秦夢(mèng)迪　童明　肖揚(yáng)

摘 要 社區(qū)中不僅存在空間資源過(guò)度利用的“公地悲劇”，也存在空間資源利用不足的“反公地悲劇”，但對(duì)社區(qū)中的反公地問(wèn)題及其解決路徑目前還缺少深入的研究。從反公地悲劇的視角出發(fā)，解釋社區(qū)更新中不同類型的反公地問(wèn)題，指出產(chǎn)權(quán)治理是克服反公地悲劇的核心途徑，可以促進(jìn)社區(qū)空間資源的有效利用。在上海市徐匯區(qū)華富社區(qū)更新的案例中，探索了基于產(chǎn)權(quán)治理的社區(qū)更新方法，碎片化空間低效利用的反公地問(wèn)題被識(shí)別出來(lái)，并通過(guò)產(chǎn)權(quán)治理將更新權(quán)、使用權(quán)和運(yùn)營(yíng)權(quán)進(jìn)行整合，實(shí)現(xiàn)碎片化空間的統(tǒng)籌利用，為當(dāng)?shù)鼐用窈蛦挝惶峁┝烁鼉?yōu)質(zhì)的公共空間和公共服務(wù)，黨建引領(lǐng)的基層民主協(xié)商強(qiáng)化了互信關(guān)系和集體意識(shí)，促進(jìn)了產(chǎn)權(quán)主體之間的協(xié)作，但空間增值利益在產(chǎn)權(quán)主體之間的再分配機(jī)制仍相對(duì)模糊，對(duì)集體共識(shí)的達(dá)成產(chǎn)生了負(fù)面影響。

關(guān) 鍵 詞 社區(qū)更新；反公地悲?。划a(chǎn)權(quán)整合；基層民主協(xié)商

文章編號(hào) 1673-8985（2024）01-0026-06 中圖分類號(hào) TU984 文獻(xiàn)標(biāo)志碼 A

DOI 10.11982/j.supr.20240104

0 引言

“公地悲劇”是社區(qū)中常見(jiàn)的問(wèn)題，主要是由于使用者過(guò)多而導(dǎo)致的資源過(guò)度使用，如公共設(shè)施破壞、開(kāi)放空間侵占、私搭亂建等現(xiàn)象[1-3]，可以通過(guò)提升社區(qū)治理能力來(lái)建立有效約束[4]62，或通過(guò)強(qiáng)化社區(qū)成員之間的社會(huì)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)多元參與、自主治理來(lái)應(yīng)對(duì)[5-6]。

但實(shí)際上，除了公地悲劇，社區(qū)中還存在空間閑置浪費(fèi)的“反公地悲劇”，如何有效利用稀缺的社區(qū)空間資源恰恰是社區(qū)更新的重要任務(wù)，但卻較少被提及。近年來(lái)，我國(guó)一些學(xué)者開(kāi)始關(guān)注到這一問(wèn)題。劉佳燕等[7]認(rèn)為，我國(guó)社區(qū)問(wèn)題既包括人們過(guò)度利用公共資源導(dǎo)致的公地悲劇，也包括相互阻撓導(dǎo)致公共資源閑置或利用不足的反公地悲劇。林強(qiáng)[8]指出老舊小區(qū)改造具有典型的反公地悲劇特征，其產(chǎn)權(quán)主體眾多、產(chǎn)權(quán)單元細(xì)碎，整合產(chǎn)權(quán)的交易成本相對(duì)較高。在此背景下，需要進(jìn)一步探索應(yīng)對(duì)反公地悲劇的社區(qū)更新方法。

本文從反公地悲劇的視角出發(fā)，解釋了社區(qū)更新中不同類型的反公地問(wèn)題，認(rèn)為產(chǎn)權(quán)治理是克服反公地悲劇的核心途徑，因此提出將產(chǎn)權(quán)治理嵌入社區(qū)更新的過(guò)程，以產(chǎn)權(quán)整合為目標(biāo)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)主體之間的協(xié)作，并通過(guò)產(chǎn)權(quán)主體之間責(zé)權(quán)利的再分配，實(shí)現(xiàn)集體行動(dòng)的達(dá)成。

1 社區(qū)更新與反公地悲劇

1.1 反公地悲劇的理論原型

反公地悲劇是與公地悲劇相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，公地悲劇提出了資源因所有者過(guò)多而過(guò)度利用的情況，反公地悲劇則考察了資源因所有者過(guò)多而利用不足的情況。Heller[9]624將反公地產(chǎn)權(quán)定義為“在稀缺資源上，多個(gè)所有者持有有效排他性權(quán)利，卻沒(méi)有人擁有有效的使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)制度”，當(dāng)這種排他權(quán)所有者過(guò)多時(shí)，容易出現(xiàn)資源利用不足的反公地悲劇。一個(gè)形象的比喻是，一個(gè)房間的大門(mén)上同時(shí)安裝了十幾把鎖，并分別交給不同的人保管，要開(kāi)門(mén)就必須讓這十幾個(gè)人同時(shí)到場(chǎng)，否則無(wú)法開(kāi)門(mén)進(jìn)入房間。

Heller[9]651認(rèn)為，反公地分為法律上的反公地和空間上的反公地。法律反公地強(qiáng)調(diào)權(quán)利的碎片化，多個(gè)所有者分別持有產(chǎn)權(quán)束中的某一束權(quán)利，卻沒(méi)有人擁有完整可用的產(chǎn)權(quán)束，對(duì)財(cái)產(chǎn)的任何使用都需要多個(gè)當(dāng)事人統(tǒng)一，任何一方反對(duì)都可以阻止其他人行使權(quán)力。比如莫斯科門(mén)店由于受到多個(gè)政府部門(mén)和相關(guān)機(jī)構(gòu)的權(quán)利控制，難以就其使用達(dá)成一致，導(dǎo)致店面大量空置?？臻g反公地強(qiáng)調(diào)物理空間的碎片化，雖然每個(gè)所有權(quán)人都擁有相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)利束，但空間被過(guò)度細(xì)分，可供使用的空間太少，整體性空間的價(jià)值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于分散空間各自價(jià)值的總和。比如在合住公寓中，如果所有業(yè)主都出售他們的房間并離開(kāi)，整個(gè)公寓可以轉(zhuǎn)換為私人財(cái)產(chǎn)并作為單一房產(chǎn)銷售，大大提升其價(jià)值。

理論上來(lái)說(shuō)，反公地產(chǎn)權(quán)并不必然導(dǎo)致資源低效利用的悲劇[9]625，在沒(méi)有交易成本的世界，所有者可以通過(guò)事后交易來(lái)重新安排初始產(chǎn)權(quán)，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)利用①。但在現(xiàn)實(shí)世界中，將不同行為主體持有的碎片化權(quán)利集合成一個(gè)整體需要產(chǎn)生交易成本，參與這一過(guò)程的行為體越多，與其他各方的識(shí)別和溝通相關(guān)的日常交易成本也就越高[10]。根據(jù)Buchanan等[11]的觀點(diǎn)，在大群體中存在排他性權(quán)利的情況下，一項(xiàng)資源盡管具有潛在價(jià)值，但可能永遠(yuǎn)不會(huì)被利用，因?yàn)閷?duì)其使用提出新建議的用戶必須獲得所有權(quán)利人的許可。

1.2 我國(guó)社區(qū)中的反公地悲劇問(wèn)題

在我國(guó)，社區(qū)中的反公地問(wèn)題既存在法律上的反公地，也存在空間上的反公地，主要表現(xiàn)為碎片化空間的低效利用、共有產(chǎn)權(quán)人抵抗和多部門(mén)管制3種類型。

（1）碎片化空間的低效利用

在我國(guó)快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，城市土地被不斷細(xì)分出讓，不同時(shí)期建設(shè)的多種用地拼貼在一起，形成高度碎片化的空間結(jié)構(gòu)，空間由于產(chǎn)權(quán)的切割很難以一個(gè)整體的結(jié)構(gòu)在城市中發(fā)揮作用，許多零碎的邊角空間被浪費(fèi)或閑置，形成空間反公地。

比如在一些單位制小區(qū)密集的老舊社區(qū)，單個(gè)小區(qū)的面積較小，不足以布局停車位、鄰里交往休憩等改善型生活設(shè)施，而不同小區(qū)之間相互封閉相隔[12]，使得碎片化的小區(qū)公共空間無(wú)法集中在一起發(fā)揮更大的效能，阻礙了社區(qū)環(huán)境的提升。再比如，許多單位機(jī)構(gòu)在地塊產(chǎn)權(quán)邊界設(shè)置圍墻與公共空間隔離，圍墻外的公共空間局促，而圍墻內(nèi)的空地卻被閑置或低效利用，空間作為稀缺資源在粗放的產(chǎn)權(quán)劃分下沒(méi)有得到最優(yōu)利用。

要想將這些低效利用的空間碎片進(jìn)行整合利用，就面臨著協(xié)調(diào)多元產(chǎn)權(quán)主體所帶來(lái)的交易成本。與城市更新相比，社區(qū)更新對(duì)土地增值的經(jīng)濟(jì)效益相對(duì)模糊，產(chǎn)權(quán)人很有可能由于對(duì)社區(qū)更新的預(yù)期收益低于其認(rèn)為前期要付出的成本，而采取不合作的行為。另外，這些產(chǎn)權(quán)主體可能包括國(guó)有企業(yè)、部門(mén)機(jī)構(gòu)等較高級(jí)別單位，對(duì)于主導(dǎo)社區(qū)更新的街道或者居委會(huì)而言，存在話語(yǔ)權(quán)的錯(cuò)位，增加了協(xié)調(diào)的難度。

（2）共有產(chǎn)權(quán)人抵抗

社區(qū)更新可能針對(duì)單一產(chǎn)權(quán)地塊中集體共有的空間進(jìn)行更新。在這種情況下，更新改造需要獲得所有產(chǎn)權(quán)人的同意，任何一個(gè)產(chǎn)權(quán)人的抵抗都可能阻礙更新的實(shí)施，屬于法律反公地問(wèn)題。在一個(gè)小區(qū)中，所有業(yè)主都擁有對(duì)公共區(qū)域改造的否決權(quán)，但由于居民的個(gè)體偏好、利益取向和認(rèn)知的天然差異性，使得很難形成完全一致的集體選擇[4]58。雖然通過(guò)更新可以實(shí)現(xiàn)美化環(huán)境、提升街區(qū)品質(zhì)等集體利益的增加，但實(shí)施方案也可能對(duì)部分產(chǎn)權(quán)主體造成鄰避效應(yīng)而遭到其抵抗。比如電梯加裝可能對(duì)一樓的居民采光通風(fēng)造成影響，公共活動(dòng)場(chǎng)地的改造可能對(duì)鄰近的居民產(chǎn)生噪音影響，小區(qū)出入流線的改變可能會(huì)降低部分居民的安全感等。

產(chǎn)權(quán)人的抵抗實(shí)際上是其自利的行為阻礙了集體利益的實(shí)現(xiàn)，但其行為具有合法性。如何促進(jìn)共識(shí)的達(dá)成，并在必要的時(shí)候給予合理的利益補(bǔ)償，實(shí)現(xiàn)多方共贏的局面是需要我們考慮的問(wèn)題，否則社區(qū)更新將在推進(jìn)過(guò)程中遇到重重阻礙。

（3）多部門(mén)管制

多部門(mén)管制的問(wèn)題是一種法律上的反公地問(wèn)題，來(lái)源于政府權(quán)力的分散化。社區(qū)更新雖然不涉及土地規(guī)劃的大型調(diào)整，但對(duì)微觀的空間、建筑、設(shè)施等進(jìn)行改造時(shí)仍然受到政府各個(gè)相關(guān)部門(mén)的管控。比如對(duì)一些老舊建筑進(jìn)行改造和功能更新的過(guò)程中需要經(jīng)過(guò)規(guī)劃、城管、消防等多部門(mén)的層層審批。除了對(duì)建筑進(jìn)行改造需要履行規(guī)定的審批流程外，開(kāi)放空間的更新也需要與各個(gè)相關(guān)主管部門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào)。例如，高架橋下的空間權(quán)屬就十分復(fù)雜，可能涉及交通、規(guī)劃、市政等多部門(mén)管控[13]，其相互之間的協(xié)調(diào)機(jī)制不夠完善，也給社區(qū)更新的發(fā)起主體增加了工作難度。另外，一些微觀的既有設(shè)施也可能受到相關(guān)部門(mén)的管控，比如社區(qū)健身器材的選址、移動(dòng)都需要經(jīng)過(guò)體育主管部門(mén)的許可。

可見(jiàn)，社區(qū)更新由于面對(duì)復(fù)雜的建成環(huán)境，一草一物都可能分屬不同的部門(mén)管理，因此哪怕是小規(guī)模的更新也需要尋求多個(gè)部門(mén)的協(xié)調(diào)和審批，大大增加了更新建設(shè)成本。不同部門(mén)根據(jù)自己的職責(zé)規(guī)范和利益導(dǎo)向?qū)Ω绿岢霾煌?，任何一個(gè)部門(mén)的意見(jiàn)都可能影響設(shè)計(jì)決策、項(xiàng)目推進(jìn)和最終效果。作為社區(qū)更新主要推動(dòng)主體的街道或者居委，在行政地位上缺乏與上一級(jí)主管部門(mén)進(jìn)行博弈的能力，使得社區(qū)更新很難按照最優(yōu)的空間利用方式實(shí)施。

2 產(chǎn)權(quán)治理：應(yīng)對(duì)社區(qū)中的反公地悲劇

2.1 產(chǎn)權(quán)治理與反公地悲劇

反公地問(wèn)題的根源是由多個(gè)個(gè)體之間低效的產(chǎn)權(quán)分割造成的，與私有產(chǎn)權(quán)中產(chǎn)權(quán)束被完整地縱向劃分相比，反公地產(chǎn)權(quán)資源的產(chǎn)權(quán)束或物理空間被多個(gè)所有者橫向切分，每個(gè)產(chǎn)權(quán)人都只擁有碎片的產(chǎn)權(quán)或空間，使得資源的整體性利用變得困難（見(jiàn)圖1），因此產(chǎn)權(quán)治理是克服反公地悲劇的核心途徑。

Heller[9]640認(rèn)為，通過(guò)產(chǎn)權(quán)整合使得反公地產(chǎn)權(quán)制度向私有產(chǎn)權(quán)制度轉(zhuǎn)變，可以更好地促使每個(gè)所有者的利益與有效利用相一致，因?yàn)樗接胸?cái)產(chǎn)所有者將面對(duì)消費(fèi)不足的全部成本。但Mukhija[14]從規(guī)劃師的視角批判了Heller將單一的、私有的所有權(quán)作為反公地悲劇政策回應(yīng)的主張，指出城市規(guī)劃中不乏成功的集體行動(dòng)，解決方案可以是單個(gè)所有者（整合土地的私人開(kāi)發(fā)商）、公共機(jī)構(gòu)（通過(guò)征用進(jìn)行土地整合）或個(gè)人所有者的集體響應(yīng)，認(rèn)為反公地產(chǎn)權(quán)向有效共有產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)變也可以應(yīng)對(duì)反公地悲劇問(wèn)題。陶然等[15]認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)治理的關(guān)鍵是要以協(xié)商合作或自愿交易的方式進(jìn)行“產(chǎn)權(quán)整合”，“設(shè)法讓每個(gè)人都交出一點(diǎn)權(quán)利，然后所有人都可以享受更多權(quán)利”，實(shí)現(xiàn)全社會(huì)最優(yōu)的土地利用和土地增值收益的合理分配。

產(chǎn)權(quán)治理的目的是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化以提升資源利用效率，產(chǎn)權(quán)治理過(guò)程需要有效的制度促進(jìn)多個(gè)產(chǎn)權(quán)人之間的協(xié)作。促進(jìn)產(chǎn)權(quán)人之間的協(xié)作，除了通過(guò)立法改變決策的方式[16]，也可以通過(guò)非正式的談判與其他公共或私人產(chǎn)權(quán)人達(dá)成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的協(xié)議[17]，非正式的協(xié)調(diào)、活動(dòng)和政策可以形成激勵(lì)，避免戰(zhàn)略抵制行為，降低交易成本[18]，加強(qiáng)社會(huì)資本等方式在內(nèi)的非法律途徑也可以用來(lái)解決更新過(guò)程中的反公地悲劇[19]。

2.2 基于產(chǎn)權(quán)治理的社區(qū)更新方法

應(yīng)對(duì)社區(qū)中的反公地問(wèn)題，產(chǎn)權(quán)治理是重要的手段，通過(guò)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整將碎片化的空間權(quán)利進(jìn)行有效整合，可以促進(jìn)空間的更有效利用。

對(duì)于規(guī)劃師來(lái)說(shuō)，在進(jìn)行社區(qū)更新規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，意識(shí)到社區(qū)中反公地的存在有著重要意義。在空間反公地的情況下，社區(qū)中細(xì)碎的產(chǎn)權(quán)分割造成空間難以利用，只有將零碎空間進(jìn)行整合，才能發(fā)揮其更大的價(jià)值。在法律反公地的情況下，社區(qū)中公共空間的任何改動(dòng)都需要所有業(yè)主的同意才能實(shí)施。因此，空間更新伴隨著產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，需要每個(gè)產(chǎn)權(quán)主體都交出自己的一些空間權(quán)利，整合成為能夠?qū)φw空間進(jìn)行利用的有效權(quán)利（見(jiàn)圖2）。與大規(guī)模城市更新不同，社區(qū)更新并不需要對(duì)土地的所有權(quán)進(jìn)行回收。在土地權(quán)屬不變的情況下，可以只針對(duì)空間權(quán)利束中的一束或幾束關(guān)鍵權(quán)利進(jìn)行整合，包括使用權(quán)、運(yùn)營(yíng)權(quán)，便可以實(shí)現(xiàn)對(duì)空間的整體性再利用。另外，還需要對(duì)更新權(quán)進(jìn)行整合，也就是更新主體有按照一定的設(shè)計(jì)方案對(duì)空間進(jìn)行更新改造的權(quán)利。就社區(qū)更新設(shè)計(jì)方案，向各個(gè)相關(guān)主體進(jìn)行意見(jiàn)征詢，其實(shí)就是收集更新權(quán)的過(guò)程。通過(guò)產(chǎn)權(quán)的整合，低效利用的空間可以被充分利用起來(lái)，產(chǎn)生空間的增值效益。

在這個(gè)過(guò)程中，難點(diǎn)在于促成與各個(gè)相關(guān)產(chǎn)權(quán)主體的產(chǎn)權(quán)交易，這就需要建立有效的治理機(jī)制，促進(jìn)產(chǎn)權(quán)主體的協(xié)作，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)主體利益的再分配。一方面，社區(qū)更新中多元主體溝通協(xié)商機(jī)制的建立可以強(qiáng)化產(chǎn)權(quán)主體之間的互信互惠，降低產(chǎn)權(quán)交易成本，促進(jìn)合作。另一方面，需要建立空間利益的再分配機(jī)制，對(duì)利益受損的主體進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，促使產(chǎn)權(quán)交易協(xié)議的達(dá)成。

3 基于產(chǎn)權(quán)治理的華富社區(qū)更新實(shí)踐

3.1 反公地產(chǎn)權(quán)困境

華富社區(qū)位于上海市徐匯區(qū)漕河涇街道最北端，由5個(gè)小區(qū)組成，常住人口約4 500人，最早的一批房屋建成于20世紀(jì)50年代，直到90年代形成目前的社區(qū)空間格局。從20世紀(jì)50年代的城市郊區(qū)到如今的城市中心區(qū)，社區(qū)空間在城鎮(zhèn)化過(guò)程中被不斷劃分和重組，形成居住、商業(yè)、服務(wù)、工業(yè)等多元用地類型雜糅的格局。

華富社區(qū)更新面臨的最大挑戰(zhàn)就是碎片化的空間結(jié)構(gòu)和復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。社區(qū)公共弄堂作為核心的公共空間，其沿線除了坐落著多個(gè)小區(qū)，還分布著舊廠房、門(mén)面房、變電站、快捷酒店、設(shè)備公司、教育資產(chǎn)中心等功能地塊。這些地塊沿公共弄堂的邊角空間有很多閑置和低效利用的情況，業(yè)態(tài)也相對(duì)低端，不符合居民日常生活的實(shí)際需求。其空間產(chǎn)權(quán)邊界交錯(cuò)復(fù)雜，有形的圍墻和無(wú)形的產(chǎn)權(quán)邊界將社區(qū)空間分割得支離破碎（見(jiàn)圖3），使得公共空間局促狹小、機(jī)非混行、雜亂無(wú)序（見(jiàn)圖4）。

華富社區(qū)具有典型的反公地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，一方面，社區(qū)空間被過(guò)度細(xì)分，居民能夠使用的公共空間太少，各個(gè)地塊單獨(dú)利用的效用總和小于空間整合利用的社會(huì)效用；另一方面，多元的產(chǎn)權(quán)主體提高了產(chǎn)權(quán)整合的交易成本，使得依靠市場(chǎng)機(jī)制無(wú)法自發(fā)促使資源向最優(yōu)的利用方式演變。閑置低效的社區(qū)存量空間為社區(qū)更新帶來(lái)機(jī)會(huì)，意味著有潛在空間供應(yīng)的可能性，但也由于復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和多元的產(chǎn)權(quán)主體，給集體行動(dòng)的達(dá)成帶來(lái)挑戰(zhàn)。

3.2 產(chǎn)權(quán)整合與空間統(tǒng)籌利用

社區(qū)規(guī)劃師認(rèn)為，如果單純對(duì)公共弄堂本身進(jìn)行改造，有限的空間無(wú)法滿足社區(qū)需求，只有將周邊碎片的閑置空間進(jìn)行統(tǒng)籌利用，才能容納足夠的公共服務(wù)。在認(rèn)識(shí)到反公地問(wèn)題的基礎(chǔ)上，街道辦介入，通過(guò)與相關(guān)產(chǎn)權(quán)主體進(jìn)行交易，將8個(gè)分屬于不同主體的碎片空間的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行收集整合，獲得有效的空間更新權(quán)、使用權(quán)和運(yùn)營(yíng)權(quán)（見(jiàn)表1）。在各個(gè)產(chǎn)權(quán)主體讓渡自己部分空間的權(quán)利后，街道成為空間更新權(quán)利的代理人，并可以決策空間使用權(quán)利的分配。因此，碎片空間得以納入公共弄堂的空間改造范圍，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)（見(jiàn)圖5-圖6），將整合后空間的使用權(quán)開(kāi)放給公眾，重新建立了公共弄堂沿線各個(gè)產(chǎn)權(quán)主體之間的空間共享制度。

產(chǎn)權(quán)整合后，碎片化的社區(qū)空間得以整體化地統(tǒng)籌利用，供社區(qū)居民進(jìn)行日常活動(dòng)的有效公共空間面積大大增加，從原先的2 000 m?擴(kuò)大到近5 500 m?。①空間邊界得到重構(gòu)，舊廠房四周的圍墻被拆除，建筑底層界面被打開(kāi)，圍墻內(nèi)外、建筑內(nèi)外的空間成為一個(gè)整體性的區(qū)域，釋放出更多的公共活動(dòng)空間給居民（見(jiàn)圖7）。②空間秩序得到重建，不同材質(zhì)的地面鋪裝區(qū)分人行道和車行道，實(shí)現(xiàn)人車分行和渠化交通，并規(guī)定單行道區(qū)段，緩解了交通壓力（見(jiàn)圖8）。③空間風(fēng)貌得到改善，原先缺乏維護(hù)、閑置雜亂的區(qū)域被改造成為口袋公園或者沿街綠地，提供了更多的休憩空間，提升了公共空間的品質(zhì)（見(jiàn)圖9）。④空間功能得到優(yōu)化，各個(gè)空間以符合居民日常生活服務(wù)需求為導(dǎo)向進(jìn)行新功能的引入，舊廠房被改造成為開(kāi)放共享的社區(qū)活動(dòng)中心，提供手工課程、文化展覽、電影放映等豐富的社區(qū)活動(dòng)。更新后，原本屬于不同產(chǎn)權(quán)主體難以充分利用的死角空間變成公共空間的重要節(jié)點(diǎn)和組成部分，拓展了社區(qū)公共空間的邊界，豐富了公共空間的功能。

3.3 產(chǎn)權(quán)主體協(xié)作：基層民主協(xié)商

實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)整合和空間統(tǒng)籌利用的基礎(chǔ)是產(chǎn)權(quán)交易的達(dá)成。華富社區(qū)更新中的產(chǎn)權(quán)主體多元，包括國(guó)企、私企、事業(yè)單位、社區(qū)居民等不同類型，同時(shí)關(guān)系到不同的政府主管部門(mén)，任何一個(gè)主體的反對(duì)都會(huì)影響整個(gè)更新設(shè)計(jì)的實(shí)施落地。黨建引領(lǐng)的基層民主協(xié)商制度給產(chǎn)權(quán)主體之間的合作溝通提供了一個(gè)平臺(tái)，促進(jìn)了公共機(jī)構(gòu)和產(chǎn)權(quán)單位之間的產(chǎn)權(quán)交易。

在更新項(xiàng)目確立后，以街道黨工委為主導(dǎo)，聯(lián)合天華集團(tuán)、教育資產(chǎn)管理中心、國(guó)投集團(tuán)、物業(yè)公司、居委會(huì)等6家單位成立“華富街區(qū)綜合治理項(xiàng)目臨時(shí)黨支部”，由街道一位副處級(jí)干部擔(dān)任黨支部書(shū)記，建立了共商共議的平臺(tái)。不同小區(qū)的業(yè)委會(huì)也聯(lián)合成立“紅色業(yè)委會(huì)聯(lián)盟”，與社區(qū)居委會(huì)配合形成專項(xiàng)工作組，直接面對(duì)面與居民溝通，將居民需求上傳至臨時(shí)項(xiàng)目黨支部。以黨建為引領(lǐng)的基層民主協(xié)商制度讓不同類型的產(chǎn)權(quán)主體以黨員的身份參與到共同事務(wù)的治理過(guò)程，其共同的身份和信仰增強(qiáng)了個(gè)體認(rèn)知的一致性和相互之間的信任，將集體利益放在首要位置，對(duì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)最優(yōu)的空間利用方式產(chǎn)生了積極效果。

3.4 產(chǎn)權(quán)主體利益再分配：貨幣與非貨幣方式

溝通機(jī)制的建立可以降低產(chǎn)權(quán)交易成本，但利益的再分配真正影響到產(chǎn)權(quán)主體是否愿意出讓自己的權(quán)利。更確切地說(shuō)，由于產(chǎn)權(quán)整合和空間更新所產(chǎn)生的空間增值收益的再分配方式關(guān)系到交出權(quán)利的產(chǎn)權(quán)主體如何享受新的權(quán)益，并影響產(chǎn)權(quán)主體的合作意愿和社會(huì)公平。在華富社區(qū)更新中，提供空間的產(chǎn)權(quán)主體讓渡自己的部分權(quán)利，也在社區(qū)更新的過(guò)程中得到利益補(bǔ)償，包括即時(shí)的貨幣補(bǔ)償和非貨幣的更新效益補(bǔ)償。貨幣補(bǔ)償主要是以租賃的方式進(jìn)行空間權(quán)利的轉(zhuǎn)移。例如，針對(duì)舊廠房，街道每年支付50萬(wàn)元人民幣租金給天華實(shí)業(yè)，簽訂10年租賃合同，并有權(quán)對(duì)建筑本身及其附屬環(huán)境進(jìn)行改造和運(yùn)營(yíng)，空間經(jīng)營(yíng)獲得的收益歸街道所有。非貨幣的補(bǔ)償方式主要依賴于產(chǎn)權(quán)人對(duì)社區(qū)更新項(xiàng)目完成后對(duì)其自身產(chǎn)生正向效應(yīng)的預(yù)期與其付出成本之間的權(quán)衡。例如，街道在與國(guó)投集團(tuán)協(xié)商開(kāi)放其背后閑置通道的過(guò)程非常順利，因?yàn)閲?guó)投集團(tuán)認(rèn)為開(kāi)放通道的更新方案可以提升其門(mén)面房南北兩側(cè)的公共性，有利于商業(yè)運(yùn)營(yíng)，提高了其門(mén)面價(jià)值，因此積極配合更新工作，并主動(dòng)清退現(xiàn)狀零碎的低端業(yè)態(tài)，推動(dòng)生鮮超市入駐。

然而，當(dāng)產(chǎn)權(quán)主體對(duì)更新的預(yù)期低于其自認(rèn)為付出的前期成本時(shí)，仍然會(huì)面臨反公地悲劇的抵抗問(wèn)題。比如，在推動(dòng)小區(qū)一入口綠地改造的過(guò)程中，遭到鄰近1樓住戶的強(qiáng)烈反對(duì)，因?yàn)椴鸪龂鷫﹂_(kāi)放綠地的更新方式使其感到居住安全受到威脅，在多番溝通未能達(dá)成共識(shí)的狀況下，對(duì)空間方案進(jìn)行調(diào)整，避讓了部分小區(qū)空間，雖然沒(méi)有達(dá)到空間利用的最優(yōu)解，但也是多方妥協(xié)后的最優(yōu)方案。

居民抵抗類型的反公地悲劇在社區(qū)更新中最為常見(jiàn)，阻礙更新的居民往往會(huì)被認(rèn)為是集體意識(shí)欠缺。然而，雖然政府和規(guī)劃師希望達(dá)到空間的最大化利用，但少數(shù)群體保護(hù)自己利益不受損害的權(quán)利不應(yīng)該為了更廣泛的社會(huì)利益而犧牲，政府對(duì)于釋放土地空間的利用潛力來(lái)滿足社會(huì)發(fā)展的需要也沒(méi)有理由對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有者施加強(qiáng)制出讓的義務(wù)。在這個(gè)基礎(chǔ)上，如果要達(dá)到空間的最優(yōu)利用，就需要設(shè)計(jì)更為精細(xì)化的補(bǔ)償機(jī)制。通過(guò)其他方式補(bǔ)償因?yàn)楦露媸艿綋p害的群體，同時(shí)通過(guò)更新獲得利益卻不用付出任何成本的群體也應(yīng)該借助相應(yīng)的機(jī)制來(lái)對(duì)其進(jìn)行一定的收費(fèi)，但目前我國(guó)社區(qū)更新層面產(chǎn)權(quán)交易的補(bǔ)償機(jī)制還很不成熟。

4 結(jié)論

社區(qū)中不僅存在空間資源過(guò)度利用的公地悲劇，也存在空間資源利用不足的反公地悲劇，其根本原因是低效的空間產(chǎn)權(quán)分割。在長(zhǎng)期的城鎮(zhèn)發(fā)展過(guò)程中衍生出的碎片化空間產(chǎn)權(quán)造成了相互割裂的社區(qū)空間，稀缺的空間資源被浪費(fèi)或閑置，難以形成完整有效的公共空間結(jié)構(gòu)，造成空間上的反公地問(wèn)題。產(chǎn)權(quán)的碎片化也造成法律上的反公地問(wèn)題，多元的產(chǎn)權(quán)主體和復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系帶來(lái)高昂的交易成本，任何一個(gè)產(chǎn)權(quán)人反對(duì)都有可能阻礙社區(qū)更新的實(shí)施，多政府部門(mén)對(duì)微觀城市空間、建筑、設(shè)施的管制，進(jìn)一步增加了社區(qū)更新協(xié)調(diào)和審批的難度。

反公地悲劇的本質(zhì)是產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，因此解決方法也應(yīng)該從產(chǎn)權(quán)入手，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化，將碎片化的權(quán)利進(jìn)行整合，形成有效的產(chǎn)權(quán)束，提高資源的利用效率。忽略產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的空間設(shè)計(jì)難以應(yīng)對(duì)反公地悲劇的問(wèn)題，因此，本文提出基于產(chǎn)權(quán)治理的社區(qū)更新路徑，通過(guò)產(chǎn)權(quán)治理和空間設(shè)計(jì)的組合來(lái)打破權(quán)利的邊界，促進(jìn)社區(qū)空間資源的有效利用。社區(qū)更新中的產(chǎn)權(quán)治理包括前期對(duì)社區(qū)空間產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的辨識(shí)，明確產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)，促進(jìn)產(chǎn)權(quán)主體之間的協(xié)作，并在產(chǎn)權(quán)主體間進(jìn)行合理的利益再分配。

華富社區(qū)更新探索了產(chǎn)權(quán)治理嵌入下的社區(qū)更新方法，碎片化的低效利用空間被識(shí)別出來(lái)，明確了整合利用的目標(biāo)，通過(guò)產(chǎn)權(quán)治理和空間設(shè)計(jì)的整合，在地籍不變的情況下，空間的更新權(quán)、使用權(quán)和運(yùn)營(yíng)權(quán)被公共機(jī)構(gòu)回收整合，為當(dāng)?shù)鼐用窈蛦挝惶峁┝烁鼉?yōu)質(zhì)的公共空間和公共服務(wù)。產(chǎn)權(quán)主體之間權(quán)力通過(guò)黨建引領(lǐng)的基層民主協(xié)商來(lái)進(jìn)行，共同的身份和信仰增強(qiáng)了個(gè)體認(rèn)知的一致性和相互之間的信任，對(duì)達(dá)成集體行動(dòng)產(chǎn)生一定的積極效果。產(chǎn)權(quán)主體讓渡自己的部分權(quán)利，同時(shí)也得到貨幣補(bǔ)償或者獲得空間利用效率提升所帶來(lái)的新的權(quán)利，但空間增值利益在產(chǎn)權(quán)主體之間的再分配機(jī)制仍相對(duì)模糊，當(dāng)產(chǎn)權(quán)主體認(rèn)為社區(qū)更新帶來(lái)的收益低于其付出的前期成本時(shí)，仍會(huì)選擇不合作。建立更為成熟的利益補(bǔ)償機(jī)制將有助于社區(qū)治理能力的提升和社區(qū)更新工作的順利推進(jìn)，如何進(jìn)行制度的設(shè)計(jì)還有待于進(jìn)一步研究。

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