佛山何享健家族，對地產(chǎn)生意動刀了。

6月23日，美的置業(yè)公告稱，擬進(jìn)行股權(quán)重組，將開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)至控股股東，專注于輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

地產(chǎn)開發(fā)是美的置業(yè)的核心業(yè)務(wù)，總資產(chǎn)達(dá)1971億元，年收入700億元，貢獻(xiàn)97%總收入，這些房子土地一旦剝離，將大幅縮減其體量。

民營頭部房企中，美的置業(yè)是少數(shù)尚未違約的一家，也在銷售和債務(wù)端承壓。何家主動求變，吃下重資產(chǎn)，推動其輕裝上陣。

資本市場樂見其成。6月24日，美的置業(yè)股價一度暴漲100%，收盤時仍飆升七成，市值約91億港元。

扛債抄底

這筆2000億資產(chǎn)的大交易，大概率是何家二代何劍鋒夫婦的手筆。美的置業(yè)表示，重組是在大股東“美的控股”牽引下，穿越下行周期的探索。

據(jù)企查查，何享健和兒媳盧德燕，分別持有美的控股94.55%、5.45%權(quán)益。在美的置業(yè)，盧德燕是第一大股東和實(shí)控人，持股81.13%。盧與何享健為一致行動人，兩人未擔(dān)任職務(wù)。

其實(shí)，何家一代掌門，淡出商界多年，其家族生意已多由其子何劍鋒出面。

在美的置業(yè)，何劍鋒擔(dān)任非執(zhí)行董事。官方披露，他主要為營運(yùn)和管理“提供戰(zhàn)略意見和建議”。

地產(chǎn)行業(yè)下行，背靠大樹的美的置業(yè)，也過得不輕松。

2023年，其合約銷售659億元，較三年前砍半，收入停滯，凈利降至9.14億元。

“當(dāng)前地產(chǎn)估值受到壓力，上市公司會進(jìn)一步暴露這種壓力。短時間內(nèi)，地產(chǎn)開發(fā)作為上市標(biāo)的不適合。”匯生國際資本總裁黃立沖向《21CBR》記者表示。

這家粵系房企一直在瘦身，減少拿地、壓降債務(wù)。

至2023年末，相較高峰時期，其債務(wù)總額減少900億，縮表880億元，總資產(chǎn)降至2000億元左右，壓力很大。

美的置業(yè)坦言，要維持健康的財務(wù)比率，并滿足“三道紅線”的要求，須承擔(dān)沉重負(fù)擔(dān)及債務(wù)。

2024年，公司已到期的債務(wù)共62.5億元；一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為122億元，月均還債約10億元。

只是，困局下有賺錢機(jī)會。

美的置業(yè)的家底，依然豐厚，其股東權(quán)益高達(dá)250億，何劍鋒熟稔資本運(yùn)作，逢低將開發(fā)業(yè)務(wù)私有化，未嘗不是一次抄底，只要他接得住千億級的負(fù)債。

于美的置業(yè)，其可將重心轉(zhuǎn)移到輕資產(chǎn)模式，利潤率更高，減小周期性風(fēng)險敞口。

可謂兩全其美。

此次重組股權(quán)，何劍鋒夫婦計(jì)劃分兩步走：

首先，重組公司的開發(fā)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)到私人公司持有，從美的置業(yè)剝離。其后，美的置業(yè)以實(shí)物方式，將房開業(yè)務(wù)產(chǎn)權(quán)作為特別股息，分派給全體股東。

股東如不參與實(shí)物分派，可選擇每股現(xiàn)金分派5.9港元，較公告前一日收盤價溢價57.33%。

最終，何氏家族將全面收購房開業(yè)務(wù)。

黃立沖認(rèn)為，小股東可能會選擇現(xiàn)金分派，“預(yù)期未來房地產(chǎn)市場很難有所表現(xiàn)，這塊資產(chǎn)短時間沒有再上市的可能，套現(xiàn)不了”。

穩(wěn)中求變

若重組成功，新成立私人公司將繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，何劍鋒依然委任原經(jīng)營團(tuán)隊(duì)承接。

美的置業(yè)強(qiáng)調(diào)，股權(quán)重組不影響上市主體的運(yùn)營，經(jīng)營團(tuán)隊(duì)不變。

“私營公司的業(yè)務(wù)信息不需公開，若出現(xiàn)負(fù)面情況，也有更多的時間和空間來解決問題?！?/p>

黃立沖告訴《21CBR》記者，房開業(yè)務(wù)納入私營公司后，運(yùn)營成本較低，決策過程更加靈活和迅速。

何劍鋒操盤的美的控股，其資產(chǎn)負(fù)債表非常強(qiáng)大。

單以其持有的美的集團(tuán)股權(quán)來說，去年分紅207.8億，按照31.12%的股比，家族即可分紅84億。這么充裕的資金流入，足可應(yīng)對開發(fā)業(yè)務(wù)的債務(wù)。

一旦并表，地產(chǎn)開發(fā)光利息，就能省很多錢。

說到底，何家敢吃下2000億盤子的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，終究還是財大氣粗。

何劍鋒夫婦將重資產(chǎn)私有化，美的置業(yè)也可輕裝上陣。

“開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓后，對應(yīng)的資產(chǎn)及負(fù)債也同時轉(zhuǎn)讓，能降低企業(yè)的杠桿率和負(fù)債，減輕償債壓力?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水告訴《21CBR》記者。

在何劍鋒夫婦的規(guī)劃中，美的置業(yè)預(yù)計(jì)將成為一家小而美的服務(wù)公司。公告指出，上市公司將保留物管、商業(yè)、地產(chǎn)科技、建設(shè)項(xiàng)目管理等業(yè)務(wù)。

這些業(yè)務(wù)體量不大，增長快，去年合計(jì)收入約37億元，僅占總收入5%。

規(guī)模較大的是物管，收入為15.21億元，同比大增三成；其次是商業(yè)物業(yè)和產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)，收入為3.63億元，同比增長超兩成。

劉水認(rèn)為，作為地產(chǎn)后運(yùn)營階段的物管行業(yè)，將逐步轉(zhuǎn)入存量市場，增量空間有限，市場競爭更為激烈。

商業(yè)地產(chǎn)也在復(fù)蘇中。

“宏觀政策將繼續(xù)發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)內(nèi)需，商鋪及寫字樓租賃需求預(yù)計(jì)將進(jìn)一步釋放，商業(yè)地產(chǎn)市場或逐步趨穩(wěn)?！眲⑺J(rèn)為。

相比開發(fā)業(yè)務(wù)，這些輕資產(chǎn)勝在現(xiàn)金流穩(wěn)定，抗周期性相對強(qiáng)，利潤更好。

去年，非房開業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)4億元稅前利潤，凈利率10.8%，房開業(yè)務(wù)為5.8%。

這樣，何劍鋒夫婦留有一個上市平臺，運(yùn)作空間也很大。

美的置業(yè)打算將業(yè)務(wù)延伸至住宅的建設(shè)管理，拓展第三方獨(dú)立客戶，提供從開發(fā)到市場銷售的全鏈條服務(wù)。

樓市后勢未明，何劍鋒夫婦自信，有財力扛過周期。