文／張境鈺 中鐵二局房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 四川成都 610000

引言：

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目由于涉及大量的金額，所以實(shí)際作業(yè)環(huán)節(jié)就需要對(duì)其進(jìn)行造價(jià)管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)資金的控制，規(guī)避可能出現(xiàn)的資金風(fēng)險(xiǎn)。然而實(shí)際作業(yè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)總量較大，造價(jià)管理還存在一些難點(diǎn)。此背景下，全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理就成為造價(jià)控制的關(guān)鍵性作業(yè)，要求相關(guān)人員結(jié)合實(shí)際進(jìn)行分析。所以實(shí)際作業(yè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)的管理者就需要加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目造價(jià)的重視，深入分析造價(jià)的特點(diǎn)與難點(diǎn)，并且探究全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理的優(yōu)勢(shì)，在此基礎(chǔ)上制定管理策略。本文就從房地產(chǎn)工程入手，分析其項(xiàng)目造價(jià)，然后結(jié)合全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理制定管理策略，保證造價(jià)作業(yè)的落實(shí)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

1.房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)概述

1.1 概念

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)過(guò)程中所涉及的各項(xiàng)費(fèi)用總和。它包括土地購(gòu)置費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑材料費(fèi)、施工費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、勞動(dòng)力費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅費(fèi)等[1]。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)的計(jì)算非常復(fù)雜，需要考慮到項(xiàng)目的規(guī)模、地理位置、市場(chǎng)需求、施工周期等因素。因此，具體項(xiàng)目的造價(jià)會(huì)根據(jù)不同情況而有所差異。通常情況下，項(xiàng)目造價(jià)會(huì)在項(xiàng)目立項(xiàng)階段通過(guò)成本預(yù)算進(jìn)行初步估算，并隨著項(xiàng)目的推進(jìn)逐步細(xì)化和調(diào)整。項(xiàng)目造價(jià)的準(zhǔn)確控制對(duì)于項(xiàng)目的成功實(shí)施至關(guān)重要，因此在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，成本控制和造價(jià)管理也是非常重要的一環(huán)。

1.2 特點(diǎn)

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)具有多樣化的特點(diǎn)，也需要相關(guān)人員進(jìn)行分析。首先是多元性的特點(diǎn)，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)是由多種因素構(gòu)成的，包括土地購(gòu)置費(fèi)、建筑材料費(fèi)、施工費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、勞動(dòng)力費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅費(fèi)等。這些因素相互作用決定了項(xiàng)目造價(jià)的高低；其次是動(dòng)態(tài)性的特點(diǎn)，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)隨著項(xiàng)目的推進(jìn)而不斷變化，需要進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整和管控[2]；然后是高度風(fēng)險(xiǎn)性的特點(diǎn)，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、政策法規(guī)、自然災(zāi)害等多種因素影響，具有較高的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性；此外是長(zhǎng)周期性的特點(diǎn)，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)通常涉及從規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工交付的整個(gè)周期，時(shí)間跨度較長(zhǎng)，需要進(jìn)行全過(guò)程的成本管控和管理；最后是地域性特點(diǎn)，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)也會(huì)受到所在地區(qū)的市場(chǎng)條件、勞動(dòng)力成本等方面的影響，不同地區(qū)的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)也會(huì)存在較大差異。

2.全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理概述

全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理是指在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的整個(gè)生命周期中，對(duì)項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制和管理的過(guò)程。它包括以下幾個(gè)方面：

2.1 成本預(yù)算

在項(xiàng)目立項(xiàng)階段，根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模、要求和預(yù)期目標(biāo)，進(jìn)行成本預(yù)算。成本預(yù)算是對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行初步估算，為后續(xù)的控制和管理提供基礎(chǔ)。

2.2 成本控制

通過(guò)項(xiàng)目管理的手段，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量、資源等方面進(jìn)行有效控制，以保障項(xiàng)目的順利進(jìn)行，并避免造成不必要的費(fèi)用增加。

2.3 變更管理

在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，可能會(huì)出現(xiàn)一些變更需求或者風(fēng)險(xiǎn)事件，需要及時(shí)對(duì)造價(jià)進(jìn)行調(diào)整和管理。變更管理要求對(duì)變更進(jìn)行評(píng)估、審批，并及時(shí)更新成本預(yù)算和相關(guān)的合同文件。

2.4 風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目具有較高的風(fēng)險(xiǎn)性，需要對(duì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、評(píng)估和應(yīng)對(duì)措施的制定。風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)是最小化風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目造價(jià)的影響[3]。

2.5 監(jiān)控與報(bào)告

通過(guò)建立有效的監(jiān)控機(jī)制和報(bào)告體系，對(duì)項(xiàng)目的造價(jià)進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤和監(jiān)測(cè)。及時(shí)獲取項(xiàng)目造價(jià)的信息，可以幫助項(xiàng)目管理者做出合理決策和調(diào)整。

全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理的目標(biāo)是在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，通過(guò)有效地控制和管理手段，確保項(xiàng)目造價(jià)的合理控制和可控性，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和成功交付。

3.房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)中全過(guò)程動(dòng)態(tài)控制的優(yōu)勢(shì)

3.1 可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題

全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理可以實(shí)時(shí)監(jiān)控和跟蹤項(xiàng)目造價(jià)的變化，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決可能導(dǎo)致成本增加的問(wèn)題。這樣可以避免問(wèn)題的逐步累積，及時(shí)采取措施進(jìn)行調(diào)整和修正。

3.2 可以精確掌握項(xiàng)目成本

通過(guò)全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理，可以對(duì)項(xiàng)目各個(gè)階段的成本進(jìn)行精確掌握。這可以幫助項(xiàng)目管理者了解項(xiàng)目當(dāng)前的成本情況，并進(jìn)行有效的成本控制和優(yōu)化。

3.3 實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)防范和控制

全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理可以幫助項(xiàng)目管理者及時(shí)識(shí)別和評(píng)估潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素，并采取相應(yīng)的防范和控制措施。這有助于減少風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目造價(jià)的不利影響，保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

3.4 變更管理的靈活性

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目往往會(huì)面臨一些變更需求或者突發(fā)事件，需要對(duì)造價(jià)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和管理。全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理提供了靈活性，使項(xiàng)目管理者能夠快速響應(yīng)和適應(yīng)變化，并及時(shí)進(jìn)行成本調(diào)整。

4.房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理落實(shí)存在的難點(diǎn)

4.1 數(shù)據(jù)收集和更新存在難點(diǎn)

實(shí)施全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理需要準(zhǔn)確地?cái)?shù)據(jù)支持，包括成本、進(jìn)度、質(zhì)量等方面的信息。然而，在實(shí)際操作中，獲取和更新這些數(shù)據(jù)可能面臨困難?？赡艽嬖跀?shù)據(jù)來(lái)源不完善、數(shù)據(jù)更新不及時(shí)或者數(shù)據(jù)質(zhì)量不高等問(wèn)題。

4.2 溝通與協(xié)作存在問(wèn)題

全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理需要多個(gè)相關(guān)方之間的密切溝通和協(xié)作。但是，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目涉及眾多參與者，包括開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)師、監(jiān)理單位、施工方等，他們可能存在信息傳遞不暢、溝通效率低下等問(wèn)題，影響全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理的實(shí)施[4]。

4.3 預(yù)測(cè)和控制的準(zhǔn)確性存在偏差

全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理需要對(duì)未來(lái)的變化進(jìn)行預(yù)測(cè)，并采取相應(yīng)的控制措施。然而，在復(fù)雜的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中，預(yù)測(cè)和控制的準(zhǔn)確性是一個(gè)挑戰(zhàn)。各種外部環(huán)境因素的變化、技術(shù)問(wèn)題的出現(xiàn)等都可能導(dǎo)致預(yù)測(cè)和控制的誤差。

4.4 項(xiàng)目管理水平和意識(shí)不足

全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理需要項(xiàng)目管理者具備一定的專業(yè)知識(shí)和管理能力，能夠有效地應(yīng)對(duì)項(xiàng)目中的各種挑戰(zhàn)和問(wèn)題。然而，不同項(xiàng)目管理者的水平和意識(shí)可能存在差異，有些項(xiàng)目管理者可能缺乏全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

這些難點(diǎn)的存在很大程度上制約全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理的落實(shí)，要求房地產(chǎn)造價(jià)管理人員結(jié)合實(shí)際進(jìn)行分析，針對(duì)性地進(jìn)行解決，以保證作業(yè)的落實(shí)。

5.房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)的全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理策略

5.1 重視數(shù)據(jù)的管理

由于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)涉及大量的資金數(shù)據(jù)，針對(duì)其的全過(guò)程動(dòng)態(tài)控制就需要強(qiáng)化對(duì)數(shù)據(jù)的管理。一是要進(jìn)行數(shù)據(jù)收集，應(yīng)建立完善的數(shù)據(jù)收集機(jī)制，包括成本、進(jìn)度、質(zhì)量等方面的數(shù)據(jù)?？梢酝ㄟ^(guò)各種手段，如問(wèn)卷調(diào)查、實(shí)地考察、會(huì)議記錄等方式，收集相關(guān)數(shù)據(jù)；二是對(duì)收集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行整理和分類，并進(jìn)行歸檔保存。確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性，方便后續(xù)的查詢和分析；三是定期更新數(shù)據(jù)，并確保各個(gè)部門或參與方之間的數(shù)據(jù)同步[5]。采用信息化系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)采集和共享，避免信息滯后或不一致的問(wèn)題；四是利用數(shù)據(jù)分析工具和技術(shù)，對(duì)收集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和統(tǒng)計(jì)。生成相應(yīng)的報(bào)告和圖表，直觀地反映項(xiàng)目的成本動(dòng)態(tài)變化情況。同時(shí)，也可以通過(guò)數(shù)據(jù)分析，發(fā)現(xiàn)潛在的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，并提供決策支持；此外還需要建立數(shù)據(jù)安全和保護(hù)機(jī)制，確保項(xiàng)目數(shù)據(jù)的機(jī)密性和完整性。采取適當(dāng)?shù)拇胧?，如?shù)據(jù)備份、權(quán)限管理等，防止數(shù)據(jù)泄露和不當(dāng)使用。通過(guò)數(shù)據(jù)化管理，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)全過(guò)程的動(dòng)態(tài)監(jiān)控和管理。數(shù)據(jù)化管理可以提供準(zhǔn)確、及時(shí)的信息支持，幫助項(xiàng)目管理人員了解項(xiàng)目的實(shí)際情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題，優(yōu)化資源配置，提高項(xiàng)目效率和質(zhì)量。

5.2 建立起實(shí)時(shí)監(jiān)控與反饋機(jī)制

全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理需要對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)工程的造價(jià)流程進(jìn)行管控，所以實(shí)際作業(yè)環(huán)節(jié)就需要建立起實(shí)時(shí)監(jiān)控以及反饋機(jī)制。一是要購(gòu)置實(shí)時(shí)監(jiān)控工具，需要利用信息化系統(tǒng)和項(xiàng)目管理軟件，監(jiān)控項(xiàng)目的成本、進(jìn)度、質(zhì)量等各項(xiàng)指標(biāo)。這些系統(tǒng)可以實(shí)時(shí)匯總數(shù)據(jù)，并生成相應(yīng)的報(bào)表和圖形化展示，讓管理人員可以隨時(shí)查看項(xiàng)目的實(shí)施狀態(tài)；二是建立預(yù)警機(jī)制，設(shè)定各項(xiàng)指標(biāo)的閾值，在達(dá)到或超過(guò)預(yù)設(shè)閾值時(shí)能夠自動(dòng)觸發(fā)預(yù)警通知。這樣管理人員可以及時(shí)得知項(xiàng)目出現(xiàn)異常情況，能夠迅速做出相應(yīng)的調(diào)整和決策；三是定期召開(kāi)會(huì)議，需要召開(kāi)定期的項(xiàng)目管理會(huì)議，對(duì)項(xiàng)目的成本、進(jìn)度、質(zhì)量等方面進(jìn)行全面的分析和評(píng)估。在會(huì)議上對(duì)項(xiàng)目的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行討論，并確定相應(yīng)的改進(jìn)措施和解決方案；四是準(zhǔn)備實(shí)時(shí)通訊工具，需要利用實(shí)時(shí)通訊工具，如即時(shí)通信軟件、視頻會(huì)議等，方便項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)之間的實(shí)時(shí)溝通和交流[6]。這樣可以及時(shí)傳達(dá)和接收項(xiàng)目變化的信息，以便快速做出反饋和決策；此外則是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)監(jiān)控，應(yīng)著重監(jiān)控項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，如招投標(biāo)階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階段等，確保這些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的成本、進(jìn)度和質(zhì)量得到有效地管理和監(jiān)控[7]。通過(guò)實(shí)時(shí)監(jiān)控與反饋，項(xiàng)目管理人員可以隨時(shí)了解項(xiàng)目的最新情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并進(jìn)行處理，從而保證項(xiàng)目能夠按時(shí)按質(zhì)完成。

5.3 重視成本控制并預(yù)警

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理的成本控制和預(yù)警是確保項(xiàng)目在預(yù)算范圍內(nèi)進(jìn)行的關(guān)鍵要素，也需要管理者進(jìn)行深入分析。首先要進(jìn)行預(yù)算編制，在項(xiàng)目啟動(dòng)階段，制定詳細(xì)的項(xiàng)目預(yù)算，并根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃和需求進(jìn)行合理分配。確保預(yù)算能夠覆蓋項(xiàng)目的各個(gè)方面，包括設(shè)計(jì)、施工、材料、人力資源等；其次要落實(shí)成本跟蹤，應(yīng)實(shí)時(shí)跟蹤項(xiàng)目的成本情況，包括直接成本和間接成本。通過(guò)與預(yù)算進(jìn)行對(duì)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本超支或偏差的情況。可以使用成本跟蹤工具和軟件，將實(shí)際成本與預(yù)算進(jìn)行比較和分析；然后是強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，應(yīng)通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理來(lái)識(shí)別和評(píng)估項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略。風(fēng)險(xiǎn)管理可以幫助預(yù)測(cè)潛在的成本增加，并采取相應(yīng)的措施來(lái)減輕風(fēng)險(xiǎn)對(duì)成本的影響；此外是建立預(yù)警機(jī)制，應(yīng)設(shè)定成本指標(biāo)的閾值，并實(shí)時(shí)監(jiān)控項(xiàng)目的成本情況。一旦成本超過(guò)或接近預(yù)設(shè)閾值，系統(tǒng)將自動(dòng)觸發(fā)預(yù)警通知，以便管理人員及時(shí)采取措施進(jìn)行調(diào)整和控制；通過(guò)以上成本控制和預(yù)警方法，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決項(xiàng)目中的成本問(wèn)題，確保項(xiàng)目按照預(yù)算進(jìn)行，并提前預(yù)警可能的成本風(fēng)險(xiǎn)，為項(xiàng)目管理人員提供決策依據(jù)和優(yōu)化方案。

5.4 重視風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與管理

房地產(chǎn)涉及大量的資金流轉(zhuǎn)，造價(jià)環(huán)節(jié)還存在一些風(fēng)險(xiǎn)，全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理就需要強(qiáng)化對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的重視，對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，然后實(shí)現(xiàn)管理。一是要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該進(jìn)行全面的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，包括對(duì)設(shè)計(jì)、施工、供應(yīng)鏈、合同、環(huán)境、政策法規(guī)等方面的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行審查和識(shí)別。這可以通過(guò)專家訪談、頭腦風(fēng)暴、SWOT 分析等方式來(lái)進(jìn)行；二是要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，需要對(duì)已識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性和定量分析，評(píng)估各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的可能性和影響程度。這有助于確定哪些風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目最為關(guān)鍵，需要重點(diǎn)關(guān)注和管理；三是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，分析后就需要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，建立風(fēng)險(xiǎn)清單，明確風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)先級(jí)和管理責(zé)任人。確定應(yīng)對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略，如避免、減輕、轉(zhuǎn)移或接受風(fēng)險(xiǎn)；四是制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略。這可能包括重新制定項(xiàng)目計(jì)劃、加強(qiáng)監(jiān)管和控制、購(gòu)買保險(xiǎn)、簽訂備選合同等方式來(lái)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)[8]。此外還需要落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控機(jī)制，定期追蹤和更新風(fēng)險(xiǎn)清單，監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)的變化和演化趨勢(shì)。及時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，確保項(xiàng)目在風(fēng)險(xiǎn)控制的范圍內(nèi)。通過(guò)以上風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與管理方法，可以幫助項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)全面了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)情況，采取相應(yīng)的措施來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的影響。

5.5 重視變更管理

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工周期較長(zhǎng)，所以作業(yè)環(huán)節(jié)經(jīng)常出現(xiàn)項(xiàng)目的變更，變更一經(jīng)出現(xiàn)就會(huì)影響原本的造價(jià)管理體系，為了保證造價(jià)的質(zhì)量，就需要全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理加強(qiáng)對(duì)變更的控制。一是要進(jìn)行變更請(qǐng)求的收集與評(píng)估，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)建立一個(gè)變更請(qǐng)求收集的機(jī)制，將所有變更請(qǐng)求進(jìn)行記錄和分類。然后對(duì)每個(gè)變更請(qǐng)求進(jìn)行評(píng)估，包括評(píng)估其對(duì)項(xiàng)目成本、進(jìn)度和質(zhì)量的影響，以及變更是否符合合同和法律法規(guī)要求；二是對(duì)變更影響進(jìn)行分析，對(duì)于每個(gè)變更請(qǐng)求，需要進(jìn)行詳細(xì)的影響分析，包括對(duì)項(xiàng)目預(yù)算、進(jìn)度計(jì)劃、資源需求等方面的影響進(jìn)行評(píng)估。這有助于確定變更的可行性、風(fēng)險(xiǎn)和成本效益，并為決策提供依據(jù)；三是建立一個(gè)明確的變更管理流程，包括變更請(qǐng)求的提交、審批、實(shí)施和驗(yàn)證等環(huán)節(jié)。確保每個(gè)變更請(qǐng)求都經(jīng)過(guò)適當(dāng)?shù)膶徟绦?，并及時(shí)通知相關(guān)各方；四是重視變更文檔管理，需要對(duì)每個(gè)變更請(qǐng)求進(jìn)行記錄和歸檔，包括變更的原因、結(jié)果和相關(guān)文件。這有助于項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)進(jìn)行變更歷史追溯和變更效果評(píng)估，以及后期的索賠和糾紛解決[9]；此外還需要進(jìn)行變更后的評(píng)估與調(diào)整，在實(shí)施變更后，需要對(duì)變更的效果進(jìn)行評(píng)估和監(jiān)控。如果發(fā)現(xiàn)變更并未達(dá)到預(yù)期效果或引入新的問(wèn)題，需要及時(shí)調(diào)整和采取措施來(lái)糾正。通過(guò)以上變更管理方法和流程，可以有效地管理項(xiàng)目中的變更請(qǐng)求，確保變更得到合理控制和實(shí)施，從而減少對(duì)項(xiàng)目造價(jià)和進(jìn)度的不利影響。

5.6 房地產(chǎn)項(xiàng)目不同階段的造價(jià)全過(guò)程動(dòng)態(tài)控制

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)可以分為多個(gè)階段，為了保證造價(jià)的落實(shí)，就需要在各個(gè)階段進(jìn)行管控，實(shí)現(xiàn)對(duì)造價(jià)的全過(guò)程管理。一是投資決策階段，房地產(chǎn)行業(yè)需要結(jié)合自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及施工水平合理選擇施工范圍，然后根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際效益科學(xué)選擇投資對(duì)象，這樣才能夠規(guī)避作業(yè)環(huán)節(jié)存在的投資風(fēng)險(xiǎn)。二是設(shè)計(jì)階段，要實(shí)行限額設(shè)計(jì)，應(yīng)結(jié)合設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算，來(lái)進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，也就是結(jié)合初步設(shè)計(jì)對(duì)施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行控制。還需要結(jié)合價(jià)值工程原理將設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化。并且及時(shí)地進(jìn)行圖紙會(huì)審，審查設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)圖紙，將其中的錯(cuò)誤進(jìn)行發(fā)現(xiàn)，將不合理的要素進(jìn)行發(fā)現(xiàn)，將問(wèn)題進(jìn)行查找，從而使圖紙能夠與業(yè)主的需求相滿足；三是招投標(biāo)階段的管理，需要制定細(xì)致完整的招標(biāo)文件，房地產(chǎn)工程能否成功很大程度上與招標(biāo)有關(guān)聯(lián)?？梢赃@么說(shuō)，招標(biāo)工作的完成可能會(huì)決定整個(gè)工程質(zhì)量[10]。還需要明確價(jià)款合同方式，招標(biāo)之前需要明確的一點(diǎn)就是合同價(jià)款的定價(jià)方式，一般來(lái)說(shuō)，工期短并且施工量不算大的工程應(yīng)該采用的定價(jià)方式是固定的價(jià)格定價(jià)合同；而與之相反的工程量大且工期長(zhǎng)的就要采取相對(duì)靈活的定價(jià)方式了，需要有各自的定價(jià)合同方式。

結(jié)語(yǔ)：

隨著我國(guó)房地產(chǎn)工程的發(fā)展，房地產(chǎn)工程在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的作用越來(lái)越大，為了促使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)更加快速、健康化地發(fā)展，需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)之前進(jìn)行全過(guò)程的造價(jià)管理與控制工作。分析全過(guò)程造價(jià)管理與控制工作的概念，對(duì)房地產(chǎn)工程全過(guò)程造價(jià)管理及控制的要點(diǎn)分析，促進(jìn)房地產(chǎn)工程更加長(zhǎng)遠(yuǎn)化地發(fā)展。