李惠琳

開(kāi)年以來(lái)，出險(xiǎn)房企化債加速。

1月初，旭輝控股董事局主席林中，簽署了境外債務(wù)重組方案。林中表示，目標(biāo)減債規(guī)模約為33億～40億美元（約合人民幣236億～286億元）。

歷時(shí)14個(gè)月，林中主導(dǎo)的化債之路，終于有了新突破。

有旭輝內(nèi)部人士告訴《21CBR》記者，為了加速重組境外債，林中親自下場(chǎng)，多次專(zhuān)程赴港，與多家債權(quán)人機(jī)構(gòu)談判。

“2024年注定不易，但已經(jīng)看到方向和希望?！绷种性谛履戢I(xiàn)詞中給員工打氣。

記者從旭輝方面了解到，至2月底，其已有23個(gè)項(xiàng)目獲批進(jìn)入融資“白名單”。

債務(wù)重組

這是林中提出的第三版?zhèn)鶆?wù)重組方案。

2022年11月公司違約之際，林中宣布，暫停支付68.5億美元的境外債，開(kāi)啟重組進(jìn)程。4個(gè)月后，林中拿出初步指示性條款，包括不削減本金金額、自愿選擇轉(zhuǎn)股等六項(xiàng)內(nèi)容。

經(jīng)過(guò)調(diào)整，2023年9月，他又提出新方案，方向?yàn)槎潭讼鱾?、中端轉(zhuǎn)股、長(zhǎng)端保本降息。旭輝投資者月度通訊顯示，境外銀團(tuán)和債權(quán)人小組認(rèn)可新的重組方向，不過(guò)方案未獲通過(guò)。

對(duì)林中來(lái)說(shuō)，情況已刻不容緩。

根據(jù)公司披露的數(shù)據(jù)，截至2023年6月末，其境外債部分，應(yīng)占計(jì)息負(fù)債總額約70億美元（約合人民幣500億元）。

林中親自與債權(quán)人談判，開(kāi)年再度拿出新方案。

他向債權(quán)人提供五個(gè)選項(xiàng)，將債務(wù)轉(zhuǎn)換為不同的新票據(jù)或貸款。票面利率預(yù)計(jì)在2%～4%之間，并配備了相應(yīng)的增信措施。

旭輝同時(shí)提供不同結(jié)構(gòu)的展期方案，包括無(wú)本金削減的純展期、小幅本金削減的展期、本金大幅削減的展期、附帶部分轉(zhuǎn)股的展期等。多數(shù)選項(xiàng)的到期日，介乎自生效日起2至9年不等。

林中表示，將繼續(xù)與債權(quán)人對(duì)話，進(jìn)一步收窄分歧。若最新方案能通過(guò)，以時(shí)間換空間，林中就能脫困上岸。

現(xiàn)在，林中手里的籌碼不算多。

他披露了資金情況，截至2023年6月底，旭輝應(yīng)占現(xiàn)金余額為192億元，投資性物業(yè)公允值約為456.25億元。

2023年下半年，在償還項(xiàng)目層面的債務(wù)之后，其境內(nèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流，預(yù)估約為1040億元至1150億元。

如果能出售部分投資物業(yè)及境外資產(chǎn)，旭輝將增加流動(dòng)資金120億～140億元。

2023年12月底以來(lái)，林中三度處置資產(chǎn)，分別出售了德州合作項(xiàng)目51%股權(quán)、天津鉑悅?cè)谟?xiàng)目、南京葛塘項(xiàng)目33%股權(quán)，累計(jì)回籠資金9.7億元。2024年2月中，旭輝宣布擬3.39億港元出售悉尼相關(guān)物業(yè)60%權(quán)益，代價(jià)約3.12億元。

林中預(yù)測(cè)，經(jīng)過(guò)上述措施，可用于償還境外債的現(xiàn)金流，將增加300億至350億元。

與500億的總負(fù)債相比，仍有距離，但透露出積極化債的誠(chéng)意。

經(jīng)營(yíng)破局

截至2023年年中，旭輝總資產(chǎn)3382億元，較2021年高點(diǎn)已縮表近1000億元。

推動(dòng)境外債務(wù)重組之際，旭輝的境內(nèi)債展期也獲通過(guò)。

去年11月，林中帶隊(duì)溝通，完成當(dāng)年最后一筆到期境內(nèi)債的展期。由此，旭輝去年累計(jì)完成4筆共計(jì)71.8億元的境內(nèi)債展期，展期時(shí)間多為兩至三年。

《21CBR》記者查詢(xún)企業(yè)預(yù)警通，顯示旭輝在2024年已無(wú)到期境內(nèi)債券。

債務(wù)重組能帶來(lái)短暫喘息之機(jī)，旭輝要回歸正軌，還需增強(qiáng)流動(dòng)性。出險(xiǎn)至今，旭輝的業(yè)務(wù)維持正常運(yùn)作。

旭輝原由林氏三兄弟共同執(zhí)掌，他們來(lái)自福建南平。林中為老大，執(zhí)掌大權(quán)，老二林偉、老三林峰，分任副主席、行政總裁。

2023年11月底，林峰辭職，職業(yè)經(jīng)理人汝海林接任旭輝行政總裁，挑起保交付、保經(jīng)營(yíng)的擔(dān)子。

2023年，旭輝合計(jì)交付房屋約11.8萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)31.11%。今年，旭輝將沖刺交付8萬(wàn)套目標(biāo)，預(yù)計(jì)建安成本超過(guò)300億元。

在銷(xiāo)售去化方面，林中面對(duì)的形勢(shì)依然嚴(yán)峻。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年旭輝實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額700億元，同比減少43.5%。

中報(bào)顯示，2023年上半年，旭輝的收入恢復(fù)增長(zhǎng)，虧損幅度仍在擴(kuò)大。1—6月，營(yíng)收約為313.19億元，同比增加5.4%，虧損約88.15億元，同比擴(kuò)大1230%。

在融資層面，旭輝處于半停滯狀態(tài)。

地產(chǎn)“三支箭”“金融16條”等政策出臺(tái)后，對(duì)房企開(kāi)發(fā)貸、發(fā)債等提供了支持。旭輝的融資化債動(dòng)作不少，不過(guò)，最終落地規(guī)模難以解渴。

《21CBR》記者根據(jù)公開(kāi)信息統(tǒng)計(jì)，2022年下半年以來(lái)，旭輝只獲得兩次融資。一次是2022年9月，由中債增擔(dān)保的12億元中票；另一次是同年12月，配股募資約9.5億港元。

整個(gè)2023年，旭輝未獲得新融資。旭輝曾宣布發(fā)行2023年度第一期中期票據(jù)，規(guī)模不超過(guò)20億元，后將規(guī)模下調(diào)至不超過(guò)15億元，至今也未發(fā)出。

好在，隨著全國(guó)各地建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，旭輝的部分項(xiàng)目端有望獲得銀行貸款救急。

林中在新年獻(xiàn)詞中說(shuō)，苦日子、難日子還要持續(xù)一段時(shí)間。

“我們要想方設(shè)法解決歷史遺留問(wèn)題，縮表瘦身、經(jīng)營(yíng)破局，并全力解決債務(wù)問(wèn)題?！彼麖?qiáng)調(diào)，有信心戰(zhàn)勝困難和挑戰(zhàn)。