火爆的高端住宅銷售正在這個(gè)仲夏上演。6月28日以來(lái)，中海地產(chǎn)在京滬深三城的“玖序”系高端住宅項(xiàng)目同步入市，3天內(nèi)銷售超過(guò)228億元，其中上海領(lǐng)邸玖序開(kāi)盤“日光”，清盤用時(shí)不到90分鐘。

基于稀缺性與價(jià)格倒掛優(yōu)勢(shì)，高端改善型樓盤在高凈值人群中受到歡迎。今年以來(lái)，成交火爆的多為高端改善型住宅，核心城市的高端項(xiàng)目正涌現(xiàn)更多的日光盤。其中，中海地產(chǎn)在一線城市將“玖序”系列高端住宅項(xiàng)目集中推出，業(yè)績(jī)沖刺意圖明顯。公司此次得以集中推盤搶收，去年其在高能級(jí)城市的貨值儲(chǔ)備帶來(lái)較大貢獻(xiàn)。

四城高端住宅齊入市中海地產(chǎn)3天收金超200億

曾在6月30日開(kāi)盤收金62億元的北京高端住宅項(xiàng)目中海京華玖序（備案名“都闕苑”），銷售成績(jī)?nèi)栽诓粩嗨⑿?。?jù)北京市住建委官網(wǎng)信息，截至7月4日，項(xiàng)目簽約227套，簽約面積44.38萬(wàn)平方米，成交均價(jià)17.44萬(wàn)元/平方米。以此測(cè)算，該項(xiàng)目成交金額已達(dá)77.4億元，去化率接近八成。

位于北京西城區(qū)的中海京華玖序，落址金融街南延地帶，距離天安門直線距離約不到3公里。在市場(chǎng)別稱中，這一項(xiàng)目又叫中信城五期，前三期項(xiàng)目本屬中信地產(chǎn)旗下“中信城”系列，稀缺的區(qū)位優(yōu)勢(shì)加持下，前幾期項(xiàng)目開(kāi)盤“一房難求”。后續(xù)中海并購(gòu)中信地產(chǎn)，最后的四期、五期項(xiàng)目也更名為京華玖序并改由中海建設(shè)。

除了京華玖序，最近中海地產(chǎn)在北上深的“玖序”系列高端住宅多盤同開(kāi)，包括位于上海的領(lǐng)邸玖序、深圳的深灣玖序。如果算上即將入市的南京江南玖序，中海地產(chǎn)這批次四大“玖序”項(xiàng)目總貨值超350億元。

熱銷過(guò)程中，上述中?！熬列颉毕盗挟a(chǎn)品給一線樓市添了把火。6月28日，位于上海徐匯濱江的領(lǐng)邸玖序開(kāi)盤“日光”，清盤過(guò)程用時(shí)不到90分鐘，項(xiàng)目備案均價(jià)14.61萬(wàn)元/平方米，第一批次推售房源232套，吸引632組客戶參與搖號(hào)，當(dāng)天官宣攬金66億元。同一天，位于深圳灣超級(jí)總部基地的深灣玖序項(xiàng)目開(kāi)盤，首批次推出293套住宅并搖號(hào)入圍，當(dāng)天收金100.2億元。

趕在年中銷售節(jié)點(diǎn)，中海地產(chǎn)在一線城市將“玖序”案名的高端住宅項(xiàng)目集中推出，業(yè)績(jī)沖刺意圖明顯。6月份收尾前，上述3個(gè)“玖序”項(xiàng)目已收金超過(guò)228億元，對(duì)比中海地產(chǎn)6月份的466億元全口徑銷售金額，貢獻(xiàn)占比近一半。

值得一提的是，上述“網(wǎng)紅盤”大多因?yàn)閰^(qū)位條件優(yōu)越。其中，中海京華玖序落址的北京西城區(qū)近年鮮少供地，去年3月中信城四期入市時(shí)，便因“北京西城近兩年唯一新房”頗為搶手；深灣玖序是去年中海地產(chǎn)斥資上百億競(jìng)得的深圳最貴宅地，也是近22年來(lái)深圳灣超級(jí)總部基地的第一宗住宅用地。

深灣玖序項(xiàng)目還在土拍階段突破了戶型限制與備案價(jià)格紀(jì)錄，主力戶型為196平方米～328平方米的大平層房源，不受“7090”戶型政策（開(kāi)發(fā)商新建商品房時(shí)套型建面90平方米以下住房占比須達(dá)70%）限制。另外，該項(xiàng)目的毛坯備案均價(jià)約13.3萬(wàn)元/平方米，打破了之前深圳新建商品房13.2萬(wàn)元/平方米的最高限價(jià)紀(jì)錄。

盡管均價(jià)“10萬(wàn)+”的高端改善型樓盤已是高門檻，與同板塊的二手房項(xiàng)目對(duì)比，這類“網(wǎng)紅盤”的優(yōu)勢(shì)往往在于價(jià)格倒掛。本刊了解到，中海深灣玖序的周邊樓盤中，紅樹(shù)西岸項(xiàng)目現(xiàn)在二手房掛盤售價(jià)達(dá)17萬(wàn)元～20萬(wàn)元/平方米；京華玖序前期項(xiàng)目（中信城前三期）的二手房掛牌價(jià)格多為16萬(wàn)元～20萬(wàn)元/平方米；與上海領(lǐng)邸玖序同片區(qū)的云錦東方，目前二手房掛牌價(jià)格已達(dá)20萬(wàn)元～24萬(wàn)元/平方米。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向本刊表示，近日中海地產(chǎn)多個(gè)高端住宅項(xiàng)目集中入市，部分原因在于6月份是個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，上市公司需要沖擊半年度業(yè)績(jī)。另外，上半年新房市場(chǎng)整體比較疲弱，市場(chǎng)復(fù)蘇跡象主要發(fā)生在二手房和剛需市場(chǎng)，如果能夠通過(guò)高端住宅項(xiàng)目熱銷帶動(dòng)整個(gè)樓市的預(yù)期，這也是各地政府部門和開(kāi)發(fā)商所喜聞樂(lè)見(jiàn)的。

高端住宅行情點(diǎn)燃樓市稀缺性與性價(jià)比助推獨(dú)立行情

中?！熬列颉毕盗卸喑锹?lián)動(dòng)之外，今年中海地產(chǎn)旗下系列高端住宅項(xiàng)目扎堆入市。就在6月27日，備案均價(jià)高達(dá)29.8萬(wàn)元/平方米的中海順昌玖里49套風(fēng)貌別墅宣布開(kāi)盤售罄，刷新上海新房均價(jià)的歷史新高。往前追溯，今年3月中海順昌玖里入市的第三批次512套高層房源過(guò)會(huì)均價(jià)17.2萬(wàn)元/平方米，當(dāng)日銷售額近200億元，登頂成為全國(guó)“盤王”。

事實(shí)上，中海熱銷的高端項(xiàng)目，正趕上高端住宅入市井噴年。今年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)較以往相對(duì)依賴高端住宅市場(chǎng)，行業(yè)深度調(diào)整下，成交仍然火爆的樓盤多為高端改善型住宅。

近期北京、上海、深圳、杭州、成都等核心城市的高端住宅項(xiàng)目步入集中推盤期。其中，上海更是憑借高端住宅項(xiàng)目走出獨(dú)立行情?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年上半年總價(jià)2500萬(wàn)元以上的高端住宅成交超2025套，成交規(guī)模系上海近10年以來(lái)最高。

今年上海各類高總價(jià)風(fēng)貌建筑項(xiàng)目涌現(xiàn)，比如新鴻基地產(chǎn)旗下濱江凱旋門、融創(chuàng)外灘壹號(hào)院、保利世博天悅、香港置地啟元、凱德·茂名公館、上海宸嘉100嘉佰道等中高端樓盤均以亮眼的銷售業(yè)績(jī)“出圈”。其中，濱江凱旋門、上海宸嘉100嘉佰道等均為“日光盤”，開(kāi)盤當(dāng)天售罄并分別收金70.27億元、61億元。

“近年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的兩極分化明顯，要么是小戶型、低總價(jià)的剛需類二手房成交規(guī)模大，要么是高端住宅盤比較熱銷，面對(duì)核心區(qū)域、性價(jià)比高的高端住宅產(chǎn)品，高凈值人群還是愿意持有的。”李宇嘉就此表示，“一直以來(lái)，由于地價(jià)成本偏高、開(kāi)發(fā)商需承建配套、快周轉(zhuǎn)條件下房屋品質(zhì)難以把控等原因，市場(chǎng)中真正的高端住宅項(xiàng)目其實(shí)比較稀缺?！?/p>

在李宇嘉看來(lái)，近年京滬深等熱點(diǎn)城市有不少均價(jià)“10萬(wàn)+”乃至“15萬(wàn)+”高端住宅項(xiàng)目在售，不過(guò)，并非所有項(xiàng)目都能迎來(lái)開(kāi)盤售罄的情況，這與產(chǎn)品定位、開(kāi)發(fā)商品牌、地段、容積率、資源稀缺性等有關(guān)，能夠同時(shí)具備這幾個(gè)方面特征的項(xiàng)目較少，尤其是上海的風(fēng)貌建筑，與整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)缺乏關(guān)聯(lián)性，因此，寄希望于高端住宅產(chǎn)品的局部火熱帶動(dòng)整體市場(chǎng)回升會(huì)比較難。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向本刊介紹，自去年以來(lái)，高端住宅市場(chǎng)其實(shí)就表現(xiàn)亮眼，今年表現(xiàn)更加活躍，二季度高端住宅市場(chǎng)的成交量創(chuàng)下了自2021年以來(lái)的季度交易量新高。

“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然在調(diào)整，但高端住宅市場(chǎng)都蠻抗跌?！北R文曦談道，“一方面這類產(chǎn)品確實(shí)具有稀缺性，很多核心城市市中心都不再進(jìn)行供地，很少有新盤供應(yīng)；另外，盡管現(xiàn)在產(chǎn)品限價(jià)稍微有點(diǎn)往上走，但與周邊房源還是存在一定的倒掛空間，從資產(chǎn)配置的角度看，具有布局潛力?！?/p>

前期貨值儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)中海沖擊銷售榜

趕在年中節(jié)點(diǎn)推出重量級(jí)項(xiàng)目，中海地產(chǎn)6月份業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)明顯。據(jù)中指院等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，今年上半年，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額1483億元，銷售排名維系行業(yè)TOP2。其中，6月單月中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額466億元，同比增長(zhǎng)40%，環(huán)比增長(zhǎng)超100%，單月銷售居百?gòu)?qiáng)之首，創(chuàng)近一年來(lái)新高。

集中推盤搶收的背后，中海地產(chǎn)延續(xù)著“高周轉(zhuǎn)”模式，公司這次推出的上海領(lǐng)邸玖序、深圳深灣玖序以及即將入市的南京江南玖序，都是中海地產(chǎn)于2023年下半年新獲得的地塊，從拿地到開(kāi)盤只用了一年時(shí)間。

其中，深圳深灣玖序項(xiàng)目是去年中海地產(chǎn)歷經(jīng)上百輪競(jìng)價(jià)，以“125.32億元+5.85萬(wàn)平米自持租賃住房建面”代價(jià)斬獲的“地王”項(xiàng)目；上海領(lǐng)邸玖序也是去年中海和西岸聯(lián)合體斥資240.16億元拿下的超級(jí)地塊。

2023年以來(lái)，中海地產(chǎn)的貨值儲(chǔ)備其實(shí)主要來(lái)源于高能級(jí)城市貢獻(xiàn)。中海方面披露，2023年公司新增貨值2404.2億元、總購(gòu)地金額1342.1億元，其中北上廣深四個(gè)一線城市權(quán)益購(gòu)地金額占比約60%。過(guò)去一年，中海地產(chǎn)在一線城市拿下3宗百億級(jí)地塊，在一線城市奪地風(fēng)頭正盛。

在中指院發(fā)布的2023年房企新增貨值百?gòu)?qiáng)榜單中，去年中海地產(chǎn)以2585億元的新增全口徑貨值排名第一。不過(guò)，今年上半年的貨值榜單中，中海地產(chǎn)的全口徑新增貨值為291億元，回落至榜單第八，中海地產(chǎn)下半年會(huì)否拿出更大力度進(jìn)行拓儲(chǔ)值得觀察。

（文中所涉?zhèn)€股僅作分析，不作投資建議。）