栗新宏

如果不是胡潤(rùn)版2003年中國(guó)內(nèi)地百富榜，張力的名字至今可能仍不為人所知。即使是現(xiàn)在，能夠從公開(kāi)渠道獲得的關(guān)于這位富力地產(chǎn)集團(tuán)掌門人的資料也十分有限——2003年中國(guó)內(nèi)地百富榜排名第61位，個(gè)人財(cái)富估值約12億元，擁有富力集團(tuán)半數(shù)股權(quán)。

作為90年代初國(guó)內(nèi)首批“下?！眲?chuàng)業(yè)者，張力昨天的成功更多源自其個(gè)人能力與膽量。從一個(gè)不到10人的小型民營(yíng)房地產(chǎn)公司開(kāi)始創(chuàng)業(yè)，僅僅用了十年成為廣州第一，張力帶領(lǐng)富力地產(chǎn)書(shū)寫了一個(gè)傳奇，而今，他要把這種傳奇續(xù)寫到全國(guó)。

問(wèn)題是，在層層政策利空打壓和市場(chǎng)四方壓力的環(huán)境之中，富力的火箭式發(fā)展速度背后的助推器是否牢靠，張力能夠成功續(xù)寫富力集團(tuán)曾經(jīng)的神奇嗎，

舊廠房掘得地產(chǎn)大佬

在廣州業(yè)界，對(duì)張力的名字出現(xiàn)在富豪榜上并不意外，用一位資深行家的話來(lái)說(shuō)就是“水到渠咸”。

90年代初是中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)異常蓬勃的發(fā)展時(shí)期，當(dāng)時(shí)從機(jī)關(guān)下海五年的張力靠從事裝修和工程設(shè)計(jì)積聚了一定資金。敏銳感受到廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮的他。與香港測(cè)繪師李思廉在1993年出資2000萬(wàn)元資金成立了廣州富力地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，各占50％的股權(quán)，開(kāi)始進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。張負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地和工程管理，李思廉主管公司財(cái)務(wù)和市場(chǎng)營(yíng)銷。開(kāi)始，富力的發(fā)展只是集中在城鄉(xiāng)結(jié)合部。盡管如此，憑借在地產(chǎn)界多年打拼的經(jīng)驗(yàn)，1994年兩人已使公司資產(chǎn)增長(zhǎng)到了幾千萬(wàn)元。此時(shí)，兩人又發(fā)現(xiàn)了一個(gè)新的機(jī)遇——城市的發(fā)展要求調(diào)整工業(yè)布局，廣州市政府系列政策，鼓勵(lì)發(fā)展商改造工廠

1995年，富力集團(tuán)買下一個(gè)氮肥廠的宿舍，幾個(gè)月就做成富力新居，售價(jià)3000多元／平方米，由于當(dāng)時(shí)廣州市場(chǎng)上類似中檔房很少。因此，該項(xiàng)目取得了極大成功，展會(huì)第一天就創(chuàng)下成交157套的紀(jì)錄。正是在這次與老企業(yè)打交道的過(guò)程中，張力發(fā)現(xiàn)了其中巨大的商機(jī)開(kāi)發(fā)舊廠區(qū)不僅容易獲得大塊的土地，周邊的學(xué)院、學(xué)校、公交等市政配套等也相對(duì)比較完善，可以節(jié)約建設(shè)成本，企業(yè)拆遷不同于居民拆遷，協(xié)調(diào)工作比較容易，可以縮短建設(shè)工期，并可同時(shí)操作多個(gè)項(xiàng)目，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、連環(huán)開(kāi)發(fā)，速度規(guī)模都有了。

富力新居的成功使得張力對(duì)開(kāi)發(fā)舊廠區(qū)的策略深信不疑，于是1996年啟動(dòng)了總建筑面積60萬(wàn)平方米的富力廣場(chǎng)，這個(gè)項(xiàng)目后來(lái)把富力帶向了一個(gè)顛峰，至今仍是富力的招牌式項(xiàng)目。

自1996年開(kāi)始，其銷售額平均每年都翻一番——從1995年的3000萬(wàn)元到2002年的20億元，年開(kāi)工面積接近100萬(wàn)平方米，總開(kāi)發(fā)面積350多萬(wàn)平方米。2002年，廣州每賣出23平方米的房子就有1平方米屬于富力。從較早的富力廣場(chǎng)、富力半島，到最近在北京啟動(dòng)的富力現(xiàn)代城，富力集團(tuán)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目用地半數(shù)以上來(lái)源于市區(qū)舊廠房的拆遷地塊。這雖與廣州另一地產(chǎn)大亨——朱孟依大量購(gòu)買廣州市郊土地等待升值不盡相同，但兩者卻是殊途同歸。

北京土地拍賣“標(biāo)王”

廣州舊城區(qū)再大也有改造完的時(shí)候，年下半年，富力集團(tuán)開(kāi)始考慮向外發(fā)展。

2002年2月，張力得到消息稱北京廣渠門外東五廠48.78公頃的地塊即將進(jìn)行招標(biāo)，這是中國(guó)有史以來(lái)公開(kāi)招標(biāo)的最大地塊，這顯然是富力進(jìn)入北京的絕佳機(jī)會(huì)。

當(dāng)時(shí)參與這塊地競(jìng)爭(zhēng)投標(biāo)的是商地置業(yè)、華潤(rùn)(北京)置地、SOHO中國(guó)有限公司三家京城實(shí)力派公司，而2002年之前在北京寂寂無(wú)名的富力集團(tuán)卻最終以31.5889億元的天價(jià)投得了該地塊。當(dāng)富力天價(jià)拿到富力城地皮時(shí)，華遠(yuǎn)老總?cè)沃緩?qiáng)算了一筆賬。任志強(qiáng)的結(jié)論是，這塊地必須要賣到8000元／平方米以上方可盈利，而周邊的商品房單價(jià)不超過(guò)6000元。2003年3月，富力城以單價(jià)6900元開(kāi)盤，經(jīng)過(guò)三次漲價(jià)目前售價(jià)也僅為7600元／平方米。

這一價(jià)格讓開(kāi)發(fā)建外SOHO的地產(chǎn)大腕潘石屹十分疑惑，“富力城就跟我隔一條河，我出28億，他出32億，我的房子平均價(jià)格是1萬(wàn)多，他們的銷售是7000多?！边@其中有多少利潤(rùn)可賺，

成功投標(biāo)富力城地塊后，富力開(kāi)始給業(yè)界帶來(lái)更多震驚。對(duì)于在其投標(biāo)所得地塊開(kāi)發(fā)的富力城，富力稱其計(jì)劃一年銷售目標(biāo)是16～18億元。同時(shí)，富力宣稱要超越萬(wàn)科。富力集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理呂勁認(rèn)為，“要贏萬(wàn)科并不難，北京富力城2003年將完成16億元銷售額，廣州項(xiàng)目可完成25億銷售額，總計(jì)將超過(guò)41億。而2002年萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)收入為45.74億元，2003年上半年?duì)I業(yè)收入為21.91億元，如按這種速度，超越萬(wàn)科已是指日可待?！?/p>

但對(duì)于富力的舉措，地產(chǎn)界頗有爭(zhēng)議，很多地產(chǎn)大腕認(rèn)為富力付出如此巨額成本，不過(guò)是賠錢賺吆喝，這將使其在北京的發(fā)展只有一次機(jī)會(huì)，未來(lái)可能無(wú)以為繼。

一位熟悉富力的業(yè)內(nèi)人士分析指出，富力與萬(wàn)科相比，企業(yè)特征和成本控制占據(jù)上風(fēng)，而就全國(guó)性發(fā)展大局，富力的經(jīng)驗(yàn)還稍弱。同時(shí)，富力的障礙在于資金，其巨額的開(kāi)發(fā)資金目前還主要依賴銀行，而萬(wàn)科則有上市公司的有力融資平臺(tái)支撐。

經(jīng)營(yíng)之道

目前，北京富力城的開(kāi)工面積是40萬(wàn)平方米，在廣州富力還有富力桃園、富力御龍庭、富力宜居等三個(gè)總計(jì)建筑面積100多萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，此外，富力又在北京又拿下了占地6公頃的另外3塊土地，其規(guī)劃建筑面積40萬(wàn)平方米。2003年9月30日，富力在珠江新城的拍賣上一舉以7 7億元又拿下了四個(gè)地塊，雖然富力集團(tuán)方面拒絕透露任何擴(kuò)張舉措，但在業(yè)界已經(jīng)盛傳其在廣州、北京、上海和西安都在籌劃新項(xiàng)目。

諸多的項(xiàng)目顯然需要龐大的資金支持，但由于富力集團(tuán)不是上市公司，目前缺乏從資本市場(chǎng)融資的渠道，因此，支持其快速擴(kuò)張的資金來(lái)源成為業(yè)界關(guān)注焦點(diǎn)。

而對(duì)《新財(cái)經(jīng)》記者的提問(wèn)，張力的解釋是，富力地產(chǎn)的財(cái)務(wù)流動(dòng)性強(qiáng)、資產(chǎn)負(fù)債率低、項(xiàng)目具有低成本和高速度的特征，因此，富力海運(yùn)作一個(gè)項(xiàng)目的資金都能在相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)回籠。

50歲的張力，在地產(chǎn)界摸爬滾打20多年，談起成本控制頗有心得。至于銷售，張力說(shuō)自己主要得益于他的創(chuàng)業(yè)合作伙伴——來(lái)自香港地產(chǎn)界、香港地產(chǎn)深諳營(yíng)銷之道的李思廉。

而富力之所以能做到項(xiàng)目資金快速回籠，北京富力副總經(jīng)理張旋稱最核心的因素在于富力整體的運(yùn)作能力，即低成本和高速度，主要體現(xiàn)于三大策略首先富力堅(jiān)持選擇舊廠改造，二是定位中價(jià)房以求薄利多銷，三是一條龍生產(chǎn)流水線，富力從前期征地、設(shè)計(jì)規(guī)劃、施工建設(shè)、工程監(jiān)理、室內(nèi)安裝、后期銷售、售后服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)都組建了自己旗下的分公司，并由他們接手相應(yīng)的工作、上下游通吃。這樣，不僅節(jié)約成本，更體現(xiàn)速度。

但在業(yè)界分析人士看來(lái)，如果僅憑自身的造血功能，富力不可能實(shí)現(xiàn)如此快速的擴(kuò)張，其中必得到銀行的大力支持。據(jù)記者了解，北京富力目前共計(jì)獲得了中行和建行6個(gè)億的授信額度。

神奇背后的隱憂

如果說(shuō)富力前十年的發(fā)展可以稱之為神奇，那么，富力未來(lái)五年內(nèi)爭(zhēng)奪中國(guó)地產(chǎn)界第一的目標(biāo)，可以看做其試圖創(chuàng)造一個(gè)奇跡。要知道，要達(dá)到這個(gè)目標(biāo)決無(wú)捷徑可走。

在分析人士看來(lái)，富力目前至少有五個(gè)方面重要問(wèn)題需要面對(duì)。

一是富力的急速擴(kuò)張使得其資金鏈緊繃。相比擴(kuò)張速度，富力的利潤(rùn)卻難以同步跟上，2003年北京的富力城項(xiàng)目即使完成16億的銷售額，但其地價(jià)成本就在10億左右，同時(shí)高成本低價(jià)格的模式短時(shí)間內(nèi)也難以為富力提供利潤(rùn)。而富力銷售額的快速增長(zhǎng)，得益于其開(kāi)發(fā)速度，也正因?yàn)檫@樣，富力比起其它房地產(chǎn)企業(yè)更依賴于快速的資金周轉(zhuǎn)，在快速擴(kuò)張的前提下，一旦哪根鏈條出現(xiàn)問(wèn)題，后果將十分嚴(yán)重。

“從2003年開(kāi)始，富力面向全國(guó)擴(kuò)張，今后需要成倍的資金投入，比如北京富力城預(yù)計(jì)五年內(nèi)共需要投入80～90億元資金，這已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出富力前十年的銷售額?？恳郧绊?xiàng)目滾動(dòng)發(fā)展將很難滿足其資金需求，富力需要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)到資本經(jīng)營(yíng)的過(guò)渡?！币晃环治鋈耸咳缡钦f(shuō)。

他們必須更加注重資金運(yùn)作的低風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)的平衡，合作開(kāi)發(fā)、上市融資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在需求自然增加。

二是上市之路不會(huì)很平坦。2001年，富力集團(tuán)對(duì)旗下全資子公司廣州天力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行了股份制改造，正式更名為廣州富力房地產(chǎn)股份有限公司，注冊(cè)資金達(dá)5.5億元，同年向中國(guó)證監(jiān)會(huì)提出在A股市場(chǎng)上市申請(qǐng)。雖然目前該公司輔導(dǎo)期已經(jīng)結(jié)束，只待證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，但現(xiàn)在全國(guó)有200多家企業(yè)在排隊(duì)等著上市，何時(shí)能上還是未知數(shù)，富力還需有一定的調(diào)整期。另外，多年來(lái)富力仍一直沿用當(dāng)初合作雙方平分股權(quán)的“雙老板”制，而上市過(guò)程必將動(dòng)搖公司迄今為止相對(duì)穩(wěn)定的獨(dú)特股權(quán)結(jié)構(gòu)，而兩位老板個(gè)人財(cái)富價(jià)值的變化可能會(huì)影響公司的發(fā)展。

另外，上市公司對(duì)人力資源要求甚高，但富力目前可能面臨著人員流失的問(wèn)題——一個(gè)明顯的信號(hào)是，2003年10月具有豐富地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的富力總經(jīng)理謝強(qiáng)低調(diào)離職。而事實(shí)上，謝強(qiáng)在富力進(jìn)軍北京過(guò)程中可謂功不可沒(méi)。

三是速度與質(zhì)量存在矛盾。富力品牌的形成勝在價(jià)格低、產(chǎn)品對(duì)路，不是房屋質(zhì)量，而速度與質(zhì)量是永遠(yuǎn)不可能調(diào)和的矛盾。

四是富力欲構(gòu)建大地產(chǎn)集團(tuán)，而目前其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目少，品種單一。企業(yè)發(fā)展到一定成熟階段，必須走多元化的路子。而富力十年來(lái)，一直做的是老城區(qū)的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，這種資源已在逐漸減少，而剛拍得珠江新城用地，準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目以及在南海有環(huán)保業(yè)等投資，對(duì)富力來(lái)說(shuō)都是全新的領(lǐng)域。

五是地域局限。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比廣州、上海等地要稍晚，相對(duì)不規(guī)范，因而市場(chǎng)被外地開(kāi)發(fā)商稱之為“水很深”，土地難拿更成了進(jìn)京發(fā)展商的一塊心病，北京的地產(chǎn)商很可能通過(guò)其它途徑“變通”，拿到很便宜的地。相比較而言，富力在成本方面未必占有優(yōu)勢(shì)。

面對(duì)上述問(wèn)題，張力這位百富榜富豪未來(lái)能否續(xù)寫富力千年的傳奇，一切還是未知。