王飛

（郎溪縣自然資源和規(guī)劃局，安徽 宣城 242199）

0 引言

基于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)與房地產(chǎn)并非統(tǒng)一登記，而是分為各自不同的兩種模式進(jìn)行流程辦理。在這一制度下，如果不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有土地使用權(quán)，就無(wú)法辦理土地施工的權(quán)利，進(jìn)而為登記過(guò)程帶來(lái)諸多問(wèn)題。而在當(dāng)前新形勢(shì)下，權(quán)籍的調(diào)查與測(cè)繪工作也應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加強(qiáng)研究力度，明確不動(dòng)產(chǎn)的具體成分，提高不動(dòng)產(chǎn)平面面積測(cè)繪能力，以保障不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的驗(yàn)收效率水平，提升不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪能力。但是基于實(shí)際情況來(lái)看，還是能夠發(fā)現(xiàn)一系列的不足之處，其測(cè)繪數(shù)據(jù)精準(zhǔn)度難以保障，并且在結(jié)構(gòu)銜接方面具有明顯的問(wèn)題。因此相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)在明確工作流程的情況下，采取合理措施來(lái)保障整體測(cè)繪驗(yàn)收效率水平，以有效保障整體測(cè)繪效果，提升工作效率水平。

1 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的內(nèi)涵

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作首先應(yīng)當(dāng)明確國(guó)家相關(guān)政策條例，必須在明確的法律法規(guī)基礎(chǔ)上進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記、申請(qǐng)等一系列工作內(nèi)容，工作人員需要通過(guò)權(quán)籍調(diào)查的方式，確定好土地的實(shí)際面積以及具體用途，并進(jìn)行資料匯總，制定出不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的策略，為后續(xù)相關(guān)管理工作的開(kāi)展帶來(lái)一定的參考。

一般來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的途徑較為多樣化，在進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查的過(guò)程中需要結(jié)合多種方式來(lái)進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)查，不僅需要明確不動(dòng)產(chǎn)的基礎(chǔ)條件，同時(shí)也可以基于不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型來(lái)進(jìn)行針對(duì)性的測(cè)量，并根據(jù)不同建設(shè)用地情況，開(kāi)展差異性的調(diào)查方式，以此來(lái)保障調(diào)查結(jié)構(gòu)的真實(shí)性與全面性[1]。

2 新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作中存在的問(wèn)題

首先，在不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪的過(guò)程中，其工作流程較為煩瑣，需要處理各方面細(xì)節(jié)問(wèn)題，經(jīng)常會(huì)因?yàn)榉N種原因，導(dǎo)致其策劃效果難以達(dá)到理想狀態(tài)。而產(chǎn)生這一問(wèn)題的主要原因就在于既有的權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作模式缺乏統(tǒng)一化的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，雖然我國(guó)對(duì)其已經(jīng)提出了相關(guān)要求，明確各個(gè)工作環(huán)節(jié)的要點(diǎn)以及職責(zé)，但是其內(nèi)容仍舊存在一定的漏洞，未能全面覆蓋各個(gè)工作細(xì)節(jié)之處。并且部分地區(qū)的調(diào)查測(cè)繪工作會(huì)受到外界因素的影響，其工作流程中的各個(gè)門(mén)類(lèi)也存在漏洞，導(dǎo)致測(cè)繪的數(shù)據(jù)格式、坐標(biāo)、精度等方面存在較大的差異，難以實(shí)現(xiàn)測(cè)繪數(shù)據(jù)信息的有效共享。

其次，部分結(jié)構(gòu)在銜接方面也存在著較為明顯的問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，這一工作環(huán)節(jié)需要國(guó)土、林業(yè)、房產(chǎn)等各個(gè)有關(guān)部門(mén)的積極配合，明確各方權(quán)責(zé)，加強(qiáng)相關(guān)數(shù)據(jù)信息的共享，方能保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作的正常進(jìn)行。但是基于實(shí)際工作情況來(lái)看，由于部分部門(mén)的銜接不夠順利，其職責(zé)分配存在較大的差異，并且未能落實(shí)數(shù)字化管理，難以進(jìn)行工作數(shù)據(jù)與成果的共享，進(jìn)而對(duì)整體工作效果帶來(lái)不利影響[2]。

3 不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪技術(shù)

3.1 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)

（1）數(shù)字化內(nèi)業(yè)掃描技術(shù)。作為當(dāng)前數(shù)字化時(shí)代背景的技術(shù)產(chǎn)物，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)地籍測(cè)量地形圖的高效處理。通過(guò)掃描生產(chǎn)柵格地圖，然后對(duì)這些柵格地圖進(jìn)行矢量化，從而生成數(shù)字地形圖。數(shù)字化內(nèi)業(yè)掃描技術(shù)能夠?qū)崿F(xiàn)高效精準(zhǔn)的地形數(shù)據(jù)處理，并結(jié)合具體應(yīng)用需求，對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比較、疊加或調(diào)整等各項(xiàng)處理，為地籍測(cè)量工作帶來(lái)相關(guān)數(shù)據(jù)信息依據(jù)。

（2）野外測(cè)量技術(shù)。在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪中野外測(cè)量基礎(chǔ)具有極為廣泛的應(yīng)用范圍，在具體操作的過(guò)程中，需要使用全站儀，并結(jié)合電子記錄以及量圖體系，搜索不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中的數(shù)據(jù)信息，利用電子記錄的方式來(lái)進(jìn)行測(cè)量數(shù)據(jù)信息的有效存儲(chǔ)，以此來(lái)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與整理操作，之后則可以對(duì)圖片進(jìn)行處理。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)使用全站儀進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，并將測(cè)量數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)傳輸?shù)接?jì)算機(jī)系統(tǒng)之中，以圖片的形式進(jìn)行展示，將測(cè)量結(jié)果進(jìn)行全面記錄。

（3）遙感技術(shù)。遙感技術(shù)在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪中有著廣泛的應(yīng)用，能夠利用衛(wèi)星或其他飛行器對(duì)地面進(jìn)行高分辨率的影像獲取，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)測(cè)和測(cè)量。在實(shí)際應(yīng)用中，遙感技術(shù)可以用于土地使用情況、土地規(guī)劃、建筑物分布等方面的監(jiān)測(cè)，以及土地面積、建筑物高度等數(shù)據(jù)的測(cè)量。通過(guò)遙感技術(shù)，可以快速、準(zhǔn)確地獲取不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息，并且可以有效地保證測(cè)繪結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。并且，針對(duì)于較為偏遠(yuǎn)的位置也能夠進(jìn)行數(shù)據(jù)收集，忽視天氣條件的影響，使得測(cè)繪工作更加方便快捷[3]。

3.2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查

首先是不動(dòng)產(chǎn)單元的設(shè)定以及編碼，不動(dòng)產(chǎn)單元的設(shè)定應(yīng)結(jié)合土地、房屋、林地等現(xiàn)有編碼規(guī)則，將不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行統(tǒng)一劃分。同時(shí)還需要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)單元編碼。

其次是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的調(diào)查工作，在開(kāi)展權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作的同時(shí)，需要運(yùn)用內(nèi)外業(yè)合適以及實(shí)地調(diào)查的方式，查明不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的具體狀況、用途、界址等各方面情況，一般來(lái)說(shuō)，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源資料較為完整的情況下，通常會(huì)采用內(nèi)外業(yè)合適法來(lái)進(jìn)行調(diào)查測(cè)繪操作，反之則應(yīng)當(dāng)綜合使用調(diào)查法以及外業(yè)合適的方式來(lái)開(kāi)展調(diào)查工作。而針對(duì)于無(wú)權(quán)屬來(lái)源的資料，則通常采用外業(yè)調(diào)查法的方式。

最后是不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量，需要從技術(shù)條件、技術(shù)可行性等多個(gè)方面進(jìn)行綜合考量，保證不動(dòng)產(chǎn)單元各方面數(shù)據(jù)信息的精準(zhǔn)程度。針對(duì)于村莊、城鎮(zhèn)、獨(dú)立工況等建筑用地，一般使用解析法的方式來(lái)測(cè)量不動(dòng)產(chǎn)界址點(diǎn)坐標(biāo)，同時(shí)可以結(jié)合幾何要素法，對(duì)土地面積、房屋邊長(zhǎng)等各方面數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。而對(duì)于較為分散的建筑用地，則應(yīng)當(dāng)采用解析法，測(cè)量界址點(diǎn)坐標(biāo)，并結(jié)合圖解法方式，以保障測(cè)量數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)程度。此外，對(duì)于海域、林地、園地、草地、耕地、水域、灘涂等用地，則需要結(jié)合實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行技術(shù)操作的靈活調(diào)整，可采用解析法以及圖解法來(lái)進(jìn)行界址點(diǎn)坐標(biāo)進(jìn)行測(cè)量[4]。

4 不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查工作程序

4.1 不動(dòng)產(chǎn)平面測(cè)繪調(diào)查

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的平面測(cè)繪工作來(lái)說(shuō)，其主要目的是為了明確不動(dòng)產(chǎn)平面結(jié)構(gòu)，需要對(duì)其所在位置、地形特征、高度等各方面信息予以精準(zhǔn)測(cè)量，并對(duì)不動(dòng)產(chǎn)層次等平面信息進(jìn)行全面把控，之后則根據(jù)測(cè)量數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行繪制，在保障測(cè)量數(shù)據(jù)精準(zhǔn)程度的基礎(chǔ)上，為后續(xù)工作帶來(lái)必要的數(shù)據(jù)支持。此外還需要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的全方位信息調(diào)查，包括其權(quán)屬信息、行政信息、用地信息、本身信息等內(nèi)容。

4.2 不動(dòng)產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)查與要素測(cè)繪

不動(dòng)產(chǎn)的結(jié)構(gòu)調(diào)查工作需要基于測(cè)繪數(shù)據(jù)，對(duì)其結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)類(lèi)型、使用年限等各方面信息進(jìn)行細(xì)致調(diào)查，之后則可以根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)信息，將不同產(chǎn)的權(quán)限示意圖進(jìn)行繪制，明確不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際使用情況。在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)要素繪制的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)本身測(cè)量的過(guò)程中，對(duì)其附屬內(nèi)容進(jìn)行檢查，測(cè)量好不動(dòng)產(chǎn)的土地適用范圍。并且在測(cè)量的過(guò)程中，還應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格依照不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作程序，以保障測(cè)繪結(jié)果的精準(zhǔn)程度。

4.3 不動(dòng)產(chǎn)圖繪制以及面積清算

首先是不動(dòng)產(chǎn)圖的繪制工作，首先需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，以此來(lái)進(jìn)行測(cè)繪圖紙的繪制，并對(duì)其進(jìn)行合理劃分。在繪制的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)先對(duì)其繪制圖比例進(jìn)行合理選擇，通常來(lái)說(shuō)以1:500 的比例尺最為常見(jiàn)。不動(dòng)產(chǎn)圖主要分為電子文件、紙質(zhì)文件這兩種形式，都是進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)信息管理的重要依據(jù)，具體形式需要根據(jù)工作要求來(lái)進(jìn)行合理選擇；其次是不動(dòng)產(chǎn)的面積測(cè)算工作，在進(jìn)行測(cè)算工作的過(guò)程中，不僅需要其所占面積進(jìn)行測(cè)算，同時(shí)也需要重視不動(dòng)產(chǎn)的結(jié)構(gòu)面積，例如建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、實(shí)際使用面積等，以保障不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，保障測(cè)算結(jié)果的精準(zhǔn)程度。

4.4 地籍測(cè)量與土地權(quán)屬調(diào)查

在地基測(cè)量與土地權(quán)屬調(diào)查工作中，通常來(lái)說(shuō)采用經(jīng)緯儀設(shè)備，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)土地及其附屬物的水平角、垂直角等進(jìn)行測(cè)量，在測(cè)量工作開(kāi)展的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循相關(guān)規(guī)定，合理使用相關(guān)測(cè)量設(shè)備儀器，并將測(cè)量結(jié)果填寫(xiě)到調(diào)查表之中，以此來(lái)繪制相關(guān)土建。通常來(lái)說(shuō)，不同產(chǎn)的測(cè)量方式較為多樣，需要基于實(shí)際條件以及工作需求來(lái)進(jìn)行合理選擇，確保不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量界址以及面積等數(shù)據(jù)信息的精準(zhǔn)程度。此外，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的空間要素與地物地貌要素，應(yīng)當(dāng)根據(jù)已有的地籍圖作為工作底圖，對(duì)宗地內(nèi)部及其變化情況進(jìn)行測(cè)量，并繪制出相應(yīng)的宗地圖。在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)外業(yè)調(diào)查的過(guò)程中，如果存在新設(shè)界址與界址存在變化的情況，則必須抵達(dá)實(shí)地進(jìn)行檢查與核實(shí)，保障測(cè)量結(jié)果的可靠性，如果不同產(chǎn)權(quán)界址沒(méi)有發(fā)生變化，僅需要在復(fù)印調(diào)查表上蓋上變更印章，并填寫(xiě)相應(yīng)表格即可，否則應(yīng)當(dāng)重新繪制草圖。

4.5 測(cè)繪成果資料驗(yàn)收

在完成各項(xiàng)測(cè)繪工作之后，則需要對(duì)其資料數(shù)據(jù)進(jìn)行進(jìn)一步的驗(yàn)收，保障測(cè)量工作的精準(zhǔn)程度，確保各項(xiàng)測(cè)量數(shù)據(jù)能夠符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，必須在經(jīng)過(guò)驗(yàn)收審核的情況下，才能進(jìn)行使用，并按照相關(guān)程序進(jìn)行操作，為后續(xù)的不動(dòng)產(chǎn)登記帶來(lái)有效的資料數(shù)據(jù)保障。而如果發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)錯(cuò)誤或者遺漏，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)記錄進(jìn)行追責(zé)，并按照規(guī)章制度進(jìn)行補(bǔ)救，保障數(shù)據(jù)信息的可靠性與全面性，避免為后續(xù)操作帶來(lái)不利影響。

5 新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪的改善措施

5.1 合理選擇調(diào)查機(jī)構(gòu)

一般來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍測(cè)繪調(diào)查工作通常會(huì)較為專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行操作，而在當(dāng)前新形勢(shì)背景下，不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作對(duì)于保障產(chǎn)權(quán)人權(quán)益、維護(hù)市場(chǎng)秩序等方面都具有重要意義。為了合理選擇調(diào)查機(jī)構(gòu)，保障整體工作效率水平。首先就需要了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上的調(diào)查機(jī)構(gòu)及其資質(zhì)、信譽(yù)、服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等各方面情況，之后對(duì)其相關(guān)資質(zhì)進(jìn)行審查，確保能夠滿足主管部門(mén)的要求，同時(shí)對(duì)不同調(diào)查結(jié)構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容、工作經(jīng)驗(yàn)等方面進(jìn)行橫向比較，進(jìn)而選擇出滿足自身各方面需求的機(jī)構(gòu)，并與其進(jìn)行合約簽訂，明確雙方權(quán)限與義務(wù)，以保障不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作的順利開(kāi)展。一般來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)籍信息屬于個(gè)人隱私和商業(yè)機(jī)密，應(yīng)確保所選調(diào)查機(jī)構(gòu)具備嚴(yán)格的保密措施，并簽訂保密協(xié)議[5]。

5.2 加強(qiáng)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)管理

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的網(wǎng)絡(luò)登記文件是開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)定著物的關(guān)鍵依據(jù)，需要以此來(lái)明確其關(guān)聯(lián)性以及各類(lèi)事務(wù)工作。而為了能夠提升管理效率，在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中應(yīng)當(dāng)對(duì)管理層予以高度重視，對(duì)其登記流程進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，對(duì)其登記表的信息數(shù)據(jù)進(jìn)行審查，以確保不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍管理信息能夠與實(shí)際情況相吻合。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍管理人員也應(yīng)當(dāng)具備責(zé)任心，能夠?qū)徫还ぷ髫?fù)責(zé)，盡量避免工作疏忽，確保數(shù)據(jù)信息精準(zhǔn)無(wú)誤，可以較為專(zhuān)門(mén)崗位，讓其全權(quán)負(fù)責(zé)測(cè)繪登記內(nèi)容的管理，并結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)數(shù)據(jù)信息內(nèi)容進(jìn)行維護(hù)，尤其是其中的隱私信息，應(yīng)當(dāng)將其內(nèi)容進(jìn)行隱藏處理，確保數(shù)據(jù)信息的安全性。

5.3 合理應(yīng)用技術(shù)手段

在開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作的過(guò)程中，需要在不同工作環(huán)節(jié)中采用相應(yīng)的技術(shù)手段，以保障各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展，實(shí)時(shí)掌握不動(dòng)產(chǎn)的各方面數(shù)據(jù)信息，并進(jìn)行精準(zhǔn)高效地整理與匯總，為相關(guān)管理操作提供必要支持。具體來(lái)說(shuō)，在工作過(guò)程中可以采用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等現(xiàn)代信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行高效處理和分析，并衛(wèi)星遙感技術(shù)、GIS、GPS 等技術(shù)手段，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決潛在問(wèn)題，對(duì)其進(jìn)行可視化管理與分析，并實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)定位與測(cè)量，進(jìn)而保障數(shù)據(jù)采集的精準(zhǔn)程度。同時(shí)還需要將調(diào)查測(cè)量結(jié)果過(guò)渡到電子記錄卡之中，將測(cè)量后的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行逐一比照，整理出完整的方案，并將其上傳到計(jì)算機(jī)系統(tǒng)之中，以電子文檔的方式，對(duì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行妥善保管。

6 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的推動(dòng)下，不動(dòng)產(chǎn)登記工作體系也得以不斷完善，逐步跟上時(shí)代發(fā)展步伐。在開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作的過(guò)程中，則應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況來(lái)合理選擇技術(shù)手段，對(duì)其權(quán)籍以及各方面情況進(jìn)行綜合分析，同時(shí)還需要提升對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的管理程度，進(jìn)而為后續(xù)管理工作帶來(lái)必要保障，維護(hù)相關(guān)權(quán)益。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)合理選擇調(diào)查機(jī)構(gòu)，對(duì)其資質(zhì)能力、服務(wù)質(zhì)量等方面進(jìn)行嚴(yán)格審查，并加強(qiáng)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)管理，規(guī)范登記管理流程，保障數(shù)據(jù)信息能夠與實(shí)際情況相一致，針對(duì)于隱私信息則應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格管控，進(jìn)行隱藏處理，確保數(shù)據(jù)信息的安全性，從而有效提升管理力度。