摘要：商業(yè)房地產(chǎn)在城市開發(fā)建設中占據(jù)著相當?shù)谋戎?。而商業(yè)房地產(chǎn)一般占據(jù)城市中心的位置，因此，商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)建設對于改善城市環(huán)境起著舉足輕重的作用。文章分析了制約商業(yè)房地產(chǎn)需求量的相關因素，并對商業(yè)房地產(chǎn)需求模型的建立進行了探討。
　　關鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)；需求模型
　　
　　 一、商業(yè)房地產(chǎn)需求影響因素分析
　　
　　 影響商業(yè)房地產(chǎn)需求量的因素是多方面的，諸如國民經(jīng)濟發(fā)展水平、城市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、商業(yè)地產(chǎn)本身價格、消費者收入水平和消費結(jié)構、區(qū)域發(fā)展程度、城市商業(yè)繁榮程度、消費者對未來的預期、商圈氛圍、住宅小區(qū)的密集度、區(qū)域商業(yè)繁華程度、城市居民生活態(tài)度等等。這些因素中，有主次、直接和間接之分，每種因素的變化對商業(yè)房地產(chǎn)需求量的影響程度有所不同。人們通常把商業(yè)房地產(chǎn)價格和消費者收入水平作為諸因素中最主要最直接的兩個因素。
　　 這些影響因素如何對商業(yè)房地產(chǎn)需求量產(chǎn)生影響呢？
　　 我們具體分析幾個主要因素對商業(yè)房地產(chǎn)需求量的影響。首先就商業(yè)房地產(chǎn)價格來說，通常以商鋪租金形式表現(xiàn)。由需求法則可以得出，一般說來，商品需求量與價格呈反方向變動。在其他條件不變的情況下，租金增加后房地產(chǎn)的需求量就會減少。而商業(yè)房地產(chǎn)卻有其特殊性，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營很大程度上依賴商圈氛圍和商服繁華程度：當前期商圈氛圍未形成時，商業(yè)房地產(chǎn)需求同價格呈反方向變動。而當商圈成熟，商服繁華度被培育起來后，租金價格的高漲并不會阻止商家的入住，反而會吸引更多的商家進入，因此需求量與價格在此時呈正方向變動。其次是人均收入水平對商業(yè)地產(chǎn)需求量的影響。人均收入水平主要體現(xiàn)了商業(yè)活動的繁華與否和居民支付能力的高低。很顯然，人均收入水平和商業(yè)房地產(chǎn)需求量呈正方向變動。人均收入水平高，則對商業(yè)房地產(chǎn)的需求量大，反之，則對商業(yè)房地產(chǎn)需求量小。
　　
　　二、商業(yè)房地產(chǎn)需求模型
　　
　　 1. 商業(yè)房地產(chǎn)需求模型相關指標
　　根據(jù)影響商業(yè)房地產(chǎn)需求的相關因素分析，商業(yè)房地產(chǎn)需求模型相關指標歸納如下：
　?。?）居民收入（Y）城市居民的預測消費能力和城市的人口數(shù)量、就業(yè)狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構、工資收入水平等因素有關。（2）居民消費占居民收入的比例（C）這與居民的消費結(jié)構、消費習慣、對未來的心理預期等有關。（3）工業(yè)消費品對于消費支出的傾向（C′）。城市商業(yè)房地產(chǎn)用于銷售工業(yè)消費品，對于工業(yè)消費品的需求即意味著商業(yè)鋪面的需求。（4）消費總額（Y′）隨著社會的發(fā)展，居民的消費已不僅僅限于本地。對于一個城市，尤其對于大城市而言，會吸引越來越多的外來消費者。這對于促進本地的消費品需求，進而對于商業(yè)房地產(chǎn)需求具有特別重要的意義。（5）外來工業(yè)消費傾向（C〞）。外來消費支出不僅是工業(yè)消費品支出，還包括服務消費支出。單純服務消費支出在外來消費中占據(jù)相當大的比重，不構成對商業(yè)鋪面的需求。只有工業(yè)消費品的需求才構成了商戶對商業(yè)鋪面的直接需求。外來工業(yè)消費品消費傾向即是指外來工業(yè)消費品消費支出占外來總消費支出的比例。（6）商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)有供給量（SE）包括所有提供商業(yè)房地產(chǎn)的面積，即大型購物中心和零星用房。（7）城市居民的外購消費傾向（○C）。一般來說，當一個地區(qū)居民收入增加，除了會增加在本地采購，還會增加外購需求，比如旅游觀光、外地教育等都會減少對本地商品采購。（8）商戶的預期利潤水平（RR）和房地產(chǎn)投資商的預期報酬（RI）。
　　
　　2.商業(yè)鋪面預測模型的建立
　　根據(jù)上述分析，可將商業(yè)房地產(chǎn)需求分為商業(yè)房地產(chǎn)總需求和商業(yè)房地產(chǎn)凈需求。其中，商業(yè)房地產(chǎn)總需求是指該城市的鋪面容量，或稱承載力；商業(yè)房地產(chǎn)凈需求指某一時期城市商業(yè)房地產(chǎn)的容量缺口。分別建立其需求模型如下：
　?。?） 商業(yè)房地產(chǎn)總需求模型
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