畢云

摘要：二十余年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中扮演著重要的角色。它不僅是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī)，也是應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力的主要拉動(dòng)力量之一。但是，房地產(chǎn)的高速發(fā)展對(duì)于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)造成了多方面的影響，分析這種影響的形成機(jī)制與二者之間的相關(guān)效應(yīng)，對(duì)重新審視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的作用、加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)至關(guān)重要。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；產(chǎn)業(yè)鏈條

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不可忽視，作為重要的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)直接帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，包括建筑、裝修、家具、家電等。此外，房地產(chǎn)行業(yè)也是國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求的重要驅(qū)動(dòng)力。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和人口的流動(dòng)，對(duì)住房需求的增加推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。這進(jìn)一步促進(jìn)了相關(guān)消費(fèi)支出的增加，包括家具、家電及裝修材料的購(gòu)買。房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮帶動(dòng)了一系列相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)提供了堅(jiān)實(shí)支撐。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)下行壓力時(shí)起到了重要的拉動(dòng)作用。當(dāng)經(jīng)濟(jì)面臨衰退或增速下滑時(shí)，政府往往會(huì)通過(guò)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這可以通過(guò)降低房貸利率、放寬購(gòu)房限制、推出購(gòu)房補(bǔ)貼等措施來(lái)實(shí)現(xiàn)。這些政策的實(shí)施，可以刺激消費(fèi)者釋放購(gòu)買力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，從而帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)和就業(yè)機(jī)會(huì)的增加。此外，房地產(chǎn)行業(yè)還可以吸納大量勞動(dòng)力，緩解就業(yè)壓力，提高人民生活水平。然而，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也面臨著一些問(wèn)題和挑戰(zhàn)。一方面，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，給經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定帶來(lái)威脅。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮可能會(huì)導(dǎo)致土地資源的過(guò)度開發(fā)和環(huán)境污染的加劇。此外，過(guò)度依賴房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式也可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的失衡，削弱其他行業(yè)的發(fā)展。基于此，重視和解決房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的問(wèn)題和挑戰(zhàn)，確保其可持續(xù)發(fā)展，并與其他行業(yè)相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展，更有利于經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，闡述房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展之間的相關(guān)關(guān)系，對(duì)于形成新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能至關(guān)重要。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的直接影響

（一）房地產(chǎn)投資的影響作用

從房地產(chǎn)投資的影響作用來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)作為抵押品的屬性加持了資本視角下的房地產(chǎn)投資。隨著房?jī)r(jià)的上漲，房地產(chǎn)商在融資過(guò)程中能夠獲得更為寬松的借貸政策。這是因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)更愿意將房地產(chǎn)作為抵押品，來(lái)減少貸款風(fēng)險(xiǎn)。然而，這種資本視角下房地產(chǎn)的抵押品屬性加持，對(duì)于其他產(chǎn)業(yè)則帶來(lái)了一定的限制和挑戰(zhàn)。由于資產(chǎn)總量有限，房地產(chǎn)的快速融資必然導(dǎo)致其他產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入門檻提升和更為嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。在房地產(chǎn)行業(yè)獲得高額回報(bào)率的驅(qū)動(dòng)下，金融機(jī)構(gòu)和社會(huì)資本都會(huì)紛紛涌入該行業(yè)。這導(dǎo)致其他產(chǎn)業(yè)的融資變得更加困難和昂貴。由于資金被大量?jī)A斜到房地產(chǎn)行業(yè)，其他產(chǎn)業(yè)的融資資源變得更為稀缺，使得那些希望從市場(chǎng)中獲取資金的企業(yè)難以實(shí)現(xiàn)其發(fā)展目標(biāo)。此外，這種傾斜的資金流動(dòng)也會(huì)加速制造業(yè)低端化的效應(yīng)。制造業(yè)作為一個(gè)重要的產(chǎn)業(yè)部門，本應(yīng)得到充分的支持和投資。然而，由于房地產(chǎn)行業(yè)的高回報(bào)率吸引了更多的投資者，制造業(yè)的發(fā)展受到了一定的限制。這將導(dǎo)致制造業(yè)向低端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，使得國(guó)家整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)低端化，并對(duì)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。

企業(yè)基于短期高投資回報(bào)率而將更多資金用于房地產(chǎn)開發(fā)，進(jìn)而擠占了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)費(fèi)，對(duì)整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)生了負(fù)面影響。房地產(chǎn)業(yè)的融資循環(huán)不斷膨脹，意味著房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)借貸等手段獲得更多資金用于購(gòu)買土地、建設(shè)房屋等。而金融加速器的高速運(yùn)轉(zhuǎn)，則加快了房地產(chǎn)業(yè)的投資和貸款活動(dòng)，從而進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。然而，這種虛假繁榮的房地產(chǎn)行業(yè)最終會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格水平過(guò)高。由于投資者和開發(fā)商的貪婪和過(guò)度抱團(tuán)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求的情況。房?jī)r(jià)的高漲使得購(gòu)房成本和負(fù)擔(dān)加大，普通居民難以承受，進(jìn)而導(dǎo)致市場(chǎng)需求疲軟。此外，企業(yè)為了追求短期高回報(bào)率，將更多的資金用于房地產(chǎn)開發(fā)，擠占了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)費(fèi)。這使得其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受限，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡。長(zhǎng)期來(lái)看，這種偏向房地產(chǎn)的發(fā)展路徑會(huì)導(dǎo)致整體經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，降低國(guó)家的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）房?jī)r(jià)的影響作用

在產(chǎn)品價(jià)格的鮑莫爾效應(yīng)①下，隨著房?jī)r(jià)的快速上漲，房?jī)r(jià)收入比會(huì)逐漸超過(guò)居民的合理承受范圍。如圖1所示，過(guò)去二十年，一線城市房?jī)r(jià)上漲速度快。

房?jī)r(jià)收入比是指居民每月的房貸還款與其月收入的比例。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快時(shí)，房?jī)r(jià)收入比會(huì)超出一般可承受的范圍，即超過(guò)30%～40%的水平，這可能導(dǎo)致居民的負(fù)擔(dān)過(guò)重。為了滿足住房需求，居民可能會(huì)不得不透支發(fā)展性消費(fèi)預(yù)算。發(fā)展性消費(fèi)預(yù)算是指?jìng)€(gè)人或家庭在滿足基本生活需求后用于提升生活品質(zhì)、培養(yǎng)個(gè)人能力、投資未來(lái)的資金。然而，由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，居民可能不得不將原本用于發(fā)展性消費(fèi)的資金用于支付房貸或租金，以滿足住房需求。這種情況對(duì)個(gè)人和整個(gè)經(jīng)濟(jì)體都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人的發(fā)展受到限制，無(wú)法投資于自身的教育、培訓(xùn)和創(chuàng)業(yè)等方面，從而可能影響未來(lái)的收入增長(zhǎng)和職業(yè)發(fā)展。同時(shí)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體的消費(fèi)結(jié)構(gòu)也會(huì)發(fā)生變化，由于居民將更多的收入用于住房，其他消費(fèi)領(lǐng)域的需求可能會(huì)受到抑制，從而影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

高房?jī)r(jià)會(huì)導(dǎo)致年輕群體無(wú)法購(gòu)買房屋或者承擔(dān)高額貸款壓力，使他們成為租房族。由于房?jī)r(jià)過(guò)高，租金成本也會(huì)相應(yīng)增加，這將給年輕人的經(jīng)濟(jì)壓力帶來(lái)更大的負(fù)擔(dān)。無(wú)法承擔(dān)高昂的住房開支會(huì)使他們的消費(fèi)能力下降，從而減少了他們對(duì)其他行業(yè)的需求，尤其是對(duì)高附加值行業(yè)或創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的需求。這將直接影響到城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高級(jí)化發(fā)展，降低了城市的創(chuàng)新能力。高房?jī)r(jià)也會(huì)擠占年輕群體的人力資本儲(chǔ)備。由于購(gòu)房壓力，年輕人不得不選擇高薪資的工作，而不是根據(jù)自身興趣和專業(yè)背景選擇合適的工作。這會(huì)導(dǎo)致一些年輕人無(wú)法在創(chuàng)新型、高科技、高附加值的行業(yè)中施展才華，影響了人才的流動(dòng)性和創(chuàng)新能力。這不僅沉淀了年輕人的人力資本，也減少了他們?cè)诋a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)中的參與度。長(zhǎng)期下來(lái)，這將進(jìn)一步削弱城市的創(chuàng)新能力和產(chǎn)業(yè)高級(jí)化的發(fā)展。

在財(cái)富效應(yīng)視角下，房?jī)r(jià)上漲會(huì)引發(fā)具有投資偏好的消費(fèi)者的風(fēng)險(xiǎn)偏好行為上升。如表1所示，粵港澳大灣區(qū)核心城市房?jī)r(jià)指數(shù)收益較高，對(duì)于居民的投資偏好行為造成了顯著的影響。

如果消費(fèi)者選擇保留房屋作為自住，他們可以享受到房屋增值收益和相關(guān)減免?？傮w而言，這種房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的收益最終會(huì)通過(guò)恩格爾效應(yīng)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的偏離度加劇，進(jìn)而影響產(chǎn)業(yè)的合理化。隨著房?jī)r(jià)上漲，房屋作為資產(chǎn)的名義價(jià)值也會(huì)提高，這引發(fā)了投資偏好消費(fèi)者的興趣。他們看到房?jī)r(jià)上升，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)有較高的回報(bào)率，從而更傾向于投入更多的資金進(jìn)行投資。消費(fèi)者在房?jī)r(jià)上漲時(shí)選擇出售或出租房屋，可以獲得差價(jià)收益或租金收益。這種高額一次性所得可以增加個(gè)人和家庭的財(cái)富，進(jìn)一步刺激他們的投資行為。相反，如果消費(fèi)者將房屋保留為自住，當(dāng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲時(shí)，他們可以享受到房屋的增值收益。此外，一些地方政府可能會(huì)對(duì)自住房產(chǎn)實(shí)施相關(guān)減免政策，進(jìn)一步促使消費(fèi)者保留房產(chǎn)。投資偏好的消費(fèi)者在房?jī)r(jià)上漲的刺激下，傾向于將更多的資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是其他產(chǎn)業(yè)。這導(dǎo)致了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的偏離度加劇，即房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)了更大的比例，而其他產(chǎn)業(yè)則相對(duì)較小。這使得整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不夠合理和均衡。

總之，財(cái)富效應(yīng)視角下，房?jī)r(jià)上漲會(huì)引發(fā)消費(fèi)者的風(fēng)險(xiǎn)偏好行為上升。差價(jià)收益、租金收益、增值收益和減免等因素共同作用，推動(dòng)著消費(fèi)者選擇將資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)。這種行為導(dǎo)致了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的偏離度加劇，進(jìn)而對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的合理化產(chǎn)生了影響。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的間接影響

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)鏈條的影響

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)房屋、樓宇和建筑用地等要素價(jià)格產(chǎn)生了巨大推動(dòng)作用。這種價(jià)格上漲現(xiàn)象不僅影響到房地產(chǎn)行業(yè)本身，還帶動(dòng)了其他非房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)要素價(jià)格上漲，使得房屋價(jià)格快速上漲，從而給購(gòu)房者帶來(lái)了較大的負(fù)擔(dān)。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)樓宇和建筑用地的需求也呈明顯增長(zhǎng)趨勢(shì)，進(jìn)一步推動(dòng)了這些要素價(jià)格的上漲。這種價(jià)格上漲現(xiàn)象不僅影響到了房地產(chǎn)行業(yè)本身，還對(duì)其他非房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了波及效應(yīng)。房地產(chǎn)行業(yè)的巨大需求對(duì)原材料、勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素的需求也相應(yīng)增加，導(dǎo)致其價(jià)格上漲。這意味著其他產(chǎn)業(yè)企業(yè)在采購(gòu)這些要素時(shí)需要付出更高的成本，進(jìn)而對(duì)其利潤(rùn)造成了一定的壓縮。另外，房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展還對(duì)企業(yè)技術(shù)革新能力提出了更高的要求。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)需要不斷提升技術(shù)水平和產(chǎn)品品質(zhì)來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)需求。然而，一些企業(yè)由于種種原因無(wú)法進(jìn)行有效的技術(shù)革新，導(dǎo)致其產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力下降，進(jìn)而面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)于社會(huì)總投資分配的影響

不同產(chǎn)業(yè)部門之間在資源配置和投資方面存在競(jìng)爭(zhēng)，形成了二元博弈的格局。優(yōu)勢(shì)企業(yè)利用自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，積極爭(zhēng)取投資經(jīng)費(fèi)，從而在資源分配中獲得相對(duì)更多的資金。為了擴(kuò)大自身的投資規(guī)模和影響力，優(yōu)勢(shì)企業(yè)會(huì)積極參與投資經(jīng)費(fèi)的爭(zhēng)搶。他們可能通過(guò)提出更具吸引力的投資計(jì)劃、展示更為穩(wěn)定的財(cái)務(wù)狀況、擁有優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)等方式，爭(zhēng)取獲得更多的投資資金。爭(zhēng)取到更多的投資經(jīng)費(fèi)后，優(yōu)勢(shì)企業(yè)往往會(huì)將這些資金用于房地產(chǎn)投資。他們可能購(gòu)買土地、興建房屋、開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目等，以獲取更高的回報(bào)。這樣一來(lái)，其他企業(yè)將被擠壓出相應(yīng)的資金來(lái)源，導(dǎo)致其投資規(guī)模和競(jìng)爭(zhēng)力下降。通過(guò)上述機(jī)制，優(yōu)勢(shì)企業(yè)能夠通過(guò)搶占投資經(jīng)費(fèi)的方式，從而擠出其他企業(yè)的資金，將其用于房地產(chǎn)投資。這種現(xiàn)象不僅影響其他行業(yè)的投資發(fā)展，還會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱和泡沫化。因此，合理的資源配置和監(jiān)管措施對(duì)于維護(hù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)于社會(huì)創(chuàng)新行為的影響

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，他們可以將這些資產(chǎn)作為擔(dān)保來(lái)獲得更多的信貸。這是因?yàn)殂y行和其他金融機(jī)構(gòu)會(huì)更愿意將貸款提供給擁有較高價(jià)值抵押品的企業(yè)，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為這些企業(yè)具有更好的還款能力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)抵押品效應(yīng)獲得更多的資金來(lái)支持他們的業(yè)務(wù)。由于抵押品效應(yīng)的存在，金融資本和社會(huì)資本傾向于將資金投向房地產(chǎn)行業(yè)。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)可以提供較為穩(wěn)定的回報(bào)和較低的風(fēng)險(xiǎn)，從而吸引了大量的資金流入。此外，由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于就業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響較大，政府也會(huì)鼓勵(lì)金融資本和社會(huì)資本投資于房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)一步加大了這種傾向。在內(nèi)部循環(huán)中，企業(yè)面臨的貸款偏好效應(yīng)和投資替代效應(yīng)使得他們更傾向于將資金投入到房地產(chǎn)項(xiàng)目中，而不是技術(shù)創(chuàng)新或擴(kuò)大生產(chǎn)。貸款偏好效應(yīng)是指由于企業(yè)可以借入更多的資金用于投資，他們更愿意選擇那些能夠獲得高回報(bào)的投資項(xiàng)目，而房地產(chǎn)行業(yè)因其較低的風(fēng)險(xiǎn)和較高的回報(bào)而成為首選。投資替代效應(yīng)是指由于有限的投資資金，企業(yè)不得不將資金分配到不同的項(xiàng)目中。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目通常需要較高的資金投入，企業(yè)往往選擇將資金投入到房地產(chǎn)項(xiàng)目中，而削減對(duì)其他生產(chǎn)和創(chuàng)新活動(dòng)的投資。在外部循環(huán)中，這種現(xiàn)象引導(dǎo)了金融資本和社會(huì)資本流向房地產(chǎn)行業(yè)。在內(nèi)部循環(huán)中，貸款偏好效應(yīng)和投資替代效應(yīng)的累加使得企業(yè)更傾向于將資金投入到房地產(chǎn)項(xiàng)目中，從而抑制了其他生產(chǎn)和創(chuàng)新活動(dòng)。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)于人才流動(dòng)的影響

由于歷史原因或區(qū)域差異，各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在較大的差異，導(dǎo)致一些地區(qū)初始發(fā)展相對(duì)較好，而其他地區(qū)處于較為落后的狀態(tài)。創(chuàng)新活動(dòng)傾向于追求邊際生產(chǎn)率更高的地區(qū)，通過(guò)市場(chǎng)效應(yīng)，資源和人才會(huì)更傾向于聚集在創(chuàng)新發(fā)展較好的地區(qū)，這也使得大城市成為創(chuàng)新資源和人才的聚集地。但是，大城市由于土地供給的限制，無(wú)法無(wú)限度地?cái)U(kuò)大，這導(dǎo)致了人口在有限的土地上的集聚，從而使得房?jī)r(jià)上漲成為大城市現(xiàn)象之一。由于房?jī)r(jià)上漲以及其他生活成本的增加，大城市中的流動(dòng)人口承擔(dān)著更高的生活成本。 這包括日常生活開銷、租房費(fèi)用、交通費(fèi)用等，這些額外費(fèi)用使得流動(dòng)人口的生活成本增加。面對(duì)高昂的生活成本，一些流動(dòng)人口可能會(huì)選擇放棄在大城市定居的決策，轉(zhuǎn)而選擇其他相對(duì)成本更低的地區(qū)。這導(dǎo)致了流動(dòng)人口在大城市中的數(shù)量減少。隨著流動(dòng)人口從大城市流失，大城市的勞動(dòng)力資源減少，這可能會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。某些產(chǎn)業(yè)可能會(huì)面臨勞動(dòng)力短缺，而其他地區(qū)的產(chǎn)業(yè)可能會(huì)得到更多的機(jī)會(huì)發(fā)展，從而導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的監(jiān)管推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)

（一）推動(dòng)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展

推動(dòng)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的對(duì)策需要因地制宜，并結(jié)合各地區(qū)的差異性制定具體措施。

第一，區(qū)域分級(jí)調(diào)控政策。根據(jù)各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，制定不同級(jí)別的調(diào)控政策。對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后的地區(qū)，可以適度放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入、土地供應(yīng)和貸款條件，吸引投資和人才流入，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)。對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的地區(qū)，要加強(qiáng)土地供應(yīng)管控，限制新項(xiàng)目的投資規(guī)模和樓市投機(jī)行為，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

第二，住房制度改革。根據(jù)各地區(qū)的需求和現(xiàn)狀，推動(dòng)住房制度改革。對(duì)于一線和熱點(diǎn)城市，可以加大公共租賃住房供應(yīng)，支持租購(gòu)并舉政策的實(shí)施，減少購(gòu)房需求的壓力。對(duì)于經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，可以推動(dòng)農(nóng)村宅基地制度改革，鼓勵(lì)農(nóng)民將閑置土地流轉(zhuǎn)成集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，增加土地供應(yīng)。

第三，建立長(zhǎng)效機(jī)制。各地區(qū)應(yīng)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)常態(tài)化監(jiān)管機(jī)制，并定期進(jìn)行評(píng)估和調(diào)整。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為，完善房地產(chǎn)信貸政策，防止資金過(guò)度流入樓市。另外，要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息公開和透明度，提高購(gòu)房者的知情權(quán)，減少不合理的市場(chǎng)預(yù)期。

第四，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展。各地區(qū)要考慮到環(huán)境、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展要求，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向綠色、智能和可持續(xù)方向發(fā)展。加大對(duì)新能源、節(jié)能環(huán)保技術(shù)的研發(fā)和推廣力度，鼓勵(lì)建筑業(yè)采用生態(tài)建筑設(shè)計(jì)和可再生材料，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)綠色轉(zhuǎn)型。

（二）加強(qiáng)金融帶動(dòng)作用強(qiáng)調(diào)精細(xì)化調(diào)控

加強(qiáng)金融服務(wù)創(chuàng)新，推動(dòng)科技與金融深度融合。鼓勵(lì)金融科技企業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)合作，提供更便捷的金融服務(wù)，例如通過(guò)智能化的貸款審批流程、在線信貸平臺(tái)等。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)開展地方性金融創(chuàng)新，推動(dòng)金融資源下沉至小微企業(yè)和農(nóng)村地區(qū)。發(fā)展普惠金融，提供低利率貸款和金融支持，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持地方創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和管理，提供風(fēng)險(xiǎn)投資、股權(quán)融資等多元化融資服務(wù)，推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

加大金融扶貧力度，推動(dòng)金融資源向農(nóng)村地區(qū)和貧困地區(qū)傾斜。設(shè)立專項(xiàng)貸款和金融支持政策，支持農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、特色產(chǎn)業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。加強(qiáng)金融教育和培訓(xùn)，提高農(nóng)民和貧困地區(qū)居民的金融意識(shí)和金融素養(yǎng)。開展金融知識(shí)普及活動(dòng)，幫助他們更好地理解金融產(chǎn)品和服務(wù)。推進(jìn)信息化建設(shè)，提高金融服務(wù)覆蓋率。建設(shè)金融服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)和自助服務(wù)設(shè)施，使金融服務(wù)更加方便快捷。

對(duì)于一線城市，要加強(qiáng)調(diào)控政策，限制房?jī)r(jià)上漲速度，防范資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展，完善租賃住房供應(yīng)，提高租賃住房的質(zhì)量和數(shù)量。對(duì)于二、三線城市，要加大產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)力度，引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制，防止過(guò)度投資和過(guò)度產(chǎn)能。對(duì)于農(nóng)村地區(qū)，要推進(jìn)農(nóng)村宅基地確權(quán)登記制度改革，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)。引導(dǎo)農(nóng)民理性購(gòu)房，避免因房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展需要因地制宜，各地區(qū)根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)狀況采取相應(yīng)的政策和措施。這些對(duì)策旨在維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，政府應(yīng)加大監(jiān)管力度，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)聚焦實(shí)體經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

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（作者單位：中國(guó)葛洲壩集團(tuán)勘測(cè)設(shè)計(jì)有限公司）