江山

（銅陵市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，安徽 銅陵 244000）

0 引言

房產(chǎn)確權(quán)登記是保障住房購(gòu)買人權(quán)益的措施，在確權(quán)登記之前相關(guān)部門要對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行測(cè)繪。但是，從房屋交房到領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證往往需要3～5 年的時(shí)間，究其原因是房產(chǎn)測(cè)繪進(jìn)度較慢，且經(jīng)常出現(xiàn)測(cè)繪面積跟實(shí)際規(guī)劃面積不一致的問(wèn)題，給房產(chǎn)確權(quán)登記工作的進(jìn)行帶來(lái)了阻礙。為此，本文就房產(chǎn)確權(quán)登記測(cè)繪中常見(jiàn)問(wèn)題進(jìn)行分析，并且提出相應(yīng)的解決對(duì)策，促進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1 房產(chǎn)測(cè)繪中常見(jiàn)問(wèn)題

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展繁榮，帶動(dòng)了房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)。房產(chǎn)測(cè)繪是利用專業(yè)的測(cè)繪技術(shù)、方法或一起等對(duì)房屋的質(zhì)量、位置以及權(quán)屬等進(jìn)行測(cè)量，為房產(chǎn)確權(quán)提供數(shù)據(jù)支持，具有財(cái)政、權(quán)屬和城鎮(zhèn)規(guī)劃的多項(xiàng)作用。雖然測(cè)繪過(guò)程中采用先進(jìn)的測(cè)繪手段、技術(shù)和儀器，但是，不可避免的會(huì)出現(xiàn)各種問(wèn)題，影響測(cè)繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

1.1 房產(chǎn)測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一

目前，我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪以地方標(biāo)準(zhǔn)為主，不同地區(qū)、機(jī)構(gòu)和測(cè)繪人員在測(cè)繪時(shí)采用的標(biāo)準(zhǔn)和方法存在較大的差異性。一方面，房產(chǎn)測(cè)繪中的外業(yè)測(cè)量、數(shù)據(jù)計(jì)算和繪圖等工作中采用技術(shù)、方法和標(biāo)準(zhǔn)不同，最終導(dǎo)致不同地區(qū)或者不同人員測(cè)量結(jié)果之間存在一定的差異性。另一方面，房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)處理方法、信息存儲(chǔ)格式以及信息化技術(shù)應(yīng)用情況等存在一定的差距，最終導(dǎo)致其信息共享性存在一定的差距。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記政策實(shí)施之后，雖然國(guó)家也出臺(tái)了相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，但是不同地區(qū)執(zhí)行起來(lái)還是有一定的差距，甚至很多地區(qū)并未嚴(yán)格執(zhí)行和落實(shí)，阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)范化[1]。

1.2 房產(chǎn)測(cè)繪操作不規(guī)范

我國(guó)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中雖然對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪中的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)說(shuō)明，但是各個(gè)地區(qū)和企業(yè)在測(cè)繪時(shí)還存在一些問(wèn)題，如人工測(cè)量誤差。一方面是測(cè)量人員自身測(cè)量水平和意識(shí)的限制，出現(xiàn)的人工誤差，受測(cè)繪人員主觀意識(shí)水平和測(cè)量水平的影響，呈現(xiàn)出較強(qiáng)的主觀性。另一方面是房產(chǎn)測(cè)繪中公共面積的分配，雖然《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中明確指出公共建筑歸所有業(yè)主共同使用，但是在分配時(shí)不同企業(yè)或者人員采用的測(cè)繪方式或者方法不同，最終得到的測(cè)繪結(jié)果不同。

1.3 信息技術(shù)應(yīng)用效率低下

在對(duì)房產(chǎn)面積進(jìn)行測(cè)量時(shí)，如果能夠使用先進(jìn)的信息技術(shù)，能夠有效提升測(cè)量質(zhì)量和效率。同時(shí)，還能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程的控制，降低測(cè)量中的人為誤差。但是，當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)繪工作中信息技術(shù)的應(yīng)用力度較小，很多先進(jìn)的技術(shù)并未真正引入和應(yīng)用，無(wú)法發(fā)揮信息幾乎是的優(yōu)勢(shì)，降低了房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量和水平。同時(shí)，還影響了測(cè)繪技術(shù)的完善和更新，導(dǎo)致測(cè)量數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，進(jìn)一步降低測(cè)繪質(zhì)量。

1.4 溝通交流不到位

測(cè)繪部門獨(dú)立作業(yè)，缺乏足夠的交流和溝通，導(dǎo)致信息傳輸通道受阻，無(wú)法實(shí)現(xiàn)相關(guān)數(shù)據(jù)和信息的共享。同時(shí)，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪中存在的問(wèn)題相互推卸，無(wú)法真正提出相應(yīng)的解決方案，最終導(dǎo)致不同部門，不同人員的房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果呈現(xiàn)出一定的差異性，也給監(jiān)管部門的工作帶來(lái)了不必要的麻煩。

2 房產(chǎn)測(cè)繪與規(guī)劃面積存在差異性的原因

2.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)單位違規(guī)操作

房產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中會(huì)因?yàn)楦鞣N原因出現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙變更的情況，建設(shè)單位在圖紙變更后未及時(shí)進(jìn)行備案更改或者根本未進(jìn)行備案，最終導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)和測(cè)繪面積出現(xiàn)較大的差異性。如某房屋在預(yù)期規(guī)劃分戶時(shí)，其面積為100m2，但是操作過(guò)程中并未嚴(yán)格按照?qǐng)D紙進(jìn)行，導(dǎo)致分戶后的房屋實(shí)際面積只有80m2，使得測(cè)繪面積和規(guī)劃面積出現(xiàn)較大的差異性[2]。

2.2 房產(chǎn)測(cè)繪與規(guī)劃測(cè)繪遵循的標(biāo)準(zhǔn)不同

房產(chǎn)規(guī)劃建設(shè)過(guò)程中的面積測(cè)繪按照《房地產(chǎn)工程項(xiàng)目面積測(cè)繪與規(guī)劃計(jì)算范本》進(jìn)行，但是房屋建設(shè)完成之后，面積的測(cè)繪是按照測(cè)繪部門出具的《不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》進(jìn)行。兩個(gè)文件在測(cè)量方面的規(guī)范不同，導(dǎo)致房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果跟規(guī)劃結(jié)果出現(xiàn)差異，究其原因是兩個(gè)部門的執(zhí)行目的不同，適用范圍不同，測(cè)量方法不同。

2.3 不同部門之間缺乏協(xié)調(diào)性

房產(chǎn)測(cè)繪工作中未意識(shí)到測(cè)繪結(jié)果跟規(guī)劃出現(xiàn)差距原因是管理問(wèn)題，只是單純的將測(cè)繪差距問(wèn)題推給測(cè)繪公司，未真正對(duì)測(cè)繪差距產(chǎn)生的原因進(jìn)行深入分析和挖掘，也未采取行之有效的技術(shù)和方法，使得問(wèn)題一直存在。同時(shí)，測(cè)繪人員對(duì)相關(guān)規(guī)章制度的學(xué)習(xí)不到位，特別是相關(guān)部門的規(guī)章制度，對(duì)不同部門制度的異同完全不了解，最終導(dǎo)致測(cè)繪和規(guī)劃測(cè)量獨(dú)立運(yùn)行，缺乏溝通和交流。另外，測(cè)繪管理人員很多是從一線提拔上來(lái)，跟現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪人員比較熟悉，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪時(shí)出現(xiàn)的錯(cuò)誤或者問(wèn)題，他們選擇漠視或者礙于情面完全不按照指定的考核制度去執(zhí)行，導(dǎo)致其管理隨意化，對(duì)測(cè)繪完成過(guò)程和質(zhì)量莫不關(guān)心[3]。

3 房產(chǎn)測(cè)繪信息化方法

隨著測(cè)繪技術(shù)的發(fā)展，無(wú)人機(jī)在房屋測(cè)繪中的應(yīng)用不斷增加。一方面，無(wú)人機(jī)測(cè)繪的適應(yīng)性高，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)任何房屋面積的測(cè)量，且測(cè)量效率較高；另一方面，無(wú)人機(jī)測(cè)繪的抗干擾能力較強(qiáng)，能夠滿足多種工況的數(shù)據(jù)測(cè)量，特別是狹小和惡劣環(huán)境的測(cè)量，達(dá)到較好的測(cè)量結(jié)果。另外，無(wú)人機(jī)中搭載了高清攝影設(shè)備，可獲得房屋清晰的圖像數(shù)據(jù)，進(jìn)一步提高房屋測(cè)繪結(jié)果的準(zhǔn)確性。

3.1 無(wú)人機(jī)像控點(diǎn)布設(shè)

房產(chǎn)測(cè)繪對(duì)測(cè)量人員的技術(shù)要求較高，需要測(cè)繪人員掌握非常專業(yè)的知識(shí)和技能。例如，在野外數(shù)據(jù)獲取時(shí)，可采用無(wú)人機(jī)像控點(diǎn)布設(shè)技術(shù)。像控點(diǎn)布設(shè)時(shí)可參照低空數(shù)字航空攝影測(cè)量的要求，確保布設(shè)點(diǎn)立體、均勻的分布在需要測(cè)繪的整個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)。布控點(diǎn)的坐標(biāo)可采用坐標(biāo)轉(zhuǎn)換獲取，對(duì)應(yīng)的轉(zhuǎn)換公式如下：

式中：M——標(biāo)準(zhǔn)坐標(biāo)系；P——平面坐標(biāo)線的X 坐標(biāo)；Q——平面坐標(biāo)線的Y 坐標(biāo)；m——真實(shí)坐標(biāo)；k——轉(zhuǎn)換系數(shù)。

像控點(diǎn)布置完成之后，還要對(duì)測(cè)量當(dāng)天的天氣情況進(jìn)行分析，特別是風(fēng)速大小。測(cè)量過(guò)程中要確保無(wú)人機(jī)的飛行高度H、地面分辨率參數(shù)GSD、攝像頭焦距f和像元參數(shù)b 滿足：H=。如果對(duì)測(cè)繪影像分辨率要求高，測(cè)量時(shí)要適當(dāng)降低無(wú)人機(jī)的飛行高度。反之，則提高無(wú)人機(jī)的飛行高度。

3.2 房屋測(cè)量數(shù)據(jù)的處理

在獲取到房產(chǎn)的外業(yè)數(shù)據(jù)后，還要完成房屋內(nèi)部區(qū)域模型的繪制。具體實(shí)施過(guò)程中可采用Smart 3D 軟件去進(jìn)行模型的創(chuàng)建，具體的流程是：采集房屋高密度點(diǎn)云信息a→生成不規(guī)則三角網(wǎng)b→生成白模型c→生成三維真實(shí)模型d。同時(shí)，將無(wú)人機(jī)數(shù)據(jù)采集時(shí)傳感器橫邊尺寸和鏡頭焦距導(dǎo)入軟件中，完成采集影像信息的匹配。然后，再將影像信息跟無(wú)人機(jī)像控點(diǎn)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，將像控點(diǎn)放置到影像的準(zhǔn)確位置。房屋三維模型生成之前，還要完成對(duì)模型三精度和空間三精度的對(duì)比，確保影像的真實(shí)性[4]。

3.3 不動(dòng)產(chǎn)登記區(qū)域測(cè)繪

該區(qū)域中的測(cè)繪可以采用數(shù)字線劃的方式，從而有效確保測(cè)量精度和質(zhì)量。測(cè)量過(guò)程中可利用EPS 地理信息平臺(tái)完成對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記區(qū)域圖像的采集，得到測(cè)繪區(qū)域的數(shù)字化圖像。測(cè)繪人員需要對(duì)房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、附屬建筑、道路等信息的采集，并且利用DLG 完成對(duì)所測(cè)量圖像信息的檢查和修正。如果測(cè)量過(guò)程中如果無(wú)人機(jī)的姿態(tài)不穩(wěn)定，測(cè)繪人員無(wú)法通過(guò)DLG 修正，可通過(guò)外業(yè)補(bǔ)測(cè)的方法修正，完成測(cè)繪圖紙的輸出，為房產(chǎn)確權(quán)登記提供參考。

4 房產(chǎn)確權(quán)登記測(cè)繪問(wèn)題的解決策略

房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的提升，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。為了更好的服務(wù)房產(chǎn)確權(quán)登記，提高房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量，必須要建立規(guī)范、科學(xué)的房產(chǎn)測(cè)繪制度，實(shí)現(xiàn)對(duì)測(cè)繪企業(yè)和人員行為的規(guī)范。同時(shí)，引進(jìn)先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)、設(shè)備、方法和標(biāo)準(zhǔn)等，提高房產(chǎn)測(cè)繪的精準(zhǔn)性和準(zhǔn)確性。針對(duì)以上問(wèn)題，可以采取的解決對(duì)策如下。

4.1 推動(dòng)房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范化

相關(guān)部門要通力合作，不斷完善房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的準(zhǔn)入制度和相關(guān)規(guī)范，提高我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化和法制化，讓所有測(cè)繪工作都有章可循，有法可依。首先，要進(jìn)一步加快測(cè)管分離的步伐，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)進(jìn)行有效監(jiān)管，確保所有測(cè)繪工作都按照規(guī)范進(jìn)行。同時(shí)，充分發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)繪資源的最優(yōu)化配置。調(diào)整完成之后，房產(chǎn)測(cè)繪以企業(yè)為主，政府只是起到相應(yīng)的監(jiān)管作用。其次，要?jiǎng)?chuàng)建房產(chǎn)測(cè)繪誠(chéng)信體系。鑒于現(xiàn)階段房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，房產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)和人員的能力和素質(zhì)呈現(xiàn)出較大的差異性。市場(chǎng)化背景下，房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)必須要充分發(fā)揮行業(yè)的監(jiān)管和管理作用，通過(guò)行業(yè)誠(chéng)信體系實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)和個(gè)人行為的規(guī)范，引導(dǎo)他們樹(shù)立較強(qiáng)的責(zé)任意識(shí)和職業(yè)精神，避免惡意競(jìng)爭(zhēng)等現(xiàn)象的發(fā)生。最后，要充分發(fā)揮房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，實(shí)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)的有效監(jiān)督和調(diào)控，推出相應(yīng)的行業(yè)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的指導(dǎo)和約束。同時(shí)，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，推動(dòng)房產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)的交流和溝通，降低行業(yè)中惡意競(jìng)爭(zhēng)行為的發(fā)生。

4.2 嚴(yán)格審核圖紙內(nèi)容和前期材料

房產(chǎn)測(cè)繪工作的進(jìn)行離不開(kāi)圖紙和相關(guān)資料的支持，測(cè)繪人員在房產(chǎn)面積測(cè)量時(shí)要嚴(yán)格審核房屋圖紙數(shù)據(jù)和前期收集到的數(shù)據(jù)信息等，確保所依據(jù)材料的準(zhǔn)確性。委托人要提前將房屋施工圖紙發(fā)送給房屋規(guī)劃部門，審核完成之后將其提交給測(cè)繪單位，進(jìn)行房屋實(shí)際面積的測(cè)量。規(guī)劃部門要對(duì)委托方提交圖紙的完整性進(jìn)行核驗(yàn)，要求提交圖紙中包括房屋的平面圖、剖面圖、立體圖、飄窗陽(yáng)臺(tái)大樣以及樓梯詳圖等等，讓審核和測(cè)量人員能夠清楚了解需要測(cè)量項(xiàng)目以及尺寸信息。另外，還要加強(qiáng)對(duì)房屋總平面圖、功能區(qū)以及說(shuō)明信息的審批，對(duì)這些信息展開(kāi)詳細(xì)審查[5]。

4.3 規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

為了提升房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的質(zhì)量和效率，必須要加快新技術(shù)、新設(shè)備等的應(yīng)用力度。特別是近些年，各種自動(dòng)化和智能化設(shè)備的應(yīng)用推動(dòng)了房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的革新，提高了房產(chǎn)測(cè)繪的精度和準(zhǔn)確性。目前，房產(chǎn)設(shè)計(jì)和施工工藝不斷完善，房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)和標(biāo)準(zhǔn)也要相應(yīng)的完善，從而確保其測(cè)繪的可操作性和正確性[6]。如在進(jìn)行坡頂房屋面積的測(cè)繪時(shí)，必須要采用新的測(cè)繪技術(shù)和標(biāo)準(zhǔn)。

GPS-RTK 是房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)常用的測(cè)量工具，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)測(cè)繪信息的快速獲取、挖掘、融合、加工和共享。測(cè)繪人員還可以通過(guò)新型全站儀，實(shí)現(xiàn)測(cè)距、微數(shù)據(jù)、測(cè)角等數(shù)據(jù)的精確測(cè)量，并且將測(cè)量結(jié)果快速存儲(chǔ)到設(shè)備自帶的信息系統(tǒng)中。隨著科技的發(fā)展，一些更先進(jìn)，更智能的測(cè)量設(shè)備會(huì)陸續(xù)應(yīng)用到房產(chǎn)測(cè)繪中，測(cè)繪企業(yè)要不斷優(yōu)化和更新測(cè)量技術(shù)設(shè)備，力求實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)繪的快捷性和測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確性。

4.4 嚴(yán)格執(zhí)行測(cè)量檢查制度

房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)要嚴(yán)格控制測(cè)量的精度，從而確保測(cè)量結(jié)果跟規(guī)劃結(jié)果的一致性。測(cè)量之前，測(cè)繪人員要針對(duì)不同的測(cè)量?jī)?nèi)容選擇合適的測(cè)量方法，最大限度的降低測(cè)量誤差，提高測(cè)量精度。同時(shí)，測(cè)量過(guò)程中還要嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定設(shè)置測(cè)量控制網(wǎng)，將其誤差控制在0.25m 以下。房產(chǎn)面積測(cè)繪時(shí)要按照相應(yīng)的要求去進(jìn)行各個(gè)環(huán)節(jié)過(guò)程的檢查，一方面實(shí)現(xiàn)對(duì)自己工作質(zhì)量的檢查，另一方面做好相關(guān)聯(lián)單位的互檢。測(cè)繪驗(yàn)收時(shí)要按照國(guó)家規(guī)定的一級(jí)和二級(jí)檢查制度進(jìn)行，房屋測(cè)繪驗(yàn)收要指定專人進(jìn)行，中途不可隨意進(jìn)行人員更換。同時(shí)，對(duì)房屋測(cè)繪中面積分?jǐn)偤推渌枰?jì)算的內(nèi)容，要實(shí)現(xiàn)設(shè)置科學(xué)合理的測(cè)繪方案。如果房屋測(cè)繪中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要安排專職質(zhì)檢人員對(duì)問(wèn)題進(jìn)行確認(rèn)，然后提交到負(fù)責(zé)人進(jìn)行二次確認(rèn)。

4.5 反復(fù)檢查計(jì)算結(jié)果

房屋測(cè)繪數(shù)據(jù)在提交給客戶之前要進(jìn)行反復(fù)檢查，確認(rèn)信息無(wú)誤后將最終技術(shù)報(bào)告提交給上一級(jí)部門進(jìn)行審核。審核通過(guò)之后，還要對(duì)測(cè)繪結(jié)果進(jìn)行復(fù)審，判斷提交的結(jié)果中面積計(jì)算公式是否正確、圖紙和房屋編號(hào)是否一致、房屋所在單元的位置是否正確。房屋測(cè)繪工作關(guān)系到開(kāi)發(fā)商和客戶之間的經(jīng)濟(jì)利益，必須要確保測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確性、科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性。

5 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可或缺的一部分，直接關(guān)系人們的生活需求。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的發(fā)展，但是由于不同地區(qū)或者企業(yè)采用測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范不同，房產(chǎn)測(cè)量結(jié)果跟實(shí)際情況存在一定的差異性，直接影響了房產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。為此，必須要提高房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化程度，推動(dòng)房產(chǎn)測(cè)繪發(fā)展的規(guī)范化；采用統(tǒng)一管理模式，創(chuàng)建房產(chǎn)測(cè)繪信息管理平臺(tái)；加強(qiáng)測(cè)繪人員培訓(xùn)力度，提高測(cè)繪人員素質(zhì)水平；加強(qiáng)測(cè)繪部門溝通交流，促進(jìn)信息共享。