四川省成都市青羊區(qū)草市街街道辦事處（下稱“草市街街道”）位于成都市中心區(qū)域，幅員面積2.85平方公里，共有街巷88條，轄八寶街、寧夏街、雙眼井、小關(guān)廟、玉沙路5個(gè)社區(qū)，居民小區(qū)338個(gè)。隨著新型城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)治理呈現(xiàn)出4個(gè)顯著特點(diǎn)：一是小區(qū)數(shù)量多、住戶規(guī)模小。草市街街道所轄居民住宅小區(qū)多以房改房和拆遷安置房為主，其中老舊小區(qū)232個(gè)、三無小區(qū)49個(gè)、物業(yè)小區(qū)57個(gè)。2015年至2024年，轄區(qū)已改造老舊小區(qū)197個(gè)，各小區(qū)規(guī)模均在以50-120戶居多。二是常住人口多、老年人數(shù)多。截至2023年底，草市街街道常住人口70656人，其中60歲以上的老人有15544人，占比22%，老齡化程度相對(duì)較高。三是居民需求多、矛盾糾紛多。由于轄區(qū)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位舊址多、家屬院多、租戶多，各行各業(yè)、形形色色的人共同生活在小區(qū)，對(duì)美好生活的需求呈現(xiàn)出多元、多樣、多層次的特點(diǎn)，導(dǎo)致各種利益沖突和矛盾糾紛交織纏繞。四是自治程度低、后續(xù)管護(hù)難。老舊小區(qū)需要“三分建、七分管”，每個(gè)小區(qū)因居民結(jié)構(gòu)、能力素養(yǎng)、資源稟賦、參與程度、公共收益不盡相同，呈現(xiàn)出自治組織“管不好”、居民“不服管”、物業(yè)“不接管”等窘境。草市街街道立足問題導(dǎo)向，堅(jiān)持“需求、治理、資源、服務(wù)”四個(gè)連片，打破物理阻隔，強(qiáng)化一體推進(jìn)，促進(jìn)老舊小區(qū)治理連片共生。

一、做實(shí)全域起勢(shì)的“四站一心”，寫好連片治理統(tǒng)籌篇

針對(duì)老舊小區(qū)多、規(guī)模小、訴求多、管護(hù)難等特點(diǎn)，草市街街道加強(qiáng)統(tǒng)籌謀劃，整體推進(jìn)。聯(lián)合專業(yè)社工機(jī)構(gòu)，以老舊小區(qū)牽手治理項(xiàng)目為載體，推動(dòng)建成“四站一心”。“四站”即中心下設(shè)“黨群益家”服務(wù)站、“街坊益家”共治站、“物業(yè)益家”互助站、“社企益家”便民站四類特色服務(wù)站，分別為老舊小區(qū)提供公共空間更新活化、六小門店資源整合、商企資源精準(zhǔn)鏈接、公益服務(wù)集成開展等連片式服務(wù)?！耙恍摹奔唇⒔值兰?jí)物業(yè)服務(wù)中心，圍繞街道所轄八寶街、小關(guān)廟、雙眼井、玉沙路、寧夏街五個(gè)社區(qū)，開展老舊小區(qū)問題診斷、需求評(píng)估、能力建設(shè)、資源協(xié)調(diào)、政策咨詢、物業(yè)引入等連片式服務(wù)?！八恼疽恍摹钡恼w運(yùn)行采取“連片推動(dòng)”四步走：一是深入走訪調(diào)研，挖掘連片治理需求。主要集中在自治組織能力提升、引入物業(yè)服務(wù)、小區(qū)治理機(jī)制重構(gòu)、車輛停放治理、設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)、便民服務(wù)等6大類113項(xiàng)需求。二是界定小區(qū)屬性，制定連片治理策略。按照“已實(shí)施自治管理、準(zhǔn)物業(yè)管理和有意愿引入物業(yè)管理”三個(gè)類型制定老舊小區(qū)連片式分類治理方案，實(shí)施一院一策一清單，推進(jìn)治理水平和服務(wù)效能雙提升。三是優(yōu)化整合資源，凝聚連片治理合力。通過連片動(dòng)員、資源整合、供需對(duì)接，街道物業(yè)服務(wù)中心與轄區(qū)公共企事業(yè)單位、商家企業(yè)、物業(yè)公司、六小門店建立“合伙人”關(guān)系，培植、吸納、引入愿意扎根社區(qū)，擁有豐富經(jīng)驗(yàn)的合伙人100余個(gè)。同時(shí)，依托黨群益家服務(wù)站挖掘公共空間、打造黨建驛站、開展黨群活動(dòng)；聯(lián)動(dòng)街坊益家共治站挖掘六小門店、組織協(xié)商議事、開展共治行動(dòng)；委托物業(yè)益家互助站開展賦能培訓(xùn)、建立一區(qū)一檔、協(xié)助完善小區(qū)管理公約、開展開放式預(yù)算、設(shè)立小區(qū)共管基金賬戶；動(dòng)員社企益家便民服務(wù)站整合社企資源、開展便民服務(wù)、孵化合伙人產(chǎn)品。四是加速聚合起勢(shì)，激發(fā)連片治理效應(yīng)。通過構(gòu)建“四站一心”服務(wù)體系、建立“連片治理”服務(wù)流程，搭建“多元參與”服務(wù)平臺(tái)，為轄區(qū)改造后的86個(gè)老舊小區(qū)7300多戶居民提供連片式服務(wù)，打開老舊小區(qū)連片治理整體推進(jìn)新局面。

二、做強(qiáng)互聯(lián)互促的“社區(qū)企業(yè)”，寫好連片治理發(fā)展篇

作為青羊區(qū)“源城”區(qū)域，草市街街道坐擁傳統(tǒng)騾馬市和文殊坊商圈、數(shù)家金融機(jī)構(gòu)、大型商超及酒店，還有豐富的省市級(jí)文保單位、歷史文化街區(qū)等文博旅游資源、富集的名校名園等教育資源。5個(gè)社區(qū)通過一體化領(lǐng)辦青羊草市社區(qū)服務(wù)有限公司，深度開發(fā)資源、搭建資源平臺(tái)、集中資源優(yōu)勢(shì)，延伸資源鏈條、促進(jìn)資源集聚，將轄區(qū)獨(dú)特的資源稟賦作為老舊小區(qū)連片治理和發(fā)展的基礎(chǔ)。

（一）堅(jiān)持問需于民，探索連片治理新模式

草市街街道委托專業(yè)社工機(jī)構(gòu)深入小區(qū)和網(wǎng)格，虛心聽取居民群眾的意見建議。通過召開專題會(huì)議，邀請(qǐng)專家研究討論，確定了由街道牽頭謀劃、5個(gè)社區(qū)密切配合、聯(lián)合成立社區(qū)公司，探索社區(qū)高質(zhì)量發(fā)展新模式。社區(qū)公司由所轄5個(gè)社區(qū)按相同比例共同出資認(rèn)購股權(quán)，各社區(qū)居民代表會(huì)議授權(quán)社區(qū)書記作為股東，參與公司章程、管理制度、決策成員、項(xiàng)目核算、重大事項(xiàng)的確定與變更、制定與執(zhí)行等。同時(shí)，制定“社區(qū)公司一致行動(dòng)人”文件，明確各股東對(duì)公司決策及經(jīng)營(yíng)管理采取一致行動(dòng)的具體事項(xiàng)、權(quán)利義務(wù)和保障機(jī)制，確定社區(qū)公司的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)須立足居民需求、維護(hù)社區(qū)利益、關(guān)注居民急難愁盼問題，采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式盤活社區(qū)公共資源、鏈接社區(qū)外的資源為居民提供多樣化、普惠性服務(wù)，為老舊小區(qū)連片治理注入了“新動(dòng)力”。

（二）堅(jiān)持服務(wù)為民，拓寬連片治理新路徑

草市街街道依托社區(qū)公司，以需求為導(dǎo)向，以破圈思維聚力，匯集政府、社會(huì)、市場(chǎng)三方力量，通過5個(gè)股東按照“一致行動(dòng)文件”規(guī)定，共同議定公司經(jīng)營(yíng)范圍聚焦在居民日常生活服務(wù)、物業(yè)服務(wù)評(píng)估、物業(yè)管理服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、家政服務(wù)、健康咨詢服務(wù)、公共事業(yè)管理服務(wù)等多個(gè)方面，著力打造一個(gè)“多元協(xié)同、開放包容、合作共贏”的為民服務(wù)平臺(tái)，為社區(qū)居民提供精準(zhǔn)化、精細(xì)化服務(wù)。目前，社區(qū)公司整合鉑金城聯(lián)合黨委、城西供電中心黨員服務(wù)隊(duì)等資源為老舊小區(qū)建設(shè)微型消防站提供“安全護(hù)衛(wèi)”、開展安全用電服務(wù)；聯(lián)動(dòng)轄區(qū)醫(yī)院、衛(wèi)生服務(wù)中心、銀行、商廈、水電及保安公司分別開展居民健康服務(wù)、金融服務(wù)、關(guān)愛服務(wù)、物業(yè)服務(wù)，受益居民達(dá)到3000多人，逐步實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益雙贏。

（三）堅(jiān)持反哺惠民，共享連片治理新成果

草市街街道社區(qū)公司兼具市場(chǎng)和公益雙重屬性，通過制定項(xiàng)目核算制度，按照項(xiàng)目核算原則，明確各股東引入的項(xiàng)目收入由公司統(tǒng)一核算管理，90%的項(xiàng)目實(shí)際收入作為項(xiàng)目執(zhí)行費(fèi)，用于項(xiàng)目實(shí)施；10%的項(xiàng)目實(shí)際收入作為提取的管理費(fèi)，用于行政成本支出。社區(qū)公司每年稅后利潤(rùn)的100%用于社區(qū)公共事務(wù)、公益事業(yè)、社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目、社區(qū)基金（會(huì)）或企業(yè)發(fā)展。截至目前，公司運(yùn)營(yíng)收益已在老舊小區(qū)的環(huán)境改善、停車治理、困難幫扶、空間更新、引入物業(yè)等方面解決實(shí)際問題30余件，逐漸疏通老舊小區(qū)治理的堵點(diǎn)、痛點(diǎn)和難點(diǎn)，有效打通老舊小區(qū)治理的“最后一百米”。

三、做優(yōu)集成高效的“智慧平臺(tái)”，寫好連片治理提升篇

老舊小區(qū)治理需著力完善長(zhǎng)效管理機(jī)制，建立健全業(yè)委會(huì)、院委會(huì)等居民自治組織，引入物業(yè)專業(yè)化管理，維護(hù)治理成果，形成良性循環(huán)。草市街街道積極發(fā)揮政府引導(dǎo)作用，整合信息技術(shù)資源，構(gòu)建起高效、智能的治理平臺(tái)，以數(shù)字化手段為支撐，有效推動(dòng)老舊小區(qū)連片治理走深走實(shí)。

（一）運(yùn)用“系統(tǒng)性”思維，連片推進(jìn)老舊小區(qū)自治物業(yè)機(jī)制建設(shè)

草市街街道聯(lián)動(dòng)專業(yè)社工機(jī)構(gòu)制定老舊小區(qū)自治物業(yè)機(jī)制建設(shè)推進(jìn)計(jì)劃，一是通過一對(duì)一、溝通會(huì)、培訓(xùn)會(huì)等方式廣泛宣傳老舊小區(qū)自治物業(yè)機(jī)制建設(shè)相關(guān)政策。二是結(jié)合轄區(qū)實(shí)際情況，支持有條件、有基礎(chǔ)、有意愿的老舊小區(qū)向所在社區(qū)提出申請(qǐng)，由社工機(jī)構(gòu)協(xié)助小區(qū)自治組織在“成都青羊草市社區(qū)服務(wù)有限公司”基本賬戶下開設(shè)一般賬戶，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)共有資金專戶共管。三是由各社區(qū)黨委牽頭，組織網(wǎng)格員、自治組織梳理小區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，由社工機(jī)構(gòu)協(xié)助對(duì)接天府市民云公開平臺(tái)技術(shù)團(tuán)隊(duì)上線信托制物業(yè)/透明小區(qū)物業(yè)信息公開平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)共有資金使用管理公開透明、有效監(jiān)管。目前，第一批已有32個(gè)老舊小區(qū)完成共有資金專戶開設(shè)、公開平臺(tái)成功對(duì)接、信息數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)上線，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)管理透明化、規(guī)范化。

（二）運(yùn)用“協(xié)同式”思維，連片推進(jìn)老舊小區(qū)智慧化物管全域模式

草市街街道堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，以“社區(qū)、社工機(jī)構(gòu)、小區(qū)自治組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)”四方協(xié)同治理為核心，著力探索老舊小區(qū)智慧化物管全域模式。一是引入由社工機(jī)構(gòu)協(xié)同社區(qū)和小區(qū)自組織，協(xié)助有條件、有基礎(chǔ)、有意愿的老舊小區(qū)開展資產(chǎn)盤點(diǎn)、開放式預(yù)算、設(shè)施設(shè)備體檢，測(cè)算小區(qū)共用部位和設(shè)施設(shè)備維護(hù)所需成本，理性分析小區(qū)收入、管理方式與居民需求的匹配程度。二是引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從車輛道閘自動(dòng)識(shí)別系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)升級(jí)、高空拋物AI監(jiān)控系統(tǒng)、聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控點(diǎn)位等方面進(jìn)行增設(shè)、升級(jí)、改造，逐步連片推進(jìn)老舊小區(qū)數(shù)字賦能、智能管理和智慧安防。同時(shí)，建立保安、保潔、綠化、維修人員共享機(jī)制，通過技防和人防協(xié)同， 探索出“連片共管”的老舊小區(qū)智慧化物管全域模式。

（三）運(yùn)用“集成式”思維，連片推進(jìn)老舊小區(qū)增強(qiáng)智治硬實(shí)力

草市街街道通過搭建集成高效的科技化平臺(tái)，逐步拓展“微網(wǎng)實(shí)格社會(huì)治理平臺(tái)”。一是將平臺(tái)功能融入街道城運(yùn)中心，實(shí)現(xiàn)了與天府市民云APP的深度集成，促進(jìn)治理信息多渠道傳播與互動(dòng)，逐步破解老舊小區(qū)改造后的治理難問題。二是運(yùn)用技防代替部分人防的理念，通過“功能集成、機(jī)制集成、信息集成”，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)和網(wǎng)格事件的實(shí)時(shí)監(jiān)控與預(yù)警，有效彌補(bǔ)人工巡查的不足，推動(dòng)老舊小區(qū)與網(wǎng)格員保持緊密聯(lián)動(dòng)，確保問題得到及時(shí)響應(yīng)與處理，有力構(gòu)建“上下貫通、左右協(xié)同”的智治格局。

草市街街道依托社區(qū)服務(wù)公司、科技化物業(yè)全域管理、微網(wǎng)實(shí)格社會(huì)治理平臺(tái)助力，堅(jiān)持“需求、治理、資源、服務(wù)”四個(gè)連片，通過平臺(tái)化、科技化、精準(zhǔn)化、透明化的方式，著力解決老舊小區(qū)治理的痛點(diǎn)、難點(diǎn)和堵點(diǎn)，打造出老舊小區(qū)連片治理的“草市街樣本”。

（作者：肖玲、楊揚(yáng)，成都耕心社會(huì)工作服務(wù)中心；李紅，成都市青羊區(qū)草市街街道辦事處；劉佳儀，長(zhǎng)春理工大學(xué)）