5月以來，商品房“以舊換新”政策在各地出臺和落地的節(jié)奏明顯加快。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，已有超70城推出商品房“以舊換新”“收舊換新”的相關(guān)政策。

5月22日，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會推出全市住房“以舊換新”活動倡議書。迄今為止，廣州市參與住房“以舊換新”的樓盤數(shù)量累計近200個，合作中介機(jī)構(gòu)44個。

值得關(guān)注的是，商品房“以舊換新”涉及一二手聯(lián)動交易，在各地區(qū)都屬于政策探索階段。目前廣州實(shí)施效果如何？面臨哪些執(zhí)行難點(diǎn)？

花都率先試水

花都是廣州市第一個推出商品房“以舊換新”活動的區(qū)。根據(jù)《關(guān)于聯(lián)合開展花都區(qū)商品房以舊換新“煥新購”活動的方案》，花都區(qū)“煥新購”活動共有25個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及項目、14家家裝家居企業(yè)、10家中介服務(wù)機(jī)構(gòu)參與。

此次參與“以舊換新”活動，換房人將與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)簽訂三方協(xié)議，繳納新房訂金鎖定意向房源，中介企業(yè)優(yōu)先推動加快舊房交易，如果舊房未成功出售，將解除協(xié)議，無條件退還訂金。

據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，迄今已有超400組意向買家咨詢“以舊換新”政策，比如香樾四季花園、中旅名門府-雅韻花園、電建泛悅府、都悅花苑、上宸花園、中誠璟瀧灣等都是咨詢比較多的樓盤。

從成交來看，花語天珹花園、都悅花苑、合和新城、俊怡悅景臺、嘉河灣8號都有參與“以舊換新”的成功案例，迄今累計成交案例十余宗。

事實(shí)上，花都一直是廣州樓市的價格洼地。據(jù)克而瑞監(jiān)測，目前花都區(qū)新建住宅套均價在200萬元內(nèi)，首付1.5成僅需30萬即可上車。在疊加各種利好的基礎(chǔ)上，剛性、剛改需求被有效釋放。此次通過“以舊換新”，花都區(qū)推動一二手房的聯(lián)動，將有效提升樓市活躍度。

改善盤咨詢政策的買家偏多

花都之后，廣州市房協(xié)在全市范圍推出“以舊換新”活動倡議，越來越多的品牌房企加入其中。據(jù)市房協(xié)介紹，參與“以舊換新”考驗著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營能力，參與活動的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將成立專門服務(wù)“以舊換新”的團(tuán)隊，制定各自與業(yè)主和中介之間的優(yōu)惠政策。

據(jù)廣州地鐵地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，旗下項目中，咨詢以舊換新政策的客戶還比較多。“客戶一直居住在三元里舊居，考慮到孩子未來上學(xué)等需求，看到‘以舊換新‘政策后，來到現(xiàn)場積極了解政策情況，并選擇參與活動置換升級，期望孩子未來能入讀廣鐵一中。”

新鴻基·峻鑾是南站核心區(qū)內(nèi)唯一的低密度優(yōu)質(zhì)住宅，也是近期參與“以舊換新”活動的首批房地產(chǎn)項目之一。“峻鑾在售的房源都可以參加活動。自消息公布后，峻鑾吸引不少前來咨詢了解的客戶，亦有成交產(chǎn)生”，新鴻基相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“我們會根據(jù)樓市政策以及不同客戶的實(shí)際需求進(jìn)行一客一議、靈活處理，盡量配合客戶所需。”

記者在中鐵建也了解到，西派粵府項目咨詢以舊換新政策的客戶有10組左右，西派天河序項目咨詢以舊換新政策的客戶有15-20組。這兩個樓盤都是目前市區(qū)炙手可熱的改善盤。

二手難賣，期待契稅等更大支持

按照此次“以舊換新”活動，若換房人的舊房在約定期限內(nèi)成功售出，換房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按約定繼續(xù)完成新房交易手續(xù)；若舊房未能在約定期限內(nèi)售出，換房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按約定解除新房認(rèn)購協(xié)議，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)無條件退還訂金，換房人無需承擔(dān)任何違約責(zé)任。

對此，廣州地鐵地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，意向買家可繳納定金5萬鎖定房源，標(biāo)注參與“以舊換新”活動，然后在中介渠道進(jìn)行自己原有房屋掛牌。房企利用自身資源，協(xié)助買家掛牌房源在中介處的推廣和宣傳，房源成功出售回款后進(jìn)行首付款繳納和簽約。

“買家認(rèn)購我們的新房房源，我們有團(tuán)隊承接賣二手房的服務(wù)，會去客戶舊屋勘察、評估，參考周邊房源價格，針對掛牌價給一些建議，并且聯(lián)動合作中介，在平臺增加這套房源的曝光，從而促進(jìn)成交”，廣州萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，比如黃埔新城繳納定金5萬，活動期限一般約定3-6個月。

針對二手房難賣等問題，各家房企也表達(dá)了更大期待。“二手房成交周期過長，90天難以滿足；二手房銷售端無利好政策，也沒有有力的促進(jìn)交易的手段。因此，我們建議可以給予契稅等方面的政策，降低二手房購買門檻”，中鐵建相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

廣州地鐵地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人建議，“希望二手房有一個政府以舊換新的補(bǔ)貼，和現(xiàn)在汽車以舊換新補(bǔ)貼一樣，加速客戶銷售?！?/p>

“以舊換新”的主流模式

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至6月3日，全國已有超70城表態(tài)支持住房“以舊換新”“收舊換新”。從各地支持“以舊換新”的方式來看，具體可分為“國企收舊換新”和“中介優(yōu)先賣”兩種主流模式。

“國企收舊換新”模式是由國資平臺直接收購業(yè)主二手房，業(yè)主再去購買新房。除此之外，對出售自有住房并購買新建商品住房的個人或家庭給予一定的購房補(bǔ)貼，也是地方政府進(jìn)一步促進(jìn)購房者“以舊換新”的重要舉措。已有部分城市取得一定效果，如4月底南京提出“以舊換新”，截至5月20日，新房項目案場累計來訪約2230組，繳納新房意向認(rèn)籌金的換房人515組，52組客戶確認(rèn)成交。

廣州、上海等都屬于第二種模式，即“中介優(yōu)先賣”模式，即房企聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對舊房優(yōu)先推售，若一定期限內(nèi)舊房售出則按流程購買新房，該模式的效果很大程度上取決于市場運(yùn)行情況，在當(dāng)前“買方市場”下，該模式中二手房出售環(huán)節(jié)的不確定性較大，目前整體效果有限。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議當(dāng)下地方政府將可信賴的平臺搭建起來。同時，考慮到剛需支付能力和預(yù)期均疲弱的態(tài)勢，建議加快推進(jìn)買賣雙方直接成交的手拉手交易，如二手房帶押過戶、商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款等，以降低交易費(fèi)用。另外，降低交易稅費(fèi)、提高參與“以舊換新”新房的折扣比例，也有利于促成交易。多管齊下才能讓“以舊換新”產(chǎn)生激活市場的鲇魚效應(yīng)。