摘要：房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是銀行等金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融服務(wù)活動(dòng)中，由于各種事先無法預(yù)料(即不確定)因素的影響，使金融機(jī)構(gòu)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離，從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展時(shí)間較短，還處于逐步完善和發(fā)展的過程之中，風(fēng)險(xiǎn)防范措施還很不完善。本文旨在通過借鑒和分析美國等國家轉(zhuǎn)移和分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的措施，為中國房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)防范提供思路。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)驗(yàn) 借鑒
　　
　　 一、發(fā)達(dá)國家防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要做法
　　
　　 1．美國
　　健全的房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)制。政府擔(dān)保制度是各國分散風(fēng)險(xiǎn)的普遍做法，其中以美國的政府擔(dān)保制度最為完善和具有代表性。20世紀(jì)30年代大蕭條后，美國成立房主貸款公司(HOLC)，為抵押貸款提供資金，債務(wù)由聯(lián)邦政府擔(dān)保，并可在公開市場上出售。1934年成立的聯(lián)邦住宅管理局(FHA)，成功地降低了抵押貸款銀行的風(fēng)險(xiǎn)，改善了住宅標(biāo)準(zhǔn)和條件，幫助HOLC建立了全國性的抵押市場。二戰(zhàn)后建立了退伍軍人管理局(VA)，實(shí)施對抵押商的貸款保證，為退伍軍人爭取更優(yōu)惠的抵押貸款條件。此外，美國政府還成立了專門的機(jī)構(gòu)即聯(lián)邦儲蓄與貸款保險(xiǎn)公司，為發(fā)放住宅抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保，大大降低了這些金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
　　完善的二級抵押市場機(jī)制。為了轉(zhuǎn)移和分散房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，美國建立了完善的二級抵押市場，使一級市場的金融機(jī)構(gòu)對其創(chuàng)造的抵押貸款可以轉(zhuǎn)售給其他投資者，也可以以抵押貸款為擔(dān)保發(fā)放抵押貸款證券。為了促進(jìn)住房抵押貸款證券化的實(shí)施，美國政府出資成立了三家國有企業(yè)作為住房抵押貸款一級市場的買賣造市商，即聯(lián)邦全國抵押協(xié)會、政府全國抵押協(xié)會和聯(lián)邦住宅貸款抵押公司等三家金融機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)可以把住房抵押貸款賣給這三家造市商，也可以從這三家造市商手中買入住房抵押貸款，從而降低房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。在美國的二級抵押市場，房地產(chǎn)抵押貸款證券化起主導(dǎo)作用，它們既可以較多地發(fā)掘出全社會的資產(chǎn)潛力，為房地產(chǎn)市場提供了具有競爭性和選擇性的資金來源，又通過產(chǎn)權(quán)重組，分散和轉(zhuǎn)移了房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。
　　美國的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)資金來源多種多樣。資金來源包括商業(yè)銀行、人壽保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金以及其他金融中介機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)信貸、房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)、房地產(chǎn)抵押貸款基金、房地產(chǎn)債券(包括市政建設(shè)債券、產(chǎn)業(yè)債券、抵押收益?zhèn)⒐緜?、捐贈基金。眾多的金融機(jī)構(gòu)紛紛參與房地產(chǎn)，構(gòu)成了房地產(chǎn)融資的多元化基石。
　　
　?。玻?br/>　　房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)專業(yè)化，避免了分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。英國金融體制最大的特點(diǎn)之一就是各金融機(jī)構(gòu)之間有明確的分工，或者說是一種專業(yè)化體制。如商業(yè)銀行主要從事工商企業(yè)的短期融資業(yè)務(wù)，商人銀行專門從事貿(mào)易票據(jù)的承兌業(yè)務(wù)，不僅各金融機(jī)構(gòu)的資金用途受到嚴(yán)格限制，而且資金來源也受到嚴(yán)格限制，并且不同的金融機(jī)構(gòu)遵守不同的專門法規(guī)。住房協(xié)會是英國專門從事住房金融業(yè)務(wù)的專業(yè)化金融機(jī)構(gòu)，200多年來，它一直是英國最大的住房金融機(jī)構(gòu)。按照英國政府法律的規(guī)定，住房協(xié)會只能專門從事住房抵押貸款業(yè)務(wù)，它的資產(chǎn)規(guī)模在1988年時(shí)達(dá)1900多億英鎊，占全英存款金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)總額的19%，其中抵押貸款達(dá)1530多億英鎊，占全英住房抵押貸款總額的70%。
　　政府對房地產(chǎn)金融采取積極支持的政策。由于住房協(xié)會以吸收居民小額儲蓄為主，而貸款對象又是分散的居民個(gè)人，因而交易成本、管理成本等都較高，從而在競爭中就處于不利地位，存在一定的市場風(fēng)險(xiǎn)，因而英國政府遂采取一些優(yōu)惠政策予以支持，使之能夠同其它金融機(jī)構(gòu)展開公平競爭，并能求得不斷發(fā)展，以保證住房協(xié)會發(fā)放貸款能有充足的資金，規(guī)避資金短缺風(fēng)險(xiǎn)。
　　房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)積極進(jìn)行住房金融創(chuàng)新。英國住房金融領(lǐng)域的創(chuàng)新十分突出，尤其是20世紀(jì)70、80年代以來創(chuàng)新就更為迅速，其又主要反映在住房金融工具和住房金融技術(shù)的創(chuàng)新上。住房協(xié)會提供的存款種類相當(dāng)多，從傳統(tǒng)上只開設(shè)股金戶頭，到開設(shè)存款戶頭；從只開設(shè)普通股金戶頭到開設(shè)特別股金戶頭；從開設(shè)無提取便利的股金戶頭到開設(shè)有提取便利的股金戶頭；從開設(shè)普通儲蓄戶頭，到開設(shè)特別儲蓄戶頭，總之通過提供種類眾多的存款“品種”來滿足不同居民的需要。
　　
　　二、對中國防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的借鑒意義
　　
　　 １．政府深層參與并積極支持
　　美國等國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明：個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展是一個(gè)巨大的系統(tǒng)工程，涉及社會的各個(gè)方面，非常需要政府介入、參與協(xié)調(diào)各項(xiàng)基礎(chǔ)性事務(wù)，如建立住房抵押貸款保險(xiǎn)體系和住房抵押證券擔(dān)保體系等，政府的深層參與、扶持是使住房金融機(jī)構(gòu)能夠按照市場化原則正常經(jīng)營推進(jìn)房地產(chǎn)金融發(fā)展的一個(gè)必不可少的環(huán)節(jié)。而中國政府在這些方面發(fā)揮的作用還不夠，使得房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場運(yùn)行尚未進(jìn)入規(guī)范化的軌道，其發(fā)展?jié)摿头婪讹L(fēng)險(xiǎn)能力都受到很大影響。
　　
　　２．政策性和經(jīng)營性房地產(chǎn)金融有機(jī)結(jié)合
　　 完善的房地產(chǎn)金融載體包括三個(gè)組成部分：專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和向融資提供擔(dān)保和保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)。專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)是專門從事住房金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，各國都有此類機(jī)構(gòu)。例如英國的住房協(xié)會、美國的儲蓄貸款協(xié)會等。非專業(yè)性住房金融則是指各種類型兼營住房金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。例如各國的商業(yè)銀行都兼營住房金融業(yè)務(wù)，但由于面向廣大中低收入居民發(fā)放住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)較大，因此必須有相應(yīng)的擔(dān)保和償債保證。中國目前房地產(chǎn)金融體系還不完善，專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)并未完全建立，商業(yè)銀行成為房地產(chǎn)金融組織體系的主要部門，相應(yīng)的擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)制也不完善，因而應(yīng)該加快這方面的建設(shè)，將政策性和經(jīng)營性金融有機(jī)結(jié)合的結(jié)合起來，以保證住房資金的來源，調(diào)動(dòng)金融機(jī)構(gòu)的積極性，刺激居民的住房需求，解決居民的住房問題。
　　
　　 ３．加快金融產(chǎn)品創(chuàng)新，健全房地產(chǎn)金融體制
　　 在國外成熟的房地產(chǎn)金融市場上，房地產(chǎn)金融市場十分發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過銀行貸款、公司上市、抵押、發(fā)行債券、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托等手段在金融市場融資，融資渠道多樣，社會金融風(fēng)險(xiǎn)較低。而且，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，金融產(chǎn)品還不斷地推陳出新，特別是在個(gè)人貸款融資方面，有著多層次、多選擇的融資產(chǎn)品。目前中國房地產(chǎn)金融市場并不完善，許多城市的房地產(chǎn)融資二級市場還是空白，房地產(chǎn)業(yè)融資過分依賴銀行，使得銀行在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的周期波動(dòng)中承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，與發(fā)達(dá)國家相比，中國房地產(chǎn)金融品種和手段創(chuàng)新較少，創(chuàng)新意識淡薄，沒有專門設(shè)計(jì)適合不同房地產(chǎn)企業(yè)和居民支付能力的多樣化貸款品種，這種現(xiàn)象嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)金融的服務(wù)水平和風(fēng)險(xiǎn)防范能力。因此，應(yīng)該加快金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，以滿足不同階層