國慶假期，樓市走出一波“黃金周”行情。隨著國家各項(xiàng)重磅政策“組合拳”快速落地發(fā)力，市場熱情被迅速點(diǎn)燃，樓市呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢。

During the National Day holiday week， the real estate market witnessed a \"Golden Week\" boom. The swift implementation of several significant national policies fueled market enthusiasm， resulting in a stabilization of the real estate market following a period of decline.

樓市政策密集出臺

2024年以來，面對樓市的持續(xù)調(diào)整和市場信心的波動，國家果斷出手，密集出臺了一系列重磅政策，形成了一套全面、系統(tǒng)的“組合拳”。這些政策旨在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，提振市場信心，推動樓市健康發(fā)展。

9月24日，國務(wù)院新聞辦舉行新聞發(fā)布會，中國人民銀行、證監(jiān)會、金融監(jiān)管總局主要負(fù)責(zé)人聯(lián)合出席，并釋放出降準(zhǔn)、降息等一系列重磅政策利好。在房地產(chǎn)政策方面，中國人民銀行行長潘功勝表示，擬會同金融監(jiān)管總局出臺五項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策，包括引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率、統(tǒng)一房貸最低首付比例至15%、延長兩項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策文件期限、優(yōu)化保障性住房再貸款政策、支持收購房企存量土地。

時隔兩天，9月26日的中央政治局會議再次強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

五重政策大禮包，疊加高層會議喊話，為持續(xù)低迷的樓市注入強(qiáng)大的信心和動力。隨著政策進(jìn)一步落地顯效，樓市有望加速筑底企穩(wěn)。

下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和政策利率、引導(dǎo)降低存量房貸利率、推動中長期資金入市……國家金融管理部門出臺多項(xiàng)重磅金融政策，釋放出金融支持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長和高質(zhì)量發(fā)展的有力信號。在一系列存量政策和增量政策的支持下，社會預(yù)期明顯改善，市場信心顯著提升。

9月27日，中國人民銀行宣布，自27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約為6.6%。同日，中國人民銀行發(fā)布公告，將7天期逆回購操作利率由1.7%調(diào)整為1.5%，降幅為20個基點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，截至上半年，我國個人住房貸款余額為37.79萬億元。存量房貸利率下降將實(shí)實(shí)在在為已購房的居民家庭減輕月供負(fù)擔(dān)，預(yù)計(jì)惠及5000萬戶家庭、1.5億人，平均每年減少家庭利息支出約1500億元。

此外，金融管理部門還推出不少利好供給端的政策舉措。例如，中國人民銀行和國家金融監(jiān)督管理總局決定將經(jīng)營性物業(yè)貸款等階段性政策延期至2026年底，這有助于進(jìn)一步盤活房企存量資產(chǎn)，改善房企現(xiàn)金流，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。

早在今年4月，中國人民銀行上海總部、國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局組織召開上海經(jīng)營性物業(yè)貸款集中簽約會議，8家主要商業(yè)銀行和12家房企參會，簽約貸款金額146億元，經(jīng)營性物業(yè)貸款政策延期將繼續(xù)有力支持民營房企融資。

10月17日，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹介紹了近期的樓市政策組合拳，他總結(jié)為“四個取消、四個降低、兩個增加”。

四個取消，就是充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán)，城市政府要因城施策，調(diào)整或取消各類購房的限制性措施，主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

四個降低，包括降低住房公積金貸款利率；降低住房貸款的首付比例；降低存量貸款利率；降低“賣舊買新”換購住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

兩個增加，一是通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造；二是今年年底前，將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬億元。

作為城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的重要方面，“白名單”管理正在成為常態(tài)。分析人士指出，擴(kuò)大白名單范圍，提出“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，體現(xiàn)出金融側(cè)支持力度的增強(qiáng)，對于增強(qiáng)流動性、提振市場信心至關(guān)重要。

“此輪房地產(chǎn)金融政策再加碼，沒有改變一貫的政策取向，新舊政策銜接穩(wěn)步有序?！敝袊裆y行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示，金融政策支持力度加大，也傳遞出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的明確信號。

市場反響熱烈

政策的密集出臺和落地，極大提振了房地產(chǎn)市場的信心。這種信心的提升，不僅體現(xiàn)在購房者的購買意愿上，也體現(xiàn)在開發(fā)商的投資意愿上，有助于推動整個房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

在政策的刺激下，購房者紛紛入市，新房成交量明顯回升。就在今年國慶前后，樓市迎來了一波行情。在部分熱門城市，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出火爆的景象，購房者積極看房、購房，市場活躍度大幅提升。

在一線城市中，廣州率先全面放開限購。9月29日晚，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布通知，宣布全面放開各項(xiàng)限購政策，本市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在廣州范圍內(nèi)購買住房的，不再審核購房資格，不再限制購房套數(shù)。這標(biāo)志著廣州實(shí)行14年之久的限購政策正式退出，市場熱情由此被迅速點(diǎn)燃，售樓處到訪客戶迅速放量，甚至有人連夜從外地開車來廣州看房。

交易數(shù)據(jù)顯示，今年國慶假期前兩天，廣州貝殼站的新房成交達(dá)到1200套；10月1日至5日，成交達(dá)到2200套。相比之下，2023年國慶假期，廣州樓市共成交1300多套新房，日均不到200套。

北京、上海、深圳迅速跟進(jìn)，出臺了一系列重磅利好政策，并迅速引發(fā)市場積極反響。與此同時，各地開發(fā)商“火力全開”，推出大力度的一口價、送物業(yè)費(fèi)、大抽獎等優(yōu)惠和促銷活動，吸引了不少市場人氣和流量。

“新政剛剛發(fā)布，就有客戶連夜來買房。我們從早上一直忙到深夜，到訪量至少翻倍增長，成交量也比平時多很多?！鄙钲谀承卤P銷售人員如此表示。此次深圳出臺新政，放開了部分區(qū)域的限購政策，成為吸引不少外地客戶來看房的主要原因，其中不乏海外客戶的身影。樂有家研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，寶安、龍華等熱門樓盤外地客戶的成交占比達(dá)兩成。

上海樓市的市場情緒同樣被點(diǎn)燃，特別是上海外環(huán)外新盤來訪量及剛需戶型的成交量在國慶假期期間明顯增加，其中不少是社保剛滿一年的年輕客戶。此外，二手房帶看量、成交量均顯著提升。10月1日至6日，上海二手房成交量達(dá)到1537套，相比去年同期翻了數(shù)倍。

9月30日，北京市6部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，實(shí)施降低存量房貸利率、下調(diào)個人住房貸款最低首付款比例、加大住房公積金貸款支持力度、調(diào)減非京籍家庭購房社保或個稅繳納年限、調(diào)整通州區(qū)住房限購政策、取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等政策措施。

數(shù)據(jù)顯示，國慶假期前3天，北京二手房帶看量同比增幅超過一倍?！?月份市場觀望情緒濃厚。新政出臺后，對于剛需客戶來說，被認(rèn)為是買房的好時機(jī)。國慶假期期間，門店成交量已經(jīng)超過9月?！北本╂溂已芯吭涸洪L高原表示，此次北京政策調(diào)整力度大、覆蓋面廣。當(dāng)前，置業(yè)門檻、利率水平、市場條件等因素均已達(dá)到近年來最優(yōu)，利好剛需及改善性群體。

除了北上廣等一線城市樓市升溫，二線城市樓市同樣火爆?？捶靠徒j(luò)繹不絕，售樓大廳“座無虛席”。住建部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，國慶假期，全國130余個城市組織開展了金秋促銷季、?。ǚ浚┎?、云展廳、直播看房等多種形式的線上、線下商品房促銷及政策解讀活動，參加促銷的大部分項(xiàng)目到訪量同比增長50%以上。

由于房企普遍存在一定規(guī)模的閑置土地，并形成資金沉淀。10月12日，財(cái)政部表示允許專項(xiàng)債券用于土地儲備。這對于房企來說是利好。

近年來房地產(chǎn)市場降溫，導(dǎo)致房企資金面壓力增大，同時部分土地開發(fā)節(jié)奏變慢，甚至?xí)和＃绻鶕?jù)相關(guān)法規(guī)“一刀切”進(jìn)行無償收回，對當(dāng)下已存在債務(wù)風(fēng)險的開發(fā)行業(yè)將產(chǎn)生較大的影響。

相比之下，通過金融側(cè)的支持，通過發(fā)放收購貸款的方式，讓各地方政府有意愿回收部分閑置土地，一方面減少了房地產(chǎn)開發(fā)側(cè)風(fēng)險的上升，讓房企能更好在當(dāng)下環(huán)境中積極“自救”；另一方面也讓地方政府更有意愿主動回收，并優(yōu)化高效利用于閑置土地。

分析人士指出，在此背景下，存量土地盤活更多資金支持或?qū)⒓涌炻鋵?shí)，配套的細(xì)化政策舉措也有望逐漸跟進(jìn)。具體而言，金融層面的支持措施最為關(guān)鍵。

樓市止跌回穩(wěn)

業(yè)內(nèi)人士表示，隨著各項(xiàng)利好政策密集發(fā)布并全面落地，房地產(chǎn)市場反響積極，核心城市房地產(chǎn)市場有望率先回穩(wěn)，并帶動全國樓市逐步止跌回穩(wěn)。

短期來看，在政策“組合拳”的推動下，樓市短期回暖趨勢明顯。購房者的購買意愿增強(qiáng)，開發(fā)商的投資意愿提高，市場活躍度提升。這種回暖趨勢將持續(xù)一段時間，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

從長期來看，樓市將呈現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的趨勢。隨著政策的持續(xù)優(yōu)化和市場環(huán)境的不斷改善，樓市將逐漸實(shí)現(xiàn)供需平衡、結(jié)構(gòu)優(yōu)化和質(zhì)量提升。同時，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的增長，樓市仍有較大的發(fā)展空間和潛力。

此外，在政策“組合拳”的推動下，不同城市的樓市發(fā)展將呈現(xiàn)更加明顯的區(qū)域差異。一線城市由于人口密集、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)等因素，樓市發(fā)展將更加注重結(jié)構(gòu)優(yōu)化和質(zhì)量提升；而二三線城市則可能通過更加靈活的政策吸引人口流入和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展。這種區(qū)域差異將更加明顯地體現(xiàn)在樓市的發(fā)展速度、規(guī)模和結(jié)構(gòu)上。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，住建部、央行密集出臺政策，一線城市紛紛調(diào)整限購、限貸等政策，而且力度比較大，預(yù)計(jì)會帶動樓市成交量回升?！耙痪€城市穩(wěn)了，以一線城市為核心的都市圈樓市也會穩(wěn)。這是樓市止跌企穩(wěn)的實(shí)現(xiàn)路徑?！?/p>

在中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜看來，多項(xiàng)政策加快落地，核心城市房價有望趨穩(wěn)，四季度房地產(chǎn)市場活躍度有望提升。核心城市樓市加快筑底企穩(wěn)，有望進(jìn)一步帶動全國房地產(chǎn)市場加快筑底。此外，限制性政策依然具備優(yōu)化空間，二線及三四線城市有望加大購房補(bǔ)貼力度，進(jìn)一步推動市場量價趨向穩(wěn)定。

隨著政策的不斷出臺，中國的房地產(chǎn)市場似乎正在迎來轉(zhuǎn)機(jī)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹的話中透露出對市場筑底的信心，而這無疑給市場參與者帶來了巨大的鼓舞。

在過去三年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了不少波折，政策的密集調(diào)整讓市場在迷茫中尋求方向。如今，隨著中央對房地產(chǎn)市場的清晰指引，各地政府也因地制宜地調(diào)整策略，逐步取消或調(diào)減限制措施，市場開始顯露出復(fù)蘇的跡象。部分城市的看房量和銷售量都有所回升，尤其是一線城市的回穩(wěn)，成為市場信心重新聚合的風(fēng)向標(biāo)。

然而，僅有政策還不夠，關(guān)鍵在于政策的落實(shí)和市場的響應(yīng)。如何讓政策紅利真正惠及民眾，是未來需要解決的核心問題。對購房者來說，市場的回暖不僅意味著機(jī)會，也需要更加理性的判斷。對于開發(fā)商和投資者來說，把握政策導(dǎo)向、創(chuàng)新發(fā)展策略將是制勝的關(guān)鍵。總體來看，房地產(chǎn)市場的回暖仍需時間和耐心。