劉青霞

(呼和浩特市佳地房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，內(nèi)蒙古 呼和浩特 010050)

0 引言

經(jīng)濟下行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展造成了嚴重影響，企業(yè)面臨沉重的市場競爭壓力，經(jīng)營管理難度不斷增加，因此，需要加強內(nèi)部控制，提升管理質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過加強內(nèi)部控制能夠?qū)⒏鞑块T的職責和權(quán)利全面落實，實現(xiàn)對業(yè)務(wù)流程和經(jīng)營風(fēng)險的有效控制，確保企業(yè)資金和資源安全，增強財務(wù)信息可靠性，進而提升企業(yè)經(jīng)營效益，推動企業(yè)長遠發(fā)展。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的作用

1.1 促進企業(yè)長期戰(zhàn)略發(fā)展目標實現(xiàn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施內(nèi)部控制需要全體員工共同參與，最終實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標。 在內(nèi)部控制要求下，管理層在掌握企業(yè)發(fā)展目標的前提下對行業(yè)前景、市場趨勢及宏觀調(diào)控政策等進行全面分析，明確企業(yè)發(fā)展過程中受到的各項影響因素，由專門的人員對其中存在的風(fēng)險進行識別和分析，并給出有效的應(yīng)對措施。 管理層在風(fēng)險管理要求下有序開展各項風(fēng)險控制工作，為企業(yè)戰(zhàn)略目標的順利實現(xiàn)創(chuàng)造良好的環(huán)境。

1.2 增強企業(yè)應(yīng)對經(jīng)營風(fēng)險的能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場經(jīng)濟變化及政策調(diào)控下面臨的風(fēng)險越來越大，促使企業(yè)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的單一銷售模式，積極探索多元化發(fā)展，推動企業(yè)轉(zhuǎn)型。 通過加強內(nèi)部控制管理，制訂規(guī)范的內(nèi)部控制體系實現(xiàn)對企業(yè)風(fēng)險的有效防范。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于高風(fēng)險行業(yè)，實施內(nèi)部控制能夠幫助企業(yè)有效識別各項風(fēng)險[1]。 通過加強內(nèi)部控制管理能夠在企業(yè)內(nèi)部形成規(guī)范的制度體系，對企業(yè)管理層和員工行為做到全面規(guī)范，確保企業(yè)實現(xiàn)合規(guī)經(jīng)營，保障企業(yè)資產(chǎn)安全。

1.3 加強企業(yè)財務(wù)監(jiān)管

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，財務(wù)監(jiān)管尤為重要，實施內(nèi)部控制能夠?qū)ω攧?wù)工作進行全面的監(jiān)督管理，確保企業(yè)內(nèi)部資金資源安全，為推動項目順利開展奠定良好的基礎(chǔ)。 因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中應(yīng)當加強內(nèi)部控制，實現(xiàn)對財務(wù)的進一步監(jiān)管。 實施財務(wù)監(jiān)管，可以對企業(yè)內(nèi)部的資金資源做到有效管理，合理配置資金，保障各項資源分配科學(xué)，及時發(fā)現(xiàn)并控制企業(yè)項目開展過程中的不合理資金支出，避免企業(yè)資金資源浪費，提高資金利用效率，實現(xiàn)企業(yè)效益最大化目標。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

2.1 內(nèi)部控制環(huán)境欠缺

盡管當前部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)構(gòu)建了現(xiàn)代化管理制度，也根據(jù)要求設(shè)置了相應(yīng)的股東大會、董事會等機構(gòu)，但部分企業(yè)在經(jīng)營管理過程中依舊由董事會成員監(jiān)管企業(yè)管理層，因此企業(yè)在各項重大決策制訂過程中容易受管理層意識影響，無法順利實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制目標。 同時，企業(yè)實施內(nèi)部控制是一項系統(tǒng)性較強的工作，需要所有人員共同參與，各部門協(xié)同配合，但實際上部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制推行過程中各部門參與度不高，在內(nèi)部控制組織機構(gòu)設(shè)置、內(nèi)部控制職能劃分等方面都存在問題，導(dǎo)致員工積極性不強，對內(nèi)部控制了解不足[2]。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)部控制建設(shè)過程中并沒有建立良好的內(nèi)部控制文化，通常情況下，房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中周期較長且需要投入的資金量大，需要企業(yè)加強與政府、銀行、供應(yīng)商及施工單位等多方溝通協(xié)調(diào)，需要有完善的內(nèi)部控制文化作為基礎(chǔ)。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際管理過程中，部分管理層將重點放在經(jīng)濟效益上，而內(nèi)部控制無法直接體現(xiàn)經(jīng)濟效益，且涉及規(guī)范的制度流程和人員設(shè)置，因此在企業(yè)中受到的重視不足，無法建立完善的內(nèi)部控制文化，最終導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)困難重重。

2.2 風(fēng)險評估機制尚不健全

內(nèi)部控制管理風(fēng)險評估是其中的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過加強風(fēng)險評估能夠?qū)ζ髽I(yè)潛在風(fēng)險進行全面評價，并制訂有效的風(fēng)險應(yīng)對措施。 現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏完善的風(fēng)險評估機制，在企業(yè)經(jīng)營過程中針對涉及的經(jīng)濟、市場及法律和信用等方面的問題沒有制訂完善的風(fēng)險識別和評估機制。 同時企業(yè)對內(nèi)部人員、流程及財務(wù)狀況等都缺乏有效的風(fēng)險識別和評估，導(dǎo)致企業(yè)容易存在潛在風(fēng)險而不能被及時識別和應(yīng)對。 此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏有效的風(fēng)險預(yù)警機制，對大數(shù)據(jù)、云計算等先進技術(shù)應(yīng)用不足，未建立全面的風(fēng)險數(shù)據(jù)庫，無法對其中的風(fēng)險隱患進行及時預(yù)警，因而經(jīng)常在風(fēng)險發(fā)生之后企業(yè)才會采取一些事后手段來應(yīng)對風(fēng)險，減少企業(yè)損失。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對不同階段的風(fēng)險也沒有制訂相應(yīng)的風(fēng)險評估機制，在新項目開發(fā)時，若是沒有健全的風(fēng)險評估，則會造成企業(yè)債務(wù)比逐漸增大，企業(yè)債務(wù)風(fēng)險嚴重。

2.3 業(yè)務(wù)層面內(nèi)控制度執(zhí)行不到位

現(xiàn)階段，雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立了一定的內(nèi)部控制制度，但在執(zhí)行中大多存在關(guān)鍵業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)缺乏控制措施或執(zhí)行不到位的情況，導(dǎo)致內(nèi)部控制不能發(fā)揮出作用。 在資金管理環(huán)節(jié)，企業(yè)缺乏對資金的有效約束和管控，部分企業(yè)并沒有建立專門的資金管理部門，且項目大多地域跨度較大，項目資金無法得到有效管控，企業(yè)無法及時掌握資金使用情況，不利于資金價值的發(fā)揮[3]。 在工程建設(shè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制并沒有在項目建設(shè)的每個環(huán)節(jié)落實，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員對項目開發(fā)環(huán)節(jié)設(shè)計并不了解，設(shè)計項目流程時企業(yè)更多是依靠設(shè)計人員的工作經(jīng)驗，對實際情況掌握不足，導(dǎo)致內(nèi)部控制制度難以在項目開展中全面落實。 此外，內(nèi)部控制能夠順利執(zhí)行需要專業(yè)人才來完成，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營管理中將重點放在項目建設(shè)和銷售上，對內(nèi)部控制管理中的復(fù)合型人才有所欠缺，導(dǎo)致內(nèi)部控制制度難以順利執(zhí)行。

2.4 內(nèi)部審計監(jiān)督方面存在缺失

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)部控制中還存在審計監(jiān)督作用不明顯的問題。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資規(guī)模大、項目建設(shè)周期長、業(yè)務(wù)開發(fā)經(jīng)營復(fù)雜，因而企業(yè)實際會計核算相對復(fù)雜，審計監(jiān)督難度較大。 同時，部分企業(yè)雖然已經(jīng)設(shè)置了專門的內(nèi)部審計部門，但更多時候，企業(yè)缺乏有效的內(nèi)部控制意識，對各部門的責任和權(quán)限劃分不明確，企業(yè)內(nèi)部審計和財務(wù)管理存在一定的職能交叉的情況，因而在業(yè)務(wù)處理中，財務(wù)和審計之間的分管不明確，從而造成監(jiān)管作用無法充分發(fā)揮出來。 此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管不到位，內(nèi)部控制松散，最終造成內(nèi)部監(jiān)管無法達到預(yù)期的效果，不利于企業(yè)長遠、健康發(fā)展。

2.5 信息化管理手段落后

互聯(lián)網(wǎng)時代，信息化技術(shù)已經(jīng)在各行業(yè)實現(xiàn)了滲透，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隨著企業(yè)發(fā)展規(guī)模不斷擴大，不再局限于同一地域，內(nèi)部控制管理的難度也不斷增大。 因此，企業(yè)需要加強信息化管理，順利落實內(nèi)部控制管理。 當前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于項目開發(fā)較多，所涉及的環(huán)節(jié)和部門也較多，各部門和項目之間存在信息溝通不順暢的情況，不利于信息的高速流轉(zhuǎn)，影響內(nèi)部控制的落實。

3 加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)的有效措施

3.1 優(yōu)化內(nèi)部控制環(huán)境

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要保障內(nèi)部控制工作順利推進，就必須完善內(nèi)部控制環(huán)境，為內(nèi)部控制工作的全面落奠定基礎(chǔ)。 首先，企業(yè)應(yīng)當重視內(nèi)部控制，管理層應(yīng)當以身作則，高度重視內(nèi)部控制建設(shè)，將內(nèi)部控制和企業(yè)戰(zhàn)略結(jié)合起來，明確內(nèi)部控制的重要性。在企業(yè)中加大對內(nèi)部控制的宣傳力度，重視對員工的培訓(xùn)力度，讓員工對內(nèi)部控制建設(shè)具有深入的了解，從而提高重視度，積極參與內(nèi)部控制管理中[4]。其次，優(yōu)化企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對董事會、監(jiān)事會和管理層等職責做出明確分工，將企業(yè)經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)進行科學(xué)分離，不僅能夠保障企業(yè)經(jīng)營管理效率得到全面提高，還能夠促使董事會、監(jiān)事會等相關(guān)機構(gòu)的監(jiān)督職能得到全面履行。 同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當結(jié)合實際情況及企業(yè)具體的發(fā)展需求對長遠的發(fā)展戰(zhàn)略進行規(guī)范制訂，在企業(yè)發(fā)展中充分考慮外部環(huán)境變化對發(fā)展戰(zhàn)略及時進行調(diào)整，確保發(fā)展戰(zhàn)略與企業(yè)實際需求相符，從而能夠順利實現(xiàn)。 企業(yè)應(yīng)當重點管制發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)情況，及時找出戰(zhàn)略執(zhí)行中存在的偏差，分析具體原因，確保戰(zhàn)略能夠順利實現(xiàn)。 最后，重視人力資源管理，在績效考核中應(yīng)當貫徹落實公平、公正的原則，通過績效管理全面提升員工的滿意度和積極性，促使員工參與內(nèi)部控制管理中，推動內(nèi)部控制全面落實。

3.2 完善風(fēng)險評估體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對風(fēng)險評估機制不斷進行完善，做好風(fēng)險的提前識別和分析，制訂有效的風(fēng)險應(yīng)對措施，從而幫助企業(yè)規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當設(shè)置專門的風(fēng)險管理部門，并將其作為風(fēng)險管理的核心，圍繞風(fēng)險管理部門設(shè)置科學(xué)的風(fēng)險評估方法。 針對風(fēng)險評估工作制訂完善的標準，明確各項風(fēng)險指標，積極利用大數(shù)據(jù)、云計算等先進技術(shù)制訂風(fēng)險預(yù)警機制，對指標的變動情況進行明確分析，從而掌握各類風(fēng)險在企業(yè)經(jīng)營中發(fā)生的條件和概率，并結(jié)合風(fēng)險發(fā)生給企業(yè)帶來的危害程度來對風(fēng)險進行等級劃分[5]。 同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當基于企業(yè)實際情況建立風(fēng)險數(shù)據(jù)庫，通過風(fēng)險管理系統(tǒng)對指標進行自動分析，并在出現(xiàn)分析異常時及時發(fā)出預(yù)警。 風(fēng)險管理機制可以對企業(yè)中導(dǎo)致風(fēng)險發(fā)生的具體原因做出精準判斷，及時給出應(yīng)對措施，將風(fēng)險控制在發(fā)生之前。 在風(fēng)險評估中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當從以下兩方面開展:一方面，重點對管理風(fēng)險進行控制，企業(yè)主要從財務(wù)風(fēng)險、人力資源風(fēng)險、合同及檔案風(fēng)險等方面控制風(fēng)險；另一方面，則主要是對項目風(fēng)險進行控制，通過對企業(yè)中工程風(fēng)險、土地風(fēng)險、銷售風(fēng)險及客戶風(fēng)險等進行控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過構(gòu)建完善的風(fēng)險數(shù)據(jù)庫能對風(fēng)險進行精確的識別和評估，從而提升企業(yè)風(fēng)險防范能力。

3.3 加大內(nèi)部控制制度的執(zhí)行力度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在保障內(nèi)部控制制度健全的基礎(chǔ)上應(yīng)當確保內(nèi)部控制制度能夠得到良好的執(zhí)行和落實。 針對企業(yè)現(xiàn)有執(zhí)行不足的情況，企業(yè)應(yīng)當結(jié)合實際，采用科學(xué)的優(yōu)化措施。 首先，在資金管理環(huán)節(jié)，企業(yè)應(yīng)當建立獨立的資金管理部門，將各項目公司的資金進行集中管理，制訂相應(yīng)的資金集中管理制度，對項目資金的使用進行全面規(guī)范，確保資金利用價值最大化。 在資金管理中企業(yè)必須嚴格遵循不相容職務(wù)分離原則，并嚴格執(zhí)行授權(quán)審批制度，落實企業(yè)資金集中管理，盡量將現(xiàn)金結(jié)算的比例降低，確保資金管理安全，避免資金風(fēng)險發(fā)生。 其次，在業(yè)務(wù)流程規(guī)范中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當加強對業(yè)務(wù)流程的規(guī)范設(shè)計，確保內(nèi)部控制能夠?qū)I(yè)務(wù)流程關(guān)鍵環(huán)節(jié)做到有效控制，對業(yè)務(wù)流程中的問題全面分析，并采取有效的應(yīng)對措施，保障內(nèi)部控制制度能夠深入落實。 最后，重點培養(yǎng)內(nèi)部控制管理復(fù)合型人才，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當結(jié)合實際流程完善人才培養(yǎng)機制，積極引進與企業(yè)需求相符的復(fù)合型人才，并加強對現(xiàn)有人才的培訓(xùn)，確保滿足內(nèi)部控制管理需求，促使內(nèi)部控制制度能夠得到順利執(zhí)行。

3.4 完善內(nèi)部控制監(jiān)督機制

內(nèi)部審計具有較強的自我約束和監(jiān)督作用，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的重要部分，企業(yè)通過完善內(nèi)部審計監(jiān)督能夠保障內(nèi)部控制有效落實。 首先，企業(yè)應(yīng)當建立獨立的內(nèi)部審計部門，并賦予審計一定的權(quán)力，促使內(nèi)部審計對企業(yè)所有的經(jīng)營活動進行全面監(jiān)督和檢查。 同時，在審計監(jiān)督中，企業(yè)應(yīng)當確保內(nèi)部審計的獨立性和權(quán)威性。 其次，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當做到對內(nèi)部活動的全面監(jiān)管，實現(xiàn)事前、事中、事后的全流程管理。 重點監(jiān)管企業(yè)經(jīng)營目標的達成情況和項目目標的完成情況，從而保障內(nèi)外經(jīng)營管理合理規(guī)范。 同時，對現(xiàn)金流管理、利潤管理等進行動態(tài)監(jiān)管，設(shè)置合理的項目費用和管理報銷審批權(quán)限，有效預(yù)防內(nèi)部舞弊行為[6]。 最后，加強企業(yè)與外部監(jiān)督的聯(lián)系，通過對財務(wù)、審計和稅務(wù)等方面的高效監(jiān)督，能夠保障企業(yè)內(nèi)部控制制度得到落實，確保內(nèi)部控制能夠在企業(yè)各個部門和項目中做到全面覆蓋。 同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當加強對注冊會計師等人才的培養(yǎng)，充分發(fā)揮出工程監(jiān)理的作用，確保內(nèi)部控制監(jiān)督作用能發(fā)揮出來。

3.5 加強信息溝通交流

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不斷發(fā)展中，各部門之間的溝通難度不斷增加，因此需要加強對信息化技術(shù)的應(yīng)用，通過大數(shù)據(jù)、云計算等技術(shù)實現(xiàn)信息的有效溝通和傳遞，推動內(nèi)部控制的高效執(zhí)行。 一方面，企業(yè)應(yīng)當建立完善的信息管理系統(tǒng)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對內(nèi)部流程進行全面梳理，對原有財務(wù)系統(tǒng)和業(yè)務(wù)系統(tǒng)進行優(yōu)化和升級，實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)、業(yè)務(wù)等方面的自動化管理，從而能夠通過信息系統(tǒng)實現(xiàn)數(shù)據(jù)的自動獲取和分析，提高控制活動效率。 另一方面，實現(xiàn)信息共享。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當結(jié)合實際建立完善的信息共享平臺，實現(xiàn)信息的及時傳遞和共享，企業(yè)內(nèi)部人員能夠從信息共享平臺中實時獲取數(shù)據(jù)信息，從而保障內(nèi)部控制的順利落實，有效預(yù)防風(fēng)險，解決傳統(tǒng)管理中信息溝通不順暢的問題，提高企業(yè)經(jīng)營決策效率。

4 結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)階段面臨較大的經(jīng)營壓力，需要企業(yè)加強內(nèi)部控制，提高內(nèi)部管理效率，合理控制經(jīng)營風(fēng)險，全面提升企業(yè)核心競爭力。因此，企業(yè)應(yīng)當提高對內(nèi)部控制的重視度，并不斷對其進行優(yōu)化，促使內(nèi)部控制制度與企業(yè)管理需求相符，從而為企業(yè)經(jīng)營發(fā)展提供更好的服務(wù)。