摘要：基于市場一般均衡價格的存在性，均衡價格使供需保持平衡的理論。從定量方面分析寫字樓物業(yè)市場供需總量、結(jié)構(gòu)比例情況，建立供需總量、結(jié)構(gòu)均衡之間的數(shù)量動態(tài)平衡關系；通過容積率計算土地供給總量；為寫字樓物業(yè)市場宏觀調(diào)控做一些基礎工作。
　　關鍵詞：寫字樓物業(yè)；供需總量；結(jié)構(gòu)均衡；容積率
　　
　　為把握寫字樓物業(yè)市場從而建立良好的寫字樓物業(yè)市場環(huán)境，特別是土地市場環(huán)境，實現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配置，為城市經(jīng)濟長期、穩(wěn)定、健康發(fā)展提供可持續(xù)發(fā)展的資源保障，在這個前提下，使土地資源實現(xiàn)最大的資產(chǎn)價值。了解寫字樓物業(yè)市場供需，進而控制土地供應總量。使寫字樓物業(yè)市場平穩(wěn)運行，防止樓市動蕩造成風險。保證貸款安全、降低金融風險，防止金融危機。為宏觀調(diào)控寫字樓物業(yè)市場提供參考依據(jù)。
　　
　　寫字樓物業(yè)市場供給概述
　　
　　寫字樓物業(yè)市場供給的內(nèi)涵可以從宏觀和微觀兩個層次進行把握。從宏觀經(jīng)濟角度來看，所謂寫字樓物業(yè)市場供給指的是寫字樓物業(yè)市場總供給量，是指在某一時期內(nèi)，在某一價格水平的情況下，全社會寫字樓物業(yè)市場供給的總量，分實物總量和價值總量，由寫字樓物業(yè)市場一級市場、二級市場和三級市場的供給量之和構(gòu)成。從微觀經(jīng)濟角度來看，寫字樓物業(yè)市場供給是指生產(chǎn)者在某一特定的時期內(nèi)和某一價格水平條件下愿意而且能夠提供的某一地區(qū)和品種的寫字樓物業(yè)市場商品量。這里寫字樓物業(yè)市場的供給量是指特定地區(qū)的市場供給。
　　土地的供給可分為自然供給和經(jīng)濟供給。自然供給也被稱為大地的物理供給或?qū)嵨锕┙o，是指自然界為人類所提供的天然土地，也就是地球供給人類的土地相對固定數(shù)量。土地的經(jīng)濟供給是指經(jīng)過人類投入勞動進行開發(fā)以后，成為人類可直接用于生產(chǎn)、生活的土地的供給，所以，土地經(jīng)濟供給是可變的，也是一種有效供給。土地供應總量的內(nèi)涵是非常豐富的，不僅有遠期的，而且有短期的，遠期總量是土地利用總體規(guī)劃，短期總量是土地供應年度計劃；不僅有增量的，而且有存量的，增量是土地利用年度計劃，主要農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地計劃，存量是已有的建設用地；不僅有總體總量，而且有結(jié)構(gòu)總量，總體總量是每個時期能夠進入市場的總量，結(jié)構(gòu)總量是不同用途土地的總量；不僅有政府掌握的供應總量，而且有企業(yè)掌握的土地總量，政府掌握的供應總量是政府能夠向市場提供的土地總量，企業(yè)掌握的土地總量是企業(yè)可以將這些投放到市場的總量。城市政府只有充分了解不同總量的意義和聯(lián)系，才能制定相關的政策控制土地進入土地市場的總量。
　　房屋的供給分短期供給與長期供給。房屋的供給是某一特定時期內(nèi)，市場上可供出售的房屋的數(shù)量總和，由新建房屋和以前年度積累的存量房屋構(gòu)成。它的供給在短期內(nèi)相對于需求的變化往往是滯后的，缺乏彈性的；長期供給是有彈性的。房屋短期供給與長期供給的關系以出租普通住宅為例進行說明。市場對普通住宅的需求決定普通住宅出租市場上的租金水平，而租金、實際市場利率水平和折舊率一起決定普通住宅市場價格，普通住宅價格的高低決定開發(fā)商的利潤水平，進而影響開發(fā)商新建普通住宅的數(shù)量，即房屋的增量。
　　寫字樓物業(yè)市場供給的特性：一級市場的壟斷性；土地供給的剛性；滯后性和風險性；時期性。
　　影響寫字樓物業(yè)市場供給總量變化、結(jié)構(gòu)變化的主要因素：價格因素、開發(fā)成本、政策導向因素、對未來的預期、利潤機制、競爭機制。
　　
　　寫字樓物業(yè)市場需求概述
　　
　　寫字樓物業(yè)市場需求的內(nèi)涵是指在一定的時期內(nèi)，在某一價格水平下，寫字樓物業(yè)市場的消費者在市場上所愿意且能夠購買的寫字樓物業(yè)市場量。
　　對土地的需求總的來說可以分為農(nóng)業(yè)用地需求和非農(nóng)業(yè)用地需求。在非農(nóng)業(yè)用地的需求中，城鎮(zhèn)用地需求是主要的部分，對城鎮(zhèn)土地的需求是一引致需求。土地在寫字樓物業(yè)市場經(jīng)濟中是作為一種生產(chǎn)要素投入，人們對土地的需求是因為人們需要住宅、廠房、辦公場所等。
　　房屋的需求可以分為對城鎮(zhèn)居住用房的需求和對城鎮(zhèn)非居住用房的需求。城鎮(zhèn)居住用房是供人們生活居住用的所有房屋，包括住宅、公寓、別墅等，其需求是指在一定的購買力和價格水平相適應的住宅購買量。對居住房屋來說，由于普通住宅是為了滿足居民的基本居住需要的，其需求收入彈性較大，相對來說，為滿足高收入階層的高檔物業(yè)的需求收入彈性則較小。非居住用房是供生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公用的一切房屋總稱，對該種物業(yè)的需求與人們對該種物業(yè)所提供的商品和服務的需求是相一致的。這種一致性并不是體現(xiàn)在總量上，而是體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)上，社會總需求增加并不意味著對所有類型物業(yè)的需求都會增加。
　　
　　寫字樓物業(yè)市場供求均衡分析
　　
　　1、寫字樓物業(yè)市場的總量均衡
　　供給與需求的初始均衡。研究寫字樓物業(yè)市場供需運動是以非均衡理論為基礎的，由于寫字樓物業(yè)市場的供給和需求都是動態(tài)的，在不停的變化之中，所以，供需雙方的均衡是相對的、有條件的，而非均衡則是絕對的、常見的，但其趨勢是均衡的。
　　寫字樓物業(yè)市場供給與需求的總量均衡，是指寫字樓物業(yè)市--場商品在某一價格水平上，開發(fā)商所愿意供給的總量與購買者所愿意需求的總量正好相等。
　　需求與供給變動及其市場均衡。競爭性房屋生產(chǎn)者和消費者愿意出售和購買數(shù)量的多少是隨著他們接受和支付的價格水平的波動而變化的，但價格以外的其他變量也對供給和需求產(chǎn)生作用。這些變量因素的變化將使供給和需求發(fā)生不平衡，使市場中的供給和需求從一個均衡點移動到另一個均衡點。
　　2、寫字樓物業(yè)市場的結(jié)構(gòu)均衡
　　寫字樓物業(yè)市場的結(jié)構(gòu)是指寫字樓物業(yè)市場業(yè)內(nèi)部各類及其相互間的關系，也被稱為寫字樓物業(yè)市場業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。從市場角度可分為供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)，簡稱寫字樓物業(yè)市場供需結(jié)構(gòu)。
　　(1)寫字樓物業(yè)市場的供給結(jié)構(gòu)是指在一定時期內(nèi)開發(fā)商面市的各類物業(yè)及其相互間的比例關系，其總量包括一定時期內(nèi)開發(fā)商被批準預售、正在施工的期房和已竣工待售的現(xiàn)房。
　　計算各類物業(yè)市場供給的絕對量公式為：
　　S=A+B+地的供給總量公式：
　　土地供應總面積=各類用C+E
　　式中：A為當期開工(房屋封頂)被批準預售的建筑面積；B為往期開工，當期未竣工仍在預售的施工面積；C為當期竣工的待售面積(含待出租面積)；E為往期積累的待售存量面積(含待出租面積)。i為1，2，3，4分別表示住宅、商業(yè)用房、工業(yè)用房和其他用房類別。
　　則可粗算出土房總建筑面積(∑S)/各類用房加權(quán)平均容積率(R)
　　式中：各類用房建筑面積，可根據(jù)各類用房的標準、要求或定額進行預測；容積率，依據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃部門的要求確定。而
　　R=∑WR
　　其中：R為各類物業(yè)的容積率，i為1，2，3，4分別表示住宅、商業(yè)用房、工業(yè)用房和其他用房類別
　　或者 土地供應總面積=∑(S/R)
　　計算一定時期某類物業(yè)供給量占物業(yè)總供給量的權(quán)重公式為：
　　W=S/∑S
　　其中：W為某類物業(yè)供給量權(quán)重；S為某類物業(yè)供給量；∑S為各類物業(yè)供給總量。
　　(2)寫字樓物業(yè)市場的需求結(jié)構(gòu)是指在一定時期內(nèi)寫字樓物業(yè)市場的各類消費者在特定的預算約束條件下愿意購買的各類物業(yè)及其數(shù)量比例關系。寫字樓物業(yè)市場需求的結(jié)構(gòu)可大致用一定時期內(nèi)各類物業(yè)銷售量在物業(yè)銷售總量中所占的比重來衡量。計算某類物業(yè)的近似需求量公式：
　　D=U+L
　　式中：D為某類物業(yè)需求量；U為當期開工并已預售或預租的數(shù)量；L為現(xiàn)房銷售或出租量。
　　一定時期某類物業(yè)市場需求量占物業(yè)市場總需求量的比重的計算公式：
　　Q=D/∑D
　　其中：Q為某類物業(yè)需求量比重；S為某類物業(yè)需求量；∑S為各類物業(yè)需求總量。
　　寫字樓物業(yè)市場供需結(jié)構(gòu)的特征：地域性、動態(tài)性、供給結(jié)構(gòu)的隱藏性、需求結(jié)構(gòu)的外顯性、市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)的替代性。
　　
　　房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控
　　
　　房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是指國家運用經(jīng)濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產(chǎn)業(yè)進行指導、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進房地產(chǎn)市場總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動。
　　1、房地產(chǎn)業(yè)總量調(diào)控目標
　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模和速度的確定。房地產(chǎn)業(yè)可用它的增加值、增加值增長率、增加值占GDP比重分別表示房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模、速度和水平。國外一些經(jīng)濟學家測算，房地產(chǎn)業(yè)增長速度與國民經(jīng)濟的增長速度之比為1:0.7(或1.4:1)，房地產(chǎn)業(yè)的增加值占GDP的10％左右較為合理。
　　房地產(chǎn)開發(fā)投資增長額度的確定。當房地產(chǎn)投資占當年固定資產(chǎn)投資不足10％，占當年GDP不足5％時，市場感覺投資不足；當超過固定資產(chǎn)投資的15％、GDP的5％時，市場感覺是房地產(chǎn)產(chǎn)品供過于求，空置逐年增多。由此可以推斷，我國房地產(chǎn)投資xxNwRIL0XLLoAbn/CUoctWlcRG5OxQyGeAkcYYxucxc=占當年固定資產(chǎn)投資比重在10％-15％，占當年GDP的比重5％，或略高一些可能是房地產(chǎn)投資的合理比重。
　　寫字樓投資增長的確定。寫字樓投資占房地產(chǎn)投資的多少，寫字樓投資與全社會固定資產(chǎn)投資的趨勢是一致的且高度相關，寫字樓投資與GDP也高度相關。
　　2、寫字樓物業(yè)市場業(yè)的宏觀調(diào)控途徑與措施
　　調(diào)控寫字樓物業(yè)市場業(yè)總量的實施途徑為：當寫字樓物業(yè)市場業(yè)內(nèi)部供求平衡而寫字樓物業(yè)市場業(yè)與國民經(jīng)濟發(fā)展不協(xié)調(diào)時，寫字樓物業(yè)市場供給總量和需求總量應同時調(diào)控；當寫字樓物業(yè)市場業(yè)內(nèi)部供求不平衡，同時寫字樓物業(yè)市場業(yè)與國民經(jīng)濟發(fā)展也不協(xié)調(diào)時，視具體情況在寫字樓物業(yè)市場內(nèi)，或調(diào)控供給總量，或調(diào)控需求總量，或供給總量與需求總量同時調(diào)控。
　　寫字樓物業(yè)市場業(yè)總量調(diào)控實施方式主要有市場機制自行調(diào)節(jié)和政府干預兩種方式。當供求關系極不平衡、產(chǎn)業(yè)發(fā)展不協(xié)調(diào)時，在發(fā)揮市場機制作用的同時加強國家宏觀調(diào)控；當供求關系在一定范圍內(nèi)不平衡時、產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處于協(xié)調(diào)狀態(tài)時，應以市場機制自發(fā)調(diào)節(jié)為主。
　　
　　結(jié)束語
　　
　　本文對寫字樓物業(yè)市場的供需在總量上、結(jié)構(gòu)比例中的均衡進行定量化的計量，寫字樓物業(yè)宏觀調(diào)控目標具體數(shù)量關系，并對寫字樓物業(yè)市場供需結(jié)構(gòu)變動預測。進而提出寫字樓物業(yè)宏觀調(diào)控途徑與措