【摘 要】以全國(guó)第五次和第六次人口普查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，分析了住房保有權(quán)與居住空間的空間格局，旨在分析中國(guó)城市住房分布與居住空間的內(nèi)在邏輯。采用均勻度和集中度指標(biāo)分析了基于租期的居住空間，表明居住空間基本適度，社會(huì)住房比公開(kāi)市場(chǎng)住房更加隔離。總體而言，市場(chǎng)機(jī)制在終身住宅結(jié)構(gòu)調(diào)整和隔離中逐漸發(fā)揮基礎(chǔ)性作用，政府和制度因素也對(duì)這些因素產(chǎn)生了顯著影響。

【關(guān)鍵詞】住宅市場(chǎng)； 住宅市場(chǎng)； 居住空間； 結(jié)構(gòu)調(diào)整

【中圖分類號(hào)】TU-024【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A

0 引言

近年來(lái)，中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，城鎮(zhèn)住房權(quán)屬發(fā)生了重大變化和空間重構(gòu)［1］。中國(guó)的住房改革始于20世紀(jì)80年代，目的是通過(guò)住房供應(yīng)和消費(fèi)的私有化和市場(chǎng)化，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)改善人民的生活條件。轉(zhuǎn)型期中國(guó)城市住房供給結(jié)構(gòu)和住房保有結(jié)構(gòu)的多樣性特征。這類住房結(jié)構(gòu)分別包括社會(huì)住房（如較便宜的租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和購(gòu)買的原社會(huì)住房）和開(kāi)放市場(chǎng)住房（如商品住房和二手住房），這兩種住房分別由住房再分配和市場(chǎng)化的力量主導(dǎo)［2］。

2000—2010年是中國(guó)大城市住房制度改革的十年；房?jī)r(jià)大幅上漲，住宅空間大規(guī)模改造［3］?，F(xiàn)有的研究缺乏對(duì)1998年中國(guó)住房制度改革以來(lái)，特別是在2000—2010年中國(guó)住房快速市場(chǎng)化的10年背景下，中國(guó)大城市住房分配內(nèi)部邏輯的變化及其導(dǎo)致的居住空間的分析［4］。因此，本文在微觀尺度上分析中國(guó)大城市住房分配機(jī)制的變化和終身居住空間程度，可以豐富已有的研究。第五次（2000年）和第六次（2010年）小區(qū)域（街道或鎮(zhèn)）人口普查數(shù)據(jù)，包含了住房相關(guān)變量，為綜合分析2000年以后基于住房年期的住房空間格局和空間隔離提供了最新數(shù)據(jù)。本研究將有助于理解中國(guó)城市住房制度改革的實(shí)施效果及其對(duì)居住空間改造的影響。

1 住宅市場(chǎng)改革背景下居住空間

1.1 住房制度改革

居民的住房選擇是多種多樣的，但他們獲得社會(huì)住房的機(jī)會(huì)被嚴(yán)格限制在具有當(dāng)?shù)貞艨诨蛟趪?guó)有企業(yè)工作的特定群體。經(jīng)濟(jì)適用房和廉價(jià)租賃房的申請(qǐng)條件由當(dāng)?shù)卣疀Q定，收入和戶籍往往是提高申請(qǐng)門(mén)檻的基本要求。購(gòu)買的公有住房對(duì)居住者有工作單位性質(zhì)和工作年限的限制，只有在國(guó)有企業(yè)（政府機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、實(shí)業(yè)企業(yè)）工作的人才有資格購(gòu)買。事實(shí)上，自1998年實(shí)行住房市場(chǎng)化改革以來(lái)，國(guó)有企業(yè)已停止銷售公租房。同時(shí)，商品住房受到每個(gè)家庭經(jīng)濟(jì)能力的制約。2006年以后，由于住房過(guò)度市場(chǎng)化，中國(guó)大城市（北京、廣州、上海）的房?jī)r(jià)迅速上漲，購(gòu)買商品住房的經(jīng)濟(jì)門(mén)檻進(jìn)一步提高［5］。這意味著不同的社會(huì)群體在獲取稀缺住房資源的途徑和機(jī)會(huì)上出現(xiàn)了更顯著的差異，市場(chǎng)能力和政策手段進(jìn)一步大規(guī)模加劇了住房差異化。預(yù)計(jì)這種差別將進(jìn)一步影響城市居民的社會(huì)地位，并根據(jù)住房和獲得相關(guān)機(jī)會(huì)（例如獲得教育資源和其他機(jī)會(huì)）的機(jī)會(huì)，提高城市居民的社會(huì)階層。

1.2 中國(guó)城市住房市場(chǎng)

轉(zhuǎn)型期中國(guó)城市住房市場(chǎng)與成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和全面計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的住房市場(chǎng)有很大的不同；是兩者的結(jié)合，反映了每個(gè)系統(tǒng)的某些特征。因此，轉(zhuǎn)型期城市地區(qū)的住房權(quán)屬選擇是復(fù)雜的，家庭收入、生命周期等社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素和戶籍、職位、工作單位等制度變量對(duì)居民的住房行為起著重要作用。中國(guó)的住房分配形成了兼具市場(chǎng)特征和社會(huì)主義（制度）特征的混合制度，居住在公開(kāi)市場(chǎng)住房中的居民普遍比居住在補(bǔ)貼部門(mén)的居民收入更高、職位更高。生命歷程法已被應(yīng)用到中國(guó)城市住房的研究中。使用在廣州、北京和上海等大城市收集的縱向數(shù)據(jù)集，并使用生命過(guò)程方法，分析了中國(guó)過(guò)渡城市的住房權(quán)屬變化和居住流動(dòng)。最近關(guān)于中國(guó)城市住房的研究越來(lái)越關(guān)注特定群體的住房行為，包括封閉社區(qū)、第二套房所有權(quán)和城市貧困人口的集中。

1.3 居住空間分化

中國(guó)快速的全球化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程不可避免地帶來(lái)了日益加劇的社會(huì)分化和空間分化。社會(huì)空間分異日益成為研究熱點(diǎn)之一。相關(guān)研究通常使用小面積人口普查數(shù)據(jù)和生態(tài)因子分析對(duì)中國(guó)大城市的社會(huì)空間進(jìn)行分類，包括北京、上海和廣州。由于用街道作為基本空間單元來(lái)分析社會(huì)區(qū)域往往會(huì)忽略街道內(nèi)更細(xì)微的社會(huì)空間，因此一些文獻(xiàn)使用社區(qū)層面的人口普查數(shù)據(jù)來(lái)分析社會(huì)區(qū)域。近年來(lái)，隨著中國(guó)大城市社會(huì)結(jié)構(gòu)和城市社會(huì)空間分異的加劇，具體的社會(huì)空間問(wèn)題引起了學(xué)者們的關(guān)注。城中村是中國(guó)大城市典型的社會(huì)空間，是流動(dòng)人口集中的社會(huì)空間。中國(guó)大城市居民收入差距繼續(xù)擴(kuò)大；低收入群體在城市集聚，形成貧困空間，城市空間分層趨勢(shì)日益明顯。出于管理、安全等原因，近年來(lái)，封閉式社區(qū)成為中國(guó)大城市新建住宅社區(qū)的主導(dǎo)模式，在一定程度上加劇了住宅的隔離程度。隨著中國(guó)城市對(duì)外開(kāi)放程度的不斷提高，在全球化背景下的中國(guó)大城市中出現(xiàn)了各種各樣的跨國(guó)移民社區(qū)。2000—2010年是住房市場(chǎng)化深入發(fā)展的時(shí)期。在這一階段，以往的研究對(duì)基于租期的住房居住空間格局的全面描述不足。回顧以往的研究，本研究旨在分析2000年以來(lái)住房市場(chǎng)化背景下基于租期的住房居住空間格局，為分析住房市場(chǎng)和再分配（或政府）對(duì)住房空間格局重塑和居住城市重構(gòu)的作用提供依據(jù)。

1.4 住房供應(yīng)體系

1998年全國(guó)住房制度改革的初衷，更符合中國(guó)城市的實(shí)際情況。但是，由于住房供應(yīng)過(guò)度強(qiáng)調(diào)住房市場(chǎng)化，地方政府沒(méi)有實(shí)施足夠的保障房建設(shè)承諾，導(dǎo)致保障房建設(shè)不能滿足低收入家庭的需求；住房供應(yīng)體系仍然缺乏經(jīng)濟(jì)適用的住房。因此，地方政府應(yīng)大力加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，放寬可達(dá)性標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大符合社會(huì)住房條件的群體的覆蓋范圍。地方政府在社會(huì)住房可及性標(biāo)準(zhǔn)上往往增加了“需要當(dāng)?shù)貞艏钡摹伴T(mén)檻”，農(nóng)民工往往被排除在地方政府發(fā)放的社會(huì)住房供應(yīng)體系之外。移民們別無(wú)選擇只能以市場(chǎng)價(jià)租房。為了尋找相對(duì)便宜的房子，流動(dòng)人口不斷向遠(yuǎn)郊地區(qū)遷移，因?yàn)樽?006年以來(lái)市中心的房?jī)r(jià)（包括租金）大幅上漲。

集中化指數(shù)的中心坐標(biāo)反映了租期住房空間集聚與城市中心之間的空間關(guān)系。購(gòu)買或租賃的商品住房比例明顯提高，房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民住房購(gòu)買力影響較大，住房自有率從2000年的62.31%下降到2010年的49.72%。2000年以前住房擁有率的增加主要得益于住房制度改革階段的社會(huì)住房改革政策。同時(shí)，作為住房改革的產(chǎn)物之一，購(gòu)買的公有住房占比較大，對(duì)住房自有率有較大貢獻(xiàn)。城市建設(shè)用地向農(nóng)村郊區(qū)的大規(guī)模擴(kuò)張，降低了農(nóng)村自建住房的比例。在這種情況下，自建住房對(duì)住房自有率增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)降低了。地方政府提供社會(huì)保障住房的積極性不高，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的比例從2000年的2.85%下降到2010年的1.72%。這樣的情況限制了住房擁有率提高的可能性，很大程度上背離了中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的初衷。2000年以后隨著改造住房銷售限制政策的放松，大量改造住房被出售成為二手住房，社會(huì)住房購(gòu)買比例明顯降低。受經(jīng)濟(jì)適用房門(mén)檻和建筑規(guī)模的限制，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房或廉價(jià)租賃住房的比例仍然較低。但在高房?jī)r(jià)的控制下，這些家庭只能租賃商品住房，這大大提高了2010年租賃商品住房的比例。改善住房供給是地方政府的難點(diǎn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策和政府間結(jié)構(gòu)的矛盾成為保障房供給的主要障礙。

2 不同類型房屋使用權(quán)的空間格局

2.1 自建住房

自建住房主要分布在農(nóng)村地區(qū)，由村民自行建造。兩年集聚程度較高的區(qū)域主要分布在周邊城鎮(zhèn)。中心城市城中村屬于典型的被城市建設(shè)區(qū)包圍的鄉(xiāng)村，自建住房占城中村聚落的大部分。在這種情況下，中心城市內(nèi)的村莊也是自建住房的主要集聚區(qū)。與2000年相比，隨著城市化的快速發(fā)展和城市規(guī)模的擴(kuò)大，2010年大量農(nóng)村土地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地，郊區(qū)自建住房集中度高的區(qū)域逐漸縮小。此外，部分村莊的城市改造和拆遷縮小了自建住房范圍，中心城市內(nèi)部集聚程度較高，僅零星分布在房村。

2.2 購(gòu)買商品住房

第六次人口普查將二手房與商品房進(jìn)行了分離。本研究將這兩類住房合并為購(gòu)買商品住房（含二手住房），旨在與第五次人口普查進(jìn)行比較。商品房購(gòu)買集聚分布與商品房開(kāi)發(fā)和二級(jí)住房市場(chǎng)交易密切相關(guān)。2010年商品房購(gòu)買比例較高的地區(qū)主要集中在中心城市及其外緣，并與2000年表現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。一是各街道（鎮(zhèn)）商品房購(gòu)買比例普遍高于2000年，集聚程度越高的范圍越廣；二是隨著中心城市城市更新進(jìn)程的加快，廉價(jià)租賃住房被商品住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)所取代。相應(yīng)地，2000年較廉價(jià)租賃住房占比較高的地區(qū)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹行某鞘匈?gòu)買商品住房（含二手住房）占比較高的地區(qū)。

2.3 購(gòu)買社會(huì)保障住房

隨著保障性住房政策的放寬進(jìn)入市場(chǎng)，大量原有的保障性住房進(jìn)入市場(chǎng)，被改造為保障性二手房。黨政機(jī)關(guān)和實(shí)業(yè)企業(yè)集中分布的地區(qū)。換句話說(shuō)，擁有購(gòu)買的原社會(huì)住房分配權(quán)的單元密集區(qū)存在。與此相反，2010年購(gòu)買的公有住房的空間集聚程度有所下降。隨著住房市場(chǎng)改革的不斷深入，很多社會(huì)住房將因老化而被拆除，或通過(guò)市場(chǎng)交換成為二手住房。在這種情況下，大多數(shù)街道或城鎮(zhèn)的集聚程度和購(gòu)買的公有住房比例將進(jìn)一步降低。

2.4 購(gòu)買經(jīng)濟(jì)合適的住房

經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地由政府分配，由開(kāi)發(fā)商完成建設(shè)。在這種情況下，政府從地價(jià)和稅收中向開(kāi)發(fā)商提供補(bǔ)償，因此房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格。政府為了節(jié)約建設(shè)成本，經(jīng)常選擇地價(jià)較低的地區(qū)作為保障房建設(shè)用地。2000年和2010年購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房的空間分布特征基本相似。特別是集聚比例較高的區(qū)域分散在中心城市的外邊緣。2000年和2010年租賃商品住房區(qū)域集聚度較高的地區(qū)分布在郊區(qū)，特別是2000年中心城市外邊緣主要街道（或城鎮(zhèn)）的租賃商品住房占比高于10%。與2000年不同的是，2010年租賃型商品住房占比大幅提高，并受到房?jī)r(jià)上漲的廣泛影響，租賃商品住房比例較高的區(qū)域逐漸向外圍擴(kuò)展。有必要認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)居民的社會(huì)和空間雙重邊緣化。為節(jié)約土地開(kāi)發(fā)成本，地方政府更青睞地租相對(duì)較低的郊區(qū)和有一定規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用住房或較便宜的租賃住房，安置當(dāng)?shù)氐褪杖肴后w或家庭。在2000年和2010年，購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉價(jià)租賃住房的分布存在較高的隔離性。在城市邊緣或郊區(qū)建設(shè)一定規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用房，可以在短期內(nèi)解決當(dāng)?shù)氐褪杖爰彝サ淖》繂?wèn)題，但會(huì)導(dǎo)致低收入家庭就業(yè)機(jī)會(huì)不足、工作與家庭過(guò)度分離、出行困難等問(wèn)題。

2.5 租賃型社會(huì)住房

租賃型社會(huì)住房主要是較便宜的租賃住房。2000年租賃社會(huì)住房集聚度較高的區(qū)域普遍分布在老城區(qū)。與2000年的情況相比，2010年租賃社會(huì)住房空間分布差異更大；集聚度較高的區(qū)域基本向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。主要原因是2000年以前，地方政府主要通過(guò)收回社會(huì)主義時(shí)代單位的原宿舍，為當(dāng)?shù)氐褪杖肴后w提供更便宜的租賃住房。因此，租賃社會(huì)住房比例較高的地區(qū)主要集中在老城區(qū)。與此同時(shí)，2000年以后由于快速而有力的改造，老城區(qū)大量廉價(jià)租賃住房被拆除。然而，在此期間地方政府在遠(yuǎn)郊建設(shè)了一定數(shù)量的廉價(jià)租賃住房，安置原有租戶，降低當(dāng)?shù)匦陆ǖ褪杖爰彝ニ璧耐恋爻杀?，大大提高了郊區(qū)廉價(jià)租賃住房的比例。

3 結(jié)論

從2000年到2010年，住房資源分配的內(nèi)在邏輯發(fā)生了從再分配體制到市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)變。這種特殊的轉(zhuǎn)變不僅深刻地影響和限制了獲得城市住房資源的途徑和機(jī)會(huì)，而且也影響和限制了獲得基于終身教職的居住空間。與此同時(shí)，城市建設(shè)用地向郊區(qū)的大規(guī)模擴(kuò)張、引發(fā)中心城市大規(guī)模更新、房地產(chǎn)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)和房?jī)r(jià)的快速上漲，深刻影響了城市居住空間的重構(gòu)和隔離。2000年以來(lái)住房自有率下降，住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)隨著市場(chǎng)住房分布的增加而發(fā)生了很大的變化。

本文分析中國(guó)完全廢除福利住房分配，進(jìn)入住房快速市場(chǎng)化階段后，市場(chǎng)已經(jīng)成為住房資源配置的基本力量的背景下，分析中國(guó)大城市住房租期隔離的現(xiàn)狀和內(nèi)在機(jī)制。本文的局限性在于：①中國(guó)第七次人口普查尚未公布，不知道2010—2020年期間中國(guó)大城市的居住年限隔離情況，而這一時(shí)期也是住房市場(chǎng)化快速發(fā)展的時(shí)期；②本文只選取了居住空間措施的一些關(guān)鍵指標(biāo)，這在一定程度上影響了居住空間分析的全面性。在未來(lái)的研究中，有必要增加更多的指標(biāo)，并將第七次人口普查的數(shù)據(jù)納入分析，從而全面分析住房市場(chǎng)化改革后中國(guó)大城市的居住空間問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)

［1］ 本期聚焦：可持續(xù)發(fā)展視角下的社區(qū)居住隔離問(wèn)題探析［J］.現(xiàn)代城市研究，2019（3）：1.

［2］ 謝富勝，鞏瀟然.城市居住空間的三種理論分析脈絡(luò)［J］.馬克思主義與現(xiàn)實(shí)，2017（4）：27-36.

［3］ 丁申銳，韓增林.基于商品住宅價(jià)格的大連市居住空間分異研究［J］.云南地理環(huán)境研究，2013，25（5）：52-57.

［4］ 龍麗民，李云慶，王豐.我國(guó)城市居住空間的公共政策引導(dǎo)研究［J］.中國(guó)行政管理，2007（6）：14-16.

［5］ 吳啟焰，張京祥，朱喜鋼，等.現(xiàn)代中國(guó)城市居住空間分異機(jī)制的理論研究［J］.人文地理，2002（3）：26-30+4.

［作者簡(jiǎn)介］劉昊（2003—），男，在讀本科，研究方向?yàn)橥聊竟こ獭?/p>