張宇軒

1月26日上午，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制部署會。住建部部長倪虹強調(diào)，加快推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效，支持房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

此次部署會是對此前政策的推動。1月5日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局兩部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》。

隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)整進入新時期，這被業(yè)界稱作“政策開門”。

政策調(diào)整是影響2023年房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵因素之一。從2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售的關(guān)鍵數(shù)據(jù)變化上看，2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資、企業(yè)到位資金等多項數(shù)據(jù)盡管下降，但降幅較上一年度有所收窄。其間，各地“認房不用認貸”、降低首付比例和利率、放寬限購等政策工具的綜合運用，被視作提振市場的有效手段。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資110913億元，比上年下降9.6%，其中住宅投資83820億元，下降9.3%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金127459億元，比上年下降13.6%；商品房銷售面積111735萬平方米，比上年下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%；商品房銷售額116622億元，下降6.5%，其中住宅銷售額下降6.0%。房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)上半年起伏較大，下半年則進入相對穩(wěn)定狀態(tài)。

國家統(tǒng)計局局長康義表示，房地產(chǎn)市場正處在調(diào)整轉(zhuǎn)型的過程中，各地區(qū)各部門都在適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。從目前的情況看，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極變化。

結(jié)合全年的房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)走勢，康義表示，市場的積極變化主要表現(xiàn)在兩方面：一是房地產(chǎn)投資、銷售等指標(biāo)降幅收窄。2023年，房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年下降9.6%，降幅比上年收窄0.4個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金下降13.6%，降幅比上年收窄12.3個百分點。商品房銷售降幅明顯收窄，2023年全國商品房銷售面積比上年下降8.5%，銷售額下降6.5%，都在下降，但是降幅分別比上年大幅收窄15.8和20.2個百分點。2023年8月份以來，新建商品住宅網(wǎng)簽備案量整體回升，12月份比8月份回升20.2個百分點。從70個大中城市監(jiān)測情況看，新房和二手房的成交量都在溫和上升。二是房地產(chǎn)竣工面積增加較快。“保交樓”工作在穩(wěn)步推進，效果持續(xù)顯現(xiàn)。2023年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積比上年增長17%。

進入2024年，后續(xù)的政策調(diào)整方向依然是行業(yè)內(nèi)外高度關(guān)注的話題。

1月5日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局兩部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》。這一政策被業(yè)界視作2024年首個國家部委級房地產(chǎn)重磅政策，具有“開新篇”的色彩。1月26日，住建部又為此召開部署會，可見新政之重磅分量。

所謂建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，即由各地級及以上城市政府分管住建工作負責(zé)人、屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、金融監(jiān)管總局派出機構(gòu)等共同組建而成，要求明確工作分工、強化統(tǒng)籌謀劃、細化政策措施，及時研判本地房地產(chǎn)市場形勢和房地產(chǎn)融資需求，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)融資中存在的困難和問題，以及搭建政銀企溝通平臺，指導(dǎo)金融機構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平等協(xié)商等。

部署會指出，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，是一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)的重大舉措。地級及以上城市人民政府要切實發(fā)揮牽頭協(xié)調(diào)作用，把這一重要機制迅速建立和運轉(zhuǎn)起來，及時研判本地房地產(chǎn)市場形勢和房地產(chǎn)融資需求，強化統(tǒng)籌謀劃，細化政策措施，搭建政銀企溝通平臺，推動房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)精準(zhǔn)對接，協(xié)調(diào)解決好房地產(chǎn)融資中存在的困難和問題。

會議強調(diào)，項目有序開發(fā)建設(shè)，是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行的基礎(chǔ)，事關(guān)人民群眾切身利益。針對當(dāng)前部分房地產(chǎn)項目融資難題，各地要以項目為對象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，協(xié)調(diào)本行政區(qū)域內(nèi)金融機構(gòu)發(fā)放貸款，精準(zhǔn)有效支持合理融資需求。信貸資金要確保封閉運行、合規(guī)使用，堅決防止挪用。省級層面要跟蹤監(jiān)測落實情況，加強督促指導(dǎo)。國家層面將建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制項目信息平臺，實行周調(diào)度、月通報。

房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制既有對此前政策的延續(xù)和升級，亦不乏創(chuàng)新之處，業(yè)界對此給出積極評價。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向《中國經(jīng)濟周刊》記者分析表示，此次政策的核心在于首次構(gòu)建“房地產(chǎn)與金融良性循環(huán)”的融資作業(yè)機制，其優(yōu)勢在于：一是市政府分管住房領(lǐng)域的副市長將擔(dān)任組長，可以更好協(xié)調(diào)金融資金對房地產(chǎn)企業(yè)的支持，有助于各地房地產(chǎn)融資工作有效推進；二是此類協(xié)調(diào)機制將有會商制度，有助于打通“住房市場”“貸款市場”等相關(guān)工作，尤其是可以及時反饋各地房地產(chǎn)銷售市場的走勢以及房企的運行走勢，真正做到融資工作及時、精準(zhǔn)、充足；三是可以及時推送優(yōu)質(zhì)房企名單，這是此前“白名單”制度的升級模式，相當(dāng)于更精準(zhǔn)地提出2024年需要支持的房企名單，對于金融機構(gòu)而言，有助于降低融資風(fēng)險，同時有效完成今年的房地產(chǎn)融資工作。

基于此前的政策調(diào)整效應(yīng)積累，2024年房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)怎樣的趨勢？

嚴躍進認為，結(jié)合2023年全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場供需兩端都呈現(xiàn)一定的壓力，說明穩(wěn)定房地產(chǎn)的工作還要進一步夯實。此外，一些較大的金融風(fēng)險問題已經(jīng)得到控制或者得到較好的防范化解，包括企業(yè)、居民家庭層面。2024年隨著宏觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)好和房地產(chǎn)市場調(diào)整，預(yù)計市場回暖向好趨勢不變，市場信心總體朝著恢復(fù)的狀態(tài)進行。

康義分析表示，房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展具有比較好的基礎(chǔ)：一是城鎮(zhèn)化數(shù)量和質(zhì)量提升還有很大空間，與發(fā)達經(jīng)濟體相比還有提升空間，包括城鎮(zhèn)化進程中的新增住房需求以及存量上的改善性住房需求；二是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式潛力巨大，新模式正在積極構(gòu)建當(dāng)中。隨著保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造工程有力有序推進，將有利于解決人民群眾在住房、居住這些方面急難愁盼的問題，同時也會帶動房地產(chǎn)相關(guān)投資消費，推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

責(zé)編：楊琳 yanglin@ceweekly.cn

美編：孫珍蘭