房地產產業(yè)鏈條長、涉及面廣，經(jīng)濟帶動性強，是我國國民經(jīng)濟的支柱性產業(yè)。當前我國房地產行業(yè)景氣下行已歷時三年多，政策端根據(jù)行業(yè)變化情況不斷作出積極應對，自2021年四季度政策端表態(tài)轉向“托而不舉”，以地方政府為主體的寬松政策持續(xù)釋放，但行業(yè)基本面未見明顯改善。今年以來全國性政策持續(xù)釋放助力行業(yè)企穩(wěn)，從“5·17”新政至9月24日國新辦新聞發(fā)布會進一步集中釋放一攬子支持性政策，助力扭轉行業(yè)悲觀預期。從庫存去化角度來看，2024年4月政治局會議首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產和優(yōu)化增量住房的政策措施”，“去庫存”成為政策新的發(fā)力方向之一。2024年9月政治局會議進一步明確提出“嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量”，“促進房地產市場止跌回穩(wěn)”。

一、存貨是房企的核心資產，盤活存貨有助于緩釋房企現(xiàn)金流壓力

房地產行業(yè)庫存的產生貫穿于房地產開發(fā)的全過程，包含的內容較為豐富，包括尚未開發(fā)的土地、已取得預售的可售面積、已開工尚未銷售的在建面積、已竣工尚未銷售的開發(fā)產品等，從更廣泛的角度來說二手存量房也屬于房地產行業(yè)存量庫存（圖一）。

圖一商品房開發(fā)流程及各環(huán)節(jié)庫存形成過程

當前房企面臨房價下跌、銷售下滑、融資難等多重難題疊加下的現(xiàn)金流壓力。從上市房企資產結構角度來看，存貨占比最高，截至2024年中期末上市房企存貨占總資產的比重達到49%，是房企資產中最核心的部分，因此盤活存貨也成為房企實現(xiàn)現(xiàn)金流自循環(huán)的關鍵。

二、房地產行業(yè)庫存去化放慢，去化周期明顯拉長

行業(yè)閑置土地和待售現(xiàn)房處于歷史高位。10月12日國新辦新聞發(fā)布會明確指出“當前各地閑置未開發(fā)土地相對較多”、“已建待售的住房相對較多”的問題。從歷史數(shù)據(jù)來看，房地產行業(yè)狹義庫存（即商品房待售面或已建待售住房）在2016-2020年整體呈現(xiàn)下降趨勢，2021年開始整體呈現(xiàn)上行趨勢，截至2024年9月末商品房住宅待售面積為3.77億平，以過去六個月銷售均值估算去化周期大約21個月，處于歷史高位。根據(jù)國家統(tǒng)計局顯示，截至2022年末我國房地產開發(fā)企業(yè)待開發(fā)土地面積4.98億平，處于歷史高位。房地產行業(yè)在過去“三高”模式下積累了較多的“庫存”，在銷售端持續(xù)下行的背景下，行業(yè)庫存去化面臨較大壓力。

考慮期房后的待售庫存規(guī)模下降，但是去化周期明顯拉長?？紤]期房庫存來看，房地產行業(yè)庫存主要包含待售現(xiàn)房以及尚未竣工且已經(jīng)取得預售許可證待售的期房。我國從1994年推行商品住宅預售制度，1998年房改后房地產行業(yè)進入市場化階段，以統(tǒng)計局數(shù)據(jù)1999年作為期房規(guī)模及庫存估算起點，以累計新開工與銷售面積估算房地產行業(yè)庫存，結果顯示行業(yè)庫存規(guī)模在2014年達到峰值，其后在棚改貨幣化等政策推動下行業(yè)庫存持續(xù)下降，2018年庫存再次出現(xiàn)上行，但是同期去化周期保持相對平穩(wěn)，庫存規(guī)模在2021年開始持續(xù)下降，預計主要是由于銷售放緩房企處于觀望狀態(tài)導致供給下降所致，但行業(yè)銷售端放緩也導致去化周期明顯拉長，截至2024年9月末，我國商品房市場住宅庫存規(guī)模約為19.56億平，按照過去12個月銷售面積估算需要2.4年消化完。

三、庫存去化政策加力推進，有望推動行業(yè)止跌回穩(wěn)

1、需求的穩(wěn)定釋放是行業(yè)庫存良性運轉的關鍵

房地產行業(yè)庫存若要實現(xiàn)良性運轉，需求的穩(wěn)定釋放是關鍵。當前需求端面對人口下降、房價上漲預期不足、居民收入增長預期不足等多重限制因素，多部門聯(lián)合打出“組合拳”，以“四個取消”和“四個降低”為核心降低居民購房門檻和購房成本，刺激購房需求釋放。在9月24日國新辦新聞發(fā)布會及9月政治局會議后，一線城市相繼進一步放松購房條件，十月一線城市房地產行業(yè)銷售明顯回暖，如高能級城市的銷售端延續(xù)修復態(tài)勢，將有望帶動低能級城市實現(xiàn)恢復性增長，行業(yè)有望實現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

2、存量土地盤活將為房企現(xiàn)金流良性循環(huán)提供緩沖墊

政策端針對存量土地，嚴控增量，合理調整規(guī)劃條件等要求，加大盤活土儲所需資金支持，為房企盤活庫存提供了有力支持。過去行業(yè)快速發(fā)展期，房企“囤地”以待價而沽，但占用了大量資金，政策端擬通過政府收回收購等方式盤活房企手中土儲，進而緩釋房企現(xiàn)金流壓力，助力行業(yè)企穩(wěn)。9月24日國新辦新聞發(fā)布會進一步明確指出支持收購房企存量土地，在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。近期越秀地產公告“退地”，為盤活房企土儲提供了較好的范本。

3、“收儲”加速行業(yè)去化，有助于穩(wěn)定房價、穩(wěn)定預期

針對已竣工尚未銷售的存量現(xiàn)房，加大地方主體責任，推動收儲工作。5月17日國新辦舉行國務院政策例行吹風會明確形成了地方政府收儲運行模式雛形，推動行業(yè)去庫存，改善行業(yè)供需矛盾。9月以來政策端進一步優(yōu)化地方政府收儲工作，支持專項債用于收購存量房用作保障性住房、適當減少新建并消化存量房來籌集保障性住房等。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，已有超過30城發(fā)布征集商品房用作保障性住房的公告，但是由于部分限制因素的影響，整體進展仍偏慢，預計后續(xù)仍將有進一步優(yōu)化收儲工作的相關政策出臺，以加快推進地方政府收儲。

圖二房地產行業(yè)去化政策作用路徑

四、市場展望

9月以來一攬子支持性政策集中釋放，表明政策端對于推動房地產行業(yè)“止跌回穩(wěn)”的積極態(tài)度以及堅定立場，同時房地產行業(yè)市場表現(xiàn)亦有所回暖，體現(xiàn)出了市場預期在逐漸轉變，但仍需持續(xù)關注市場成交熱度的延續(xù)性?！皫齑妗笔欠科蠛诵馁Y產，盤活庫存是房企實現(xiàn)自我造血功能的關鍵，購房需求的穩(wěn)定持續(xù)釋放又是行業(yè)庫存良性運轉的關鍵，盤活存量土地是房企現(xiàn)金流自循環(huán)的良好緩沖墊，收儲為行業(yè)穩(wěn)定預期形成一定支持，當前政策端圍繞房地產行業(yè)庫存去化持續(xù)推出有針對性的政策支持，但是也可以看到這些政策具體落地過程中仍有部分限制性因素，預計后續(xù)仍會有持續(xù)優(yōu)化的政策陸續(xù)推出，房企有望在融資支持以及“庫存”盤活等政策的持續(xù)推動下緩釋現(xiàn)金流壓力，同時需求端預期有望逐漸改善，推動行業(yè)止跌回穩(wěn)。