的窗口附近設(shè)置自助一體查閱機(jī)等，并加強(qiáng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的開發(fā)和利用，實(shí)現(xiàn)相關(guān)軟件和網(wǎng)站的獨(dú)立應(yīng)用，從而促使人們可以在網(wǎng)上即能查閱相關(guān)信息。在不動產(chǎn)登記統(tǒng)一平臺的建立過程中還要注意對相關(guān)信息的保護(hù)，注重戶主的個(gè)人隱私。

最后，在建立不動產(chǎn)登記統(tǒng)一平臺的過程中，相關(guān)人員也可以與水、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)公司進(jìn)行合作，進(jìn)而形成不動產(chǎn)登記的便民服務(wù)。在幫助人們提供便利的同時(shí)，也能夠促進(jìn)人們積極進(jìn)行相關(guān)手續(xù)的登記和辦理，提升相關(guān)部門的辦事效率。

（四）加強(qiáng)農(nóng)村宅基地登記管理

當(dāng)前的農(nóng)村宅基地以及集體建設(shè)用地的使用權(quán)和房屋所有權(quán)是不動產(chǎn)登記的重要內(nèi)容之一。到目前為止，我國的所有縣、市都已經(jīng)完成了不動產(chǎn)登記職責(zé)機(jī)構(gòu)的整合，并且除部分偏遠(yuǎn)地區(qū)外也都實(shí)現(xiàn)了不動產(chǎn)的“停舊迎新”。

根據(jù)相關(guān)法規(guī)和政策的規(guī)定，農(nóng)村的相關(guān)房產(chǎn)建筑也要頒發(fā)不動產(chǎn)登記證明。使用權(quán)人根據(jù)登記的主體或者房屋所有權(quán)的主體進(jìn)行申請，并在首次申請時(shí)提供申請人身份證明以及不動產(chǎn)登記申請書等材料，在經(jīng)過相關(guān)的手續(xù)和公告無誤后，便可以發(fā)放不動產(chǎn)登記證明。

通過對農(nóng)村宅基地的登記管理，可以有效避免部分人員出現(xiàn)違規(guī)建設(shè)等現(xiàn)象，同時(shí)也能夠提升農(nóng)村用地的利用率，進(jìn)而加強(qiáng)對土地資源的管理，進(jìn)而保護(hù)好我國的種植用地。

（五）優(yōu)化不動產(chǎn)登記營商環(huán)境

為了提升不動產(chǎn)登記制度對于市場監(jiān)管和便民服務(wù)的力度和范圍，相關(guān)部門要盡力優(yōu)化不動產(chǎn)登記的營商環(huán)境，進(jìn)而打造出“辦事不求人、審批不見面、最多跑一次”國際化、跨區(qū)域的發(fā)展模式。首先要健全企業(yè)營業(yè)執(zhí)照的備案制度，對于與政府進(jìn)行合作或代辦部分事務(wù)的企業(yè)，要對其營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營許可證等各方面進(jìn)行集中備案，備案完成后，相關(guān)人員在后續(xù)的手續(xù)辦理過程中就無需每份申請都提供相關(guān)材料，同時(shí)相關(guān)窗口也不再收取此類證明材料的紙質(zhì)版。而通過此項(xiàng)優(yōu)化手續(xù)，不僅為辦事人員減輕了工作內(nèi)容和工作壓力，同時(shí)也簡便了前來辦理業(yè)務(wù)的人員手續(xù)，減少了不必要的工作流程，提升了工作效率，并在一定程度上優(yōu)化了相關(guān)部門的營商環(huán)境和氛圍。

其次，推廣使用電子證明，并且推廣不動產(chǎn)登記的信息共享率。通過使用電子證明可以有效發(fā)揮電子證明安全高效、方便管理以及節(jié)約成本等優(yōu)勢，并且通過利用電子證明，可以有效降低相關(guān)辦事人員來回奔波的困擾，通過網(wǎng)絡(luò)直接將電子證明傳送到相關(guān)場所，讓“數(shù)據(jù)跑”替代“人工跑”。同時(shí)利用共享信息平臺和網(wǎng)絡(luò)，可以減少辦事人員在信息方面的利用率，進(jìn)而避免企業(yè)在辦事過程中頻繁上傳資料的麻煩。

最后，要著重提升不動產(chǎn)登記營商的服務(wù)質(zhì)量，在進(jìn)行登記服務(wù)之前設(shè)立預(yù)審機(jī)制、上門服務(wù)機(jī)制等，相關(guān)企業(yè)對資料進(jìn)行收集整理，并咨詢業(yè)務(wù)服務(wù)專員，業(yè)務(wù)專員上門對資料進(jìn)行預(yù)審后，并告知相關(guān)的登記事項(xiàng)，進(jìn)而避免資料缺漏或準(zhǔn)備不全面等現(xiàn)象出現(xiàn)。此外，相關(guān)企業(yè)也可以根據(jù)不同情況設(shè)置容缺機(jī)制，對于前來辦理不動產(chǎn)登記的基本條件符合但次要手續(xù)欠缺的人員簽訂容缺承諾書，然后委托登記中心先行受理相關(guān)業(yè)務(wù)，并一次性告知缺少的材料后，在規(guī)定時(shí)限內(nèi)令其補(bǔ)齊即可。通過此類設(shè)置，可以大幅度提升不動產(chǎn)登記的營商環(huán)境，并能夠減少相關(guān)人員多次跑腿的困擾，在提升了工作效率的同時(shí)，也為相關(guān)企業(yè)的服務(wù)增加了人文關(guān)懷，更有助于和諧社會的建設(shè)。

四、結(jié)語

不動產(chǎn)登記制度對于我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義，通過該項(xiàng)制度可以對我國的房地產(chǎn)市場秩序進(jìn)行有效的規(guī)范和整頓。國家相關(guān)部門也可以根據(jù)市場需求和房屋分布情況進(jìn)行宏觀把控，從各個(gè)方面對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)行優(yōu)化，進(jìn)而促使城市樓價(jià)逐漸回歸至正常水平，減輕當(dāng)前人們的購房壓力，提升人們生活的幸福指數(shù)。并且通過實(shí)施不動產(chǎn)登記政策，可以一定程度上提升房屋的入住率，并促使房地產(chǎn)企業(yè)減少土地浪費(fèi)，進(jìn)而有效調(diào)節(jié)我國當(dāng)前的社會矛盾。

同時(shí)，由于我國的地域廣闊，不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相差較大，因此在不動產(chǎn)登記政策的實(shí)施和優(yōu)化過程中，也要根據(jù)各個(gè)地區(qū)的自身發(fā)展情況進(jìn)行設(shè)計(jì)，重視在制度完善過程中發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和隱患，積極采取相應(yīng)措施進(jìn)行預(yù)防，進(jìn)而從各個(gè)方面確保我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

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