11月18日，廣州市發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布關(guān)于公開征求《廣州市戶籍遷入管理規(guī)定（修訂稿）》（下簡(jiǎn)稱《修訂稿》）意見的公告，提出廣州將新增安居樂業(yè)入戶、取消積分制入戶年度名額限制、允許全日制大專學(xué)歷入戶廣州、新增投資納稅入戶等修訂內(nèi)容。

尤為值得關(guān)注的是，廣州擬實(shí)施區(qū)域差別化安居樂業(yè)入戶，對(duì)“在白云區(qū)、黃埔區(qū)、花都區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、從化區(qū)和增城區(qū)7個(gè)行政區(qū)內(nèi)，擁有合法產(chǎn)權(quán)住宅房屋且在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)滿1年的人員”，可申請(qǐng)入戶。

作為一線城市中首個(gè)提出購(gòu)房入戶的城市，此次放寬入戶，將對(duì)廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)有何提振作用？南都灣財(cái)社記者采訪了六名資深業(yè)界人士，他們對(duì)即將實(shí)施的入戶新政有著不同見解。

廣州多管齊下放寬入戶白云黃埔等七區(qū)擬實(shí)施購(gòu)房入戶

廣州市發(fā)展和改革委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，現(xiàn)行廣州市遷入戶政策體系共5份文件合計(jì)62條，修訂后整合為1份文件合計(jì)31條，明確廣州市引進(jìn)人才、政策性、積分制、投資納稅、安居樂業(yè)五種入戶類別和相應(yīng)條件，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)“全市通辦、全程網(wǎng)辦”，提高遷入戶服務(wù)效能。

其中，考慮到廣州作為超大城市，區(qū)域人口密度區(qū)域分布不均現(xiàn)象較突出，本著合理有序、漸進(jìn)適度的原則，兼顧“增量”“存量”需求，廣州實(shí)施區(qū)域差別化安居樂業(yè)入戶，對(duì)“在白云區(qū)、黃埔區(qū)、花都區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、從化區(qū)和增城區(qū)7個(gè)行政區(qū)內(nèi)，擁有合法產(chǎn)權(quán)住宅房屋且在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)滿1年的人員”，可申請(qǐng)入戶。

值得關(guān)注的是，住宅房屋產(chǎn)權(quán)為兩人及以上人員共有的，須經(jīng)所有產(chǎn)權(quán)人協(xié)商一致并公證確定其中一人申請(qǐng)，其他共有產(chǎn)權(quán)人不再適用。而通過二手房申請(qǐng)安居樂業(yè)入戶，則要求該住宅房屋原戶口全部遷出且3年內(nèi)未用于辦理過安居樂業(yè)入戶。

在投資納稅入戶方面，提出最近連續(xù)36個(gè)月內(nèi)，在廣州實(shí)際繳納的個(gè)人所得稅稅額累計(jì)在20萬元以上的人員，可申請(qǐng)將戶籍遷入廣州。

此外，廣州計(jì)劃放寬引進(jìn)人才入戶條件，全面支持高層次人才入戶（不受年齡、社保等限制）。一方面，放寬年齡限制，博士、碩士、本科入戶年齡條件均放寬5歲，其中博士由50周歲放寬到55周歲；碩士由45周歲放寬到50周歲；本科由40周歲放寬到45周歲；另一方面，降低學(xué)歷門檻，允許大專學(xué)歷入戶，需滿足具有國(guó)內(nèi)普通高校全日制大專學(xué)歷，或全日制技師學(xué)校高級(jí)工班以上畢業(yè)的人員，年齡35周歲及以下，在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)滿一年的條件。

廣州，一線城市中首個(gè)提出購(gòu)房入戶

58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，由于目前大部分二三線城市落戶已經(jīng)明顯放松，甚至進(jìn)入到了“搶人大戰(zhàn)”階段，單一落戶政策對(duì)于樓市的拉動(dòng)作用已漸漸趨弱。而一線城市本身的配套資源，包括教育、醫(yī)療等方面更為完善，更為全面的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)也為就業(yè)提供更多機(jī)遇。因此，往往一線城市的落戶門檻依然保持。

張波認(rèn)為，此次廣州放松外圍區(qū)域的入戶限購(gòu)，一方面將提升潛在買房需求到實(shí)際落地的轉(zhuǎn)化，落戶往往代表著對(duì)一個(gè)城市的歸屬感，廣州安居樂業(yè)入戶的方式，也正是把買房和落戶直接結(jié)合起來。另一方面，對(duì)于首套剛需的拉動(dòng)作用更為明顯，由于放松的是外圍，房?jī)r(jià)相對(duì)更低，并且一個(gè)產(chǎn)權(quán)可實(shí)現(xiàn)配偶、成年子女共同落戶，對(duì)于外來的眾多“新廣州人”可以將父母、配偶共同實(shí)現(xiàn)落戶，吸引力更為明顯”。

“廣州是第一個(gè)放開購(gòu)房入戶的一線城市”。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，廣州作為超大特大城市，此次遵循了循序漸進(jìn)，外圍退出入戶限制，中心區(qū)逐步降低入戶門檻；同時(shí)，支持有穩(wěn)定就業(yè)、有自有居所的人群入戶，也符合新型城鎮(zhèn)化的要求。

李宇嘉分析認(rèn)為，購(gòu)房入戶政策也是促進(jìn)房地產(chǎn)銷售的一個(gè)舉措。對(duì)于長(zhǎng)期在廣州居住生活但不符合學(xué)歷落戶、投資落戶等規(guī)定，但有落戶需求的外來人口，特別是有子女教育需求的人群，通過購(gòu)置房產(chǎn)既實(shí)現(xiàn)了落戶，享受到了公共服務(wù)，也促進(jìn)了商品房的銷售，實(shí)現(xiàn)了居者有其屋，對(duì)于其他熱點(diǎn)城市也有借鑒意義，“未來其他一線城市也會(huì)跟進(jìn)安居樂業(yè)入戶，將有利于促進(jìn)基于落戶需求而購(gòu)置房產(chǎn)的消費(fèi)行為”。

廣州年底將掀起新一波置業(yè)高潮

在9月底廣州全面放開住房限購(gòu)后，10月份的樓市成交提振非常明顯：一手住宅網(wǎng)簽10418套、111.47萬㎡，環(huán)比均增長(zhǎng)100%左右；二手住宅網(wǎng)簽13188套、125.8萬㎡，環(huán)比分別增長(zhǎng)29.5%、26.0%。在10月份，廣州全市共網(wǎng)簽23606套房。

不過，多家機(jī)構(gòu)指出，進(jìn)入11月份，樓市成交有所放緩?？硕鸾y(tǒng)計(jì)顯示，截至10月末，廣州新房可售面積為1553萬㎡，去化周期25.5個(gè)月。擬實(shí)施購(gòu)房落戶的7個(gè)區(qū)域之中，除從化區(qū)受到開發(fā)的限制新房可售面積為65萬㎡之外，其他區(qū)域可售面積均在100萬㎡之上，新房供應(yīng)充足。

“實(shí)施購(gòu)房落戶之后，有利于鼓勵(lì)非本地戶籍常住人口在廣州購(gòu)房的積極性，為上述各區(qū)引入更多的樓市購(gòu)買力，促進(jìn)庫(kù)存去化，鞏固10月以來廣州樓市的回穩(wěn)勢(shì)頭，在年底掀起新一波置業(yè)高潮，促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸良性發(fā)展的軌道”。克而瑞廣佛首席分析師肖文曉分析認(rèn)為，該政策有利于提升在廣州工作生活的“外地人”的購(gòu)房意愿，加快原有置業(yè)步伐。但購(gòu)房需要考慮的因素較多，包括有無購(gòu)房計(jì)劃及購(gòu)房預(yù)算等，購(gòu)房落戶并不是唯一決定因素，因此預(yù)計(jì)購(gòu)買力的釋放將會(huì)循序漸進(jìn)，“短期內(nèi)咨詢的人會(huì)比較多，但不大可能出現(xiàn)成交量全面暴漲的情況”。

廣東省房協(xié)專家咨詢委員會(huì)顧問黎文江指出，此次廣州擬對(duì)舊城區(qū)外的七個(gè)區(qū)放寬購(gòu)房入戶條件，有利于從外地來到當(dāng)?shù)毓S、企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園工作的大量產(chǎn)業(yè)人員和他們的家屬，就近在廣州安居樂業(yè)，孩子能上學(xué)，老人能看病，幸福生活指數(shù)上了一個(gè)臺(tái)階。

“廣州市的教育醫(yī)療等公共資源在大灣區(qū)是數(shù)一數(shù)二的，預(yù)計(jì)外地人會(huì)想著入戶廣州后，能享受充裕又優(yōu)良的教育醫(yī)療等待遇，從而踴躍買房入戶”。黎文江認(rèn)為，這次購(gòu)房入戶新政，將會(huì)吸引大量的優(yōu)秀人才和投資納稅大戶人家攜家?guī)Э诘胤e極買房入戶，屆時(shí)成交量將比10月的高潮期更火爆。

“新廣州人”正逐步成為中長(zhǎng)期住房市場(chǎng)重要支撐

根據(jù)廣州統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年戶籍遷入人口22.05萬人，遷出人口4.28萬人，機(jī)械增長(zhǎng)人口17.77萬人。

“結(jié)合第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示的中國(guó)家庭戶人均居住面積為41.76平方米，理論上廣州可增加的住房面積需求大約為742萬平方米”。華南城市研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)姚育賓分析指出，這些年來，廣州吸引持續(xù)上升，特別是大量外來人口落戶廣州，前來工作生活，帶來巨大的居住市場(chǎng)，租房、購(gòu)房需求與日俱增。新遷入人口會(huì)在廣州落地生根后，經(jīng)過多年努力，實(shí)現(xiàn)從租房到買房的轉(zhuǎn)變，“本次安居樂業(yè)入戶新政將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量提升，尤其是白云黃埔七區(qū)成交量有望獲得較大增長(zhǎng)”。

姚育賓分析認(rèn)為，在本次安居樂業(yè)入戶新政出臺(tái)后，“新廣州人”正在逐步成為中長(zhǎng)期住房市場(chǎng)重要支撐，催生和激發(fā)新增住房需求。政策也重點(diǎn)利好大學(xué)畢業(yè)后到廣州工作的年輕人，作為高素質(zhì)人才，本身就是廣州眾多產(chǎn)業(yè)拓展的就業(yè)對(duì)象，因此，隨著入戶門檻降低，這些年輕人才將加速向廣州聚攏，為廣州產(chǎn)業(yè)升級(jí)提供強(qiáng)大動(dòng)力。

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廣州年內(nèi)還會(huì)再出臺(tái)房地產(chǎn)新政嗎？

在廣州世聯(lián)研究院副院長(zhǎng)崔登科看來，此次放寬入戶對(duì)樓市將有一定的利好刺激作用，釋放一波成交增量，但主要是利好剛需。由于當(dāng)前汽車制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、部分金融業(yè)等受市場(chǎng)影響較大，相關(guān)行業(yè)中的中產(chǎn)從業(yè)人員支付能力因此也受到很大影響，“因而新政總體對(duì)樓市的提振作用相對(duì)有限，仍需要出臺(tái)更多的政策才能托穩(wěn)回溫的市場(chǎng)”。

“這次新政對(duì)廣州戶口的增量是肯定的，但對(duì)房地產(chǎn)成交的增量則并非馬上見效”。廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜分析認(rèn)為，以往廣州對(duì)“送戶口”有規(guī)定期限，規(guī)定多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)不能遷移，這一次的入戶細(xì)節(jié)尚未出臺(tái)。“我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)明確限定多長(zhǎng)期限內(nèi)不得遷入中心四區(qū)，否則將對(duì)四區(qū)的教育等產(chǎn)生沖擊，也會(huì)導(dǎo)致城市服務(wù)質(zhì)量下降”。

黃韜認(rèn)為，如果政策限定了遷移期限，則利好當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“但這也只是一種過渡型的政策，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，不能靠這個(gè)提升房地產(chǎn)成交”。

在此次放寬入戶之后，廣州今年還會(huì)有新的房地產(chǎn)政策嗎？

黎文江分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)今年內(nèi)全市層面大政策落地的可能性比較小了，區(qū)域性的政策還有可能持續(xù)推進(jìn)，例如和房票政策的結(jié)合，限售政策的優(yōu)化等。