歐陽(yáng)瓊

當(dāng)初為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)在資金薄弱的情況下能夠順利發(fā)展而制定的預(yù)售房屋制度和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商制度正在給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)越來(lái)越大的致命危險(xiǎn),進(jìn)而給涉及房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域的銀行和其他金融結(jié)構(gòu)帶來(lái)越來(lái)越大的風(fēng)險(xiǎn),給中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

商品房預(yù)售制度將房地產(chǎn)領(lǐng)域的全部風(fēng)險(xiǎn)都?jí)涸谫J款銀行和購(gòu)房者身上,而作為房地產(chǎn)行業(yè)最大獲利者的房地產(chǎn)商,他們所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零。而很多房地產(chǎn)企業(yè)多是“三無(wú)企業(yè)”即沒(méi)有資金，沒(méi)有技術(shù)設(shè)計(jì)能力和建筑能力，沒(méi)有高素質(zhì)的人員等因素都使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更加肆無(wú)忌憚地推動(dòng)房?jī)r(jià)的飛速上漲,從而得到自己超額利潤(rùn).而貸款銀行在房?jī)r(jià)飛漲的今天,表面上銀行資產(chǎn)得到很大的提高,實(shí)際上背負(fù)著日益嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn). 正在給國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和整個(gè)社會(huì)的安定造成巨大的隱患。因此盡快地改革我國(guó)的房地產(chǎn)領(lǐng)域的預(yù)售制度和規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的的資格準(zhǔn)入和行為，盡早消除房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融泡沫，才能保證我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)的順利進(jìn)行，也才能建設(shè)一個(gè)和諧健康的社會(huì)。

一、房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款和購(gòu)房者的按揭貸款，而產(chǎn)生這些貸款出現(xiàn)壞帳的主要因素是：①開(kāi)發(fā)商的爛尾樓，②開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售不暢，③開(kāi)發(fā)商故意拖延銀行貸款的還款，④購(gòu)房者無(wú)力償還銀行按揭貸款，⑤購(gòu)房者故意不償還銀行按揭貸款。

(一)開(kāi)發(fā)商由于資金短缺而造成無(wú)法將在建樓盤(pán)按時(shí)完工，就會(huì)造成爛尾樓。造成爛尾樓的主要原因就是開(kāi)發(fā)商自有資金太少，開(kāi)發(fā)商通過(guò)土地抵押貸款仍然不能夠支付建筑公司的必要開(kāi)支，造成建筑公司停建，從而造成爛尾樓。爛尾樓不僅將銀行給予開(kāi)發(fā)商的貸款變?yōu)閴膸?，而且將已?jīng)購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)的業(yè)主的首付款，以及銀行按揭貸款化為烏有。銀行背負(fù)大量的無(wú)法收回的貸款，而已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)的業(yè)主不僅損失多年的積蓄，而且還欠下銀行大量的按揭貸款，造成這些業(yè)主無(wú)家可歸，甚至流落街頭。

(二)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)銷(xiāo)售不暢也將造成銀行貸款的不能按時(shí)回收甚至無(wú)法回收。造成開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)銷(xiāo)售不暢的主要原因是房?jī)r(jià)過(guò)高，戶(hù)型不合理，配套設(shè)施不完善，交通不便等多種因素。其中房?jī)r(jià)的過(guò)高是主要因素。過(guò)高的房屋價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)?shù)卮蟛糠止ば诫A層的購(gòu)買(mǎi)能力，從而造成房屋的銷(xiāo)售不暢。

房屋飛漲出現(xiàn)在2004年以后，房屋價(jià)格漲了80%以上，而2004年以后，絕大多數(shù)工薪階層的收入并沒(méi)有大幅度的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)日益脫離購(gòu)買(mǎi)力，將會(huì)造成空前的大災(zāi)難。

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房?jī)r(jià)上漲是必然的趨勢(shì)，但是房屋價(jià)格的上漲應(yīng)該是和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度一致，也就是說(shuō)當(dāng)我們每年的GDP增長(zhǎng)10%左右時(shí)，房屋價(jià)格每年增長(zhǎng)10%左右是合理的，當(dāng)房?jī)r(jià)以每個(gè)季度10%的速度增長(zhǎng)時(shí)，那么房?jī)r(jià)每2年就將翻一翻，現(xiàn)在1000元/平米的房子，10年后就將變?yōu)?2000元/平米，房?jī)r(jià)就遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了實(shí)際的購(gòu)買(mǎi)能力，必將造成房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，進(jìn)而給金融系統(tǒng)帶來(lái)致命的金融危機(jī)。

但是目前在房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通工薪階層購(gòu)買(mǎi)能力的情況下，仍然不斷上漲的原因在哪里呢？那就是因?yàn)閲?guó)際和國(guó)內(nèi)投機(jī)資本的大量進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，所建房屋大部分被投機(jī)資本所購(gòu)買(mǎi)，從而對(duì)房?jī)r(jià)的上升起到推波助瀾的作用。但是投機(jī)資本本身的性質(zhì)就是短期性投資行為，投機(jī)資本在賺夠足夠的差價(jià)后必然會(huì)撤離房地產(chǎn)領(lǐng)域，

將已購(gòu)房屋拋出，被拋售的投機(jī)性房屋大部分仍然是被下一個(gè)投機(jī)資本所接手，而進(jìn)一步抬高房?jī)r(jià)以獲取暴利，這樣做的結(jié)果就是房?jī)r(jià)像泡沫一樣不斷地漲大。如果漲大到連投機(jī)資本都不能承受的時(shí)候，房?jī)r(jià)泡沫也就會(huì)立即破裂。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)售出的房屋的資金，不及時(shí)地歸還銀行，而是作為其他項(xiàng)目的投資，甚至用本應(yīng)該歸還銀行的資金，作為下一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的啟動(dòng)資金，也是房地產(chǎn)貸款銀行，存在貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。

（四）購(gòu)房者的實(shí)際月收入低于每月需要?dú)w還銀行的按揭貸款，將會(huì)造成按揭貸款的不及時(shí)歸還甚至終止歸還。

正常來(lái)說(shuō)，老百姓的月收入減去生活開(kāi)支，能夠買(mǎi)到當(dāng)?shù)胤课莸囊黄矫资潜容^正常的，比如北京如果大部分百姓月收入為2000元，減去日常生活開(kāi)支1000元，那么北京的房?jī)r(jià)應(yīng)該是1000元比較合理，這樣老百姓購(gòu)買(mǎi)100平米的房子需要1000個(gè)月，也就是需要8年零4個(gè)月。

但是現(xiàn)在北京的房?jī)r(jià)都在5000元以上，普通大學(xué)畢業(yè)的工資也不過(guò)2000元，這樣的話(huà)如果要購(gòu)買(mǎi)房屋，大學(xué)畢業(yè)生需要5個(gè)月才能購(gòu)買(mǎi)1平米，購(gòu)買(mǎi)100平米就需要500個(gè)月，也就是40年。如果現(xiàn)在一個(gè)大學(xué)畢業(yè)生，買(mǎi)一100平米的房子，整個(gè)房?jī)r(jià)需要50萬(wàn)元，首付款需要15萬(wàn)元，這個(gè)大學(xué)生需要工作10年才能湊夠首付款，而住進(jìn)去之后，這個(gè)大學(xué)生每月要還銀行的按揭款為2500元，加上其他生活費(fèi)用，需要4000元，這個(gè)大學(xué)生必須保證月收入在4000元以上才能維持基本的生活，一旦下崗或工資降低，將沒(méi)有能力償還銀行按揭，則將這個(gè)大學(xué)生所購(gòu)買(mǎi)的房屋就成為銀行的呆帳。

（五）購(gòu)房者故意不償還銀行按揭貸款。造成這種現(xiàn)象的主要原因有幾種：購(gòu)房者不能按時(shí)入住所購(gòu)買(mǎi)的房屋，甚至所購(gòu)買(mǎi)房屋成為爛尾樓，永遠(yuǎn)都不可能再入住，這種情況下，購(gòu)房者不僅原來(lái)的積蓄化為烏有，而且還要為不能擁有的房屋不斷地償還貸款。這種情況下，購(gòu)房者基本上都會(huì)選擇拒絕再歸還銀行按揭貸款。

另外一種原因就是房屋價(jià)格低于購(gòu)房者夠買(mǎi)房屋時(shí)候的價(jià)格，也就是說(shuō)在房?jī)r(jià)大幅度下跌的時(shí)候。比如購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)，房?jī)r(jià)為10000元/平米，如果夠買(mǎi)的是100平米，則當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)為100萬(wàn)元，如果購(gòu)房者首付款為30萬(wàn)元，則需要銀行按揭貸款70萬(wàn)元，20年按揭每月大約需要還按揭款4900元。如果后來(lái)房?jī)r(jià)跌到7000元/平米，則房子就值70萬(wàn)元，因此購(gòu)房者就損失了30萬(wàn)元，在房?jī)r(jià)下跌后購(gòu)買(mǎi)同樣100平米的房子只需要70萬(wàn)元，如果首付21萬(wàn)元的話(huà)，銀行按揭需要49萬(wàn)元，20年按揭每月需要還按揭款為3400元。因此這時(shí)候購(gòu)房者不僅首付款白白損失了9萬(wàn)元，以后每月還需要多付出1500元的按揭款，20年按揭就需要多付出36萬(wàn)元，因此購(gòu)房者的實(shí)際損失多達(dá)45萬(wàn)元。這時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)購(gòu)房者買(mǎi)另外一棟新房更合算的情況。因此購(gòu)房者就可能干脆不再歸還銀行按揭貸款。

二、產(chǎn)生房地產(chǎn)領(lǐng)域巨大金融風(fēng)險(xiǎn)的深層原因

產(chǎn)生房地產(chǎn)領(lǐng)域巨大金融風(fēng)險(xiǎn)的深層原因就是我國(guó)的房屋預(yù)售制度和貸款抵押制度和房地產(chǎn)開(kāi)商的管理不規(guī)范。為了解決我國(guó)在房地產(chǎn)開(kāi)放之初，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏資金的實(shí)際情況我國(guó)采取的商品房預(yù)售制度，雖然促進(jìn)了房地產(chǎn)的表面繁榮，但是卻正日益使我國(guó)的金融系統(tǒng)承擔(dān)越來(lái)越大的風(fēng)險(xiǎn)。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的整個(gè)資金流程我們就能看出其中存在的問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般的操作流程就是：①拿地, ②以已經(jīng)取得的土地作為抵押品，從銀行拿貸款，③以土地抵押貸款支付建筑公司的入場(chǎng)費(fèi)和首付款，④在開(kāi)始挖坑的時(shí)候開(kāi)始買(mǎi)房，⑤以買(mǎi)房所的的買(mǎi)房人首付款和銀行按揭貸款來(lái)支付建筑企業(yè)的下面建筑費(fèi)用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般靠土地抵押貸款,獲得開(kāi)工所需的資金,在開(kāi)工之后,靠賣(mài)樓取得的的買(mǎi)房人的首付款和銀行給予買(mǎi)房人的按揭貸款所獲得的資金來(lái)運(yùn)轉(zhuǎn)整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)。

因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的大部分資金（甚至90%以上資金）來(lái)源于銀行,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只需要擁有購(gòu)買(mǎi)土地的資金即可，而在很多地方即使是土地出讓金也并非一次性付清，而是分期付款。也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際出資人是銀行，而實(shí)際獲利者卻是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。在這種情況下，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不順利或者銷(xiāo)售不順利，甚至房?jī)r(jià)大幅度下跌，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將房屋交給銀行就了事，基本上不需要付出太大的代價(jià)，因?yàn)樯w房子的錢(qián)都是銀行的錢(qián)。而不斷地推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)商卻可以獲得暴利，房?jī)r(jià)越高獲利越多。

預(yù)售制度造成中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)基本上不用太大的付出，不用承擔(dān)巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)就可以獲得巨額的利潤(rùn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按道理本身應(yīng)該是建筑公司，具備建筑的建設(shè)能力。而中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也是基本上是一個(gè)三無(wú)企業(yè)，沒(méi)有資金，自身不具備設(shè)計(jì)能力和建筑能力，沒(méi)有高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，但是這樣基本什么也不生產(chǎn)，也不能制造的企業(yè)卻可以獲得中國(guó)所有領(lǐng)域中最大的財(cái)富。

這就是目前中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域在從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)往市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)度過(guò)程中產(chǎn)生的政府管理不完善，而產(chǎn)生的非常奇怪的社會(huì)現(xiàn)象。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商基本上就是相當(dāng)于一個(gè)投資公司或者財(cái)務(wù)公司，而這個(gè)投資公司或者財(cái)務(wù)公司自己根本沒(méi)有錢(qián)，在拿銀行的錢(qián)來(lái)玩，玩贏了歸自己，玩陪本了，虧損由貸款銀行來(lái)收拾殘局。那么銀行就是把自己的錢(qián)給別人玩的最大犧牲品。

三、房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)的危害

房地產(chǎn)領(lǐng)域如果產(chǎn)生金融危機(jī)，首先沖擊的就是金融系統(tǒng)本身，大量的銀行貸款將無(wú)法收回，導(dǎo)致銀行本身的倒閉，造成國(guó)家金融系統(tǒng)的混亂，造成貨幣的大幅度貶值。

除此之外還會(huì)帶來(lái)下列巨大的社會(huì)負(fù)面效應(yīng):

（一）社會(huì)財(cái)富在不斷地從廣大的購(gòu)房者和沒(méi)有房屋人的手里聚集到少數(shù)房地產(chǎn)商手里,大多數(shù)人的生活水平日益下降,生活壓力日益增大,而少數(shù)的房地產(chǎn)商卻肆無(wú)忌憚,不用付出任何代價(jià)地聚積大量的財(cái)富。

（二）全社會(huì)養(yǎng)成投機(jī)心理,所有的人都寄希望于靠房屋的升值來(lái)致富,而不再想靠辛勤勞動(dòng)和創(chuàng)造。

（三）大量資金都進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域,造成其他行業(yè)尤其高科技行業(yè)的資金枯竭,從而影響到大部份制造業(yè)和高科技行業(yè)的發(fā)展。

（四）產(chǎn)生一大批寄生于房地產(chǎn)升值的人,他們的生活全部依賴(lài)于房屋的升值或者房屋的出租,而整日無(wú)所事事。

（五）造成通貨膨脹,房?jī)r(jià)飛漲帶動(dòng)其他日常生活用品的上漲,從而造成貨幣貶值.造成廣大百姓的財(cái)富大幅貶值。

（六）大量的國(guó)際投機(jī)資本進(jìn)入中國(guó),從而造成大量的國(guó)民財(cái)富流失,造成廣大的購(gòu)房者成為國(guó)外投機(jī)資本的奴隸。

（七）社會(huì)貧富分化日益嚴(yán)重，房地產(chǎn)行業(yè)成了國(guó)民財(cái)富的再分配器，通過(guò)這個(gè)分配器，大部分人的財(cái)富流入少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的口袋。大部分人的生活壓力變的日益沉重，造就少數(shù)房地產(chǎn)領(lǐng)域的巨富。

四、消除房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)的必要性和緊迫性

房屋不同于其他生活必需品，和醫(yī)療，教育一樣，房屋是百姓賴(lài)于生存的基本保障，房屋不應(yīng)該成為完全商品化的商品，任何國(guó)家的政府都有責(zé)任來(lái)保障其居民對(duì)于住房、醫(yī)療、教育的基本需求，完全商品化就是將國(guó)家要承擔(dān)的責(zé)任推給社會(huì)，將居民的基本生活保障推給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，這樣作的結(jié)果必將造成少數(shù)人暴富，造成很多人沒(méi)有地方居住，流離失所，產(chǎn)生巨大的社會(huì)動(dòng)蕩。因此任何國(guó)家和地區(qū)的政府都有責(zé)任保障居民能夠購(gòu)買(mǎi)到自己的居住房屋。

維持房地產(chǎn)領(lǐng)域金融系統(tǒng)的穩(wěn)定，降低房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)，才能保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，也才能為廣大百姓提供基本的居住環(huán)境。銀行貸款應(yīng)該是房地產(chǎn)發(fā)展的輔助資金，而不能成為房地產(chǎn)發(fā)展的主要資金，只有這樣才能降低房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)。

從金融角度來(lái)看，維持房屋不漲不降才是最好的狀態(tài)。如果我們假設(shè)房屋價(jià)飛漲，一直漲到2020年，然后突然下跌，那么當(dāng)房?jī)r(jià)跌到2015年水平時(shí)，2015-2020年售出的房屋都將成為銀行的壞資產(chǎn)，如果跌到2010年水平，那么2010-2020年間售出的房屋都將成為銀行的壞資產(chǎn)，如果跌到2005年水平，那么2005-2020年間售出的房屋都將成為銀行的壞資產(chǎn)。房?jī)r(jià)漲的越多將來(lái)銀行的壞資產(chǎn)就越多。出現(xiàn)銀行倒閉的可能性就越大，爆發(fā)金融危機(jī)的可能性也就越大。

那么如果房?jī)r(jià)下跌的時(shí)間不是在2020年，而是在2010年，房?jī)r(jià)跌回2005年水平，那么銀行產(chǎn)生壞帳的就僅僅是2005-2010間賣(mài)出去的房屋。銀行壞帳的規(guī)模就將遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于直到2020年房?jī)r(jià)下跌造成的銀行損失的規(guī)模，對(duì)國(guó)家金融系統(tǒng)的沖擊也就將很小。

房屋價(jià)格產(chǎn)生的巨大的金融泡沫越早破裂，越對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展越有利，將來(lái)造成金融危機(jī)的可能性也就越小。

五、消除房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)的可行性手段

消除金融風(fēng)險(xiǎn)就必須規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入制度和抵押貸款以及商品房的預(yù)售制度。降低房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)的主要手段應(yīng)該是降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于銀行貸款的依賴(lài)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該靠自有資金完成大部分建設(shè)任務(wù)。

首先從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)本身必須具備建筑施工的資質(zhì)，具備相關(guān)的施工隊(duì)伍和技術(shù)隊(duì)伍，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)本就應(yīng)該有能力建筑整個(gè)樓盤(pán)，而不是再找別的建筑公司來(lái)施工。其次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須擁有充裕的自有資金（應(yīng)該具備所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金的60%以上）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金應(yīng)該是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要資金。

其次，必須禁止土地買(mǎi)賣(mài)，土地不是商品，其所有權(quán)屬于國(guó)家，已經(jīng)取得土地70年的單位，在1年內(nèi)沒(méi)有能力開(kāi)發(fā)這片土地的情況下，不能將土地轉(zhuǎn)讓給另外一家開(kāi)發(fā)企業(yè)，而只能原價(jià)歸還給國(guó)家,并且必須支付高額違約金。由當(dāng)?shù)卣畯男聦⑦@片土地從新分配給別的企業(yè)，從而有效地禁止炒賣(mài)土地的行為。

而為了有效地制止地方政府依賴(lài)于出售土地，抬高土地價(jià)格的沖動(dòng)，土地出讓金應(yīng)該全部交給中央，由中央根據(jù)各個(gè)地方的財(cái)務(wù)需求，有計(jì)劃地分配給地方政府。

第三，取消商品房預(yù)售制度，在房屋不能居住的情況下，不可以出售。購(gòu)房者所購(gòu)的房屋必須具備已經(jīng)可以居住的基本條件。

第四，只有當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)依靠自有資金在完成整體結(jié)構(gòu)的建設(shè)，完成相關(guān)配套設(shè)施，通水、電、氣，通路的情況下，銀行才可以給予貸款支持。銀行給予開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款只能用于完善整個(gè)樓盤(pán)小區(qū)的開(kāi)發(fā)，而不能是整個(gè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的主力資金。開(kāi)發(fā)整個(gè)樓盤(pán)的主要獲利者是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，那么樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的主要資金只能是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資金，而不是銀行貸款。