摘 要：什么樣的政策組合促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展是房地產(chǎn)長效機制研究的重要問題。使用NCA和fsQCA方法，從中央和地方兩個層級分析了房地產(chǎn)長效機制的政策組態(tài)。研究發(fā)現(xiàn)：（1）房地產(chǎn)長效機制的單一政策與工具，不構(gòu)成“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)的必要條件；（2）中央層級的政策組合重在產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)下的穩(wěn)定邏輯，旨在為房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展塑造穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境；其中，4種政策組合可以實現(xiàn)房價穩(wěn)定，包括分別依托收入分配與立法的考核目標(biāo)與貨幣政策驅(qū)動型、立法驅(qū)動型、財政貨幣政策驅(qū)動型；3種政策組合可以實現(xiàn)地價穩(wěn)定，包括依托立法的財政貨幣政策驅(qū)動型、改革邏輯下的考核與收入驅(qū)動型、依托收入分配的財政驅(qū)動型；（3）地方層級的政策組合重在結(jié)構(gòu)主導(dǎo)邏輯，所有政策組態(tài)表現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)政策主導(dǎo)的邏輯特征；其中，4種政策組合可以實現(xiàn)房價穩(wěn)定，均為財稅土地驅(qū)動型，分別依托住房制度、信貸政策、住房制度和信貸政策、宏觀審慎政策；5種政策組合可以實現(xiàn)地價穩(wěn)定，包括依托宏觀審慎的財稅驅(qū)動型、依托土地供給的信貸財稅驅(qū)動型、依托財稅信貸的住房制度驅(qū)動型、依托財稅信貸和宏觀審慎的住房稅收驅(qū)動型、依托財稅信貸和土地供給的住房稅收驅(qū)動型。研究為我國中央和地方政府進一步完善房地產(chǎn)長效機制，提升政策組合效率，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展提供了依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；長效機制；政策組合；模糊集定性比較分析（fsQCA）；必要條件分析（NCA）

中圖分類號：F019.6；F293.3 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1672-626X（2024）05-0019-15

一、引言

2016年底中央經(jīng)濟工作會議上中央政府正式提出構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制，并指出“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段”，隨后中央政府多次提出要完善和運用“一攬子政策組合”，合理引導(dǎo)預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。顯然，與以往的房地產(chǎn)調(diào)控不同，房地產(chǎn)長效機制不是某單一政策或某幾項政策的簡單累加，而是為實現(xiàn)一定政策目標(biāo)而相互搭配的政策組合。政策組合概念產(chǎn)生于20世紀(jì)60年代的經(jīng)濟政策辯題中，Laranja等（2008）提出政策制定和實施過程中需要以特定思想或邏輯作為政策依據(jù)，在此指導(dǎo)下組合多種政策工具共同實現(xiàn)一定的政策目標(biāo)[1]。但不同的制度邏輯相互組合形成了不同的制度組態(tài)，產(chǎn)生了制度復(fù)雜性問題[2]，不同政策之間的相互作用和相互依賴關(guān)系會影響政策預(yù)期目標(biāo)的實現(xiàn)程度[3]。因此，僅對單項政策進行單項評價不能完整反映政策組合的影響，近些年來，政策組合評價成為政策研究的熱點之一，并具有很強的實踐意義。

在進行政策組合評價時，學(xué)者一般采用定量分析或定性分析方法。定量分析方法主要包括聚類分析法、主成分分析法、PSM、量化分析法、DID模型、TVP-VAR模型以及DSGE模型等方法。房地產(chǎn)長效機制政策組合評價的研究文獻較少，主要采用定量分析方法，大都通過DSGE模型對貨幣政策、宏觀審慎政策以及房地產(chǎn)稅等政策組合進行模擬分析[4～5]。但定量分析方法在房地產(chǎn)長效機制政策組合評價中存在明顯缺陷：一是定量分析通常依賴于大樣本案例，而房地產(chǎn)長效機制推出至今僅有7年多時間，可獲得數(shù)據(jù)主要為省級數(shù)據(jù)和主要城市數(shù)據(jù)，如35個大中城市，樣本量有限；二是許多復(fù)雜問題是多種政策因素相互結(jié)合、共同作用的結(jié)果，通過定量分析，學(xué)者可以得到政策因素與結(jié)果變量之間的相關(guān)關(guān)系，以及各政策因素的疊加效應(yīng)，但很難反映政策組合之間及其內(nèi)部的邏輯關(guān)系；三是不同于時序性或截面性統(tǒng)計數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)長效機制政策主要表現(xiàn)為文本形式，限制了定量分析方法的使用。

定性比較分析法（Qualitative Comparative Analysis， QCA）能較好地彌補上述定量分析的缺陷，主要表現(xiàn)在以下三個方面：一是既不同于定性研究對單樣本或少樣本進行深描的研究方式，也區(qū)別于定量研究中大樣本的統(tǒng)計分析，QCA方法能夠適用于不同規(guī)模的樣本研究；二是QCA方法基于組態(tài)分析和整體視角，認為復(fù)雜社會問題是多因素相互結(jié)合、共同作用的結(jié)果，因此它強調(diào)產(chǎn)生既定結(jié)果的條件組態(tài)，能夠揭示各條件要素之間的交互關(guān)系及其不同組合與結(jié)果之間的因果關(guān)系；三是QCA組態(tài)分析可以更好地回答因果關(guān)系的非對稱問題，也就是產(chǎn)生高績效結(jié)果的原因與低績效結(jié)果的原因是不一樣的。因此，QCA方法在社會學(xué)、政治學(xué)等領(lǐng)域得到了廣泛應(yīng)用，近年來我國部分學(xué)者也逐步將其應(yīng)用于政策組合評價分析中[6～8]。借鑒已有政策組合評價研究，本文使用必要條件分析（Necessary Condition Analysis，NCA）和模糊集定性比較分析（Fuzzy Set QCA，fsQCA）方法，分析房地產(chǎn)長效機制的12項政策與房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康之間的因果關(guān)系，并探究房地產(chǎn)長效機制各項政策之間的交互關(guān)系和組合路徑。

二、研究設(shè)計

（一）房地產(chǎn)長效機制政策體系評價結(jié)構(gòu)模型

以陳彥斌（2021）[9]、陳小亮和陳彥斌（2022）[10]構(gòu)建的“三策合一”新理論框架為基礎(chǔ)，本文根據(jù)2016年底以來政府出臺的房地產(chǎn)長效機制政策文本，提出“兩級三三合一”的房地產(chǎn)長效機制框架體系，即兩個層級、三類指向、三類目標(biāo)和12項政策工具（見圖1）。在此框架內(nèi)，根據(jù)來源不同，將構(gòu)成房地產(chǎn)長效機制的政策分為中央和地方兩個層級。每一層級中，根據(jù)指向不同，房地產(chǎn)長效機制由供給側(cè)的產(chǎn)業(yè)政策、需求側(cè)的收入政策和市場的房地產(chǎn)政策三類政策構(gòu)成。產(chǎn)業(yè)政策著力于從供給側(cè)改變房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)之間的結(jié)構(gòu)失衡；收入政策著力于從需求側(cè)改變不同群體的收入分配失衡，尤其是提升中低收入群體對剛性需求和改善性需求的住房支付能力；房地產(chǎn)政策著力于從總體市場上改變房地產(chǎn)市場的失衡，促進人口、資金和住房的合理化與穩(wěn)定化。根據(jù)目標(biāo)不同，將所有政策分別歸為穩(wěn)定政策、結(jié)構(gòu)政策和增長政策三類目標(biāo)政策。其中，穩(wěn)定政策旨在促使房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，并推動經(jīng)濟正向增長，從而提升增長政策的效率；增長政策通過推動宏觀經(jīng)濟增長，降低其對房地產(chǎn)業(yè)的依賴，從而減少房地產(chǎn)市場的大幅波動，提升穩(wěn)定政策的效率；結(jié)構(gòu)政策旨在改善產(chǎn)業(yè)、市場和經(jīng)濟的失衡狀況，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定和經(jīng)濟增長，從而提高穩(wěn)定政策和增長政策的效率。

2016年房地產(chǎn)長效機制推出以來，中央政府和地方政府出臺了大量政策，以構(gòu)建、完善和落實房地產(chǎn)長效機制。這些政策形式多樣、內(nèi)容復(fù)雜，包括法、條例、制度、規(guī)劃、辦法、意見、通知、公告等文本形式，但大都為非法律形式，效力等級不足，主要依賴于中央政府和地方政府的政策執(zhí)行能力。同時，由于房地產(chǎn)業(yè)具有顯著的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，使得上述政策散布于各個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域和各個政府部門的政策文本之中，有些表現(xiàn)為體系化的陳述，但有些只是一句或幾句陳述，缺少前因與結(jié)果的聯(lián)系。很難通過量化方法對這些政策的目標(biāo)、力度、詳細程度和連續(xù)性設(shè)置變量并賦值，即使可以，也會帶有明顯的主觀性和片面性。除此之外，房地產(chǎn)長效機制旨在促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，但平穩(wěn)健康本身也不能被直接量化。在使用回歸等計量方法時，必須選取某一個反映型指標(biāo)作為“平穩(wěn)健康”水平的代理變量，但單一指標(biāo)只能反映某一方面的特征，導(dǎo)致估計結(jié)果可能存在較大的測量誤差[11～12]。

結(jié)構(gòu)模型可以很好地解決上述問題。第一，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)與健康反映在三個方面：穩(wěn)房價、穩(wěn)地價和穩(wěn)預(yù)期（以下簡稱“三穩(wěn)”），因此，可以使用多指標(biāo)，將房價、地價和預(yù)期作為平穩(wěn)健康水平的反映型變量，以減少測量誤差[13]。第二，政策工具是政策制定者通過某種手段或途徑實現(xiàn)政策效果的調(diào)節(jié)機制[14]，表現(xiàn)為復(fù)雜多樣的政策文本，無法直接量化，但其手段或途徑通常能反映為可量化的指標(biāo)，并可以作為政策工具的反映型變量。第三，房地產(chǎn)長效機制推出后，房地產(chǎn)調(diào)控從中央主導(dǎo)轉(zhuǎn)向地方主導(dǎo)，形成了中央與地方兩級調(diào)控結(jié)構(gòu)體系，在中央層級，政策工具實施于全國范圍，對全國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響；在地方層級，政策工具“因城施策”，對各個城市的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。基于上述分析，本文建立房地產(chǎn)長效機制政策體系的評價結(jié)構(gòu)模型，如圖2所示。

（二）研究方法

本文將采用NCA和fsQCA方法，分別探析中央層級和地方層級下，房地產(chǎn)長效機制的政策工具如何相互作用，從而影響房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

因果關(guān)系包括必要條件和充分條件兩種，前者指的是某一前因不存在時結(jié)果不會發(fā)生，而后者指的是前因充分的產(chǎn)生結(jié)果[15]。借鑒杜運周等（2020）的研究[6]，本文首先使用NCA方法檢驗房地產(chǎn)長效機制12項政策工具是否構(gòu)成房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的必要條件，并使用fsQCA方法進一步檢驗結(jié)果的穩(wěn)健性。與fsQCA的必要性檢驗不同，NCA不僅能回答“是”或“否”，還能夠提供詳細的隸屬關(guān)系值。

其次，使用fsQCA方法分析房地產(chǎn)長效機制與房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康之間的充分因果關(guān)系。通過跨案例比較分析，探索哪些政策組合引起了結(jié)果的出現(xiàn)，哪些政策組態(tài)引起結(jié)果缺乏或不存在等因果復(fù)雜性問題[6，16-17]。

QCA方法與傳統(tǒng)回歸分析不同，后者遵循邏輯演繹和假設(shè)檢驗，更適合凈效應(yīng)分析；前者基于溯因邏輯，用于識別特定結(jié)果產(chǎn)生的組態(tài)原因，更適合復(fù)雜關(guān)系研究[6]，有助于探析各因素的內(nèi)部作用路徑[18]。QCA分析方法是一種案例研究導(dǎo)向的理論集合研究方法，可以從小樣本數(shù)據(jù)中建構(gòu)出研究問題的因果關(guān)系，通過使用布爾代數(shù)算法形式化分析問題的邏輯過程[19]。QCA方法包括清晰集定性比較分析（csQCA）、多值集定性比較分析（msQCA）和模糊集定性比較分析（fsQCA）。其中，前兩者使用0-1二分法處理變量數(shù)據(jù)，雖然提升了政策分析的效率，但過分突出了組間差異，反而忽略了組內(nèi)差異，被迫損失大量基本信息[20]。Ragin（2000）將模糊集合引入定性比較分析，提出了模糊集定性比較分析（fsQCA），用來處理連續(xù)型數(shù)據(jù)變量[21]。本文的條件變量和結(jié)果變量多為連續(xù)型變量，因此采用fsQCA方法較為合適。

（三）數(shù)據(jù)來源

“因城施策”是房地產(chǎn)長效機制的核心內(nèi)涵之一，使用城市數(shù)據(jù)有助于反映不同城市的異質(zhì)性特征，并能夠為“分類調(diào)控”提供經(jīng)驗證據(jù)。考慮到樣本的可獲得性和信息完整性，本文選取35個大中城市數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)長效機制實施至今僅有7年多的時間，其中2020—2022年房地產(chǎn)市場受到重大公共衛(wèi)生事件的顯著沖擊，這意味著，對于任一城市，2017—2022年的時間序列數(shù)據(jù)很難準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)長效機制政策影響房地產(chǎn)市場的時間趨勢。因此，本文對所有條件變量和結(jié)果變量，采用2017—2022年的平均數(shù)據(jù)。所有數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局、中經(jīng)網(wǎng)、EPS、中國人民銀行以及各城市統(tǒng)計年鑒。

（四）變量設(shè)定

根據(jù)上文構(gòu)建的結(jié)構(gòu)模型，從中央和地方兩個層級設(shè)定條件變量，并確定條件變量與結(jié)果變量的符號關(guān)系。

1. 中央層級的條件變量設(shè)定

（1）考核目標(biāo)（ta）。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的影響較高時，中央政府的考核越偏向經(jīng)濟增長，地方政府配置到房地產(chǎn)部門的資源越多，從而導(dǎo)致房價上漲[22]。本文使用房地產(chǎn)投資與GDP的比率衡量考核目標(biāo)。該變量與結(jié)果變量呈正向關(guān)系。

（2）財政政策（fs）。根據(jù)陳小亮（2018）的研究[23]，使用地方政府的財政收入與財政支出之比代理財政政策變量，以反映地方政府財權(quán)與事權(quán)的匹配程度。該變量與結(jié)果變量呈負向關(guān)系。

（3）貨幣政策（mp）。本文采用中國人民銀行長期實際利率作為代理變量，借鑒陳晨和傅勇（2013）的做法[24]，使用中國人民銀行公布的五年以上貸款利率減去當(dāng)期通脹率進行計算，利率調(diào)整年份以調(diào)整前后的天數(shù)加權(quán)計算當(dāng)期利率。該變量與結(jié)果變量呈正向關(guān)系。

（4）收入分配制度（is）。旨在衡量中低收入群體的支付能力，也反映了不同群體的收入差距，使用工資性收入與財產(chǎn)性收入的比值加以表征。該變量與結(jié)果變量呈負向關(guān)系。

（5）房地產(chǎn)立法（rl）。房地產(chǎn)立法對房地產(chǎn)市場的影響，一方面，取決于房地產(chǎn)領(lǐng)域頒布實施法律的等級、覆蓋范圍和詳細程度。借鑒湯臨佳等（2022）的研究設(shè)計[8]，本文爬取了《國家法律法規(guī)數(shù)據(jù)庫》和《國務(wù)院政策文件庫》中與房地產(chǎn)相關(guān)的法律和政策文件，從法律等級、覆蓋范圍和詳細程度三個方面分別計分并加總，得到房地產(chǎn)法律積分。其中，a.法律等級積分，設(shè)置5個等級，從1到5分別賦值；b.覆蓋范圍積分，政策文本內(nèi)容每涉及一項房地產(chǎn)長效機制政策，計1分；c.詳細程度積分，設(shè)置5個程度，從1到5分別賦值。另一方面，取決于地方政府執(zhí)行和落實法律的能力。本文使用北京大學(xué)電子政務(wù)研究院（2020）開發(fā)的政府治理與公共服務(wù)指數(shù)（CGI）反映中國各級城市的政府治理與公共服務(wù)狀態(tài)[25]。最后，將房地產(chǎn)法律積分與CGI相乘得到房地產(chǎn)立法變量。該變量與結(jié)果變量呈負向關(guān)系。

2. 地方層級的條件變量設(shè)定

（1）財稅政策（fb）。包括財政補貼與稅收優(yōu)惠等財稅扶持政策措施，其目標(biāo)為通過扶持實體經(jīng)濟改變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡。本文借鑒崔惠玉（2022）采用稅收收入與GDP的比值衡量稅收優(yōu)惠政策的做法[26]，使用稅收收入與扣除房地產(chǎn)業(yè)附加值的GDP的比值衡量財稅扶持。該變量與結(jié)果變量呈正向關(guān)系。

（2）土地供給政策（ls）。中央政府多次提出要建立人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動新機制，以保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。其中，建立房地產(chǎn)長效機制，需要構(gòu)建起土地供給與常住人口之間的聯(lián)動機制[23]。因此，本文將人口政策并入土地供給政策，合并為一個變量，采用城市居住用地在建設(shè)用地中的比重與人口密度的乘積表征土地供給政策，以反映土地供給與城市人口之間的匹配情況。該變量與結(jié)果變量呈負向關(guān)系。

（3）宏觀審慎政策（fp）。許多學(xué)者認為以貸款價值比（loan to value，LTV）為工具的宏觀審慎政策能有效調(diào)控房地產(chǎn)市場并維護金融穩(wěn)定[27～28]，因此本文使用貸款價值比代理宏觀審慎政策，即房地產(chǎn)貸款額與房地產(chǎn)價值的比值，其中，房地產(chǎn)價值采用房屋竣工價值指標(biāo)。該變量與結(jié)果變量呈正向關(guān)系。

（4）住房制度（hs）。根據(jù)各政策文本對房地產(chǎn)長效機制的表述，當(dāng)前住房制度的重心是通過租賃住房和保障住房建設(shè)，提高居民“住有所居”的能力和水平。本文采用地方政府住房保障支出與房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比值衡量住房制度。該變量與結(jié)果變量呈負向關(guān)系。

（5）稅收政策（tp）。由于房地產(chǎn)稅還未頒布實施，借鑒周建軍等（2014）的做法[29]，本文仍采用流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的6種房地產(chǎn)相關(guān)稅收表征稅收政策。該變量與結(jié)果變量呈負向關(guān)系。

（6）信貸政策（cp）。大量研究認為信貸政策對住房消費需求的金融支持是造成房地產(chǎn)市場泡沫的重要原因，本文參考平新喬和董興（2021）的研究[30]，使用個人住房貸款與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的比值反映信貸政策對住房消費的金融支持。該變量與結(jié)果變量呈正向關(guān)系。

3. 結(jié)果變量設(shè)定

房地產(chǎn)長效機制旨在促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，實現(xiàn)“三穩(wěn)”，“三穩(wěn)”既是房地產(chǎn)長效機制的目標(biāo)，也是其應(yīng)有之義。其中，穩(wěn)地價是基礎(chǔ)，穩(wěn)房價是核心，穩(wěn)預(yù)期是關(guān)鍵[31]。地價與房價均為顯性指標(biāo)，是判斷與檢驗調(diào)控政策效果和市場平穩(wěn)健康的重要標(biāo)準(zhǔn)，而預(yù)期則是隱性指標(biāo)，反映了參與者對房地產(chǎn)市場變化的判斷，并通過投資和消費等決策和行為影響市場運行。大量研究表明我國房價的大幅波動，包括以往房價的過快上漲和當(dāng)前的持續(xù)下行壓力，很大程度上來自于預(yù)期的推動，而對房價的預(yù)期也是影響房地產(chǎn)市場調(diào)控效果的主要原因。穩(wěn)預(yù)期就是要引導(dǎo)人們在投資和消費中形成理性預(yù)期，尤其是穩(wěn)定對房價的預(yù)期，才能推進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。可以看出，預(yù)期既是房價變化的原因，也是房價變化的結(jié)果。因此，在結(jié)果變量中不再單獨設(shè)置預(yù)期變量，而是重點考察房地產(chǎn)長效機制對房價和地價的影響效應(yīng)。

房價（hp）和地價（lp）采用增長率指標(biāo)形式。其中，房價由商品房平均銷售價格表示，等于商品房銷售額與銷售面積之比；地價由平均地價表示，等于土地成交價格與土地購置面積之比。

為剔除通脹因素影響，所有價值型變量均經(jīng)各城市CPI（以2001年為基期）調(diào)整后轉(zhuǎn)化為實際變量。

（五）變量校準(zhǔn)與描述性統(tǒng)計

本文采用直接法將所有變量校準(zhǔn)為模糊集，參考已有研究[6，32]，將75%分位數(shù)、50%分位數(shù)、25%分位數(shù)設(shè)為校準(zhǔn)錨點，分別代表完全隸屬、交叉點和完全不隸屬。各變量校準(zhǔn)錨點和描述性統(tǒng)計見表1，最后一列為條件變量與結(jié)果變量的關(guān)系符號，“+”為正向關(guān)系，“-”為負向關(guān)系。

三、房價的NCA分析和fsQCA分析

本文將從中央和地方兩個層級，對結(jié)果變量——房價和地價分別進行QCA分析，包括必要條件分析和政策組態(tài)分析。

（一）房價的必要條件和政策組態(tài)分析——中央層級

1. 必要條件分析

表2報告了中央層級NCA分析的必要條件結(jié)果，分別使用CR和CE兩種方法對條件變量影響結(jié)果變量的效應(yīng)量進行估計。當(dāng)條件和結(jié)果變量都是連續(xù)或離散的，且有5個或以上的水平，則使用上限回歸（Ceiling Regression，CR）生成上限函數(shù)；當(dāng)條件和結(jié)果變量都是二分變量或不到5個水平的離散變量，則使用上限包絡(luò)分析（Ceiling Envelopment，CE）生成上限函數(shù)[6]。效應(yīng)量（Effect Size）表示產(chǎn)生特定結(jié)果所需必要條件的最低水平，取值在0～1之間，越接近1代表效應(yīng)越大，否則越小[33]。

必要條件需要同時滿足兩個條件，一是效應(yīng)量（d）不小于0.1[33]；二是效應(yīng)量顯著[34]，即p值不大于0.1。從結(jié)果來看，考核目標(biāo)的p值接近0，且效應(yīng)量大于0.1，有待于進一步考察。收入分配制度和房地產(chǎn)立法雖然CR分析的效應(yīng)量大于0.1，但不顯著，其他三個變量效應(yīng)量和p值均不符合必要條件要求。

表3報告了中央層級的瓶頸水平分析結(jié)果，瓶頸水平衡量的是達到結(jié)果變量最大觀測范圍的某一水平，前因條件變量最大觀測范圍內(nèi)需要滿足的水平值。結(jié)果表明要達到50%的房價增長率水平，只有考核目標(biāo)需要達到3.5%水平，而低于50%這一水平時，所有條件變量均不存在瓶頸水平。

采用fsQCA方法進一步檢驗必要條件，表4的條件分析結(jié)果顯示，結(jié)果變量房價的高增長率和低增長率兩種情形下，單一條件變量必要性的一致性均小于0.7。結(jié)合NCA必要條件分析結(jié)果，所有條件變量不構(gòu)成房價增長率的必要條件。

2. 政策組態(tài)分析

組態(tài)分析旨在考察不同前因條件變量的組合對結(jié)果變量的影響效應(yīng)，本文使用fsQCA方法分別分析房地產(chǎn)長效機制產(chǎn)生低房價增長率和高房價增長率的政策組態(tài)。參考已有研究，結(jié)合本文研究數(shù)據(jù)的具體情況，在構(gòu)建真值表中，設(shè)置原始一致性閾值為0.8，PRI一致性閾值為0.7，頻數(shù)閾值為1。大量研究表明，房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響具有顯著的異質(zhì)性[10]，很難事先明確房地產(chǎn)長效機制政策影響結(jié)果的確切方向，因此在反事實分析中，不進行方向預(yù)設(shè)，全部選擇“存在或缺失”。在得到的充分條件解中，通過比較中間解和簡單解，識別出每個解的核心條件和邊緣條件，既在中間解也在簡單解中出現(xiàn)的解為核心條件，只在簡單解中出現(xiàn)的條件為邊緣條件[6，16]。

本文首先對中央層級上房地產(chǎn)長效機制的政策組態(tài)進行分析，結(jié)果如表5所示，總體一致性均在0.8以上，大于0.70，具有較好的解釋力度，表明6個組態(tài)分別可以構(gòu)成低、高房價增長率的充分條件。

產(chǎn)生低房價增長率的組態(tài)有4個，包括CLH1a、CLH1b、CLH2、CLH3，前兩者構(gòu)成了二階等價組態(tài)，即它們的核心條件一致[32]。從分類目標(biāo)來看，除CLH2組態(tài)以穩(wěn)定政策為邊緣政策外，其他三個組態(tài)均以穩(wěn)定政策和增長政策為核心政策，其中CLH1a輔以結(jié)構(gòu)政策為邊緣政策?？梢钥闯?，中央層級的房價政策組態(tài)旨在促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展和宏觀經(jīng)濟增長，從而達到房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)。

組態(tài)CLH1a為依托收入分配的考核目標(biāo)與貨幣政策驅(qū)動型，組態(tài)CLH1b為依托立法的考核目標(biāo)與貨幣政策驅(qū)動型，分別指出以偏房價的強考核目標(biāo)、強貨幣政策、非強財政政策為核心條件，分別互補強收入分配或強立法為邊緣條件的房地產(chǎn)長效機制可以產(chǎn)生較低的房價增長率。這兩個組態(tài)以考核目標(biāo)為核心條件的分析結(jié)果，表明中央政府轉(zhuǎn)向房價考核、增強房地產(chǎn)調(diào)控獨立性，是落實與完善房地產(chǎn)長效機制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。雖然大量研究表明貨幣政策對房價的調(diào)控效力不足，但與考核目標(biāo)轉(zhuǎn)變相搭配，則可以達到穩(wěn)房價的目標(biāo)，再次表明中央政府考核機制的重要性。同時也表明在這兩個組態(tài)中，即使地方政府財權(quán)事權(quán)不匹配的狀況持續(xù)存在，只要實施房價目標(biāo)考核和穩(wěn)健貨幣政策，就可以實現(xiàn)房地產(chǎn)長效機制的目標(biāo)。

組態(tài)CLH2為立法驅(qū)動型，在該組態(tài)中，即使其他前因條件均缺失，但只要推動房地產(chǎn)立法這一邊緣條件的建設(shè)，就能夠提升房價的穩(wěn)定性。一方面，改變房地產(chǎn)法律主要表現(xiàn)為條例、意見、通知等行政法規(guī)形式的現(xiàn)狀，提升房地產(chǎn)長效機制制度與政策的效力等級，推動全國人大及其常委會盡快頒布實施《住宅法》《租賃住房法》等法律；另一方面，改變法律制度文本內(nèi)容強指導(dǎo)性的現(xiàn)狀，通過在法律文本中增加標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范、具體措施和要求等內(nèi)容，提升法律制度的可執(zhí)行性。

組態(tài)CLH3為財政貨幣政策驅(qū)動型，指出以強財政政策和強貨幣政策、非偏房價的強考核目標(biāo)和非強立法為核心條件，以非收入分配為邊緣條件，可以實現(xiàn)穩(wěn)房價的目標(biāo)。CLH3表明在中央政府目標(biāo)考核機制和收入分配制度的改革以及房地產(chǎn)立法均滯后的情況下，可以通過加快中央與地方的分稅制度改革、保持穩(wěn)健貨幣政策，實現(xiàn)房價低水平增長，促使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健96b4e9f14a96e85b2e158cc7134f95be9cd8dfae94b0dd9b74ee8cdbda0ec58f康發(fā)展。

產(chǎn)生高房價增長率的政策組態(tài)有兩個，包括CHH1、CHH2。組態(tài)CHH1表明，在中央政府偏房價目標(biāo)考核機制和收入分配制度的改革滯后和貨幣政策缺乏的情況下，即使有更為公平的財政分稅制度和收入分配制度，也很難實現(xiàn)穩(wěn)定房價的目標(biāo)。組態(tài)CHH2顯示，在缺乏目標(biāo)考核機制和財政分稅制度的改革情況下，即便具備更好的收入分配制度和房地產(chǎn)立法環(huán)境，以及穩(wěn)健的貨幣政策，房價也很難保持低水平增長。兩個組態(tài)再次表明了中央政府轉(zhuǎn)變偏房價的目標(biāo)考核機制、提升房地產(chǎn)調(diào)控獨立性的重要價值。

（二）房價的必要條件和政策組態(tài)分析——地方層級

1. 必要條件分析

地方層級的房價NCA分析過程與中央層級相同，因此不再報告分析檢驗結(jié)果。必要條件分析顯示，雖然財稅政策的CE結(jié)果在0.1水平上顯著，但效應(yīng)量很小，小于0.1，不能認為是房價增長率的必要條件[34]，其他條件變量的檢驗結(jié)果均不顯著，不符合必要條件要求。瓶頸水平分析結(jié)果顯示，所有條件變量都不存在瓶頸水平。采用fsQCA方法的進一步檢驗結(jié)果表明，結(jié)果變量房價的高增長率和低增長率兩種情形下，單一條件變量必要性的一致性均小于0.7，與NCA的分析結(jié)果一致，所有條件變量不構(gòu)成房價增長率的必要條件。

2. 政策組態(tài)分析

表6報告了地方層級房地產(chǎn)長效機制的政策組態(tài)分析結(jié)果，總體一致性均在0.8以上，大于0.7，具有較好的解釋力度，表明7個組態(tài)分別構(gòu)成了低、高房價增長率的充分條件。

產(chǎn)生低房價增長率的組態(tài)有4個，包括LLHa、LLHb、LLHc、LLHd，值得注意的是，所有組態(tài)具有一致的核心條件，包括偏實體經(jīng)濟的強財稅政策、強土地供給政策和非強稅收政策，構(gòu)成了四階等價組態(tài)。顯然，這意味著偏實體經(jīng)濟的強財稅政策和偏居住用地的強土地供給政策，是地方政府落實與完善房地產(chǎn)市場長效機制的核心政策和基本條件。偏實體經(jīng)濟的強財稅政策有助于吸引社會資金從房地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸趨于合理；強土地供給政策有利于改變城市土地供給結(jié)構(gòu)，逐步建立與人口密度掛鉤的聯(lián)動機制。也可以看出，現(xiàn)有以流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅為主要內(nèi)容的稅收政策，不是實現(xiàn)穩(wěn)房價目標(biāo)的充分條件。同時，從分類目標(biāo)來看，地方層級的房價政策組態(tài)均以結(jié)構(gòu)政策為核心政策，輔以增長政策（LLHb、LLHc）、結(jié)構(gòu)政策（LLHa、LLHc）和穩(wěn)定政策（LLHd）為邊緣政策，旨在改善房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)之間、房地產(chǎn)市場以及宏觀經(jīng)濟的失衡狀況，以此實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

組態(tài)LLHa為依托住房制度的財稅土地驅(qū)動型，以偏實體經(jīng)濟的強財稅政策、強土地供給政策和非強稅收政策為核心條件，互補強住房制度和高LTV的宏觀審慎政策為邊緣條件的政策組態(tài)，可以產(chǎn)生低房價增長率。組態(tài)LLHa表明在稅收和信貸約束不強的情況下，如果地方政府積極實施以住房保障和租賃市場為主要內(nèi)容的住房制度，對消費者提供的信貸支持政策并不必要。

組態(tài)LLHb為依托信貸政策的財稅土地驅(qū)動型，與組態(tài)LLHa不同，在稅收和信貸約束不強的情況下，如果能夠提供給中低收入群體較強的信貸支持，地方政府以住房保障政策為主要內(nèi)容的住房制度并不必要。

組態(tài)LLHc為依托住房制度和信貸政策的財稅土地驅(qū)動型，表明在具備財稅政策和土地供給政策等核心政策而稅收政策缺乏的情況下，如果地方政府能夠?qū)嵤┹^為有效的住房制度和差異化的信貸政策，則低LTV的宏觀審慎政策并不必要。

組態(tài)LLHd為依托宏觀審慎政策的財稅土地驅(qū)動型，指出在具備財稅政策和土地供給政策等核心政策的前提下，如果住房制度、信貸政策和稅收政策等核心政策不足，地方政府可以通過強力有效的低LTV的宏觀審慎政策達成穩(wěn)房價的目標(biāo)，從而促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

表6 地方層級低、高房價增長率的政策組態(tài)

[條件變量 低房價增長率 高房價增長率 LLHa LLHb LLHc LLHd LHH1 LHH2 LHH3 財稅政策 ● ● ● ● ● ● ● 土地供給政策 ● ● ● ● ? ? ● 宏觀審慎政策 ? ? ● ● ● ? 住房制度 ● ● ? ? ● 信貸政策 ● ● ? ? ● ? 稅收政策 ? ? ? ? ? ● ● 一致性 0.841 0.846 0.781 0.864 0.855 0.838 0.823 原始覆蓋率 0.228 0.237 0.227 0.110 0.236 0.136 0.084 唯一覆蓋率 0.058 0.058 0.056 0.060 0.159 0.061 0.065 總體一致性 0.851 0.847 總體覆蓋率 0.413 0.363 ]

產(chǎn)生高房價增長率的組態(tài)有3個，包括LHH1、LHH2和LHH3。組態(tài)LHH1表明，在缺乏土地供給政策、住房制度、信貸政策和稅收政策的情況下，即便有低LTV的宏觀審慎政策和偏實體經(jīng)濟的強財稅政策，房價也很難保持低增長率。組態(tài)LHH2表明，如果缺乏土地供給政策，即使地方政府實施了強信貸政策、強稅收政策和低LTV的宏觀審慎政策，也很難實現(xiàn)穩(wěn)房價的目標(biāo)，并且住房制度是否存在并不重要。組態(tài)LHH3表明，如果缺乏低LTV的宏觀審慎政策和對消費者的信貸政策支持，實施以強住房制度和強稅收政策為核心政策，互補偏實體經(jīng)濟的強財稅政策和強土地供給政策為邊緣政策的政策體系，將會導(dǎo)致較高的房價增長率。

四、地價的NCA分析和fsQCA分析

（一）地價的必要條件和政策組態(tài)分析——中央層級

與第三部分房價的政策組態(tài)分析一樣，使用NCA和fsQCA方法對房地產(chǎn)長效機制政策影響地價的必要條件和組態(tài)進行分析。由于遵循相同的研究思路和分析過程，不再呈現(xiàn)地價的必要條件分析檢驗結(jié)果。

使用NCA和fsQCA方法的分析結(jié)果表明，所有變量不構(gòu)成低地價增長率的必要條件。表7報告了中央層級分別產(chǎn)生低、高地價增長率的房地產(chǎn)長效機制政策組態(tài)分析結(jié)果，低地價增長率的總體一致性在0.9以上，大于0.7，具有較好的解釋力度，表明識別出的3個組態(tài)構(gòu)成了低地價增長率的充分條件。而高地價增長率的總體一致性僅為0.546，小于0.7，解釋力度不足。產(chǎn)生低地價增長率的組態(tài)有3個，包括CLL1、CLL2和CLL3。其中，CLL1以穩(wěn)定政策和增長政策為核心政策，CLL2以穩(wěn)定政策和結(jié)構(gòu)政策為邊緣政策，CLL3以穩(wěn)定政策為核心政策，輔以結(jié)構(gòu)政策為邊緣政策?？傮w上，中央層級的地價政策組態(tài)重在促進房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，改善產(chǎn)業(yè)、市場和經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)失衡狀況，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康。

CLL1為依托立法的財政貨幣政策驅(qū)動型，以強財政政策、強貨幣政策和非強收入分配制度為核心條件，互補強房地產(chǎn)立法為邊緣條件。表明在收入分配制度改革不足的情況下，可以通過加強房地產(chǎn)領(lǐng)域的立法，包括提升法律等級、增強法律可執(zhí)行性，搭配傳統(tǒng)的財政政策和以利率為主的貨幣政策，使地價保持低水平增長，中央政府目標(biāo)考核機制并不必要。

CLL2為改革邏輯下的考核與收入驅(qū)動型，以非強貨幣政策為核心條件，互補偏房價的強考核目標(biāo)、強收入分配制度、非強財政政策和非強房地產(chǎn)立法為邊緣條件。表明在財政政策和貨幣政策缺乏的情況下，中央政府可以通過改革當(dāng)前的目標(biāo)考核機制，加強地方政府對房價的調(diào)控，深化收入分配制度改革，提高中低收入群體的可支付能力，實現(xiàn)穩(wěn)地價的目標(biāo)。

CLL3為依托收入分配的財政驅(qū)動型，指出以強財政政策、非強QXbZQHyRymo0H+iO7lNIxwOIKzFVf5A2D1+seF57P/o=考核目標(biāo)、非強貨幣政策和非強房地產(chǎn)立法為核心條件，互補強收入分配制度，可以產(chǎn)生低地價增長率。表明在未能轉(zhuǎn)變考核目標(biāo)、缺乏貨幣政策和立法不足的情況下，可以通過提高地方政府的可支付能力，降低其對土地財政的依賴，同時提升中低收入群體相對高收入群體的支付能力，減少對投資投機房地產(chǎn)的需求，達到穩(wěn)地價的目標(biāo)。

（二）地價的必要條件和政策組態(tài)分析——地方層級

使用NCA和fsQCA方法的分析結(jié)果表明，所有變量不構(gòu)成低地價增長率的必要條件，表8報告了地方層級分別產(chǎn)生低、高地價增長率的房地產(chǎn)長效機制政策組態(tài)分析結(jié)果。與中央層級的分析結(jié)果類似，低地價增長率的總體一致性在0.9以上，大于0.7，具有較好的解釋力度，而高地價增長率的總體一致性僅為0.566，小于0.7，解釋力度不足。產(chǎn)生低地價增長率的組態(tài)有5個，分別為LLL1、LLL2、LLL3、LLL4和LLL5。在分類目標(biāo)上，這些組態(tài)表現(xiàn)出明顯的多樣性特征，其中，LLL1、LLL2和LLL3分別以穩(wěn)定政策、增長政策和結(jié)構(gòu)政策為核心政策，并均輔以結(jié)構(gòu)政策為邊緣政策（LLL3還包含增長政策）；LLL4和LLL5均以穩(wěn)定政策和結(jié)構(gòu)政策為核心政策，并均輔以結(jié)構(gòu)政策和增長政策為邊緣政策（LLL4還包含穩(wěn)定政策）?？梢钥闯?，地方層級的低地價政策組態(tài)主要通過結(jié)構(gòu)政策、穩(wěn)定政策以及增長政策的靈活組合，實現(xiàn)房地產(chǎn)長效機制促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)。

組態(tài)LLL1為依托宏觀審慎的財稅驅(qū)動型，指出以低LTV的強宏觀審慎和強稅收政策為核心條件，互補偏實體經(jīng)濟的強財稅政策、非強住房制度和非強信貸政策為邊緣條件，可以產(chǎn)生低地價增長率。表明在住房制度保障和信貸支持不足的情況下，如果地方政府能夠通過提高貸款門檻，增加投資和投機資金的杠桿成本，加強流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收約束，提高社會資本的交易費用，同時通過增加對實體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠，引導(dǎo)社會資本從房地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的作用并不必要。

組態(tài)LLL2為依托土地供給的信貸財稅驅(qū)動型，指出以強信貸政策和非強住房制度為核心條件，互補偏實體經(jīng)濟的強財稅政策、強土地供給政策、高LTV的宏觀審慎和非強稅收政策為邊緣條件，可以產(chǎn)生低地價增長率。表明在住房制度保障程度不高、信貸和稅收約束不足的情況下，地方政府可以通過推動土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，同時對實體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)提供更多的稅收優(yōu)惠，對中低收入群體提供更為有效的信貸支持，可以使地價趨于穩(wěn)定。

組態(tài)LLL3為依托財稅信貸的住房制度驅(qū)動型，指出以強住房制度、非強土地供給政策和高LTV的宏觀審慎為核心條件，互補偏實體經(jīng)濟的強財稅政策、強信貸政策和非強稅收政策為邊緣條件，可以產(chǎn)生低地價增長率。表明在居住用地占比不高、信貸和稅收約束不足的情況下，如果地方政府提高住房保障水平，為實體經(jīng)濟提供更為寬松的稅收環(huán)境，為中低收入群體提供更為有效的信貸支持，可以促進地價穩(wěn)定。

組態(tài)LLL4為依托財稅信貸和宏觀審慎的住房稅收驅(qū)動型，指出以強住房制度和強稅收政策為核心條件，互補偏實體經(jīng)濟的強財稅和信貸政策、低LTV的宏觀審慎政策、非強土地供給政策為邊緣條件，可以產(chǎn)生低地價增長率。表明地方政府在居住用地供給不足的情況下，應(yīng)著力于推動住房保障建設(shè)和加強房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收約束，同時通過增加實體經(jīng)濟稅收優(yōu)惠，提高房地產(chǎn)貸款門檻，促使投資和投機資本從房地產(chǎn)業(yè)流向?qū)嶓w經(jīng)濟；同時實施差別化信貸政策，加強對中低收入群體的信貸支持，提高剛性需求和改善性需求的可支付能力，從而實現(xiàn)地價穩(wěn)定目標(biāo)。

組態(tài)LLL5為依托財稅信貸和土地供給的住房稅收驅(qū)動型，與組態(tài)LLL4相比，組態(tài)LLL5以強土地供給政策和強信貸政策為邊緣政策，其他條件均一致。表明地方政府同樣應(yīng)提高住房保障水平和房地產(chǎn)稅收約束；通過差別化信貸政策提高中低收入群體的可支付能力；通過實體經(jīng)濟稅收優(yōu)惠引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟；通過土地供給結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高居住用地比例。在這種政策環(huán)境下，宏觀審慎政策的作用并不必要。

（三）穩(wěn)健性檢驗

借鑒杜運周等（2020）的做法[6]，將案例數(shù)閾值從1提高至2，PRI一致性水平從0.7提高至0.75，分別分析房地產(chǎn)長效機制政策影響房價和地價的必要條件和政策組態(tài)，檢驗結(jié)果顯示上述結(jié)果穩(wěn)健。

五、結(jié)論與討論

（一）結(jié)論

如何落實與完善房地產(chǎn)長效機制，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，是當(dāng)前房地產(chǎn)研究的重點。房地產(chǎn)長效機制是由一系列政策與工具構(gòu)成的體系，綜合運用多項政策措施是其應(yīng)有之意。本文使用NCA和fsQCA分析方法，從中央和地方兩個層級，考察了房地產(chǎn)長效機制的政策與工具對房價和地價的協(xié)同影響效應(yīng)和互動關(guān)系。

首先，不管是中央層級還是地方層級，房地產(chǎn)長效機制的各項政策與工具，均不構(gòu)成產(chǎn)生房價和地價低增長率的必要條件，表明使用單一政策與工具并不能實現(xiàn)“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。其次，使用fsQCA政策組態(tài)方法的分析結(jié)果顯示，在中央層級上，產(chǎn)生低房價增長率的政策組態(tài)有4種，產(chǎn)生低地價增長率的政策組態(tài)有3種；在地方層級上，產(chǎn)生低房價增長率的政策組態(tài)有4種，產(chǎn)生低地價增長率的政策組態(tài)有5種。不同組態(tài)體現(xiàn)了不同城市實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的多政策組合選擇，說明中央政府和地方政府都需要根據(jù)不同城市的實際情況，因城施策，選取適合的政策組合。再次，從中央層級來看，中央政府的政策組合設(shè)計重在產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)下的穩(wěn)定邏輯。在供給側(cè)提供優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的政策組態(tài)，旨在為房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展塑造穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。通過轉(zhuǎn)變對地方政府的考核機制、推進財權(quán)事權(quán)劃分改革優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)和實體經(jīng)濟的資源配置比例，通過貨幣政策提升實體經(jīng)濟增長動力，繼而搭配收入分配制度和房地產(chǎn)立法，實現(xiàn)房地產(chǎn)長效機制目標(biāo)。最后，從地方層級來看，地方政府的政策組合設(shè)計重在結(jié)構(gòu)主導(dǎo)邏輯，所有政策組態(tài)表現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)政策主導(dǎo)的邏輯特征。在穩(wěn)房價上，通過偏實體經(jīng)濟的財稅政策改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡狀況，主要依托土地供給政策和住房制度等房地產(chǎn)政策，搭配差異化信貸政策等需求側(cè)政策，實現(xiàn)低房價增長。在穩(wěn)地價上，主要依托信貸、稅收等需求側(cè)政策和住房制度、土地供給政策、宏觀審慎政策等房地產(chǎn)政策，搭配偏實體經(jīng)濟的財稅政策等產(chǎn)業(yè)政策，實現(xiàn)低地價增長。

（二）討論

2016年底中央政府轉(zhuǎn)向基礎(chǔ)制度體系建設(shè)，意味著房地產(chǎn)長效機制效果評估及其對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的影響，需要采取整體視角和相應(yīng)的分析方法。因此本文基于政策組態(tài)視角，分析長效機制政策間耦合的組態(tài)效應(yīng)對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的影響。研究結(jié)果具有以下幾方面的啟示。

第一，本文基于必要性因果關(guān)系，采用NCA方法的分析結(jié)果表明，雖然已有研究提出某項或某幾項政策對房價和房地產(chǎn)市場具有顯著的影響，但長效機制的單一政策并不是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的必要條件，即單一政策并不構(gòu)成平穩(wěn)健康的瓶頸。例如地方層級低房價增長率的政策組態(tài)中，在具備強力財稅政策和土地供給政策的條件下，雖然不同城市因發(fā)展水平不同而在配套政策選擇上存在差異，但這并不一定阻礙各城市通過使用住房制度、信貸政策或宏觀審慎政策等不同組態(tài)方式保持房價低增長。

第二，基于組態(tài)理論，本文系統(tǒng)分析了“兩級三三合一”體系下，構(gòu)成房地產(chǎn)長效機制的政策多樣性關(guān)系，發(fā)現(xiàn)不同情境下，他們之間存在著主導(dǎo)與協(xié)同的組態(tài)關(guān)系，為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和政府調(diào)控政策的組合研究提供了新思路。整體來看，為實現(xiàn)穩(wěn)房價、穩(wěn)地價，長效機制體系下供給側(cè)政策發(fā)揮著絕對的主導(dǎo)作用，但幾乎所有的組態(tài)都需要需求側(cè)和房地產(chǎn)市場政策的協(xié)同運行，尤其是需求側(cè)的支持。同時，不同組態(tài)政策工具的使用也呈現(xiàn)出了顯著的主導(dǎo)性和協(xié)同性。低房價目標(biāo)上，中央層級存在4種組態(tài)，分別以“考核目標(biāo)+貨幣政策”“財政政策+貨幣政策”為主導(dǎo)，由穩(wěn)定政策和增長政策協(xié)同，并輔以結(jié)構(gòu)政策支持，即中央政府在房價目標(biāo)的長效機制構(gòu)建上，應(yīng)著眼于穩(wěn)定性和增長性政策構(gòu)建；地方層級也存在4種組態(tài)，均以“財稅政策+土地供給政策”的結(jié)構(gòu)政策為主導(dǎo)，輔以穩(wěn)定政策和增長政策支持，即地方政府應(yīng)著眼于結(jié)構(gòu)性政策構(gòu)建。顯然，在穩(wěn)房價目標(biāo)上，中央政府與地方政府對政策的構(gòu)建方向不同，存在著明顯的協(xié)同性。低地價目標(biāo)上，不管是中央層級還是地方層級，均表現(xiàn)出了更為顯著的協(xié)同性，從組態(tài)政策構(gòu)成來看，地方政府具有更為明顯的優(yōu)勢，即在穩(wěn)地價目標(biāo)上，應(yīng)賦予地方政府更多的權(quán)限和發(fā)揮其更充分的主動性。具體來說，中央層級存在3種組態(tài)，以財政和貨幣政策等穩(wěn)定性和增長性政策為主，輔以房地產(chǎn)立法和收入分配等穩(wěn)定性和結(jié)構(gòu)性政策；地方層級存在5種組態(tài)，各類政策的協(xié)同關(guān)系多樣，例如LLL4由稅收政策（穩(wěn)定政策）和住房制度（結(jié)構(gòu)政策）等核心政策，以及信貸政策（增長政策）、財稅政策（結(jié)構(gòu)政策）和宏觀審慎政策（穩(wěn)定政策）等邊緣政策構(gòu)成。這些發(fā)現(xiàn)為中央政府和地方政府在構(gòu)建與完善房地產(chǎn)長效機制中的側(cè)重點和制度與政策組合選擇提供了更加充分的依據(jù)。

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