公攤面積過(guò)大導(dǎo)致得房率過(guò)低，一直是讓購(gòu)房者頭痛的問題。去年以來(lái)，從地方政府到開發(fā)商，都在用不同方式取消公攤。有多個(gè)地方政府提出，要求探索按照套內(nèi)面積計(jì)算房?jī)r(jià)，并且已有個(gè)別地方政府開始正式實(shí)施。專家表示，取消公攤是2025年的一項(xiàng)重要工作，也是大勢(shì)所趨。

The prevalence of excessive publicly-shared spaces resulting in reduced usable space has consistently posed challenges for home-buyers. Since last year， both local governments and developers have been actively seeking various strategies to repeal publicly shared spaces. Some local governments have proposed exploring house price calculation based on internal space， with some already initiating official implementations. Experts suggest that the abolition of publicly-shared spaces represents a significant undertaking for 2025 and is a trend that warrants close attention.

多地官宣“取消公攤”

2024年12月12日，衡陽(yáng)市自然資源和規(guī)劃局、衡陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、衡陽(yáng)市發(fā)展和改革委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于全市商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的通知》。明確自2025年1月1日起，衡陽(yáng)市商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。根據(jù)通知，套內(nèi)建筑面積即專有建筑面積，由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

不久后的12月17日，河北省張家口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等四部門聯(lián)合發(fā)布關(guān)于印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知。文件提出，落實(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)政策，取消商品房銷售價(jià)格限價(jià)機(jī)制。鼓勵(lì)實(shí)行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進(jìn)取消公攤。

去年以來(lái)，從地方政府到開發(fā)商，都在用不同方式取消公攤。在部分二三線城市，一批標(biāo)榜“零公攤”“得房率超100%”的項(xiàng)目正高調(diào)入市。

公攤面積過(guò)大導(dǎo)致得房率過(guò)低，一直是讓購(gòu)房者頭痛的問題。此前曾有媒體報(bào)道，有購(gòu)房者抱怨，110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米；購(gòu)房時(shí)銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時(shí)卻變成了46%……如此巨大的差別，讓購(gòu)房者茫然無(wú)措。

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)采取的是商品房預(yù)售制，俗稱的“期房”。在這一制度背景下，商品房看不見，摸不著，導(dǎo)致購(gòu)房者十分被動(dòng)。

加上由于各地公攤面積沒有統(tǒng)一的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，還有房屋結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性使其在面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和方式上存在差異，導(dǎo)致購(gòu)房者在公攤面積測(cè)量方面沒有話語(yǔ)權(quán)。商品房公攤面積的存在，增加了購(gòu)房者購(gòu)房成本。

從近些年的政策看，取消公攤漸漸成了一種共識(shí)。2019年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)發(fā)布了《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》，其中就指出“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。而近些年這一趨勢(shì)明顯加快，去年以來(lái)，廣州、合肥、長(zhǎng)沙、佛山、肇慶等多地城市也出臺(tái)明確新規(guī)，通過(guò)放松陽(yáng)臺(tái)尺寸限制、鼓勵(lì)露臺(tái)等半開放式設(shè)計(jì)、支持空中綠化面積不計(jì)入容積率等方式，助推開發(fā)商提升項(xiàng)目得房率。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這幾年關(guān)于公攤的批評(píng)就是得房率太低了，導(dǎo)致買房權(quán)益受到影響。政策接連出臺(tái)說(shuō)明取消公攤是2025年的一項(xiàng)重要工作，得房率可能達(dá)到100%，有助于提高房屋品質(zhì)和買房者的信心，增強(qiáng)購(gòu)房積極性。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量時(shí)代步入存量時(shí)代，全國(guó)各地都在主動(dòng)推進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存。多地接連出臺(tái)政策劍指取消公攤，這符合房地產(chǎn)發(fā)展去庫(kù)存的工作導(dǎo)向，也是持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的重要舉措之一。

“取消公攤”并非不計(jì)公攤

取消公攤是否意味著買房時(shí)不計(jì)公攤？對(duì)此，張家口市住建局相關(guān)工作人員表示，取消公攤的意思是鼓勵(lì)房企按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售，并非不計(jì)公攤成本，只是計(jì)價(jià)方式的變化。

麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)并不等于取消公攤。按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)是指在房屋銷售時(shí)，以房屋實(shí)際可使用的面積（即套內(nèi)面積）為基準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)價(jià)，而不包括公共部分（如樓道、電梯、設(shè)備房等）的面積；而取消公攤則是指完全去除公共部分面積的概念，這在實(shí)際操作中很難實(shí)現(xiàn)。

事實(shí)上，有些地方部分樓盤得房率已經(jīng)達(dá)到甚至超過(guò)100%，實(shí)現(xiàn)了“零公攤”。

據(jù)了解，市面上超高得房率的項(xiàng)目一般是通過(guò)做大陽(yáng)臺(tái)面積（半贈(zèng)送）、增加飄窗（全贈(zèng)送）的做法來(lái)實(shí)現(xiàn)，同時(shí)，加上部分城市對(duì)諸如設(shè)備房此類原先計(jì)入公攤面積的空間剔除，所以市面上的產(chǎn)品才得以呈現(xiàn)出高得房率的趨勢(shì)。

目前，北京銷量較好的樓盤得房率普遍很高，加上贈(zèng)送得房率能超過(guò)90%，廣東、浙江等地有樓盤得房率甚至能超過(guò)100%。政策的鼓勵(lì)疊加開發(fā)商的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)讓很多樓盤的公攤“名存實(shí)亡”。

去年下半年，北京新盤也陸續(xù)出現(xiàn)了“開敞陽(yáng)臺(tái)”，尤其是在豐臺(tái)、順義、大興等區(qū)域的新盤開始出現(xiàn)帶“開敞式陽(yáng)臺(tái)”的項(xiàng)目，部分項(xiàng)目陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深可以做到1.5米，面積達(dá)到5-20平方米。同時(shí)，順義、石景山等不少新盤也開始拼“贈(zèng)送”，有的樓盤甚至稱，開敞陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、飄窗“打包送了”。

在濟(jì)南某新開樓盤，有一套235平的復(fù)式產(chǎn)品，據(jù)銷售人員介紹，它的得房率高達(dá)106%。銷售人員解釋說(shuō)，“這套戶型贈(zèng)送15個(gè)平方，如果不算贈(zèng)送面積的話公攤是19%。但因?yàn)閺?fù)式有挑空，所以可算兩層的（贈(zèng)送）面積。”

其實(shí)，早在衡陽(yáng)和張家口之前，已有多地提出可按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售。

去年9月，湘潭市發(fā)布《湘潭市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》的18條措施，在優(yōu)化住房銷售方式方面提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可實(shí)行按住房套內(nèi)面積（不含公攤面積）計(jì)價(jià)宣傳銷售。廣東肇慶市則于去年5月出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，明確從2024年5月1日起全市范圍內(nèi)商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售。

從探索實(shí)施“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售”的城市來(lái)看，多地住建部門工作人員表示，“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售”并非直接取消公攤，更多的是計(jì)價(jià)方式和宣傳口徑的一個(gè)變化。

肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局工作人員表示，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售，對(duì)開發(fā)企業(yè)而言購(gòu)房總價(jià)并沒有太大影響，只是宣傳口徑的變化。按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售后，購(gòu)房者看得更直觀，只是得房率高的項(xiàng)目自然更受歡迎。

有地方住建局人士提及，政策發(fā)布后一些購(gòu)房者打電話問，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)是不是說(shuō)之前買的房子多交了錢？其實(shí)是沒有的，還是會(huì)折合住房的公攤成本，按套內(nèi)面積計(jì)算的單價(jià)會(huì)比以建筑面積計(jì)算的單價(jià)高。

值得一提的是，目前，物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)，稅費(fèi)大多是按建筑面積來(lái)計(jì)算，多地宣布“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售”后，也有網(wǎng)友疑惑后續(xù)是否會(huì)換作以套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)算。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，公攤面積一定程度上是客觀存在的?！耙蕴變?nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售”也并非取消公攤。目前來(lái)看，以建筑面積或是以套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易對(duì)購(gòu)房總價(jià)或沒有太大影響，但長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，若物業(yè)、供熱、稅費(fèi)等計(jì)價(jià)模式作出調(diào)整，則可進(jìn)一步影響購(gòu)房者的用房成本。

“零公攤”還有多遠(yuǎn)？

雖然取消公攤面積面臨阻力，但不可否認(rèn)的是，取消公攤面積也帶來(lái)了一些積極影響，這也是取消公攤面積的呼聲日益高漲的重要原因。那么，取消公攤面積究竟會(huì)帶來(lái)哪些影響？

首先，取消公攤面積能夠降低購(gòu)房者的買房成本和持房成本，減輕老百姓的經(jīng)濟(jì)壓力。

由于公攤面積的計(jì)算比較復(fù)雜瑣碎，所以常常成為房地產(chǎn)商欺詐消費(fèi)者的重災(zāi)區(qū)，取消公攤面積之后，購(gòu)房者只需要為實(shí)際使用面積付費(fèi)，能夠避免很多不必要的糾紛，也可以少花很多冤枉錢。而且，物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等也會(huì)相應(yīng)減少，降低了老百姓的持房成本。

其次，取消公攤面積能夠提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度和公平性，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

在公攤面積制度下，由于信息不透明，購(gòu)房者往往處于弱勢(shì)地位。而取消公攤面積之后，房屋的實(shí)際使用面積成為唯一的計(jì)費(fèi)依據(jù)，有利于實(shí)現(xiàn)“所見即所得”，提高市場(chǎng)透明度，減少不公平現(xiàn)象的發(fā)生。而且，取消公攤面積還有利于打破開發(fā)商對(duì)樓盤的壟斷性控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)和創(chuàng)新。開發(fā)商需要在房屋品質(zhì)、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等方面下功夫來(lái)吸引購(gòu)房者，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)和健康發(fā)展。

再次，取消公攤面積還有利于推動(dòng)住房回歸居住屬性，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作行為。

在公攤面積制度下，由于房屋的實(shí)際使用面積和計(jì)費(fèi)面積不一致，給投機(jī)炒作者提供了可乘之機(jī)。他們可以通過(guò)各種手段來(lái)操縱公攤面積的比例，從而操縱房?jī)r(jià)和房屋品質(zhì)，牟取暴利。

那么取消公攤，真正難在哪？

“公攤面積制度在我國(guó)存在已久，具有一定的歷史慣性，取消的話工程量巨大，可能會(huì)引發(fā)一系列后續(xù)問題?！闭憬髮W(xué)國(guó)際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林說(shuō)。

在專家看來(lái)，取消公攤面積之所以難，原因是公攤面積制度已存在多年，并且已成為房地產(chǎn)行業(yè)的一種潛規(guī)則，牽一發(fā)而動(dòng)全身，取消的話可能會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的利益鏈條。

在一些人看來(lái)，取消公攤面積后，開發(fā)商可能會(huì)通過(guò)提高單價(jià)、降低房屋質(zhì)量等方式來(lái)彌補(bǔ)損失，最終的結(jié)果可能是羊毛出在羊身上，購(gòu)房者并沒有真正得到實(shí)惠。而且，取消公攤面積，還可能對(duì)小區(qū)的公共設(shè)施帶來(lái)影響。如果取消公攤，開發(fā)商可能會(huì)壓縮公共空間的面積，降低公共配套的質(zhì)量，最終影響的是全體業(yè)主的居住體驗(yàn)和舒適度。內(nèi)蒙古住建廳就提到，如果取消公攤面積，開發(fā)商可能會(huì)盡可能地壓縮電梯間、過(guò)道等公共區(qū)域的面積，這樣小區(qū)整體的居住環(huán)境和品質(zhì)，都會(huì)大打折扣。

此外，取消公攤面積存在一定的技術(shù)難度。公攤面積的計(jì)算雖然為人詬病，但這么多年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)在這套計(jì)算規(guī)則下形成了比較成熟的操作流程。而如果取消公攤面積，如何制定新的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？新的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否更加科學(xué)合理？這些都是需要深入考慮的問題。

取消公攤后，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)受影響？或者下降？對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，取消公攤銷售只是計(jì)價(jià)方式的一種調(diào)整，它改變了單價(jià)和計(jì)價(jià)的面積基礎(chǔ)，但并不會(huì)導(dǎo)致房屋總價(jià)的變化。因此，期望通過(guò)此方式降低房?jī)r(jià)的想法可能并不現(xiàn)實(shí)。以廣東肇慶為例，其銷售計(jì)價(jià)新政自2024 年5月1日實(shí)施至今，房?jī)r(jià)并未因此下跌。

有分析認(rèn)為，在短期內(nèi)，與其糾結(jié)是否取消公攤面積，不如先完善相關(guān)的法律法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管，讓公攤面積更加透明、合理。

要明確公攤面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和方式，避免開發(fā)商“暗箱操作”。北京市住建委曾發(fā)布了《北京市征地補(bǔ)償安置操作指引（試行）》，首次對(duì)“公攤面積”的比例做出了規(guī)定：住宅樓公攤面積比例，不得大于25%；寫字樓公攤面積比例，不得大于45%；商業(yè)類綜合樓的公攤面積比例，不得大于50%。雖然這一規(guī)定目前只在征地補(bǔ)償中適用，但為公攤面積的計(jì)算，提供了一個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn)。

展望未來(lái)，取消公攤有望成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)重要改革。隨著政策的逐步落地和完善，購(gòu)房者的權(quán)益將得到更好保障，居住品質(zhì)和購(gòu)房信心也將得到提升。