作為傳統(tǒng)的樓市銷(xiāo)售淡季，6月份一線城市樓市成交數(shù)據(jù)集體創(chuàng)新高?？硕饠?shù)據(jù)顯示，北上廣深的新房、二手房成交規(guī)模均創(chuàng)下年內(nèi)新高。與此同時(shí)，廣州、深圳的成交量超去年同期；上海、深圳的二手房的月度成交量更是創(chuàng)出近3年新高。

政策調(diào)控、房企年中沖刺、以價(jià)換量等是推動(dòng)北上廣深樓市成交升溫的重要因素。有業(yè)內(nèi)人士表示，6月份一線城市成交量沖高后，大概率會(huì)在后續(xù)步入回調(diào)休整期。不過(guò)，目前市場(chǎng)成交量已經(jīng)有了初步回升，后續(xù)成交價(jià)格跌幅也可能慢慢收窄，“市場(chǎng)最糟糕的時(shí)候就快要過(guò)去”。

市場(chǎng)熱度回升背景下，近期頭部房企在一線城市收獲頗豐。今年上半年，多個(gè)高端項(xiàng)目熱銷(xiāo)的中海地產(chǎn)，已登頂京滬深三城“銷(xiāo)冠”。

一線樓市成交量創(chuàng)新高以價(jià)換量成主流

受益于系列重磅提振政策，四大一線城市的樓市成交數(shù)據(jù)在6月集體攀升，新房、二手房成交規(guī)模均創(chuàng)下年內(nèi)新高，其中上海、深圳的二手房的月度成交量刷新近3年最高紀(jì)錄。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，6月北京、上海、廣州、深圳新建商品住宅分別成交43萬(wàn)平方米、81萬(wàn)平方米、83萬(wàn)平方米和39萬(wàn)平方米，環(huán)比增加21%、66%、48%和38%，成交面積均創(chuàng)年內(nèi)單月新高，并且廣州、深圳的成交量超去年同期。

二手房方面，6月北上廣深的二手房網(wǎng)簽量分別達(dá)到了14987套、26374套、10456套、5309套，分別創(chuàng)下15個(gè)月、36個(gè)月、14個(gè)月、40個(gè)月新高。

日常聚焦于廣州區(qū)域市場(chǎng)的廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜向本刊表示，作為傳統(tǒng)的樓市銷(xiāo)售淡季，近期廣州成交數(shù)據(jù)可圈可點(diǎn)：“6月份廣州二手房成交量大約1萬(wàn)套，新房成交約6000套。這個(gè)數(shù)據(jù)其實(shí)比較平穩(wěn)，但是作為成交淡季，這與往年同期相比有了新的突破。”

在黃韜看來(lái)，廣州此前出爐的“5·28”政策，包括調(diào)整限購(gòu)、優(yōu)化信貸等舉措，在這輪提振中起了主導(dǎo)作用，也正因如此，這輪成交量提升集中在5月底和6月。不過(guò)，目前樓市價(jià)格尚在底部震蕩，也正是基于以價(jià)換量，房源成交得以順利推進(jìn)。

“新房方面，廣州市場(chǎng)區(qū)域分化依然明顯，中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)銷(xiāo)售預(yù)期不會(huì)太差，但是外圍區(qū)域或是缺乏產(chǎn)品亮點(diǎn)的樓盤(pán)，折扣促銷(xiāo)手段比較普遍，在去年年底價(jià)格基礎(chǔ)上實(shí)施10%的折扣力度比較常見(jiàn)?！秉S韜補(bǔ)充道，“現(xiàn)在廣州二手房市場(chǎng)的議價(jià)空間也大，不過(guò)后續(xù)業(yè)主的讓價(jià)幅度可能越來(lái)越窄?！?/p>

值得一提的是，由于基礎(chǔ)房源更多、議價(jià)空間更大，重點(diǎn)城市的二手房成交量整體好于新房。黃韜表示，目前廣州二手房業(yè)主心態(tài)發(fā)生了變化，與之前普遍“賣(mài)一買(mǎi)一”的情形相比，現(xiàn)在有的業(yè)主“只賣(mài)不買(mǎi)”，手上舊房源出手后，不再改善和置換。這種情形也進(jìn)一步助推二手房成交量多過(guò)新房。

6月份新房成交創(chuàng)年內(nèi)新高、二手房成交量刷新近3年紀(jì)錄的上海，同樣加速跑量。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向本刊表示，受益于前期“滬九條”政策推動(dòng)，上海樓市成交量反彈很高，尤其二手房市場(chǎng)，始終存在議價(jià)空間。

據(jù)介紹：“目前上海大部分二手房市場(chǎng)價(jià)格整體比較穩(wěn)定，惜售或上調(diào)價(jià)格的業(yè)主屬于少數(shù)，大部分的業(yè)主蠻務(wù)實(shí)，以促成交易為主，一般都可以議價(jià)，只是議價(jià)空間在‘滬九條’政策出爐后略微收窄了一點(diǎn)?！?/p>

一線城市新房及二手房市場(chǎng)集體回暖背后，政策調(diào)控推高了市場(chǎng)成交?！?·17樓市新政”以來(lái)，北上廣深陸續(xù)在住房限購(gòu)、首套房認(rèn)定、首付比例、房貸利率等方面完成調(diào)整，降低了購(gòu)房者的首付壓力和置業(yè)成本。

房企年中沖刺也在推動(dòng)項(xiàng)目集中網(wǎng)簽。6月份以來(lái)，一線城市房源供應(yīng)明顯增加，“網(wǎng)紅盤(pán)”扎推入市，其中上海第七批次集中供應(yīng)的8個(gè)新房項(xiàng)目平均認(rèn)購(gòu)率都高達(dá)156%，期間中國(guó)鐵建旗下天安壹號(hào)項(xiàng)目、上海浦東新區(qū)地產(chǎn)公司旗下新楊思上園項(xiàng)目、中海領(lǐng)邸玖序、中海順昌玖里等多個(gè)項(xiàng)目均開(kāi)盤(pán)即售罄。

不過(guò)，一線城市成交走高的同時(shí)普遍以價(jià)換量。本刊查詢?nèi)珖?guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)了解到，今年6月，北京、上海、廣州、深圳的平均單價(jià)分別為64358元/平方米、67592元/平方米、42414元/平方米、70400元/平方米，環(huán)比變化-1.94%、-2.65%、-12.2%、0.07%。除了深圳呈現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，其余城市環(huán)比回落。

中海地產(chǎn)登頂京滬深三城“銷(xiāo)冠”高端樓盤(pán)成銷(xiāo)售額沖擊利器

在市場(chǎng)熱度回升背景下，今年頭部房企在一線城市收獲頗豐。本刊查詢克而瑞數(shù)據(jù)了解到，今年上半年，活躍在熱門(mén)銷(xiāo)售話題的中海地產(chǎn)，已登頂京滬深三城“銷(xiāo)冠”，期間中海地產(chǎn)在北京、上海、深圳區(qū)域分別實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額180.11億元、254.02億元、87.62億元。

中海地產(chǎn)猛發(fā)力，離不開(kāi)其在一線城市的項(xiàng)目熱銷(xiāo)。趕在年中節(jié)點(diǎn)，中海地產(chǎn)多個(gè)高端住宅項(xiàng)目在6月底集中開(kāi)盤(pán)，僅北京中海京華玖序、上海的中海領(lǐng)邸玖序和中海順昌玖里、深圳深灣玖序4個(gè)項(xiàng)目共收金約282億元。期間單價(jià)最貴的風(fēng)貌別墅項(xiàng)目中海順昌玖里開(kāi)盤(pán)售罄，均價(jià)達(dá)到29.8萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下上海新房均價(jià)歷史新高。

此外，全國(guó)性龍頭房企及地方國(guó)企也在一線城市占據(jù)頭部市場(chǎng)份額。譬如，今年上半年，華潤(rùn)置地分別以95.71億元、128.21億元的區(qū)域權(quán)益銷(xiāo)售額，排名北京、上海房企銷(xiāo)售金額榜單第三；保利發(fā)展則以186.4億元的區(qū)域權(quán)益銷(xiāo)售額位居廣州房企銷(xiāo)售榜單第一。

從百?gòu)?qiáng)房企整體銷(xiāo)售格局來(lái)看，據(jù)中指院發(fā)布的2024年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)榜單，期間百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售總額為20834.7億元，同比下降但降幅已連續(xù)4個(gè)月收窄。

步入6月，行業(yè)誕生6家千億級(jí)銷(xiāo)售房企。其中“保中萬(wàn)”延續(xù)行業(yè)TOP3位次，今年上半年保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、萬(wàn)科分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1733億元、1483億元、1267.2億元。此外，綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、招商蛇口也集體邁過(guò)千億銷(xiāo)售額門(mén)檻。

沖擊銷(xiāo)售額的過(guò)程中，“行業(yè)第二”的中海地產(chǎn)與“一哥”保利發(fā)展的銷(xiāo)售額差距日漸縮小。今年1-5月兩者銷(xiāo)售額相差近300億元；到6月份，保利發(fā)展的年內(nèi)銷(xiāo)售額僅高出中海地產(chǎn)250億元。

頭部房企一線城市奪地“兇猛”市場(chǎng)最差階段可能“快要過(guò)去”

核心城市貨值儲(chǔ)備充沛更易支撐房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，從房企區(qū)域拓儲(chǔ)情況來(lái)看，今年央國(guó)企在一線城市保持較高參與度。

以土地供應(yīng)量較大的京滬地區(qū)為例，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年上半年，海開(kāi)控股、中建智地、中海地產(chǎn)位居北京拿地金額榜TOP3，入圍門(mén)檻達(dá)78億元；招商蛇口、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、中建壹品位居上海拿地金額榜TOP3，入圍門(mén)檻達(dá)47億元。

值得一提的是，7月份以來(lái)，一線城市土拍熱度也步入“高溫”模式。近日上海迎來(lái)恢復(fù)“價(jià)高者得”后的首場(chǎng)土拍，期間楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊經(jīng)11家房企共60輪競(jìng)價(jià)后由保利發(fā)展競(jìng)得，溢價(jià)率約21.18%，成交樓板價(jià)88462元/平方米，刷新了楊浦區(qū)域土地單價(jià)紀(jì)錄。北京也拍出集中供地以來(lái)首宗溢價(jià)率破15%地塊，東城區(qū)金魚(yú)池地塊溢價(jià)率觸頂達(dá)到25%，轉(zhuǎn)入搖號(hào)程序最終由河北鑫界競(jìng)得，這也是北京東城區(qū)時(shí)隔7年后的再次供地。

在黃韜看來(lái)，市場(chǎng)后續(xù)對(duì)于一線城市樓市復(fù)蘇可以保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度?！敖?jīng)歷了6月份的階段性成交高峰，7月份成交量可能會(huì)有所回落，不過(guò)持續(xù)下降的可能性不大，大概率呈現(xiàn)小幅震蕩。”他補(bǔ)充道，“按照國(guó)內(nèi)‘集中力量辦大事’的制度優(yōu)勢(shì)，如果后續(xù)再度出爐新的利好政策，能夠?qū)κ袌?chǎng)起到提振作用，市場(chǎng)不必太悲觀?！?/p>

在盧文曦看來(lái)，目前樓市最差的時(shí)間段“差不多將要過(guò)去了”?！白畹凸鹊臅r(shí)候，其實(shí)是去年四季度至今年上半年‘5·17’會(huì)議出爐前，市場(chǎng)成交情況比較糟糕，二手房?jī)r(jià)格急速下跌。在這樣的市場(chǎng)狀況下，系列的提振政策給市場(chǎng)注入了強(qiáng)心劑?！?/p>

他就此表示：“6月份一線城市成交量沖高后肯定會(huì)有一個(gè)回檔休整期，至于七八月份正值市場(chǎng)淡季，預(yù)計(jì)成交量不會(huì)特別明顯地釋放。目前市場(chǎng)成交量已經(jīng)有了初步回升，后續(xù)成交價(jià)格跌幅很可能也將慢慢收窄，市場(chǎng)最糟糕的時(shí)候就快要過(guò)去?！?

（文中所涉?zhèn)€股僅作分析，不作買(mǎi)賣(mài)建議。）