梁旭初 譚俊杰 袁媛 林定桂

關(guān)鍵詞：舊城鎮(zhèn)；城市更新；土地資源價(jià)值評估工具；廣州

0 引言

存量規(guī)劃時(shí)代城鎮(zhèn)的高質(zhì)量發(fā)展需通過以人為本的城市更新實(shí)現(xiàn)。隨著城市更新往縱深推進(jìn)，舊城鎮(zhèn)更新實(shí)踐是未來推動城鎮(zhèn)高質(zhì)量發(fā)展的重要手段。

舊城鎮(zhèn)是指有一定建成年代的，以居住、商辦為主的國有建設(shè)用地，物質(zhì)環(huán)境衰敗，產(chǎn)業(yè)凋零，亟待更新。舊城鎮(zhèn)涉及的利益主體更多元[1]，相較舊村舊廠有更強(qiáng)的外部性，其更新需兼顧傳承歷史文化、提升居住品質(zhì)、推進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)等多元目標(biāo)。然而，當(dāng)前我國的更新規(guī)劃體系和制度建設(shè)的優(yōu)化總體滯后于實(shí)踐進(jìn)程[2]，在舊城鎮(zhèn)規(guī)劃中突出表現(xiàn)為對用地價(jià)值的評估工具仍習(xí)慣于倚重物質(zhì)空間要素指標(biāo)，而忽視了非物質(zhì)空間要素的指標(biāo)獲取。重物質(zhì)輕非物質(zhì)的評估工具導(dǎo)致微觀實(shí)踐上出現(xiàn)舊城鎮(zhèn)存量“拆”與“留”的文化保護(hù)困境[3]22。要推動以人為本的舊城鎮(zhèn)更新，亟需開發(fā)舊城鎮(zhèn)更新規(guī)劃中新的評估工具，以期全面保護(hù)傳承城市歷史文化、提升居民生活品質(zhì)及重塑產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)包容性發(fā)展[4]。

本文以廣州市番禺區(qū)舊城鎮(zhèn)更新為例，利用多源大數(shù)據(jù)和實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù)，運(yùn)用空間分析、語義分析等方法，探討結(jié)合物質(zhì)空間指標(biāo)和非物質(zhì)空間指標(biāo)的“價(jià)值評估—更新指引”用地價(jià)值評估體系創(chuàng)新，以期為多元目標(biāo)下的舊城鎮(zhèn)更新規(guī)劃的用地價(jià)值評估與更新指引等評估工具的革新提供借鑒。

1 我國城市更新觀念轉(zhuǎn)型與更新規(guī)劃評估工具不匹配

我國城市更新正從經(jīng)濟(jì)型舊區(qū)改造走向社會型城市更新[5]，更新手段從大拆大建轉(zhuǎn)為“繡花”功夫微改造，更新要素從物質(zhì)空間為主的改造轉(zhuǎn)向物質(zhì)空間與社會空間并重，更新目標(biāo)從以經(jīng)濟(jì)效益最大化主導(dǎo)轉(zhuǎn)向兼顧多種效益，更新參與主體從以政府、開發(fā)商為主轉(zhuǎn)向以多方深度參與為主。城市更新在空間上不僅需要推動城市居住空間、公共服務(wù)設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生等建成物質(zhì)空間環(huán)境的優(yōu)化，還需保育歷史文化、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級，處理好政府、市場、社會的治理關(guān)系，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)的多維全面發(fā)展。轉(zhuǎn)型中的城市更新正經(jīng)歷“追求效益”轉(zhuǎn)向“價(jià)值承載”的內(nèi)涵演變[6]，成為有效推動現(xiàn)階段我國城市高質(zhì)量發(fā)展的重要工具。

隨著城市更新的內(nèi)涵演變，在單一更新項(xiàng)目的規(guī)劃與實(shí)施的微觀尺度上，已有研究基于文化資本激活[7]、社會資本保育、歷史文化價(jià)值的異化與回歸[8]等視角，從更新改造的非物質(zhì)維度進(jìn)行批判性分析。與此同時(shí)，有一批以非物質(zhì)維度導(dǎo)向的更新規(guī)劃項(xiàng)目付諸規(guī)劃編制與實(shí)施[9]。這些微觀尺度上的項(xiàng)目構(gòu)建了以文化、健康或社會資本為核心的更新規(guī)劃價(jià)值評估工具，以此推動更新規(guī)劃的制定與實(shí)施，取得不俗成效。然而在城市整體更新規(guī)劃的宏觀尺度上，雖然倡導(dǎo)對歷史文化、社會發(fā)展的重視，并對制度建設(shè)[10-11]、治理模式[12-13]等方面進(jìn)行政策創(chuàng)新，但是從技術(shù)視角上缺乏編制宏觀規(guī)劃過程中的適用性工具，與城市更新規(guī)劃相關(guān)的土地資源價(jià)值評估工具大多仍以物質(zhì)空間更新為主。具體來看，城市更新改造規(guī)劃存在“價(jià)值評估—更新指引—更新實(shí)施”的技術(shù)路徑：價(jià)值評估又稱估值，即識別不同舊城資源改造的迫切性及方向性差異；更新指引又稱賦值，即對特定更新資源制定差異化的改造目標(biāo)、策略和時(shí)序等；更新實(shí)施為保障規(guī)劃落地提出對應(yīng)機(jī)制。其中，對改造潛力資源價(jià)值的精準(zhǔn)識別提出更新指引的工具尤為重要[14]。已有研究多選用網(wǎng)絡(luò)收集的多元數(shù)據(jù)，以物質(zhì)空間要素如土地投入強(qiáng)度與效益[15]、建筑安全[16]、用地功能及建筑狀況[17]等為核心切入點(diǎn)構(gòu)建指標(biāo)體系，運(yùn)用空間分析為主的方法實(shí)現(xiàn)用地價(jià)值評估，為改造規(guī)劃的編制提供指引。上述的價(jià)值評估與更新指引工具高度重視物質(zhì)空間要素，而欠缺對歷史資源、產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量等非物質(zhì)空間要素的考量。此外，兩類評價(jià)指標(biāo)的結(jié)合仍有待深入。宏觀尺度上，價(jià)值評估工具中多元價(jià)值觀念的缺失，致使宏觀規(guī)劃決策重物質(zhì)輕非物質(zhì)，進(jìn)而使微觀尺度上產(chǎn)生存量文化保護(hù)困境[3]22-23。

2 舊城鎮(zhèn)更新的多元目標(biāo)與更新現(xiàn)狀

2.1 舊城鎮(zhèn)更新的多元目標(biāo)

舊城鎮(zhèn)的地類屬性、權(quán)利主體具有多樣性和復(fù)雜性。首先，舊城鎮(zhèn)地類復(fù)雜且相互嵌套；其次，舊城鎮(zhèn)涉及的權(quán)利主體更廣泛，城鎮(zhèn)居民是極重要的權(quán)利主體。因此，舊城鎮(zhèn)更新應(yīng)有別于過去房地產(chǎn)化的再開發(fā)路徑[18]，減少依靠實(shí)體空間增量開發(fā)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長的方式，而是應(yīng)該充分考慮各地類的更新改造方向和居民日常生活保障。同時(shí)，涵蓋大量公共服務(wù)設(shè)施和歷史地段的舊城鎮(zhèn)有強(qiáng)外部性，其改造價(jià)值導(dǎo)向應(yīng)是多元包容的。

具體而言，舊城鎮(zhèn)更新需實(shí)現(xiàn)提升居住品質(zhì)、傳承歷史文化和提升城市產(chǎn)業(yè)3個(gè)主要目標(biāo)。提升居住品質(zhì)不僅要滿足最基礎(chǔ)的日常生活訴求，還需應(yīng)對提升型的訴求[19]。完整社區(qū)概念描述了這兩種訴求的融合，“社區(qū)不僅指住房，還包括服務(wù)、治安、衛(wèi)生、教育、對內(nèi)對外交通、娛樂、文化公園等多方面因素”[20]?？苫谕暾鐓^(qū)理念構(gòu)建指標(biāo)體系對舊城鎮(zhèn)進(jìn)行評估分析，提出舊城鎮(zhèn)的改善需求。此外，保留城市記憶是城市更新行動的重要目標(biāo)[21]。習(xí)近平總書記提出，城市規(guī)劃和建設(shè)要高度重視歷史文化保護(hù)，不急功近利，不大拆大建。要突出地方特色，注重人居環(huán)境改善，更多采用微改造這種“繡花”功夫，注重文明傳承、文化延續(xù)，讓城市留下記憶，讓人們記住鄉(xiāng)愁。也就是說，舊城鎮(zhèn)更新需通過歷史文化資源的綜合評估，識別重要的歷史文化傳承場所，對其進(jìn)行針對性的改造和活化利用指引，傳承城鎮(zhèn)的傳統(tǒng)文化，保留場所精神。最后，提升城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，匹配發(fā)展戰(zhàn)略訴求。舊城鎮(zhèn)更新不應(yīng)僅被動解決城市問題，還需主動將舊城鎮(zhèn)更新與未來發(fā)展方向?qū)覽22]。應(yīng)通過對現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)狀況的評估，對不同現(xiàn)狀特點(diǎn)的商業(yè)舊城資源提出針對性部署，完成城市發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，提升城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展。例如合理的改造功能引導(dǎo)區(qū)安排，能為有效調(diào)整城鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)與空間結(jié)構(gòu)建構(gòu)基礎(chǔ)[23]。

2.2 舊城鎮(zhèn)更新的現(xiàn)狀困境

本文以廣州市番禺區(qū)的舊城更新為例，分析舊城鎮(zhèn)更新的現(xiàn)狀困境。番禺區(qū)位于廣州市域中南部，銜接主城區(qū)和南沙自貿(mào)區(qū)，是粵港澳大灣區(qū)背景下“南拓”的重要戰(zhàn)略支點(diǎn)。番禺區(qū)舊城鎮(zhèn)作為戰(zhàn)略拓展的重要空間載體，承擔(dān)著文化傳承、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人居提升等重要任務(wù)。然而舊城鎮(zhèn)現(xiàn)狀基礎(chǔ)設(shè)施老舊、社區(qū)生活圈設(shè)施配套不均、公共空間貧乏等“城市病”凸顯，城市空間改善需求強(qiáng)烈。因此，早在2009年，為落實(shí)廣州市“南拓”戰(zhàn)略，結(jié)合廣州舉辦亞運(yùn)會的契機(jī)，番禺就已不成體系地開展了一系列的舊城改造項(xiàng)目。2016—2019年，結(jié)合廣州“1+3”城市更新政策的出臺，番禺區(qū)又進(jìn)一步開展了沙灣古鎮(zhèn)、南大干線沿線、市橋河兩岸等區(qū)域的有序更新（見圖1）。截至2021年，番禺區(qū)舊城鎮(zhèn)更新已驗(yàn)收43個(gè)微改造項(xiàng)目，惠及1.3萬個(gè)家庭。

盡管單體項(xiàng)目成效不俗，但項(xiàng)目類型均以老舊小區(qū)微改造為主。項(xiàng)目的實(shí)施雖然提升和改善了老舊小區(qū)內(nèi)部的公共服務(wù)設(shè)施和公共環(huán)境，然而番禺區(qū)舊城鎮(zhèn)改造尚未完全達(dá)成多元目標(biāo)。從技術(shù)編制的視角上看存在兩點(diǎn)問題：一是微改造實(shí)踐并未充分解決城鎮(zhèn)公共服務(wù)供給，空間上的分散布局未能系統(tǒng)統(tǒng)籌街區(qū)、片區(qū)資源，未能充分滿足居民需求。二是微改造項(xiàng)目多為單一的物質(zhì)環(huán)境優(yōu)化，對城鎮(zhèn)的綜合功能、文化傳承、產(chǎn)業(yè)活力等問題改善效果有限。此外，改造規(guī)劃對舊城鎮(zhèn)商業(yè)多從鎮(zhèn)級尺度提供產(chǎn)業(yè)優(yōu)化的總體指引，缺乏差異化的明晰的具體舊城資源改造指引。

出現(xiàn)上述問題的原因是舊城鎮(zhèn)的多元改造需求與更新改造規(guī)劃的“價(jià)值評估—更新指引”評估工具的錯配，即舊城鎮(zhèn)更新的訴求囊括物質(zhì)空間要素和非物質(zhì)空間要素的系統(tǒng)性多元訴求，而更新改造規(guī)劃的“價(jià)值評估—更新指引”評估工具重點(diǎn)仍然停留在改善單個(gè)居住小區(qū)的物質(zhì)條件上。亟需探索存量時(shí)代下舊城鎮(zhèn)更新改造規(guī)劃前期的用地資源評估與指引工具創(chuàng)新，以適應(yīng)日益復(fù)雜多元化的更新需求。

3 基于多元兼顧視角下的“價(jià)值評估—更新指引”工具構(gòu)建

要實(shí)現(xiàn)舊城鎮(zhèn)更新的多元目標(biāo)，在規(guī)劃編制上需做好兩點(diǎn)：一是開展細(xì)致的基礎(chǔ)調(diào)查與潛力評估，建立適宜的指標(biāo)體系，識別潛在更新對象及分類[24]；二是因地制宜提出改造指引，在保護(hù)地方多樣性、延續(xù)地區(qū)文脈、提升活力等方面主動發(fā)力[25]。

番禺區(qū)城市更新資源要素多、構(gòu)成復(fù)雜，本文首先基于政策解讀及廣州市的城市特點(diǎn)，明確舊城鎮(zhèn)定義，并對舊城鎮(zhèn)資源進(jìn)行甄別和提取。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合權(quán)屬和空間分布將資源劃分為最小單元。對每個(gè)最小單元資源要素進(jìn)行分析評估，分系統(tǒng)、分類別地制定差異化措施，分門別類構(gòu)思改造的方向指引[26]。本文從多元價(jià)值兼顧的視角，對其土地資源評估構(gòu)建 “價(jià)值評估—更新指引”的思路（見圖2）。

（1）價(jià)值評估：識別重點(diǎn)資源，對潛力資源分門別類

一是構(gòu)建更新潛力用地評估體系，建設(shè)更新資源庫。基于番禺區(qū)舊城鎮(zhèn)的現(xiàn)狀和未來發(fā)展預(yù)期，依托多源大數(shù)據(jù)，構(gòu)建番禺區(qū)舊城鎮(zhèn)改造潛力評估體系對舊城鎮(zhèn)資源進(jìn)行整體評價(jià)，根據(jù)評價(jià)結(jié)果識別更新潛力資源，納入更新資源庫。

二是構(gòu)建用地價(jià)值評估體系，將潛力資源分門別類?；诜畢^(qū)的特點(diǎn)及其規(guī)劃的人居環(huán)境改善、文化傳承、產(chǎn)業(yè)復(fù)興的多元目標(biāo)，依托多源數(shù)據(jù)，從文化價(jià)值、人居價(jià)值和產(chǎn)業(yè)價(jià)值3個(gè)方面構(gòu)建指標(biāo)體系進(jìn)行價(jià)值評價(jià)。根據(jù)用地價(jià)值評估結(jié)果，界定保護(hù)傳承、人居改善和產(chǎn)業(yè)提升3類更新項(xiàng)目的空間布局。

（2）更新指引：因地制宜，分類引導(dǎo)城鎮(zhèn)更新

因地制宜，制定空間分類施策指引。在功能導(dǎo)向上，針對不同類型的用地，提出各自的城市更新導(dǎo)向，明確片區(qū)的主導(dǎo)功能；在實(shí)施路徑上，依據(jù)主導(dǎo)功能及地區(qū)特色，制定差異化實(shí)施路徑。

其中，保護(hù)傳承類集聚的片區(qū)以歷史文化保護(hù)為前提、以活化為重點(diǎn)，以微改造、混合改造等為實(shí)施路徑，實(shí)現(xiàn)歷史風(fēng)貌協(xié)調(diào)，針對特色進(jìn)行活化利用。人居改善類集聚的片區(qū)在功能導(dǎo)向上以改善環(huán)境配套為主，補(bǔ)短板、惠民生，空間上采取織補(bǔ)式更新，打造完整社區(qū)。產(chǎn)業(yè)提升類集聚的片區(qū)需提升產(chǎn)業(yè)活力、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，分類盤活，實(shí)施聯(lián)動式改造，向上銜接“十四五”等上位規(guī)劃，聚力重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)平臺；向下鼓勵功能混合和用途兼容，由傳統(tǒng)開發(fā)模式向經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變。

4 舊城鎮(zhèn)更新“價(jià)值評估—更新指引”工具的重點(diǎn)內(nèi)容

4.1 多元價(jià)值評估：識別核心更新資源與界定更新分區(qū)

4.1.1 數(shù)據(jù)來源與方法

本文從多渠道收集研究數(shù)據(jù)作為研究基礎(chǔ)，包括地方政府提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、網(wǎng)絡(luò)多源大數(shù)據(jù)，以及實(shí)地調(diào)研獲取的一手?jǐn)?shù)據(jù)等。評價(jià)方法有基于POI的空間點(diǎn)集相關(guān)性分析，基于網(wǎng)絡(luò)評論的語義分析法，基于衛(wèi)星圖片、街景圖片的語義分割等。

4.1.2 科學(xué)識別核心更新資源

番禺區(qū)舊城資源的總量大，受資金資源等限制，難以同時(shí)改造。因此有必要識別出需迫切改造的舊城資源，將其納入更新資源數(shù)據(jù)庫。

本文制定必然認(rèn)定項(xiàng)和低效評分項(xiàng)兩條入庫路徑。必然認(rèn)定項(xiàng)包含兩類舊城資源，處于危房清單中的舊城資源和在番禺老舊小區(qū)名錄中對應(yīng)的舊城資源，均納入更新資源數(shù)據(jù)庫。低效評分項(xiàng)以判斷城鎮(zhèn)用地舊城資源是否低效為目的，根據(jù)低效用地的定義和特征，從安全、用地效益和戰(zhàn)略意義3個(gè)維度5項(xiàng)低效用地評估體系綜合評價(jià)各舊城資源（見表1），用5刻度量表作為衡量基準(zhǔn)，將最終得分大于3分的用地入庫，最終得出本輪番禺區(qū)更新資源數(shù)據(jù)庫（見圖3）。

4.1.3 辨析重點(diǎn)更新資源分區(qū)

不同地類的舊城資源都可擁有重要的歷史文化價(jià)值，因此先對更新資源數(shù)據(jù)庫的舊城資源進(jìn)行歷史文化價(jià)值評估。筆者構(gòu)建了基于4個(gè)指標(biāo)的歷史文化價(jià)值評估指標(biāo)體系（見表2）。評分體系中指標(biāo)得分為5分制，將各項(xiàng)得分疊加權(quán)重，得出用地舊城資源的歷史文化總得分，總得分在4分以上的納入文化傳承更新片區(qū)（見圖4）。

此后，將被納入人居文化更新片區(qū)的舊城資源剔除后，從創(chuàng)新能力、活躍程度和商業(yè)質(zhì)量3個(gè)維度對更新資源數(shù)據(jù)庫中剩下的商業(yè)用地進(jìn)行產(chǎn)業(yè)價(jià)值評估；從單體建筑設(shè)施完善度和社區(qū)服務(wù)設(shè)施完善度2個(gè)維度對更新資源數(shù)據(jù)庫剩下的居住用地進(jìn)行人居價(jià)值評估（見表2）。得分均為5分制，將各項(xiàng)得分疊加權(quán)重，得出產(chǎn)業(yè)用地舊城資源的創(chuàng)新能力、活躍程度和商業(yè)質(zhì)量3個(gè)維度得分，以及居住用地舊城資源的單體建筑設(shè)施完善度、社區(qū)服務(wù)設(shè)施完善度2個(gè)維度得分。比較每個(gè)舊城資源的不同維度得分，得分最低的維度將作為更新的指引方向（見圖5-圖6）。

4.2 因地制宜進(jìn)行分類更新指引

根據(jù)用地價(jià)值評估的分片分類結(jié)果，對不同用地片區(qū)的更新提出針對性指引。

4.2.1 合理保育傳統(tǒng)歷史文化

歷史街區(qū)的更新應(yīng)注重歷史文化遺產(chǎn)的保護(hù)與傳承，實(shí)施漸進(jìn)更新[27]。對番禺區(qū)舊城鎮(zhèn)的文化傳承更新片區(qū)提出延續(xù)歷史建筑風(fēng)貌、塑造街巷環(huán)境、街區(qū)道路系統(tǒng)優(yōu)化和文化活化利用4方面指引：一是以保存歷史原真性為原則，對歷史建筑進(jìn)行重點(diǎn)修繕；二是對于保留的圍墻或建筑立面，采用立面裝飾將歷史特色上墻，形成可視化的文化傳播帶；三是優(yōu)化街區(qū)道路系統(tǒng)，內(nèi)部交通實(shí)行弱機(jī)動化；四是加強(qiáng)歷史文化資源的展示利用，將歷史文化與歷史建筑結(jié)合，利用非物質(zhì)文化展示、非物質(zhì)文化同現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)結(jié)合等方式，將歷史文化扎根現(xiàn)代生活。

4.2.2 分類完善社區(qū)建成環(huán)境，塑造完整社區(qū)

完整社區(qū)的塑造包括空間完整性、設(shè)施完整性、文化完整性和治理完整性[28]。根據(jù)居住價(jià)值評估結(jié)果，更新資源數(shù)據(jù)庫中的居住用地可分片提出3類更新策略。

（1）基礎(chǔ)類更新片區(qū)

依據(jù)改造迫切度，對房屋本體、水電氣路、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等滿足居民最基本生活需求與安全保證的設(shè)施進(jìn)行完善和更新，改造過程重視居民的參與和意見。

（2）完善類更新片區(qū)

在社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造中，應(yīng)重點(diǎn)優(yōu)化能夠滿足居民高層次社交和活動需求的空間和設(shè)施，包括社區(qū)綠化、公共活動場所、交通站點(diǎn)設(shè)施等活動空間，以及慢行系統(tǒng)、無障礙設(shè)施、停車和充電設(shè)施等市政配套設(shè)施。改造過程中，應(yīng)充分考慮和融入當(dāng)?shù)匚幕厣?，確保改造方案既實(shí)用又具有在地性文化的特征。

（3）提升類更新片區(qū)

要求改造中重點(diǎn)對公共服務(wù)設(shè)施及基礎(chǔ)商業(yè)設(shè)施查缺補(bǔ)漏，完善包含社區(qū)綜合服務(wù)站、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、幼托設(shè)施、老年服務(wù)站在內(nèi)的基本公共服務(wù)設(shè)施，包括綜合超市、便民商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、快遞站點(diǎn)在內(nèi)的便民商業(yè)設(shè)施等的布局，構(gòu)建15分鐘社區(qū)生活圈。

4.2.3 分類引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)更新改造，優(yōu)化城市商業(yè)產(chǎn)業(yè)

根據(jù)產(chǎn)業(yè)估值評估結(jié)果，更新資源數(shù)據(jù)庫中的商業(yè)用地可分片提出3類更新策略。

（1）創(chuàng)新能力提升片區(qū)

創(chuàng)新街區(qū)是以促進(jìn)企業(yè)創(chuàng)新性發(fā)展為核心功能的緊湊空間，舊城的復(fù)雜性、高密度、文化與人口多樣性是創(chuàng)新街區(qū)形成的客體基礎(chǔ)。提升舊城空間客體的硬體軟體環(huán)境，提高空間客體要素與創(chuàng)新主體要素的功能匹配度，能形成創(chuàng)新“溢出效應(yīng)”[29]。一是通過商業(yè)空間微改造，打造企業(yè)孵化器，同時(shí)還需增加小型公共空間、第三空間等的公共創(chuàng)新中心的建設(shè)，提供匹配的空間載體。二是需設(shè)立相關(guān)創(chuàng)新政策支持，發(fā)揮政策工具引導(dǎo)作用，提供創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的軟體環(huán)境。

（2）活躍程度提升片區(qū)

因地制宜植入在地特色文化，通過打造核心商業(yè)文旅節(jié)點(diǎn)，塑造重點(diǎn)商業(yè)走廊，營造商業(yè)文旅活動等方式，打造具有地方特色的商業(yè)文旅品牌體系。首先，重點(diǎn)對具有歷史意義的商業(yè)文化建筑加以改造，打造核心節(jié)點(diǎn)。其次，結(jié)合戰(zhàn)略規(guī)劃，通過改造塑造地方特色的商業(yè)走廊，營造適宜小微企業(yè)參與的空間環(huán)境。最后結(jié)合地方文旅規(guī)劃，在番禺區(qū)的核心節(jié)點(diǎn)、核心商業(yè)走廊開展多樣化的品牌商業(yè)文旅活動。

（3）產(chǎn)業(yè)質(zhì)量提升片區(qū)

通過改造當(dāng)?shù)靥厣闹黝}特色商業(yè)街區(qū)，發(fā)掘商業(yè)亮點(diǎn)，提升消費(fèi)者對商業(yè)的品質(zhì)認(rèn)可和消費(fèi)客單價(jià)的提升。挖掘在地文化主題，打造主題商業(yè)街。同時(shí)，使改造建筑風(fēng)格與地域文化保持一致。園林景觀對商業(yè)氛圍的營造很重要，需根據(jù)商業(yè)主題，選擇合適的景觀元素配套修飾，塑造高品質(zhì)的商業(yè)氛圍。

5 結(jié)語

舊城鎮(zhèn)更新的總目標(biāo)應(yīng)是多元的，既需維持建成空間的持續(xù)高品質(zhì)和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，又需重視歷史文化的傳承和創(chuàng)新，還需關(guān)注公共利益的優(yōu)先落實(shí)，恢復(fù)舊城空間經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展[30]。因此，對應(yīng)的舊城鎮(zhèn)更新改造規(guī)劃也需制定合適的評估工具，對土地資源實(shí)施多元視角下的價(jià)值評估，從宏觀視角上給予地塊最優(yōu)的改造用途。

此前廣州市番禺區(qū)的舊城鎮(zhèn)更新在單一地塊上取得部分成效，但缺乏綜合、系統(tǒng)的資源評估體系，導(dǎo)致改造重點(diǎn)落在物質(zhì)空間要素，而欠缺對非物質(zhì)空間要素的改造指引；同時(shí)對老舊小區(qū)外的用地改造指引匱乏，導(dǎo)致商業(yè)用地的優(yōu)化提升及歷史街區(qū)的漸進(jìn)改造缺乏有效實(shí)踐?；诙嘣繕?biāo)，本文以番禺區(qū)舊城鎮(zhèn)為例，構(gòu)建了舊城鎮(zhèn)潛力資源的“價(jià)值評估—更新指引”評估工具。首先在價(jià)值評估階段構(gòu)建了必然認(rèn)定項(xiàng)及低效評估指標(biāo)體系，識別需迫切改造的舊城資源并納入更新資源數(shù)據(jù)庫。其次構(gòu)建了涵蓋歷史文化、人居價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值的多元價(jià)值評估指標(biāo)體系，對更新資源數(shù)據(jù)庫的資源進(jìn)行評估并分類。優(yōu)先評估歷史文化價(jià)值，識別文化傳承改造片區(qū)；之后對居住用地、商業(yè)用地分別進(jìn)行評估，識別出基礎(chǔ)類、完善類和提升類3類居住用地片區(qū)，以及創(chuàng)新能力提升、活躍程度提升和產(chǎn)業(yè)質(zhì)量提升3類商業(yè)用地片區(qū)。最后，在更新指引階段針對不同片區(qū)分類提出改造指引。

本文以多源數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，從歷史文化、人居價(jià)值和產(chǎn)業(yè)價(jià)值3個(gè)維度切入，結(jié)合物質(zhì)空間和非物質(zhì)空間的用地價(jià)值構(gòu)建“價(jià)值評估—更新指引”工具，有助于實(shí)現(xiàn)舊城鎮(zhèn)改造的多元目標(biāo)。本文中的指標(biāo)體系是基于番禺地區(qū)特色且在數(shù)據(jù)可獲取性有限的前提下構(gòu)建的，存在一定局限性。在城鎮(zhèn)高質(zhì)量發(fā)展的背景下，今后需探索提煉具有更強(qiáng)系統(tǒng)性、更具實(shí)施性的舊城鎮(zhèn)改造規(guī)劃編制技術(shù)思路框架，同時(shí)因地制宜地探索特色的物質(zhì)空間與非物質(zhì)空間相結(jié)合的更新資源評估體系，推動城市更新行動，促進(jìn)城市轉(zhuǎn)型發(fā)展。