曾經有人開玩笑說：“紐約的天際線可以申報世界非物質文化遺產?！钡拇_，這座城市里各種摩天大樓組成的經典風景吸引了全世界游客、人才和資本的目光。但紐約天際線的迷人之處，也在于其不斷的變化——當許多歐美城市正在經歷人口收縮，或是由于嚴格的規(guī)劃限制而減慢了建設速度時，紐約卻總有新的高樓竄入空中，讓天際線變得更有張力。

紐約的天際線是其蓬勃發(fā)展的地產業(yè)的剪影。在這座寸土寸金的城市，土地和樓房上空的“空氣”其實也價值連城。這是因為，當人們以為建設指標已經封頂時，“上空權”為地產開發(fā)提供了往更高處建設的空間。

上空權的正式名稱為可以被轉移的土地開發(fā)權。假設有兩個地塊，A和B：A的開發(fā)商已經建滿了規(guī)劃所許可的高度，但還想繼續(xù)建設更高的樓房；B則并未建滿規(guī)劃許可的體量。那么在開發(fā)權轉移的機制下， 地塊A的開發(fā)商可以向地塊B的所有者購買其土地上空閑置的土地開發(fā)權——即將地塊B上空未被建筑填滿的開發(fā)空間轉移到地塊A，從而可以在A自己的地盤上建設體量超出原有規(guī)劃所許可的房屋。

紐約的開發(fā)權轉移自然和這座城市的房地產市場以及天際線息息相關。但很多人不知道的是，除此之外，這套制度其實也和古建筑保護、產業(yè)發(fā)展、公共空間等政策話題有著重要的聯(lián)系。

戰(zhàn)后，美國迎來了一陣建設熱潮，大量的新建筑徹底改變了城市的風貌。在這段高速發(fā)展的時期內，紐約的許多歷史文物建筑被摧毀，令人唏噓不已。于是，一場古建筑保護運動在20世紀60年代和70年代興起。1965年，紐約成立了自己的文物保護部門——地標保護委員會（相當于這座城市的文物局），其目的就是讓重要的歷史建筑能在房地產市場和經濟發(fā)展的高壓下被保存下來。

但是，文物建筑在被保護后，往往會遇到新的生存危機。任何一棟樓房，無論房齡，都得花錢進行長期維護——越是古老、具有文物價值的建筑，其維護單位所需承擔的維護費可能會越高。但是，一旦某棟建筑被列為文物，法律就會禁止其所有者對這塊土地進行改造或再開發(fā)。禁止改造和開發(fā)，即切斷了土地所有者的財源。這樣一來，文物機構反而由于保護而失去了一大塊潛在的資金來源，因此面臨運營風險。

在紐約，不少地標性文物建筑是處于繁華商業(yè)區(qū)的教堂。這些教堂建筑面積很小，但紐約的區(qū)劃對這些教堂所處的鬧市區(qū)給予了很高的開發(fā)強度，所以按理來說教堂上空都有不少的潛在開發(fā)空間。但文物保護部門卻封鎖了這些古建筑所在的土地被再開發(fā)的權利。所以，當教堂周圍的地塊上都建起了摩天大樓的時候，教堂自身的開發(fā)權卻被文物局給“凝固”了?？沼虚_發(fā)權卻不能使用，這些文物機構的固有資產無法實現(xiàn)其市場價值，久而久之許多古建筑由于缺乏維護資金而面臨破敗的危機。

于是，紐約在成立地標保護委員會后的第三年（1968年），立法通過了專門針對文物的開發(fā)權轉移機制。在這套政策下，被列為文物的古建筑可以將自己無法使用的開發(fā)權賣給其他地塊，從而通過房地產市場來賺得一筆資金。

這種針對古建筑的開發(fā)權轉移機制可以帶來不少好處，實現(xiàn)多維度的公私雙贏。

首先，通過出售開發(fā)權，負責經營古建筑的文物機構可以改善自身的財務狀況，社區(qū)也得以享受更高品質的文物保護工作帶來的街區(qū)整體利益。

并且，開發(fā)商也可以從中獲利，在收購開發(fā)權后，在其他地塊上建設超出原規(guī)劃許可的房屋，在寸土寸金的紐約拿下新的開發(fā)空間。

同時，這項政策可以推動政府更加廣泛地開展文物保護工作，卻不用增加政府實際承擔的財務成本。最初，地標保護委員會在運作的時候，遇到了不少挑戰(zhàn)：許多古建的所有者因為擔心自身未來的財務狀況，所以極其反對政府將其資產列為文物。開發(fā)權轉移機制則使得文物保護不再意味著財務災難，增加了公眾對文物保護工作的接受程度。

最后，這項政策能提高政府的稅收收入。許多文物機構（如教堂）是非營利組織，這些機構不需要繳納房產稅（即獲得稅務豁免權）。開發(fā)權轉移機制則使得這些免稅機構原有空閑著的開發(fā)權通過出售而轉變成需要繳稅的建筑物面積，可謂一舉多得。 （責編：栗月靜）