周　樅

2005年4月30日，美國哈佛大學(xué)奧斯丁禮堂，“哈佛中國評論”第八屆年會的主席臺上，來自中國的四位房地產(chǎn)知名企業(yè)家集體亮相，向美國展現(xiàn)中國地產(chǎn)業(yè)的生機以及地產(chǎn)新銳的智慧。在隆重、熱烈的會議氣氛當中，400多位哈佛的高才生除了聆聽了來自中國房地產(chǎn)先鋒企業(yè)家的精彩演講之外，還見識了地產(chǎn)業(yè)的“中國制造”——“陽光上東”、“SOHO”……當“陽光上東”的房地產(chǎn)產(chǎn)品和首創(chuàng)置業(yè)的房地產(chǎn)：品牌相互輝映，成為這場“地產(chǎn)外交”的閃亮明星之時，人們不會忘記這場“地產(chǎn)外交”的導(dǎo)演——首創(chuàng)置業(yè)的總裁唐軍。

回首唐軍入主首創(chuàng)置業(yè)的三年時間，他保持著一貫的低調(diào)，總是低頭做事、低調(diào)為人、總是將自己巧妙地隱蔽在產(chǎn)品的背后，如果不是那些產(chǎn)品的存在——國際金融中心、盛世嘉園、陽春光華、第三置業(yè)、陽光上東、陽光麗景、雪梨澳鄉(xiāng)，我們很難想象，媒體怎么會將唐軍列為2004度十大房地產(chǎn)精英人物。我們的采訪也就從首創(chuàng)置業(yè)新近的產(chǎn)品——金融街洲際酒店開始。

百年產(chǎn)品

《銀行家》：我們知道，國際金融中心、蠱世嘉園、陽春光華、第三置業(yè)、陽光上東、陽光麗景、雪梨澳鄉(xiāng)都是首創(chuàng)置業(yè)的優(yōu)秀產(chǎn)品，也是首都城建中一個個標志性建筑。也就是在前幾天，首創(chuàng)置業(yè)的又一個新的產(chǎn)品一一金融街洲際酒店開業(yè)了，你能談?wù)勥@方面的情況嗎?

唐軍：其實，從西方發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，從倫敦金融城到紐約華爾街，世界上每一個國家的金融中心都有一個象征著高尚商務(wù)追求和理想的酒店，贏得人們的尊敬和仰慕。在這些酒店中，環(huán)境優(yōu)雅、舒適，金融首腦云集，并因為它們在資本市場上的巨大影響倍受世人的矚目。

隨著中國加入WTO，金融領(lǐng)域日益開放，國際金融人士不斷進入中國金融核心地帶，中國的金融人士的國際交往也日益頻繁，他們都期待著中國金融的核心地帶能誕生國際性的頂級酒店。

在這樣的背景之下，我們的國際合作產(chǎn)品——洲際酒店落戶金融街，似乎也是情理之中的事了。酒店邀請六洲酒店集團旗下的頂級酒店品牌——洲際酒店進行注資管理，洲際酒店運用其豐富的國際管理經(jīng)驗和獨特的管理技巧，將全球性服務(wù)標準巧妙地與中國的傳統(tǒng)相結(jié)合；洲際酒店的良好聲譽以及業(yè)已建立的世界分布網(wǎng)都使得這個真正的皇族酒店能夠為金融街帶來一種新鮮的商務(wù)文化。

我們相信有了洲際酒店的加盟，金融街洲際酒店無疑將成為金融街商務(wù)新坐標，為國內(nèi)外金融界的成功人士創(chuàng)造一個世界品質(zhì)的商務(wù)會所與交流平臺。

《銀行家》：我們知道，金融街洲際酒店只是首創(chuàng)置業(yè)國際合作的一個縮影，我們前面所提到的很多都是首創(chuàng)置業(yè)國際合作的產(chǎn)品，據(jù)我所知，到目前為止首創(chuàng)置業(yè)已經(jīng)擁有很多國際合作伙伴，你能給我介紹這方面的情況嗎?

唐軍：是的，首創(chuàng)置業(yè)從組建開始就同世界一些著名的大公司進行合作，如一開始與香港著名的公司長江實業(yè)合作，后來又與法國最大的一家公司、也是全球前幾大知名工程管理公司——布衣格進行了項目管理和項目實施的合作，同時也和世界級的加拿大著名的南方林工程管理公司進行了密切合作。在工程項目的投標方面與美國CH2集團合作，在酒店方面同英國的洲際集團、法國的雅高集團進行合作，這些都是全球知名的酒店管理集團。

《銀行家》：這些國際合作除了直接的收益——創(chuàng)造一系列具有號召力的地產(chǎn)產(chǎn)品之外，你個人認為在這些國際合作中還有什么其他的收益，比如說房地產(chǎn)經(jīng)營的經(jīng)驗方面?

唐軍：的確，這些國際合作的收益除了你剛才所說的一些項目之外，最突出的是直接學(xué)習(xí)國外的先進經(jīng)驗。首創(chuàng)置業(yè)之所以在不長的時間內(nèi)發(fā)展到今天的規(guī)模，正是因為我們較早地就研究了國外同類大公司的發(fā)展模式和路程。歐洲一些公司可能已經(jīng)發(fā)展了100年，亞洲的公司也發(fā)展了30年，他們的發(fā)展模式都值得我們?nèi)ソ梃b。這些合作促使雙方有了深入密切地接觸和交流，如他們的公司是怎么管理的、工程是怎么設(shè)計的、生產(chǎn)是怎么控制的等等都對我們有直接的幫助。

《銀行家》：我們還是說說首創(chuàng)的地產(chǎn)產(chǎn)品，我們注意到首創(chuàng)置業(yè)的產(chǎn)品有一個鮮明特點，那就是有很好的性價比、有較大的市場升值空間。有人對此做過統(tǒng)計，所有項目平均下來，在市場銷售最后階段的價格會比開盤時的價格每個米上漲1000元－2000元。在你看來，首創(chuàng)地產(chǎn)產(chǎn)品這樣的市場表現(xiàn)能不能算百年產(chǎn)品?

唐軍：作為開發(fā)商，我們對自己產(chǎn)品的優(yōu)良市場表現(xiàn)自然十分滿意。但是，我們應(yīng)當看到價格的上漲并不能證明我們的產(chǎn)品就是百年產(chǎn)品，因為價格波動的因素是由多方面的因素確定的，建筑的品位僅僅是其中的一個重要因素。

可以說，首創(chuàng)置業(yè)在打造百年產(chǎn)品方面的努力是全方位的。以“雪梨澳鄉(xiāng)”的設(shè)計為例，其建筑理念就是以人為本，其環(huán)境設(shè)計融合了中國的、外國的先進設(shè)計理念、配套的構(gòu)筑物就是采用了先進的光學(xué)原理減少了噪音和光污染對人的影響，現(xiàn)在消費者對其感到十分滿意，但是能不能使之成為百年建筑我們在等待歷史的檢驗。而從產(chǎn)品“軟件”方面，“更大化的增值服務(wù)”將是首創(chuàng)置業(yè)旗下產(chǎn)品很重要的一部分。在這方面“溫哥華森林”和“陽光上東”等項目都在著手做自身服務(wù)平臺的搭建，首創(chuàng)置業(yè)總部也成立了相關(guān)部門，在整體構(gòu)架綜合的服務(wù)平臺，目的就是將首創(chuàng)置業(yè)產(chǎn)品的軟件做到最好。

整體而言，隨著市場的發(fā)展，首創(chuàng)置業(yè)也在不斷的完善自己，從塑造百年產(chǎn)品角度出發(fā)、從產(chǎn)品“硬件”角度出發(fā)，實現(xiàn)首創(chuàng)置業(yè)對所有項目產(chǎn)品“精細化”的要求，通過“精細化”的要求將中華民族的傳統(tǒng)建筑風格、科技進步因素、人文人本的需求、不斷創(chuàng)新的理念融為一體，創(chuàng)作出首創(chuàng)置業(yè)的百年產(chǎn)品、北京的百年產(chǎn)品、中國的百年建筑。

因為只有以優(yōu)良的“硬件”設(shè)施為基礎(chǔ)，搭配優(yōu)秀的“軟件”作為進一步的完善，才能稱為優(yōu)秀的產(chǎn)品，才有望成為百年產(chǎn)品。而一個力爭打造百年產(chǎn)品的企業(yè)，可以說是具備了成為百年企業(yè)的基本要素。同時，首創(chuàng)置業(yè)還要用發(fā)展的眼光看到未來，在每個產(chǎn)品的設(shè)計建造上，要設(shè)計出滿足未來需求的產(chǎn)品，要有燕子筑巢時對原材料的一絲不茍的精神，只有這樣，首創(chuàng)置業(yè)才能做得更強更好，首創(chuàng)置業(yè)才能走得更遠。

百年企業(yè)

《銀行家》：我們知道，首創(chuàng)置業(yè)是北京首都創(chuàng)業(yè)集團有限公司主發(fā)起設(shè)立、并在香港上市的大型綜合性房地產(chǎn)營運商。業(yè)界有一種看法，首創(chuàng)置業(yè)這些年的發(fā)展經(jīng)歷以其獨有的方式詮釋房地產(chǎn)公司的全新概念，即綜合性房地產(chǎn)營運商，這一點特別體現(xiàn)于首創(chuàng)置業(yè)的業(yè)務(wù)組合模式上，這也就是媒體所說的“地產(chǎn)板塊運動”，你能談?wù)勥@方面的情況嗎?

唐軍：其實，在我們看來，是不是一個大型綜合性房地產(chǎn)營運商，關(guān)鍵就是看它有沒有形成一套比較成熟的業(yè)務(wù)組合模式。值得慶幸的是，通過這些年的發(fā)展，我們已經(jīng)形成了一套比較成熟的業(yè)務(wù)組合模式。一是出租

型物業(yè)和自有型物業(yè)組合，即80％的物業(yè)去銷售，20％的物業(yè)留做經(jīng)營或出租用，這樣會構(gòu)成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并可享受物業(yè)后續(xù)的增值空間；二是不同類型業(yè)務(wù)模式的組合，如我們有酒店、有商業(yè)樓、有寫字樓、有別墅、有公寓等等，這些當然要有雄厚的資金實力做支撐；三是不同地點業(yè)務(wù)模式的組合，比如在燕莎、亞運村、中關(guān)村、金融街等黃金熱點地段我們有大量的物業(yè)，但也有三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)路以外的擴展型物業(yè)，這絕對要有豐厚的土地資源儲備做基礎(chǔ)；四是項目進度合理搭配的組合，現(xiàn)在我們共有二十多個項目都在進行中，對項目進度進行合理的搭配，有利于公司整個現(xiàn)金流的穩(wěn)定，因為房地產(chǎn)公司利潤的結(jié)算有很多特殊的規(guī)定，物業(yè)數(shù)量少就會影響到財務(wù)結(jié)算。

《銀行家》：在國家對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控的大背景之下，資金愈來愈成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸，而令人感到意外的是，首創(chuàng)置業(yè)的資本運作是由來已久的，而且非常成功的，她現(xiàn)在幾乎成為首創(chuàng)置業(yè)發(fā)展的重要引擎，作為一個房地產(chǎn)公司最初是。怎么考慮進入資本市場的?

唐軍：這要從陽光股份說起。陽光股份是1997年開始通過收購廣西虎威(現(xiàn)名陽光股份)走進A股市場的，當時的背景是房地產(chǎn)公司不能上市，而我們已經(jīng)認識到房地產(chǎn)公司要想實現(xiàn)超越，不可能靠一磚一瓦地去壘，必須用新的方法、新的手段和新的知識來提升公司的發(fā)展速度，而地產(chǎn)有很好的利潤爆發(fā)空間，資本市場由于所提供資金的長期穩(wěn)定性又有很好的加速作用，同樣由于資本市場的特殊屬性就要求上市公司的運作要公開、透明、規(guī)范，這一要求實際是促使公司快速發(fā)展的重要因素。收購廣西虎威后，我們開始在北京市場發(fā)展房地產(chǎn)項目，并通過在證券市場的融資迅速壯大了公司實力。

2003年6月19日首創(chuàng)置業(yè)在香港上市時，新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司(GIC)成為首創(chuàng)置業(yè)的第二大股東，這是一家管理著1000多億美金資產(chǎn)的公司，主要投資都在國外，如在美國、加拿大、歐洲、東北亞、南亞等都有很多投資，屬于穩(wěn)健型公司，作為股東在首創(chuàng)置業(yè)占了9．8％的股份，成為首創(chuàng)置業(yè)的股東后還在兩個具體項目上進行了深入合作。對首創(chuàng)置業(yè)來說，能夠得到全球非常知名的房地產(chǎn)投資和管理公司的認可是非常重要的。

《銀行家》：一個企業(yè)要想發(fā)展，要想構(gòu)建百年基業(yè)的話，除了基本的業(yè)務(wù)支撐和資金保障之外，我們認為在中國現(xiàn)有管理體制的背景之下，企業(yè)的管理結(jié)構(gòu)和方式也是一個企業(yè)是否能夠持續(xù)發(fā)展的重要保障，特別在法人治理結(jié)構(gòu)方面，能否就這一問題談?wù)勀愕目捶?

唐軍：法人治理結(jié)構(gòu)是國際化戰(zhàn)略的一個重要內(nèi)容，股東會要能約束董事會，董事會要能約束經(jīng)營班子，如果沒有約束程序或者沒有風險控制功能，就不能說實現(xiàn)了完善的法人治理結(jié)構(gòu)。首創(chuàng)置業(yè)通過在H股上市，公司法人治理機構(gòu)也達到了非常合理的最佳狀態(tài)。除了股東大會、董事會、監(jiān)事會以外，我們還有四個專業(yè)委員會，分別是提名委員會、戰(zhàn)略委員會、薪酬委員會、審計委員會。而這四個委員會里每個委員會里有2／3是獨立董事。董事會里有3位是境外的獨立董事。這樣的公司治理結(jié)構(gòu)就非常合理化了。

《銀行家》：有一個合理的、透明的法人治理是首創(chuàng)置業(yè)實現(xiàn)跨越式發(fā)展的重要保障，但是在公司的具體運作過程中，我想還有一個重要因素就是人和團隊，沒有高素質(zhì)的人才和團隊很難想象保障公司的正常運作，實現(xiàn)企業(yè)的快速發(fā)展。

唐軍：確實如此。我們能發(fā)展起來主要有幾個方面，但首要的一條還是人，人才非常重要，從1995年開始我們就面向社會公開招聘，隨著公司的發(fā)展，我們感到迫切需要人才的多元化、希望把社會最頂尖的人才吸引進來，包括行業(yè)最頂尖的、經(jīng)歷豐富的、留學(xué)回來的等等。與此同時，積極吸收房地產(chǎn)專業(yè)以外的人才進來，如搞管理的、搞財務(wù)的、搞法律的、搞金融的，包括搞投資的、搞并購的、搞資本運作的等等，總之，一定要形成多方面專業(yè)組合的人才隊伍，即形成多元化復(fù)合型的管理團隊。首創(chuàng)置業(yè)的前身是陽光房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司，后雖有首創(chuàng)集團其他幾家公司并過來，但主體是陽光房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司原有的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，從這些過程走過來的人員相對經(jīng)歷很多，可以說見多識廣，形成了首創(chuàng)置業(yè)的主體業(yè)務(wù)人員。在吸收新人方面，我們主要面對的是清華大學(xué)、北京大學(xué)和北大光華管理學(xué)院的研究生，去年我們前去招聘時反響非常大，也說明首創(chuàng)置業(yè)的品牌已經(jīng)有一定知名度并且很有吸引力了。目前，首創(chuàng)置業(yè)僅碩士以上的研究生就占了公司總?cè)藬?shù)的57％；其中有近10名是外籍人員和在國外定居后又回來創(chuàng)業(yè)的，多數(shù)還是海歸的博士或碩士。這些不同經(jīng)歷的人才組合在一起，思想非?；钴S，創(chuàng)意非常新穎，眼界也非常開闊，這就是人才結(jié)構(gòu)多元化和知識結(jié)構(gòu)合理搭配的必然結(jié)果。