肖蕓 中鐵建設(shè)集團(tuán)華東工程有限公司

引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策指的是在項(xiàng)目前期獲取土地階段對規(guī)劃限制條件及指標(biāo)要求、建設(shè)成本最終收益進(jìn)行綜合考量及評估分析。在滿足基本假設(shè)條件下，綜合考慮項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)、建安成本、公攤成本、銷售價(jià)格、稅務(wù)成本等多方面因素，參考項(xiàng)目銷售凈利潤、資金峰值、投資回收期、投資內(nèi)部收益率等多個(gè)決策指標(biāo)，分析判斷房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的可行性及盈利能力，并以此為基礎(chǔ)編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，由管理層審慎分析、綜合研判評估給出投資決策意見，由決策層做出科學(xué)合理的投資決策。決策層為較好地控制巨額的投資成本，在出資前要對項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場環(huán)境、區(qū)域購房政策、金融貸款政策、目標(biāo)客戶群體購買能力及偏好等進(jìn)行全面細(xì)致的分析，進(jìn)而做出科學(xué)合理的投資決策，有效提升擬投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合收益。

一、房地產(chǎn)投資決策失誤的根本原因

第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身定位與外部環(huán)境趨勢的變化不匹配。長久以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展投資決策的過程中需要根據(jù)國家政策要求、區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平、區(qū)域未來發(fā)展規(guī)劃、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)、企業(yè)資金狀況等多種因素，綜合做出投資決策。外部環(huán)境的變化預(yù)示著未來發(fā)展趨勢，企業(yè)需要及時(shí)跟進(jìn)趨勢發(fā)展，迎合時(shí)代要求來做好自身發(fā)展的戰(zhàn)略安排，及時(shí)調(diào)整企業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)、選擇發(fā)展策略。一旦企業(yè)自身發(fā)展定位不明確，不能很好地順應(yīng)趨勢發(fā)展，不能有效匹配時(shí)代要求，則必然面臨失敗及被淘汰的命運(yùn)。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的成本管控水平和營銷水平較差。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成比較復(fù)雜，主要包括土地獲取成本、建筑及安裝成本、前期工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施成本、公共配套成本、資金成本、相關(guān)稅費(fèi)等，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作不容樂觀，超支現(xiàn)象屢屢發(fā)生，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了極大的經(jīng)濟(jì)損失。在無法有效控制投資項(xiàng)目開發(fā)成本或者實(shí)際開發(fā)成本明顯超出預(yù)期成本的同時(shí)，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能更好地提高項(xiàng)目營銷水平，無法提高預(yù)期銷售貨值（包含住宅、商業(yè)、車位等可售物業(yè)類型），也無法推進(jìn)銷售速度以便盡快收回購房款，則會直接影響項(xiàng)目本身的盈利水平。

二、房地產(chǎn)投資決策的具體過程

（一）開展前期市場調(diào)研

前期市場調(diào)查數(shù)據(jù)是投資決策的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源，投資人員需要經(jīng)過深入細(xì)致的調(diào)查及分析，全面了解市場環(huán)境。在實(shí)際操作過程中，調(diào)研內(nèi)容包括宏觀環(huán)境政策、區(qū)域土地供給與需求、區(qū)域房產(chǎn)供給與需求、房地產(chǎn)板塊供給與需求、存量市場情況及去化周期、銷售價(jià)格及去化情況、目標(biāo)客戶群體劃分及購買水平分析，對區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭態(tài)勢進(jìn)行充分翔實(shí)的分析及評估，進(jìn)而形成市場調(diào)研報(bào)告。同時(shí)，也要深入調(diào)研擬獲取地塊周邊在售和待售項(xiàng)目的情況，包括地塊獲取價(jià)格、開發(fā)商品牌、住宅小區(qū)總體規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)、目標(biāo)客群和來訪情況、項(xiàng)目成交亮點(diǎn)、銷售價(jià)格和銷售去化情況等。另外，還需要對擬獲取開發(fā)的項(xiàng)目地塊進(jìn)行實(shí)地踏勘了解地塊現(xiàn)狀條件、周邊規(guī)劃方案、交通有利條件，商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療、景觀等配套設(shè)施資源、周邊水電管線排布情況等，一般采用客戶調(diào)研問卷、實(shí)地項(xiàng)目情況填寫及拍照記錄等方式，為項(xiàng)目可研報(bào)告編制提供最基礎(chǔ)全面詳細(xì)的一手資料信息。

（二）根據(jù)規(guī)劃條件確定項(xiàng)目強(qiáng)排方案

在各省市發(fā)布的涉宅用地掛牌文件中，掛牌文件包含了土地出讓公告、土地出讓須知、土地出讓合同范本、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、宗地圖、紅線圖、地塊現(xiàn)狀鳥瞰照片等。其中，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件文件內(nèi)包含了規(guī)劃管控要求，如規(guī)劃指標(biāo)內(nèi)容、退讓要求、公共服務(wù)配套設(shè)施要求、城市設(shè)計(jì)要求、市政交通及管線要求、報(bào)審要求、其他相關(guān)部門管理要求、規(guī)劃附圖及說明等內(nèi)容。在實(shí)際工作中需要聯(lián)系規(guī)劃設(shè)計(jì)院針對各項(xiàng)規(guī)劃要求及屬地住宅區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范等，在短時(shí)間內(nèi)出具項(xiàng)目總平面圖的強(qiáng)排方案，即根據(jù)建筑地塊按照建筑強(qiáng)制性規(guī)范布置建筑輪廓。包含了鳥瞰圖、建筑體塊圖、日照測試結(jié)果等內(nèi)容，最重要的是根據(jù)強(qiáng)排方案的項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，將其帶入投資測算表中，初步計(jì)算出項(xiàng)目投資成本和銷售收入，初步評估項(xiàng)目投資收益情況。

（三）明確投資決策財(cái)務(wù)指標(biāo)

投資決策財(cái)務(wù)指標(biāo)應(yīng)符合行業(yè)基本水平并滿足企業(yè)自身發(fā)展長久發(fā)展要求。財(cái)務(wù)指標(biāo)主要有銷售凈利潤率、項(xiàng)目資金內(nèi)部投資收益率、股東資金內(nèi)部收益率、靜態(tài)投資回收期。指標(biāo)之間有其內(nèi)在聯(lián)系，決策時(shí)需要綜合判定，不能使用單一指標(biāo)作為投資決策的唯一指標(biāo)。一般決策的財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：銷售凈利潤率在6%-8%為宜，項(xiàng)目資金內(nèi)部收益率在10%-15%之間為宜，股東資金內(nèi)部收益率在15%-20%之間為宜，靜態(tài)投資回收期以不超過2 年為宜。指標(biāo)之間有其內(nèi)在聯(lián)系，決策時(shí)需要綜合判定，不能使用單一指標(biāo)作為投資決策的唯一指標(biāo)。

以銷售凈利潤率為例，其含義是凈利潤占銷售收入的百分比。該指標(biāo)反映每一元銷售收入帶來的凈利潤的多少，表示銷售收入的收益水平。在實(shí)際投資測算中，銷售收入增加的同時(shí)，由于建安成本、“三項(xiàng)費(fèi)用”的大幅增加，企業(yè)凈利潤并不一定會同比例的增長，甚至可能負(fù)增長。銷售收入的增長未必會給企業(yè)帶來正的收益。以某市某住宅項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目的總投資成本為22.13 億元，其中土地獲取成本為13.07 億元，可控成本8.63億元，包含建安成本5.57 億元、營銷費(fèi)用0.49 億元、財(cái)務(wù)費(fèi)用0.91 億元，稅金0.43 億元，其他成本費(fèi)用暫不列明；銷售收入24.25 億元，銷售凈利潤率7.13%。為了提高銷售收入，在銷售面積不變的情況下，需要提高產(chǎn)品品質(zhì)進(jìn)而提高銷售單價(jià)，則在裝修成本上有所增加，銷售單價(jià)提高的同時(shí)，也使得銷售去化速度減慢，延長了銷售周期，使得管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用同步增加。最終銷售收入增加幅度低于成本費(fèi)用增長幅度，使得銷售凈利潤率降為6.77%。綜合來看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本受影響因素較多，各個(gè)因素之間相互影響，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和決策要求需要系統(tǒng)、整體地考慮各項(xiàng)成本費(fèi)用。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，涉及重要的土地增值稅、增值稅、企業(yè)所得稅這三大稅種。在成本費(fèi)用和收益測算中，尤其是土地增稅跳檔計(jì)算時(shí)，對于項(xiàng)目利潤有重大影響，故一般在實(shí)踐中，都會選擇優(yōu)化成本與收益，適當(dāng)控制土地增值稅的跳檔情況。

（四）編制房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

根據(jù)前期市場調(diào)研數(shù)據(jù)和項(xiàng)目強(qiáng)排方案指標(biāo)，根據(jù)屬地工程項(xiàng)目建安成本情況，將假設(shè)條件和規(guī)劃方案指標(biāo)、建安成本造價(jià)、稅率費(fèi)率計(jì)取、工程建設(shè)進(jìn)度、銷售預(yù)期價(jià)格和去化情況等內(nèi)容分別輸入投資測算表中，對項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行模擬測算，將各項(xiàng)指標(biāo)根據(jù)實(shí)際情況不斷優(yōu)化調(diào)整，最終得出可行的收益指標(biāo)，判斷其是否達(dá)到企業(yè)投資決策標(biāo)準(zhǔn)。

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告包含的內(nèi)容主要包括以下七個(gè)方面：

（1）基本情況：項(xiàng)目當(dāng)前具體位置、位置圖、總投資、建設(shè)主要內(nèi)容。

（2）區(qū)位分析：國家、省、市層面戰(zhàn)略定位，人口、財(cái)政、交通，城市規(guī)劃等。

（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案：依照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求編制項(xiàng)目強(qiáng)排方案等。

（4）融資方案：資本金籌集方式、資金成本、融資期限等。

（5）投資經(jīng)濟(jì)效益分析：銷售凈利潤率、全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、靜態(tài)回收期等。

（6）競爭獲取條件：主要得分項(xiàng)、主要評分標(biāo)準(zhǔn)、競爭情況等。

（7）結(jié)論與建議：結(jié)合以上分析提出項(xiàng)目可行性結(jié)論。

（五）可行性方案評估與選擇

為防止投資決策失誤，需要做出多版具備經(jīng)濟(jì)合理性及技術(shù)可能性的方案，方案之間要兼具排斥性和詳盡性。詳盡性是指應(yīng)最大限度地提出更多的可行方案，如果可行方案有更多的數(shù)量、更好的質(zhì)量，則會為決策者提供更寬泛的選擇空間。排斥性是指應(yīng)在所有可行方案中多方考慮、優(yōu)中先優(yōu)，從而明確收益的最大值方案或最易達(dá)成預(yù)期目標(biāo)的可行方案，并將其確定為最佳方案。

（六）投資決策方案施行與項(xiàng)目投后管理

在明確最佳方案后，履行企業(yè)內(nèi)部報(bào)送審批流程，最終獲取決策意見，按照決策意見獲取擬開發(fā)地塊。之后應(yīng)根據(jù)實(shí)際交易情況，及時(shí)調(diào)整修正可研報(bào)告內(nèi)容，連同審批文件一起形成項(xiàng)目交底材料。根據(jù)可研報(bào)告所述內(nèi)容進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性開發(fā)。在實(shí)際中，需要依照可研報(bào)告內(nèi)容的開發(fā)節(jié)點(diǎn)完成相應(yīng)的開發(fā)工作。實(shí)際中開發(fā)節(jié)點(diǎn)和資金運(yùn)用越是與可研報(bào)告中制定的相關(guān)節(jié)點(diǎn)接近，則項(xiàng)目越能實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。項(xiàng)目投后管理重點(diǎn)在于觀察項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)流程是否按照可研報(bào)告內(nèi)容的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、資金安排、工程建設(shè)周期、銷售價(jià)格及去化周期等內(nèi)容進(jìn)行。若預(yù)估到項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)節(jié)點(diǎn)無法按照可研報(bào)告內(nèi)容順利進(jìn)行時(shí)，應(yīng)及時(shí)查找原因并尋求解決方案，報(bào)送上級管理部門及時(shí)針對難題開展督導(dǎo)工作，及時(shí)預(yù)警、及時(shí)調(diào)整不適宜的措施，采取有效的整改措施，以使項(xiàng)目盡快調(diào)整至預(yù)期開發(fā)節(jié)點(diǎn)。

三、房地產(chǎn)投資決策與成本控制的有效策略

（一）明確成本控制目標(biāo)，健全決策評估體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在執(zhí)行投資決策時(shí)以成本控制為前提，在編寫可研報(bào)告階段即明確各項(xiàng)成本和費(fèi)用，制定目標(biāo)成本。例如房地產(chǎn)企業(yè)可以將總成本目標(biāo)分解成若干子項(xiàng)的成本管控目標(biāo)，如土地成本、工程成本、建安成本、管理成本、稅務(wù)成本、金融成本、其他成本等，并根據(jù)市場形勢及發(fā)展動態(tài)及時(shí)調(diào)整各子項(xiàng)成本內(nèi)容，及時(shí)填報(bào)動態(tài)成本核算表，并進(jìn)行預(yù)警評估。

（二）強(qiáng)化成本預(yù)算管理，確定成本控制制度

前期預(yù)算工作應(yīng)通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)編制的可研報(bào)告內(nèi)容為基礎(chǔ)依據(jù)開展預(yù)算。另外，企業(yè)在建立預(yù)算指標(biāo)方案的同時(shí)，還要通過后續(xù)的市場發(fā)展?fàn)顟B(tài)以及國家相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策傾斜方向等內(nèi)容，來保障預(yù)算方案實(shí)施的合理性。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，通常將開發(fā)總成本細(xì)化為多個(gè)項(xiàng)目內(nèi)容并明確合理占比，如土地費(fèi)用成本，通常占總投資成本的30%-60%，前期工程成本通常占比為5%，建筑安裝成本通常占比為35%，管理成本占比2%；稅務(wù)成本通常占比10%；其他成本費(fèi)用通常占比5%等。企業(yè)需要根據(jù)城市情況和市場情況進(jìn)一步明確各項(xiàng)成本占比，以便更好地進(jìn)行預(yù)警及管控。

（三）明確項(xiàng)目各類風(fēng)險(xiǎn)，提高風(fēng)險(xiǎn)管理能力

項(xiàng)目在實(shí)際運(yùn)行期間會隱含多種無法預(yù)見的費(fèi)用支出及風(fēng)險(xiǎn)，一般此項(xiàng)費(fèi)用為不可預(yù)見費(fèi)，以工程費(fèi)用為計(jì)算基礎(chǔ)，費(fèi)率一般取1%-3%左右。

企業(yè)在投資決策過程及實(shí)際開發(fā)過程中，應(yīng)對項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)、法律等風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)加控制。同時(shí)，主動規(guī)避各類風(fēng)險(xiǎn)，適當(dāng)合理轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，從而降低不可預(yù)見費(fèi)用。

（四）提升團(tuán)隊(duì)管理意識，強(qiáng)化人員整體素質(zhì)

房地產(chǎn)項(xiàng)目具有極強(qiáng)的專業(yè)性，應(yīng)將報(bào)批報(bào)建、成本控制、工程技術(shù)、造價(jià)管理、營銷策劃等各類專業(yè)人員聚集到一起共同建立一支專業(yè)團(tuán)隊(duì)。做好團(tuán)隊(duì)管理，使各項(xiàng)工作穿插配合、高效完成，節(jié)省時(shí)間便是節(jié)省成本。建議主要從以下幾方面入手：

第一，在獲取工程規(guī)劃許可證過程中，報(bào)批報(bào)建人員、規(guī)劃設(shè)計(jì)人員、成本管理人員協(xié)同配合，使得項(xiàng)目規(guī)劃方案具備提報(bào)屬地政府自然資源和規(guī)劃局的規(guī)劃委員會審批的條件，盡早順利獲得工程規(guī)劃許可證。一般此項(xiàng)工作用時(shí)3-5 個(gè)月。此階段用時(shí)最長。

第二，在獲取工程施工許可證過程中，管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)方案深化單位、施工單位共同優(yōu)化施工方案，并按照屬地住建局有關(guān)部門的要求準(zhǔn)備報(bào)批材料。一般此項(xiàng)工作用時(shí)1-2 個(gè)月。

第三，在工程建設(shè)管理階段，是開發(fā)資金投入最大的階段。此項(xiàng)管控成本為重中之重，需要嚴(yán)格管控工程建設(shè)過程成本、確權(quán)金額、計(jì)價(jià)金額、預(yù)結(jié)算金額、竣工結(jié)算金額等。工程建設(shè)過程中涉及內(nèi)容復(fù)雜、成本體系龐雜，需要專業(yè)成本造價(jià)人員認(rèn)真核實(shí)成本并嚴(yán)控付款流程。

第四，在項(xiàng)目銷售階段，核心目標(biāo)在于盡快實(shí)現(xiàn)銷售回款，在不低于片區(qū)平均銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，通過一定的營銷方式，讓客戶達(dá)到滿意的選購條件，將產(chǎn)品銷售出更高的價(jià)格同時(shí)銷售量也要提升。重要的是平衡營銷推廣資金投入與銷售回款預(yù)期的關(guān)系。即，若是投入了更多的資金成本做營銷推廣，則希望能吸引更多更優(yōu)質(zhì)的客戶愿意出高價(jià)購買產(chǎn)品。

結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備收益保障的條件下，在投資決策階段明晰成本目標(biāo)，在實(shí)際開發(fā)階段細(xì)致劃分成本責(zé)任目標(biāo)，做好成本預(yù)算工作，同時(shí)，加大各專業(yè)部門配合力度，節(jié)省報(bào)批報(bào)建時(shí)間，爭取盡快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售回款。本文希望房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資決策時(shí)便能進(jìn)行翔實(shí)調(diào)研、夯實(shí)各項(xiàng)成本內(nèi)容，合理確定投資收益指標(biāo)。在實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中，應(yīng)以可研報(bào)告為管理基準(zhǔn)，對照開發(fā)過程中的各項(xiàng)節(jié)點(diǎn)嚴(yán)格執(zhí)行責(zé)任成本管控，及時(shí)進(jìn)行動態(tài)成本核算，提前做好預(yù)警分析工作，進(jìn)而做好項(xiàng)目投后管理工作，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)預(yù)期的投資收益。