徐恩 韓范文

農村集體經營性資產是指在農村生產和流通中能夠為社會提供商品或服務的具有盈利能力的資產，隨著城鄉(xiāng)融合發(fā)展的逐步深入，村集體擁有和積累的經營性資產越來越多，越來越受關注，本文以山東農村產權交易中心（以下簡稱“山東農交中心”）服務德州天衢大申村合作社沿街商鋪項目為例，分析解讀農村產權交易市場在盤活集體資產、壯大集體經濟、規(guī)范交易行為、融通城鄉(xiāng)資本等方面的做法與思考。

一、注重專業(yè)服務，彰顯市場效能

德州天衢新區(qū)地理位置優(yōu)越，是省委、省政府擘畫的四大省級新區(qū)之一，高度重視當?shù)剞r業(yè)農村市場化改革，創(chuàng)新意識和發(fā)展活力強勁，注重從政策加持、配套服務等多個方面孵育農村產權交易市場。

大申村位于天衢新區(qū)中心城區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，毗鄰德州立交，交通便利，位于當?shù)夭枞~市場和建材市場交界地帶，沿街商鋪投資潛力巨大，天衢新區(qū)宋官屯街道工作站受理項目后，山東農交中心總部根據(jù)項目特點、客戶需求抽調相關專業(yè)人員組建項目小組。一方面與項目所在鎮(zhèn)街和村集體深入對接，對商鋪位置、面積、承包期限、掛牌底價、保證金等內容進行了詳細調研，了解項目權屬和轉讓方核心需求，重點挖掘項目商業(yè)價值；另一方面，對項目所在地區(qū)沿街商鋪開展市場調查，實地調研周邊同類型可比案例的實際市場，結合交易平臺價格指數(shù)和潛在客戶分析，提出“寬嚴得當”的交易條件、“高低適中”的底價建議和“因地制宜”的交易方案。

二、發(fā)揮平臺功能，彰顯市場作用

為項目找到優(yōu)質資方，為投資者找到優(yōu)質項目是農村產權交易市場的基礎性作用，在項目推介階段，為提升項目吸引力和受眾面，對項目全方位包裝，通過文案推介、短視頻推送、微信公眾號等新媒體進行全域推廣，充分利用居民微信群、宣傳欄等媒介，及時在平臺網站發(fā)布交易公告，確保村集體和投資者能夠及時獲取準確的市場動態(tài)，各類新媒體平臺瀏覽量超1000人/次；另一方面，充分發(fā)揮交易平臺數(shù)據(jù)庫作用，根據(jù)發(fā)包條件，向平臺優(yōu)質資方精準投送項目信息，特別是針對德州當?shù)匦抛u好、資金實力強、相關產業(yè)運營資方進行“一對一”推介，并及時提供回訪和現(xiàn)場代勘服務，以確?？蛻簟罢承浴?，共提供現(xiàn)場代勘和項目考察近十次，受理電話、微信咨詢近三百次。最終規(guī)定報名時間內，共有4家公司報名參加此項目公開競價，由掛牌底價59.58萬元/年開始，經過93輪激烈競價，最終以98.78萬元/年的價格成交，溢價率高達65%，每年為村集體增收39.2萬元，20年出租期內共為村集體增收784萬元。

三、嚴格依法合規(guī)，彰顯市場責任

依法、合規(guī)、安全是交易市場的生命線，也是產權交易市場的重要作用，山東農交中心作為持有農村產權交易業(yè)務許可證，接受省市地方金融監(jiān)督管理局監(jiān)管的權益類交易場所，始終把依法、合規(guī)、安全作為工作底線來堅守，通過全程線上交易、全程接受監(jiān)督、全程可追溯等手段，做到一切交易活動在陽光監(jiān)督下進行，在法制軌道上運行。

在德州農村經營性資產發(fā)包項目前期，項目小組既當“工作隊”，又當“宣傳隊”，在充分了解當?shù)卮迩槊袂榛A上，向村干部和村民代表耐心宣講農村產權交易法規(guī)和具體流程，重點對交易過程中的關鍵環(huán)節(jié)和資金安全進行解答，做到把平臺交易的好處講到，把法律法規(guī)政策講透，從而獲得交易雙方的支持和理解，并積極協(xié)助村集體召開民主決策會議，嚴格按照交易規(guī)程設計項目發(fā)包方案，最終確定面向全省線上公告和線上競價的交易方式；為把好準入端口，抽調財會、法律相關專業(yè)人員嚴格審核意向投資方的主體資格、資金狀況、征信情況，以提高交易質量和后期經營穩(wěn)定性，有效降低交易后的糾紛發(fā)生率；在項目發(fā)包過程中，最大化披露項目信息，既防止因信息不對稱造成的交易糾紛，又有效維護交易公平；通過交易云平臺全流程正向競價線上交易，確保交易全過程不見面、可追溯，交易資金安全可靠，交易結果公平公正，交易鑒證權威有效。

四、總結與思考

通過“市場之手”盤活閑置資產，保護集體利益，增加集體收入是農村產權交易市場的根本作用所在，山東農交中心扎根農業(yè)產業(yè)發(fā)達、創(chuàng)新活力強勁的齊魯大地，始終堅守服務、責任和市場理念，在全國農村產權交易市場建設中走出一條符合實際的生存發(fā)展之道，也積累了一些經驗與總結。

（一）政府在市場建設中的作用應更加積極有為

農村產權交易市場有別于普通的實物類交易市場，是服務政府推動改革和要素市場化配置的工具，配套政策、壁壘破除等都需要政府自上而下的推動；孵育農村產權交易市場需要農業(yè)農村、發(fā)展改革、金融、國資、紀委監(jiān)委等多個政府部門的共同參與和推動，必須加強頂層設計，明確主管部門，自上而下共同發(fā)力，有效市場需要更加有為政府的支持。

（二）交易市場的“市場服務”功能應發(fā)揮更加明顯

相較于同類產權交易市場，農村產權交易市場的服務對象大多在基層村鎮(zhèn)一級，大量交易服務需要在“小、散、遠”的基層進行，主動下沉服務，發(fā)揮基層村集體主觀能動性對成功交易至關重要；堅定不移做大交易量、全方位宣傳推介匯聚客戶資源增加市場容量，才能提升交易成功率，才能推動市場內的各類農村資源資產實現(xiàn)供需匹配的最大化，才能實現(xiàn)農村資產資源的最高溢價率，才能吸引更多、更優(yōu)質的社會資本進入農業(yè)農村。

（三）交易市場應當為農村產權金融化發(fā)揮更大作用

通過實踐發(fā)現(xiàn)，農村經濟依然存在“融資難、融資貴”問題，主要原因是投入大，資產評估難、定價難、確權難，導致在融資過程中出現(xiàn)了抵押難、不良處置難。在農村產權交易市場中，以經營性資產為代表的農村產權的交易過程實質上就是農業(yè)資產的確權過程和定價過程，交易鑒證成為確權定價的重要憑證，也為抵押融資提供了必要條件，因此農村產權交易市場應當在解決融資難問題上多下功夫，在聚集“政企銀擔”金融服務優(yōu)勢基礎上，解決融資過程中存在的問題，助力農村產權發(fā)揮更大金融作用。

德州天衢大申村沿街商鋪發(fā)包項目的高溢價成交是山東農交中心延伸服務鏈條、擴充交易品種的成功實踐，也是對市場模式和專業(yè)服務能力的有力檢驗；下一步，山東農交中心將繼續(xù)強化國有平臺優(yōu)勢，進一步提升專業(yè)能力，進一步拓寬市場空間、進一步服務市場主體，在暢通城鄉(xiāng)要素流通渠道，推進農業(yè)農村新質生產力發(fā)展方面發(fā)揮重要作用。