文／丁藝 北京首都開發(fā)股份有限公司（首開同信分公司）北京 100000

引言：

作為社會經(jīng)濟發(fā)展的重要動力，房地產(chǎn)行業(yè)在民生穩(wěn)定和財政收入中發(fā)揮著重要的作用。在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，設計質(zhì)量不但關(guān)系到投資的成敗、工期的長短，還影響到利潤的大小、施工的效果，在項目開發(fā)中具有舉足輕重的地位，如果不能有效管控，容易出現(xiàn)房頂漏水、墻體開裂等問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強對項目設計質(zhì)量管理工作的重視，建立科學完善的管控模式，保證企業(yè)開發(fā)出的產(chǎn)品能夠契合人們的實際需求，滿足行業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展需求，為企業(yè)價值最大化目標的實現(xiàn)提供助力。

1.設計質(zhì)量管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的作用

產(chǎn)品差異化是房地產(chǎn)企業(yè)提高自身市場競爭力的重要路徑，是獲得理想經(jīng)濟效益的重要保障，而要想使產(chǎn)品具有個性化和創(chuàng)新性，企業(yè)就要做好產(chǎn)品的設計，加強對產(chǎn)品設計質(zhì)量管理工作的重視，將其作為項目開發(fā)設計的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目設計質(zhì)量，對于經(jīng)濟收益、品牌價值、銷售進度等具有決定性影響，直接關(guān)系到項目開發(fā)的成敗。因而在項目開發(fā)以前，企業(yè)要全面調(diào)查分析市場環(huán)境數(shù)據(jù)，深入了解客戶實際需求，明確房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢、項目定位、房型設計等關(guān)鍵內(nèi)容，保證企業(yè)設計出的產(chǎn)品能夠滿足消費者的實際需求。同時，企業(yè)在開展設計質(zhì)量管理的過程中，要充分考慮土地資源利用情況，做好周邊水土保護，堅持可持續(xù)發(fā)展的原則，保證產(chǎn)品質(zhì)量的基礎上，避免出現(xiàn)安全性問題，從而減輕產(chǎn)品銷售壓力，加快資金回籠速度，提高品牌價值和口碑，為企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展奠定基礎[1]。

2.影響房地產(chǎn)開發(fā)項目設計質(zhì)量的因素

2.1 設計單位的篩選

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對項目進行整體規(guī)劃設計的過程中，必然會優(yōu)先選擇具有較高專業(yè)水平的設計單位開展合作，以期提高項目設計質(zhì)量。但是企業(yè)需要對自身實際情況進行全面分析，不可盲目追求高水平設計單位，避免設計出的方案與項目整體規(guī)劃出現(xiàn)脫節(jié)問題，影響實際設計進度和后續(xù)執(zhí)行效果。

2.2 設計目標的確定

有關(guān)單位在開展項目設計的過程中，需要充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體要求和設計目標，不但要保證項目設計的功能性，還要考慮安全性和經(jīng)濟性等問題。如果在項目設計中無法全面了解開發(fā)企業(yè)的設計要求，就會引起設計規(guī)劃被不斷修改或者變更，影響項目設計的實際進度和整體質(zhì)量。

2.3 設計質(zhì)量管控機制

質(zhì)量管控機制是保證設計規(guī)劃符合項目實際需求的關(guān)鍵，對于項目開發(fā)設計的實際效果具有決定性影響。近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，開發(fā)商之間出現(xiàn)了明顯的實力差距，許多企業(yè)受到職工素質(zhì)、綜合實力等因素的影響，盲目照搬其他大企業(yè)的質(zhì)量管理模式，未能結(jié)合自身實際情況進行調(diào)整，使得質(zhì)量管理體系缺乏可行性和科學性，無法為項目設計的質(zhì)量提供保障。

2.4 設計理念的形成與溝通機制

設立理念是開發(fā)項目設計質(zhì)量的重要指引和基礎保障，是項目設計質(zhì)量管理的重要內(nèi)容，但是從實際情況來看，一些設計人員缺乏成本管理意識，在進行項目設計時，未能對項目所在地進行實地調(diào)研，未能結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)要求進行積極創(chuàng)新，甚至盲目照搬其他項目的設計內(nèi)容，使得設計成果缺乏創(chuàng)意，成本控制效果不夠理想。

2.5 設計圖紙會審質(zhì)量

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在完成項目設計以后，要組織有關(guān)人員進行會審，從而保證設計方案的可行性和科學性，但是一些企業(yè)缺少專業(yè)技術(shù)人才，對于設計圖紙會審工作缺乏重視，沒有明確審查內(nèi)容，無法對設計方案的整體質(zhì)量進行審核檢查，影響了項目設計的實際效果。

3.加強房地產(chǎn)開發(fā)項目設計質(zhì)量管控的有效措施

3.1 合理制定項目設計質(zhì)量管控計劃

首先，設計團隊的選取。設計團隊人員的專業(yè)水平和綜合素質(zhì)對于項目設計質(zhì)量具有決定性影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立完善的設計團隊選取制度，從學歷、工作經(jīng)驗、證書技能、綜合水平等方面結(jié)合不同項目實際情況進行人員的選擇和分配，從而保證設計工作的高效執(zhí)行。企業(yè)可以在團隊選取制度中加入專家評級和顧客評分，深入了解專家和客戶對團隊的滿意程度，從專家和客戶角度對設計方案進行評價，從而篩選出更加優(yōu)秀的設計隊伍。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對設計評審制度進行優(yōu)化，積極利用點檢表這一質(zhì)量控制方法，為后期執(zhí)行和反饋提供依據(jù)。比如，設計部門要檢查方案中用地紅線是否突出、車位數(shù)是否符合規(guī)劃要求、圖紙與有關(guān)要求的匹配性、封樣的齊全性等；工程部要檢查圖紙與驗收標準的一致性、圖紙的完整度等[2]。

最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對設計質(zhì)量管理流程進行完善，包括評審制度、施工圖聯(lián)審、構(gòu)造做法確認表、現(xiàn)場還原、設計變更、限額設計等方面。傳統(tǒng)模式下，設計方案需要由集團和區(qū)域進行設計評審，經(jīng)過總建筑師、研發(fā)中心總經(jīng)理等的層層審核以后，有效防范項目設計中的產(chǎn)品風險和質(zhì)量問題，雖然能夠降低設計錯誤出現(xiàn)概率，但是影響了項目設計的時效性，所以，為了激發(fā)項目設計團隊的主觀能動性，節(jié)約設計審核時間，在概念方案設計完成以后，可以直接由團隊負責人簽字，上報給專家審核組進行審核，從而精簡設計流程，明確責任歸屬，并通過獎勵制度的應用，在項目設計團隊之間建立良性的健康機制，為項目設計的整體質(zhì)量提供保障。

3.2 高效執(zhí)行項目設計質(zhì)量管控計劃

為了保證項目設計質(zhì)量管控計劃的高效執(zhí)行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要增強各個部門的方案執(zhí)行意識，結(jié)合實際執(zhí)行情況對設計質(zhì)量管理計劃進行持續(xù)修正，加強各個部門的溝通交流，加入各個部門質(zhì)量管理文件制度，從而提高項目設計質(zhì)量管控方案執(zhí)行效果。

一方面，在項目設計工作開展過程中，企業(yè)通常按照有關(guān)制度進行質(zhì)量管理，缺乏對節(jié)能標準、消防驗收標準、客戶要求等變化情況的關(guān)注，容易影響項目設計的整體質(zhì)量，所以，企業(yè)要加強各個部門的溝通交流，定期組織設計部門、成本部門、工程部門、開發(fā)部門等召開會議，積極搭建信息共享平臺，便于有關(guān)人員及時溝通設計質(zhì)量管理中遇到的問題，共同制定出針對性的措施進行解決。企業(yè)可以建立文件云在線平臺，各個部門都可以將文件同步到云文檔當中，一鍵發(fā)送到各個部門電子郵箱當中，便于管理人員調(diào)閱所需的信息，為設計質(zhì)量管控方案的落實奠定基礎[3]。

另一方面，設計部門要建立完善的設計質(zhì)量要求標準，督促各個設計單位認真履行自身職責，編制形成質(zhì)量體系文件，協(xié)同設計單位詳細拆分前期方案、施工圖紙等，實現(xiàn)對項目設計質(zhì)量的全流程監(jiān)控。企業(yè)要明確各個職能部門在設計質(zhì)量管理中的職責，強化文件輸入要求，建立質(zhì)量體系審批文件制度，定期對項目組織開展評估，在項目啟動后編制形成計劃質(zhì)量目標，為整體設計質(zhì)量的控制奠定基礎。

3.3 跟蹤檢查項目設計質(zhì)量管控情況

在項目設計過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立完善的項目設計質(zhì)量管控跟蹤檢查制度，對設計質(zhì)量管理方案的落實過程進行動態(tài)檢驗和科學修正，不但要指導各個部門進行自我檢查和修正，還要進行跨部門檢查，及時發(fā)現(xiàn)項目質(zhì)量管理中存在的問題，制定出針對性的措施進行優(yōu)化。企業(yè)要建立精細化管理制度，要求各個部門持續(xù)進行質(zhì)量管理檢查，高效落實質(zhì)量管理文件制度，定期對完成事項的質(zhì)量進行檢查，保證設計質(zhì)量管理的及時性和科學性[4]。

一方面，設計組要積極與各個部門溝通交流，對質(zhì)量管理具體情況進行動態(tài)檢查，比如簽字制度的科學性、簽字文件的齊全性、檔案管理的規(guī)范性等，如果發(fā)現(xiàn)設計質(zhì)量問題，要及時對有關(guān)人員責任進行追究。企業(yè)要定期召開項目設計質(zhì)量管理會議，及時向有關(guān)人員傳達質(zhì)量管理具體情況，通報質(zhì)量管理問題，督促質(zhì)量管理部門持續(xù)優(yōu)化管理機制。

另一方面，設計部要對各個項目進行質(zhì)量檢查，包括圖紙的完整性、封樣的效果等，假如是設計質(zhì)量引起，要及時對圖紙進行修訂，從而保證開發(fā)項目順利進行。企業(yè)要成立全面質(zhì)量問題處理小組，全面總結(jié)和通報發(fā)現(xiàn)的問題，組織各個項目人員進行溝通交流，共同討論分析制定出針對性的質(zhì)量管理制度修正措施。企業(yè)不但要定期檢查設計質(zhì)量檢查情況，還要積極引入不定期檢查確認表，由專家評審負責檢查項目設計各個階段的質(zhì)量，重點管控設計質(zhì)量風險問題，如果專家評審結(jié)果顯示不合格，要及時停止建設進行整改，并對有關(guān)人員進行處罰；對于評審結(jié)果優(yōu)秀的項目，要在企業(yè)內(nèi)組織員工進行學習，對團隊成員進行物質(zhì)或者精神激勵，從而在內(nèi)部建立良性健康的競爭環(huán)境，提高設計團隊的綜合水平。

3.4 及時調(diào)整項目設計質(zhì)量管控計劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立全周期設計披露和客戶反饋機制，根據(jù)各個階段發(fā)現(xiàn)的問題，對項目設計質(zhì)量管控計劃進行動態(tài)調(diào)整，建立與自身實際情況相匹配的設計質(zhì)量管理體系。

一方面，實行全周期設計披露和教育。在項目整體完工階段，企業(yè)要對項目設計各個環(huán)節(jié)的質(zhì)量進行評估、檢查、備案，對項目規(guī)劃、實施、檢查、修正過程中不同部門之間的溝通協(xié)調(diào)情況進行檢查，對計劃實施修正狀況、質(zhì)量管理報告的規(guī)范性、監(jiān)督考核結(jié)果等進行分析，按照有關(guān)要求進行全周期材料的整理和披露，結(jié)合發(fā)現(xiàn)的問題開展全員教育和批評，堅持公正透明的原則對落實效果好的人員進行獎勵，從而激發(fā)各個部門和崗位員工的積極性，為項目設計質(zhì)量管理工作的落實提供助力[5]。

另一方面，持續(xù)優(yōu)化客戶意見評價體系。首先，為了定期對評價體系進行修正，企業(yè)要設計《客戶意見調(diào)查表》，從產(chǎn)品質(zhì)量、服務水平、第三方評價等方面了解客戶的意見，從而持續(xù)對評價體系進行修正。其次，在收集客戶意見時，要堅持以人為本的宗旨，收集住戶和外部客戶反饋的意見，分層次分人群分類別進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從而了解客戶的真實想法。再次，企業(yè)要結(jié)合收集到的數(shù)據(jù)信息，全面總結(jié)客戶反饋的問題，結(jié)合問題成因制定出針對性的處理措施，明確未來發(fā)展的方向。最后，企業(yè)要在一段時間以后，組織顧客對整改效果進行打分，從而建立良性循環(huán)模式，深入了解客戶實際需求，為項目設計工作的開展提供依據(jù)。

3.5 夯實項目設計質(zhì)量管控保障基礎

3.5.1 培養(yǎng)和引進高素質(zhì)人才

人才是企業(yè)發(fā)展的核心資源，對于項目設計質(zhì)量具有直接的影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立科學完善的人才發(fā)展和保護機制，打造一支高水平的人才隊伍，為項目設計工作的順利開展奠定基礎。首先，加強合作教育。房地產(chǎn)企業(yè)可以與知名設計院校建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，提供實習機會、開展共同研究項目，引導學生從事房地產(chǎn)設計領域。同時也可以邀請學界專家和資深設計師開設講座和工作坊，向?qū)W生傳授實踐經(jīng)驗和行業(yè)見解，以激發(fā)他們的興趣。其次，加強內(nèi)部培訓和發(fā)展。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立內(nèi)部設計學院，提供多元化的培訓課程，涵蓋設計工具、創(chuàng)意方法、項目管理等方面，以提升員工的設計技能。另一方面，實施導師制度，將經(jīng)驗豐富的設計師指派為新員工的導師，提供個性化指導和職業(yè)發(fā)展支持。最后，創(chuàng)新激勵措施。企業(yè)應定期舉辦內(nèi)部設計競賽，以激發(fā)員工的創(chuàng)造力和團隊合作精神，并對獲勝者提供獎勵和認可。提供研究項目支持，鼓勵員工參與行業(yè)研究和創(chuàng)新，推動設計領域的進步。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還需為設計人才建立清晰的職業(yè)發(fā)展路徑，包括晉升機會、薪酬福利等，幫助設計人才實現(xiàn)長期職業(yè)目標，留住他們的才華。

3.5.2 加強內(nèi)部控制

在房地產(chǎn)項目設計質(zhì)量管控保障基礎中，加強內(nèi)部控制是確保設計質(zhì)量的重要一環(huán)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需建立明確的設計流程和規(guī)范，確保每個設計階段都經(jīng)過審批和質(zhì)量檢查，包括概念設計、初步設計、施工圖設計等。并結(jié)合實際制定詳細的設計任務書和標準，明確設計要求，以避免不必要的設計變更和錯誤。其次，使用專業(yè)的項目管理工具，如項目管理軟件，以跟蹤項目的進展、時間表和資源分配。同時，建立項目管理團隊，確保項目按照計劃進行，并及時處理問題。再次，建立質(zhì)量管理體系，包括質(zhì)量控制手冊和相關(guān)流程，以確保設計符合國家和行業(yè)標準。企業(yè)還需定期進行內(nèi)部質(zhì)量審計，檢查設計文件和過程，發(fā)現(xiàn)和糾正潛在問題。最后，定期進行設計審查，包括內(nèi)部和外部審查，確保設計符合項目目標和規(guī)范。必要時，可以利用獨立的第三方專業(yè)機構(gòu)進行設計評估，以獲取客觀的意見和建議。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還需建立風險管理機制，識別可能影響設計質(zhì)量的風險因素，并制定應對策略；設置預警系統(tǒng)，能夠及時發(fā)現(xiàn)并解決潛在問題，防止其對設計質(zhì)量產(chǎn)生負面影響。

3.5.3 引入先進的設計技術(shù)

引入先進的設計工具和技術(shù)在房地產(chǎn)開發(fā)項目設計質(zhì)量管控中扮演著至關(guān)重要的角色。現(xiàn)代技術(shù)不僅可以提高設計效率，還可以幫助減少錯誤和提高設計質(zhì)量。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，常見的項目設計輔助工具包括BIM、VR、AR、自動化設計工具等。

具體來說，首先，企業(yè)可以引進BIM 技術(shù)。使用BIM 技術(shù)，設計團隊可以創(chuàng)建詳細的三維建筑信息模型，其中包含了建筑的各個方面，如結(jié)構(gòu)、機電設備、管道系統(tǒng)等。這有助于確保各個專業(yè)的設計之間相互協(xié)調(diào)，減少設計沖突；同時，BIM 模型可以進行自動的碰撞檢測，識別不同系統(tǒng)之間的沖突，如管道穿越結(jié)構(gòu)等。這使得在施工前就能夠發(fā)現(xiàn)和解決問題，減少了施工階段的延誤和額外成本。此外，BIM 允許設計團隊模擬建筑的性能，包括能源效率、采光、空氣質(zhì)量等。這有助于優(yōu)化設計，以滿足可持續(xù)性和效能標準。其次，在VR 和AR 技術(shù)應用環(huán)節(jié)，設計團隊和項目利益相關(guān)者可以在虛擬環(huán)境中漫游和互動，體驗設計方案，從而更好地理解建筑外觀和內(nèi)部布局，以及解決設計問題；同時，在施工現(xiàn)場使用AR 技術(shù)，工程師和工人可以通過AR 眼鏡或設備查看建筑信息模型的疊加視圖，以指導他們的工作，確保符合設計規(guī)范。最后，自動化設計工具可以用于生成建筑平面圖、結(jié)構(gòu)設計、電氣布局等，減少了人為錯誤的風險，并提高了設計效率。房地產(chǎn)企業(yè)利用自動化工具還可以優(yōu)化算法，針對不同的設計方案進行分析，以找到最佳解決方案，從而提高設計質(zhì)量和效率。

總之，BIM 技術(shù)、VR 和AR 技術(shù)以及自動化設計工具的應用可以顯著提高房地產(chǎn)開發(fā)項目設計質(zhì)量管控的效率和精度。引入更先進的技術(shù)手段不僅可以減少設計錯誤和沖突，還可以增強項目的可視化，從而確保項目更好地滿足客戶需求和質(zhì)量標準。

結(jié)語：

綜上所述，在一個競爭激烈且不斷演進的市場環(huán)境中，高質(zhì)量的設計是吸引客戶、提升品牌聲譽和實現(xiàn)長期成功的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，對于設計質(zhì)量具有影響的因素較多，包括單位選擇、目標確定、管控機制、設計理念、會審質(zhì)量等，企業(yè)要科學設計、高效執(zhí)行、動態(tài)調(diào)整質(zhì)量管控方案，加大高素質(zhì)人才培養(yǎng)力度，動態(tài)檢查設計質(zhì)量管控情況，才能更好地管理設計過程，不斷改進和優(yōu)化設計質(zhì)量管理體系，確保設計質(zhì)量達到高標準，降低潛在風險，提升項目的競爭力和可持續(xù)性，幫助房地產(chǎn)企業(yè)取得更多成功的項目，滿足客戶的需求，實現(xiàn)業(yè)務的可持續(xù)增長，以及在行業(yè)中的卓越表現(xiàn)。