3月28日晚，萬科發(fā)布2023年度報告，全年實現(xiàn)營業(yè)收入4657.4億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤121.6億元。全年，公司交付新房約29萬套；銷售額規(guī)模3761億元，保持行業(yè)第二；經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)15年為正，且有望成為業(yè)內(nèi)惟一一家實現(xiàn)三種經(jīng)營性REITs突破的企業(yè)。

回望2023年，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)面臨多重壓力，一直保持穩(wěn)健發(fā)展的萬科也遭遇了階段性挑戰(zhàn)，直面挑戰(zhàn)的同時，萬科年報的確展現(xiàn)出了安全邊際，經(jīng)營質(zhì)量也穩(wěn)住了身位。其表示，公司2024年將實現(xiàn)交易回款不低于300億元，并在未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，同時在住宅、社區(qū)增量價值創(chuàng)造等領(lǐng)域繼續(xù)保持領(lǐng)先地位，推動公司平穩(wěn)度過模式轉(zhuǎn)型。

展望后續(xù)，萬科董事會主席郁亮在業(yè)績說明會上表示，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)很難且不可能回到過去的高點，但是行業(yè)前景依然廣闊，目前對市場超跌的判斷還是沒有改變。他認為，未來住宅建設(shè)將在10億平方米中樞值，“相信市場會慢慢恢復(fù)，政策效果會慢慢顯現(xiàn)。”

現(xiàn)金流連續(xù)15年為正獲國資大股東支持穩(wěn)定信心

2023年，一眾房企經(jīng)營承壓、違約風(fēng)險持續(xù)蔓延。在外界看來，萬科一向是擅長提前布局和應(yīng)對風(fēng)險的企業(yè)。也因此，承壓之下，萬科仍實現(xiàn)了正向現(xiàn)金流，截至2023年底，已連續(xù)15年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，在手貨幣資金998億元，可覆蓋一年內(nèi)到期有息負債；剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負債率為65.5%，連續(xù)5年下降。同時，萬科2023年在境內(nèi)外合計新獲取的融資近900億元，其中境內(nèi)新增融資766億元，新增融資的綜合成本3.61%，充分展示了萬科在融資市場的強大實力和良好信譽。

值得一提的是，逆勢下來自國資大股東的支持，向市場傳遞了寶貴的信息。2023年11月，在萬科遭遇做空危機時，深圳市國資委積極表態(tài)，后續(xù)也協(xié)調(diào)多家國企與萬科對接，以市場化、法治化方式推動各項具體支持措施落地。2024年3月，印力REIT詢價公告顯示，深鐵集團擬通過戰(zhàn)略配售方式認購中金印力消費REIT，認購份額占比29.8%；2024年1月，深國資旗下投資平臺深投控斥資，向萬科子公司收購深圳高新投6.16%的股權(quán)。

在3月29日業(yè)績說明會上，萬科總裁祝九勝表示，萬科大股東深圳地鐵即將完成百億級地實質(zhì)性支持，新的資金來源是足夠的，原有的缺口一定會被彌補。實際上，自2017年深鐵入股萬科以來，深國資與萬科已在多領(lǐng)域持續(xù)、深入開展各類合作，隨著后續(xù)房地產(chǎn)優(yōu)化政策的繼續(xù)落地，國資股東對優(yōu)質(zhì)房企萬科的支持，也還會有更多想象空間。

高質(zhì)量交付新房28.9萬套REITs業(yè)務(wù)開局良好

2023年，萬科憑借強大的品牌影響力和優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品線，銷售額同比降幅顯著低于百強房企全年降幅。去化率表現(xiàn)也持續(xù)提升，全年新開盤項目首開當(dāng)日去化率近67%，其中13個項目開盤去化率達80%。全年，公司高質(zhì)量交付28.9萬套，交付即時滿意度97%，客戶售后滿意度97%。

在開發(fā)業(yè)務(wù)之外，萬科長租公寓業(yè)務(wù)也繼續(xù)表現(xiàn)良好，規(guī)模和效率持續(xù)保持行業(yè)第一。萬科泊寓已成為全國最大的集中式公寓提供商，共運營管理租賃住房23萬間，累計開業(yè)18萬間，布局全國31個城市，累計服務(wù)客戶超過80萬人，全年出租率達96%，超過60%客戶選擇續(xù)租。

當(dāng)下，整個房地產(chǎn)行業(yè)已轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，萬科通過在好產(chǎn)品、好服務(wù)方面繼續(xù)深耕，不僅在地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的經(jīng)營中保持了核心競爭力，也快速抓住了公募REITs的發(fā)展機遇。2023年，公募REITs試點持續(xù)深入，作為一個已經(jīng)在海外經(jīng)過驗證的、能有效解決經(jīng)營性業(yè)務(wù)資產(chǎn)過重、投資回收周期過長難題的長效發(fā)展模式，這將有望推動房企從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)商。

對萬科而言，其目前正在實現(xiàn)REITs突破，有望成為業(yè)內(nèi)惟一發(fā)行三類經(jīng)營性REITs的企業(yè)。此前，萬科旗下印力集團發(fā)布的中金印力REIT已正式進入詢價階段，萬緯物流REIT已于交易所正式發(fā)布，長租公寓REIT目前也在積極申報中?？梢灶A(yù)見，伴隨REITs的擴容和發(fā)展，萬科經(jīng)營性業(yè)務(wù)上的能力優(yōu)勢將愈發(fā)顯現(xiàn)，為其短期流動性和長期價值增長提供更豐富的來源。