邱永芬

下午4點多，廣州市海珠區(qū)不動產(chǎn)登記中心二樓大廳靜悄悄的。

這是今年10月中旬的一天，白領(lǐng)曾迪安在時隔8個月后再次來到這里-2月中旬他在這里辦理房屋交易登記，這次前來辦理退稅。前后兩次現(xiàn)場人氣迥異，令他大吃一驚，“上次按預(yù)約時間來，辦完手續(xù)花了兩三個小時”。

自8月底以來，廣州在全國一線城市中率先實行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，緊接著黃埔番禺花都三區(qū)放開住房限購等，系列政策之下，樓市雖被重新激活，卻沒有想像中的熱烈。

春 小陽春中的樓市狂歡

回想今年2月份“賣一買一”時的操作，曾迪安感覺就是“一頓操作猛如虎”。從起意換房，到賣房騰名額，再到坐在黃埔區(qū)某樓盤銷售中心簽署認(rèn)購書，前前后后他只花了不到3個星期。

“當(dāng)時身邊很多朋友在看房，我也想趁勢賣小換大”。曾迪安先帶著家人去看了天河、黃埔的幾個樓盤，很快就看中想要的樓盤，并說服家人同意置換。他將海珠區(qū)的舊房放盤到中介，同時也在小區(qū)業(yè)主群中群發(fā)出售信息，通知租客另行租房。放盤一周后，舊房就被三波客人看中，有兩波客人同時議價。

一番價格拉鋸后，曾迪安選中可以一次性付款的買家，“我們頭天晚上9點多簽約，次日買家去銀行轉(zhuǎn)賬籌錢，第三天就去海珠區(qū)不動產(chǎn)登記中心辦理過戶了”。舊房簽約當(dāng)天，曾迪安的租客也順利找到新的房子，并于次日搬離，“所以上午我們過完戶，中午買家就拿到鑰匙”。

“現(xiàn)在想來，當(dāng)時買和賣都快得不可思議”。曾迪安辦完舊房過戶事宜，隔天單槍匹馬去看中的樓盤簽署認(rèn)購書。半年之后，新買的房子已開始月供。今年10月中旬，曾迪安去海珠區(qū)不動產(chǎn)登記中心辦理退稅事宜，方發(fā)現(xiàn)辦事大廳冷冷清清，市場氛圍已經(jīng)生變。

事實上，海珠區(qū)的二手住宅成交量是今年1月至9月廣州11區(qū)中的NO.1，共網(wǎng)簽8412套房，占全市的13.2%。由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有所滯后，廣州住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：今年2月，海珠區(qū)網(wǎng)簽二手住宅700多套，3月至6月網(wǎng)簽均超千套；到七八月回落至900多套，9月份降至700多套。

作為廣州樓市風(fēng)向標(biāo)，珠江新城的豪宅成交演變更具代表性。

機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，珠江新城2月成交138套，3月回落至119套，4月降至63套，此后逐月下滑。直到新政出臺的9月份方回升至69套，但到10月又再下探至40多套，僅及今年2月成交的1/3。

夏 舊房難賣，新房降價

在曾迪安之后，林衡今年3月將一套位于天河區(qū)東圃某網(wǎng)紅小區(qū)的兩房放盤。同款戶型2021年成交單價曾達7萬多，她的放盤單價約為6.5萬元／平方米。

“如果放盤價貼近市場價，年中時分仍然相對好成交”。放盤3個多月，在6月下旬，有客看中議價，她爽快地降價15萬，其單價較放盤價降價近2000元。在7月份收齊房款后，林衡到黃埔區(qū)買了一套全新三房。

廖心雅則與曾迪安近乎前后腳放盤，但她沒能趕上今年樓市的高峰期。

“幸好是錯過了那波高峰，不然可能現(xiàn)在正在后悔中”。廖心雅今年3月計劃賣掉在天河區(qū)的一套20多年樓齡的兩房，騰出購房名額置換四房，舊房將近80平方米，放盤總價370萬元。

370萬是小區(qū)往年高峰期的市場價格，她放盤一段時間也沒什么人看房，遂降至360萬。4月份租約到期，租客搬走后，她收回房子，將鑰匙放到中介，再下調(diào)掛牌價。五一期間看房，她們看中天河區(qū)某樓盤，下定5萬元認(rèn)購一套總價700多萬元的四房，約定一個月后正式簽約。

“我們預(yù)期舊房賣330萬元左右，但買家普遍只愿意給320萬元”。放盤四個月，廖心雅連續(xù)降價四五次，仍是未能在約定期限成功賣房，無奈于6月初退訂所認(rèn)購的新房。

這個當(dāng)初的無奈之舉，卻意外為她后期“挽回60多萬元的損失”。

廖心雅說，從六七月開始，不僅她的舊房更難賣，看中的新房單價也漸漸從6萬多降到目前的5萬多。以此計算，她此前認(rèn)購的房子總價后期降價60多萬元。除此之外，她今年以來在天河黃埔所看過的樓盤，只有極個別性價比高的樓盤房價保持穩(wěn)定，“基本都降價了”。

退房至今，廖心雅還沒有找到想要買的新房，“原想慢慢賣舊房，一邊找新房，沒想到后面新政出來了”。大量“滿二”的房子紛紛掛牌，小區(qū)的房源增加不少，急售的業(yè)主相互“踩踏”。廖心雅加速出售舊房，底價預(yù)期從330萬降至320萬元，再降至315萬，又再降……

國慶期間，終于有買家討價還價，廖心雅如釋重負(fù)，果斷成交，其成交總價較7月底時洽談的買家愿意給付的降了近10萬元。

秋 被樓市新政激活的成交

回顧今年前10個月，廣州樓市成交量先揚后抑，成交價格變化亦大致相似。

“在今年春天買房的，成功買在小山頂；在夏天買房的，相當(dāng)于買在半山腰；在9月以后買房的，近乎買在山腳；在新政出來以后買房，大抵可能抄個小底……”

曾迪安在賣房后幾次找中介打聽舊小區(qū)的行情，中介贊他當(dāng)初果斷。據(jù)中介稱，在曾迪安之后，與他家舊房朝向樓層面積接近的房源均已降價求成交，總價近500萬元的降至470萬至480萬元，相當(dāng)于最高降了20多萬元，“而且很難成交”。

與此同時，曾迪安置換的新房雖未調(diào)價，但實質(zhì)也在變相降價，“自八九月以來的成交，開發(fā)商愿意贈送兩年的物管費”。

無獨有偶，白領(lǐng)黃河濱在新政出臺一個多月后，發(fā)現(xiàn)其于今年3月買的白云區(qū)某個樓盤大搞促銷，“單價大約降了1500元”，這令他郁悶不已，迄今仍在設(shè)法延緩開始供樓。

對于那些在小陽春時賣掉股票買房的市民而言，則不知該慶幸還是該懊惱，“好像避開了股市下跌，但又不慎將房子買在年中高位”。今年3月，某私企老板馮先生賣掉六七百萬元的股票，在天河區(qū)某熱門板塊一次性付款買入一套總價1300多萬元的疊墅（毛坯）。彼時擔(dān)心房價上漲，他等不及同樣面積，位置更好的邊戶疊墅業(yè)主回國，匆忙購入位置相對不如邊戶的非邊戶疊墅。

如今7個多月過去，那套邊戶疊墅（毛坯）仍在出售，中介稱業(yè)主所出的底價比馮先生3月份時的買入價還便宜80萬元。馮先生表示“痛心疾首”，“算上多交的稅費，損失應(yīng)該有100萬了”。

即便是珠江新城，也無法避免房價下滑。

以保利心語的兩房而言，機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年10月31日，一套東向77平方米的高層房源，成交單價約為11.66萬元；而回到3月份，一套低層、北向的81平方米兩房，成交單價為12.96萬元。雖然10月底成交的房源綜合優(yōu)勢更佳，但其每平方米成交單價仍然降了上萬元。

歷經(jīng)夏末秋初以來樓市的量價齊跌，廣州自8月起陸續(xù)響應(yīng)中央政策，接連出臺系列穩(wěn)樓市措施，激活房地產(chǎn)市場。從機構(gòu)數(shù)據(jù)可見，政策一定程度上促進了樓市成交。

冬 —手樓二手房均面臨去化挑戰(zhàn)

從廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)可見，在9月20日新政出臺后一個月（9月25日至10月22日），廣州二手住宅網(wǎng)簽8916套，比新政出臺前一個月（8月21日至9月17日）的7678套增加1000多套。尤其是自10月中旬以來，每周成交都破2500套，而新政前的周成交在1800多套至2100多套之間。

10月份，廣州二手住宅整體網(wǎng)簽9361宗、95.22萬平方米，環(huán)比增長9.56%和11.23%。其中，黃埔、番禺、增城、從化和花都五區(qū)的網(wǎng)簽量都實現(xiàn)上升。由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有所滯后，真實的成交量或有待在未來一兩個月之后得以顯現(xiàn)。

一手住宅成交方面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，10月廣州一手住宅成交6624套，環(huán)比上升5%，同比上升19%，創(chuàng)近五個月新高，不過未能超越今年2月至5月的成交量。

今年截至第43周，廣州全市商品住宅存量面積下降至1194.7萬㎡，去化周期縮短至18.6個月，已連續(xù)兩個月實現(xiàn)庫存去化周期回落。

“我每個月的成交套數(shù)幾乎都差不多，因為我們樓盤比較受關(guān)注”。在黃埔區(qū)某網(wǎng)紅樓盤，資深銷售人員彭先生稱，他所賣出的新房在新政前后成交量大致相似。但他今年春季新來的同事劉女士，則在9.20新政后的一個月成功賣出8套房，是新政前所賣出房子的近三倍。

據(jù)不完全統(tǒng)計，廣州當(dāng)前在售的一手樓盤．普遍維持現(xiàn)價或降價促成交。廣州某房企營銷負(fù)責(zé)人坦承，新政至今，其司廣州一手樓盤仍未提價，持續(xù)促銷，“目前的成交，基本都是給到買家裸奔價”。

而二手業(yè)主若想急售置換，仍然需要一再降價，突破心理底價。

在荔灣區(qū)廣鋼新城，70后鄭先生在上周末簽約認(rèn)購某樓盤的小四房后，又再下調(diào)自家在住的兩房放盤價求成交，“從3月放盤以來，已經(jīng)降了3次價”。市場總價200萬出頭的房子，他三次降價下來已接近30萬元，降幅已逼近15%，“希望這樣可以快速成功賣房”。鄭先生表示，好在新買的房子開發(fā)商允許分期支付首付，不然他也不敢在此時置換房產(chǎn)。

近期，廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文在答疑咨詢時表示，廣州放開限購之后，成交量沒有漲到倍數(shù)級，“令人覺得有點小失望”。無論一手住宅庫存，還是二手存量掛牌，短期內(nèi)都面臨去化挑戰(zhàn)。他認(rèn)為，不僅2023年，即將到來的2024年，廣州房地產(chǎn)市場仍將處于調(diào)整期。

（為保護受訪者隱私，除專家外，本文人物均為化名。）