孫陽

被視為“優(yōu)等生”的萬科近期也遭遇境外債風波。上月，萬科境內(nèi)外部分債券品種交易出現(xiàn)異動，債券出現(xiàn)劇烈波動，引發(fā)投資者擔憂。

面對美元債暴跌，萬科10月底在投資者交流的互動易平臺上回復(fù)稱，并非公司基本面出現(xiàn)任何問題，主要是市場情緒波動所致。但這一回復(fù)并未掃清“陰霾”，11月3日，萬科股價一度跌至人民幣11.07元/股，創(chuàng)下近8年來新低。

在自我澄清“非公司基本面出現(xiàn)任何問題”但未能立刻消除市場疑慮后，萬科拉來國資股東站臺。11月6日，面對近期萬科債券的非理性波動，萬科與境內(nèi)外金融機構(gòu)舉行三季度業(yè)績說明會。會上，深圳市國資委直言將運用一切可能手段和途徑與萬科共同應(yīng)對可能的風險，大股東深鐵也強調(diào)對萬科的實質(zhì)性支持過去從未間斷，萬科董事會主席郁亮同樣表達了對萬科的信心。

這一消息著實提振了市場情緒，截至11月6日，萬科A股價報收人民幣11.97元/股，漲幅6.21%。此后的十余天，萬科A股股價經(jīng)歷小幅波動但再未大幅下跌。截至11月20日，萬科A總市值人民幣1380億元，股價當日報收11.57元/股。那么，萬科已經(jīng)安然度過此次風波了嗎？

萬科部分債券異動，引發(fā)投資者擔憂

所有人都在盯著萬科。這家曾在房地產(chǎn)行業(yè)最先喊出“活下去”口號的企業(yè)，在過去的一段時間里經(jīng)歷了信任危機。

上個月底，萬科境內(nèi)外部分債券品種交易出現(xiàn)異動，不僅股價再下臺階，債券也被做空，出現(xiàn)了劇烈波動，引發(fā)投資者對公司基本面的擔憂。

10月26日，萬科的境外美元債突發(fā)大跳水。其中，2024年3月到期的5.35%債券每1美元面值下跌7.5美分至84美分，2025年到期3.15%債券下跌9美分至59.2美分，2024年6月到期的4.2%美元債券下跌7.3美分至77.2美分。

同時，10月下旬以來，萬科境外美元債到期收益率狂飆，有債券收益率升至50%左右，最高接近60%。到期收益率較票面利率大幅偏離，被市場猜測為萬科美元債可能出現(xiàn)拋售的情況。

“金融市場一向是擠兌踩踏的。”有分析人士認為，投資者的悲觀情緒一旦蔓延，信任危機被擴張下的萬科很容易出現(xiàn)更嚴重的危機，萬科此時需要在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)資本市場的共識。

宣布公司財務(wù)穩(wěn)健后，危機仍未化解

10月31日，針對近期公司境內(nèi)外部分債券品種交易出現(xiàn)異動的情況，萬科在投資者交流的互動易平臺上回復(fù)稱，并非公司基本面出現(xiàn)任何問題，主要是市場情緒波動所致。同時，境外市場出現(xiàn)有關(guān)公司的不實猜測，導(dǎo)致公司美元債價格在當時出現(xiàn)了大幅波動。

萬科在回復(fù)中還強調(diào)，公司當前經(jīng)營正常，1-9月累計合同銷售金額人民幣2806億元，保持在行業(yè)頭部梯隊，其中9月合同銷售金額320億元，環(huán)比增長41.6%。現(xiàn)金流方面，公司已連續(xù)14年保持經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，1-9月在覆蓋37個新項目地價支出后仍然保持為正。截至2023年3季度末，公司在手資金達人民幣1037億元，對短債的覆蓋倍數(shù)2.2倍。年內(nèi)公司已無境外債務(wù)到期，境內(nèi)待償還信用債僅人民幣3.8億元。

萬科方面指出，目前公司財務(wù)穩(wěn)健，各項資金排布和還款安排都在有序進行中。該司會密切關(guān)注市場變化，積極加強與債券投資人的溝通，協(xié)助投資人更好地了解公司財務(wù)與經(jīng)營情況，引導(dǎo)市場價格回歸合理水平。

但這樣的回應(yīng)并沒有緩解投資者的悲觀情緒，11月3日，萬科股價一度跌至11.07元/股，創(chuàng)下近8年來新低。

“在經(jīng)濟下行的時候，再強大的企業(yè)，一旦面臨不利傳聞都需要及時澄清。否則，就可能出現(xiàn)眾口鑠金、積毀銷骨的局面?！必斀?jīng)評論員劉曉博在其公眾號文章里提到，在市場面臨困惑的時候，萬科高管及其大股東領(lǐng)導(dǎo)一起出來，跟金融機構(gòu)、投資者進行溝通，是非常有必要的。

深圳國資委力挺，市場吃下“定心丸”

面對近期萬科債券的非理性波動，11月6日，萬科與境內(nèi)外金融機構(gòu)舉行三季度業(yè)績說明會。深圳市國資委主任王勇健，黨委委員、二級巡視員葉新明，深圳地鐵董事長辛杰等共同出席了此次會議。

深圳國資委在會上表態(tài)，如有需要或遭遇極端情況，將通過一切可能的市場化、法制化手段，幫助萬科積極應(yīng)對。深圳市國資委表示，充分認可和信任萬科團隊的專業(yè)性。萬科長期堅持穩(wěn)健的經(jīng)營策略和財務(wù)政策，具備足夠的安全性，并未出現(xiàn)傳言所說的財務(wù)風險、管理風險。如有需要或遭遇極端情況，深圳市國資委有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過項目合作、優(yōu)化股權(quán)投資結(jié)構(gòu)、債券認購、協(xié)調(diào)金融機構(gòu)融資等一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應(yīng)對。

面對復(fù)雜的國際形勢和資本市場可能出現(xiàn)的非理性行為，深圳市國資委不但表態(tài)支持，還提出了具體支持措施：在堅持市場化、法治化的原則下，運用一切可能手段和途徑與萬科共同應(yīng)對可能風險，包括但不限于通過受讓、合作開發(fā)等方式，加快推進萬科大型城市更新項目開發(fā)建設(shè)；通過協(xié)同、合作等方式，提高萬科持有的各類投資性房地產(chǎn)的流動性；配合萬科優(yōu)化長期股權(quán)投資結(jié)構(gòu)；積極組織市屬國有企業(yè)以市場化方式參與債券認購等工作；積極協(xié)調(diào)各類金融機構(gòu)加大對萬科融資的支持力度。

業(yè)內(nèi)人士分析，萬科是深圳國資體系的重要成員，深圳國資將萬科納入統(tǒng)計報表范圍，萬科總資產(chǎn)、營業(yè)收入、利潤總額在深圳國資中占比均超三成，萬科的經(jīng)營發(fā)展對深圳國資具有重大影響。國資如此立場鮮明地力挺企業(yè)實屬罕見，這說明此次面對來勢洶洶的做空勢力和市場過度的恐慌情緒，深圳國資選擇與萬科共同面對，體現(xiàn)了國資大股東對萬科的高度重視。更重要的是，深圳國資不僅有鮮明的表態(tài)，還有多項具體舉措，無疑是給過度恐慌情緒所影響的市場各方吃下“定心丸”。

大股東深鐵表態(tài)，準備百億盤活萬科資產(chǎn)

同時，作為國資大股東的代表，深圳地鐵董事長辛杰也在會上延續(xù)了對萬科一如既往的全力支持。

辛杰表示，深鐵對萬科的“實質(zhì)性支持”過去從未間斷，未來將更加強化。針對近期資本市場的異常波動，他認為，當下信心與團結(jié)尤為重要，30多年來，萬科歷經(jīng)多次大風大浪，仍一直走在行業(yè)前列，用時間證明了自己。此次，萬科的管理團隊也一定會不負眾望，以實際行動來消除市場恐慌。

與此同時，他表示深鐵已經(jīng)準備了豐富的“工具箱”，將根據(jù)市場情況進行有序釋放以支持萬科，包括以市場化、法治化方式，承接萬科在深圳的部分城市更新項目，幫助萬科盤活大宗資產(chǎn)，為萬科注入新的流動性，交易金額預(yù)計超過100億元；同時積極準備，擇機購買萬科在公開市場發(fā)行的債券，提振市場信心。

最后，他再次堅定地表態(tài)，萬科的背后是深圳地鐵，深圳地鐵的背后是深圳國資。其本次出任萬科集團董事會副主席，也充分地體現(xiàn)了深圳國資對萬科的信任與支持，深鐵自始至終都將與萬科堅定地站在一起。此外，辛杰強調(diào)，深鐵長期持有萬科股票的初心不變，所謂“大股東將減持萬科”，是別有用心的謠言。

就在辛杰發(fā)言的一個多星期前，也就是10月27日，萬科A曾發(fā)布多項重要公告，其中一項內(nèi)容提到萬科選舉出了董事會副主席。公告顯示，董事會同意選舉辛杰董事?lián)喂镜诙畬枚聲敝飨?，任期至第二十屆董事會屆滿。

辛杰上一次在萬科公開露面，是今年6月30日的萬科2022年度股東大會。作為大股東的代表，深鐵董事長辛杰曾對郁亮帶領(lǐng)的萬科團隊過去三年的表現(xiàn)給予了高度肯定。

彼時，辛杰表示，時間證明了郁亮及萬科團隊的前瞻性，讓萬科提前做出正確的戰(zhàn)略判斷和經(jīng)營調(diào)整，牢牢守住了不發(fā)生系統(tǒng)風險的底線。他表示，作為大股東，投資萬科是正確的選擇，對萬科的認同和支持不會因市場一時的波動而變化，未來堅定不移地看好萬科的長期發(fā)展前景，并始終不渝地全方位支持萬科的健康發(fā)展。

萬科曬成績單，前10月新增融資850億元

當然，打鐵還需自身硬。除了外在的支持和力挺，萬科管理層還在會上曬出了穩(wěn)健的財務(wù)數(shù)據(jù)，以證明其自身的安全性。

在房地產(chǎn)行業(yè)艱難形勢下，萬科依然保持了穩(wěn)健的財務(wù)狀況。現(xiàn)金流層面，截至三季度末，萬科持有貨幣資金人民幣1037億元，對短期債務(wù)覆蓋倍數(shù)為2.2倍。公司對于境內(nèi)外債務(wù)一定會保障如期兌付，市場完全不需要為此擔心。對此，鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉分析表示，“從萬科的現(xiàn)金短債比來看，現(xiàn)金短債比為2倍多，說明短期內(nèi)萬科是沒有還債壓力的?！?/p>

融資層面，萬科與主要金融機構(gòu)保持了長期戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，融資渠道仍然暢通。今年1-10月，萬科新增融資金額超過人民幣850億元，其中境內(nèi)新增融資平均利率僅3.64%。

公司管理層強調(diào)，萬科一直保持常態(tài)化的日周月季滾動現(xiàn)金流管理和壓力測試，對資金情況實時可知可視可控，通過前置預(yù)案，確保公司安全。更重要的是，萬科追求的“安全”，不僅是流動性的底線安全，而是兼顧發(fā)展的安全。過去14年，萬科經(jīng)營性現(xiàn)金流始終保持為正，今年在一、二線城市新補充39個優(yōu)質(zhì)項目的情況下，萬科依然實現(xiàn)了正向經(jīng)營性現(xiàn)金流。

通過分析萬科的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，張宏偉認為，應(yīng)該正確看待企業(yè)在當下的經(jīng)營業(yè)績的來之不易，以及給予行業(yè)積極向上的信心，萬科在市場調(diào)整期下一年仍然有百億利潤的經(jīng)營結(jié)果，當然應(yīng)該給予肯定。

值得一提的是，11月初，萬科發(fā)布的10月銷售公告顯示，實現(xiàn)合同銷售金額人民幣318.3億元，同比持平，并連續(xù)兩個月銷售近人民幣320億元。截至1-10月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售金額人民幣3124.4億元。而從行業(yè)數(shù)據(jù)對比來看，10月百強房企單月銷售額同比下降33.5%，近半數(shù)百強房企同、環(huán)比雙降。

郁亮預(yù)判，明年下半年行業(yè)將好轉(zhuǎn)

作為行業(yè)龍頭，萬科方面也針對未來的市場再次作出了預(yù)判。郁亮在會上表示，感謝深圳市國資委和深鐵集團在關(guān)鍵時刻對萬科強大、有力、源源不斷的支持，對管理團隊的長期信任，相信大家攜手一道，一定能邁過這個關(guān)口。他坦言，黎明前總是最冷的時候，但還是要對未來有信心。

他表示，萬科對市場一直有信心，但冰凍三尺非一日之寒，不能指望政策一招能解決所有問題。市場的恢復(fù)需要三組力量的合力：能買、想買、需要買?！靶枰I”方面，住房需求依然龐大，當前市場建設(shè)水平顯然超跌了，正在蓄積自發(fā)修復(fù)的勢能?！澳苜I”方面，8月以來各地出臺了許多支持合理住房需求的政策，給需求釋放創(chuàng)造了條件。

郁亮強調(diào)，目前還存在的難點是“想買”的問題，就是恢復(fù)消費者的信心。要做到這一點，首先需要行業(yè)保持穩(wěn)定。一個總是出問題的行業(yè)，消費者信心很難鞏固，保持行業(yè)穩(wěn)定需要市場各方共同努力。其次，恢復(fù)信心需要時間，每一輪房地產(chǎn)周期調(diào)整，從政策底到市場底，再逐步修復(fù)到合理水平，都需要時間。

他認為，近兩年壓力大的原因，在于商品住宅建設(shè)交付洪峰與銷售連續(xù)下滑疊加在了一起，但從行業(yè)施工情況看，到明年下半年這一疊加過程就能基本結(jié)束。

“反擊”會議召開前，當日市值增超80億元

在這場“反擊”會議召開之前，萬科在資本市場方面便實現(xiàn)股債雙漲，當日市值更是增超人民幣80億元。

截至11月6日收盤，萬科A上漲已經(jīng)超過6%，萬科港股收盤上漲超7%，上漲幅度明顯超過其他龍頭房企。

“萬科此次會議向市場釋放了積極信號，表明公司與主要金融機構(gòu)和資金方保持著緊密的合作關(guān)系，并且公司領(lǐng)導(dǎo)層、主要股東對公司的未來發(fā)展有著堅定的信心?！痹贗PG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜看來，萬科股價和債券的上漲原因來自會議釋放的積極信號，提高了市場對萬科的信任度。

這樣的市場變化，似乎說明了萬科美元債突然大跌的原因，誠如萬科所言，系受市場情緒波動影響所致。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向南都灣財社記者表示，萬科美元債突然大跌和其他的已經(jīng)“出險”民營房企的股債雙殺并不一樣。萬科的基本面沒有問題，萬科近期資本市場的表現(xiàn)和大市比較低迷有關(guān)，其他的一些房企爆雷明顯帶動了資本市場情緒，同時，境外資本也在利用這個情緒來做空萬科。

風波是否已經(jīng)過去？業(yè)內(nèi)認為行業(yè)風險還在

深圳市國資委及深鐵表態(tài)支持萬科，是否意味著萬科的風險已經(jīng)出清？對此多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，萬科短期風波基本過去，但是行業(yè)風險還在。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，毫無疑問，萬科是一家優(yōu)秀的企業(yè)，在產(chǎn)品質(zhì)量、經(jīng)營穩(wěn)健性、轉(zhuǎn)型帶頭（長租公寓、物流園區(qū)、REITs）等方面，無論是規(guī)模、經(jīng)營質(zhì)量等，都做到了行業(yè)第一。但是，正如管理層所言，一個總在出問題的行業(yè)，很難有行業(yè)信心。冰凍三尺非一日之寒。不能指望一個政策能解決所有問題。言下之意，萬科的問題，不是萬科本身的問題，而是行業(yè)固有多年的積弊所導(dǎo)致的。

“當舊模式退去了，搞不下去了，導(dǎo)致商品房下行，即便萬科再怎么穩(wěn)健，也必然會受到影響?！崩钣罴伪硎荆谌f科的項目也在降價促銷，也在搶客戶。一旦銷售下行了，必然會導(dǎo)致過去擴張時期舉借的債務(wù)開始緊張、資金鏈開始緊張，這是無法掩蓋和解決的。

行業(yè)的寒冬或多或少也在影響萬科的銷售市場。從數(shù)據(jù)層面來看，萬科前三季度的銷售面與經(jīng)營面雙雙疲軟，勁頭不足。

萬科2023年第三季度報告顯示，1-9月，集團累計實現(xiàn)營業(yè)收入2903.1億元，同比下降14.0%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤136.2億元，同比下降20.3%；前9月萬科合同銷售金額為2806.1億元，與去年同期相比，下降幅度是10.82%。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水同樣指出，隨著深圳市國資委及大股東深鐵的支持，萬科近期遭遇資本市場質(zhì)疑風波將過去，但是房地產(chǎn)市場銷售、融資環(huán)境依然嚴峻，行業(yè)風險仍然較大，其他房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生債務(wù)違約可能性仍然較大，希望更多的地方政府及機構(gòu)，積極作為支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

應(yīng)及時調(diào)整經(jīng)營策略，以應(yīng)對市場變化

公開回應(yīng)輿論可以平復(fù)短期風波，但長期經(jīng)營仍需企業(yè)自身“硬”。柏文喜在接受南都灣財社記者采訪時指出，萬科要想穿越當前的市場周期，還需要采取一系列措施。

首先，公司需要保持良好的財務(wù)狀況和充足的現(xiàn)金流，以確保在市場下行時能夠應(yīng)對各種風險。其次，公司需要積極調(diào)整戰(zhàn)略，適應(yīng)市場的變化，并抓住市場機會，提高自身的競爭力。此外，公司還需要與政府部門和其他合作伙伴保持良好的關(guān)系，以獲得更多的支持和合作機會。最重要的是，萬科需要保持對市場的敏銳度和靈活度，及時調(diào)整自身的經(jīng)營策略和投資方向，以應(yīng)對市場的變化和挑戰(zhàn)。