摘要：研究論述了房地產金融風險存在的原因，投資風險管理的目標和控制，以及如何做好房地產貸款風險管理與控制制度系統(tǒng)。
　　關鍵詞：房地產；金融風險；投資；控制
　　
　　房地產業(yè)是一個典型的高風險行業(yè)，在提供給投資者較高收益的同時，也蘊含了相當大的風險。風險管理是整個房地產業(yè)健康發(fā)展的要求。房地產金融風險，指經營房地產金融業(yè)務的金融機構，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因導致其資產、收益或信譽遭受損失的可能性。
　　房地產金融的資金運作特性主要有資金墊付量大、資金的周期長、資金運動的固定性。由于房地產金融的這些特性，使房地產金融在運行中蘊含著許多風險。房地產金融風險不僅影響著房地產業(yè)和房地產金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，而且對整個金融業(yè)和國民經濟的穩(wěn)定發(fā)展也至關重要，因此有必要對房地產金融風險進行分析研究。
　　縱觀房地產信貸實踐，其風險的成因主要有：實質性風險因素、道德風險因素、心理風險因素、技術性因素和體制因素。
　　
　　一、房地產投資風險管理的目標
　　
　　房地產投資風險管理要圍繞風險管理所要完成的目標進行。房地產投資風險管理目標應該是在損失發(fā)生前保證經濟實現(xiàn)，在損失發(fā)生后有令人滿意的復原，即包括其損前目標和損后目標。損前目標包括：節(jié)省風險管理成本、減少恐懼心理、承擔社會責任，建立良好的形象、滿足社會和政府要求。損后目標包括：維持生存、穩(wěn)定收入，繼續(xù)增長、承擔社會責任。由此可見，風險管理目標并不局限于企業(yè)本身，而還應全面考慮企業(yè)外社會、政府以及顧客等方面，只有這樣，企業(yè)才能擁有良好的社會形象，自身也才能得到長足發(fā)展。
　　
　　二、設置房地產投資風險管理機構的構想
　　
　　要搞好房地產投資風險管理，首先應從開發(fā)商內部健全機構，有專門機構和人員去執(zhí)行或協(xié)調風險管理職能。房地產投資風險管理機構的任務應該是圍繞風險管理目標，即實現(xiàn)房地產投資利益最大或風險最小，對房地產投資風險進行識別—分析—決策—控制—處理的有機過程。
　　筆者認為，設置房地產投資風險管理機構可以采取以下幾種形式：
　　1．將風險管理機構隸屬于財務或人事、工程、銷售等部門，一般可以隸屬于財務部門或人事部門。
　　2．建立專門風險管理機構，負責企業(yè)的全部風險管理，但此時其應為參謀部門而非主管部門，負責擬定企業(yè)全面風險管理的計劃，直接負責企業(yè)保險管理，對工程、銷售、財務、勞務等部門風險管理，進行工作上的聯(lián)系、建議和調整。風險經理的設置是建立房地產投資風險管理機構的首要任務。在中國房地產開發(fā)企業(yè)中，由于未設置風險經理，因此可以說，真正的風險管理在中國的房地產開發(fā)企業(yè)尚未真正開展。
　　
　　三、房地產投資風險控制
　　
　　房地產投資風險控制是指開發(fā)商在房地產投資風險事件發(fā)生前、發(fā)生時及發(fā)生后，在風險識別與風險衡量的基礎上，及時預測和發(fā)現(xiàn)可能存在的風險，采取相應的風險控制措施，化解、調節(jié)、控制風險因素，以回避、消除和降低風險事件發(fā)生的概率以及風險損失的程度，從而最終實現(xiàn)降低房地產開發(fā)商預期收益損失。根據(jù)房地產投資中風險事件孕育發(fā)展的不同時期，房地產投資風險控制的側重點不同，其方法具體可分為風險回避、風險預防、風險抑制和風險轉移。
　　1．房地產投資風險回避。指開發(fā)商通過對房地產投資風險的識別和衡量，發(fā)現(xiàn)某項房地產投資活動可帶來風險損失時，事先就避開風險源地或改變行為方式，主動放棄或拒絕實施這些可能導致風險損失的投資活動，以消除風險隱患。
　　2．房地產投資風險預防。指開發(fā)商在房地產投資風險損失發(fā)生前采取某些具體措施以消除或減少可能引致風險損失的各項風險因素，實現(xiàn)降低損失發(fā)生的概率，同時也能達到減小風險損失程度的作用。
　　3．房地產投資風險抑制是指在房地產投資風險損失發(fā)生前、發(fā)生時或發(fā)生后，開發(fā)商通過采取相應措施以減小風險損失發(fā)生范圍或減輕損失程度。
　　4．房地產投資風險轉移的方法主要有：契約性轉移、項目資金證券化等。
　　
　　四、房地產貸款風險管理與控制制度系統(tǒng)
　　
　　1．建立科學、規(guī)范、系統(tǒng)的內部控制制度。
　　2．體現(xiàn)責、權、利高度結合和以存定貸、以市場為導向的原則，圍繞“效益性”進行目標經營。
　　（1）建立以各級行長為中心的決策體系，完善行長負責制，確立行長在貸款決策中的中心地位和作用。
　?。?）實行資產負債比例管理，控制貸款投放。根據(jù)資產負債比例合理確定信貸規(guī)模，體現(xiàn)“以存定貸”原則。同時，嚴格執(zhí)行“擇優(yōu)限劣”政策，優(yōu)化信貸資金結構，盡可能使貸款風險分散化，綜合風險實現(xiàn)最小化。
　　3．在機構設置上，要充分體現(xiàn)“審貸分離”制度，同時建立必要的統(tǒng)計部門和估價部門。
　?。?）確保貸前調查、貸時審查、貸款發(fā)放、貸后檢查工作的相對獨立性。
　?。?）統(tǒng)計部門應具備三種職能。一是專門負責收集市場上各種類型房地產項目在開發(fā)周期的資料，對它們加以整理、分析、歸檔；二是對貸款使用過程中發(fā)生的問題做詳細記錄，說明具體解決措施，避免以后的貸款出現(xiàn)類似狀況；三是應對貸款過程中的各類批復文件、產權證書、合同、協(xié)議等進行檔案管理。
　　（3）估價部門要從銀行角度評定抵押物的價格，并給出抵押物在貸款期限內損失的可能狀態(tài)及可能性大小，以便銀行管理和確定貸款額度，確保貸款安全。
　　4．提倡以抵押為主的擔保制度，開辦貸款“公正”和“保險”業(yè)務。
　　5．深化“貸款證”制度，與各房地產管理部門建立信息反饋系統(tǒng)。
　　
　　五、房地產貸款風險管理與控制操作系統(tǒng)
　　
　　房地產貸款風險管理與控制應遵循量化管理、防范為主、努力轉化、及時補償?shù)脑瓌t，對增量貸款重在風險的事關防范；對存量貸款重在風險的轉移、消化；對已有損失重在及時補償。
　　1．貸款調查階段
　　本階段包括企業(yè)信用等級評定和貸款項目風險等級評定兩個方面。企業(yè)信用等級評定是針對企業(yè)狀況對貸款安全的影響因素而做的評定，應從企業(yè)的領導者素質、組織機構形式、經濟實力及資金結構、經營狀況、信譽、銀行資金流量、經濟擔保狀況、發(fā)展前景這八個層次去分析企業(yè)的綜合實力，以核定其償還債務能力。與此相對應，就建立信用等級量化考核指針，用評估結果對照指針逐項記分，累計分值作為綜合風險度測定的基礎資料。另外，還應對其賦予相應的權重系數(shù)。貸款項目風險等級評定是針對貸款項目對貸款安全的影響因素而做的評定，應從項目的基本情況、建設條件、財務評價、國民經濟評價和項目的不確定性這五個方面分析。這一階段項目評估是關鍵。
　　2．貸款審查階段
　　這一階段應包括貸款方式確定、貸款項目風險度測定、貸款規(guī)范化程序三個方面。貸款方式一般來講就采用實物抵押貸款方式，這一方面國家已頒布了新的法律規(guī)范，在使用過程中有據(jù)可依。而以前的信用貸款方式除繼續(xù)用于政策性貸款業(yè)務外，應逐漸取消其應用。貸款項目風險度的測定，是一種通過計算預測貸款風險度的方法，是用信用等級分乘以權重數(shù)，再加上風險等級分乘以權重的值，為最終風險值。再參照風險量化指針確定是否給予貸款及貸多貸少。貸款操作規(guī)范化程序中，建議貸款企業(yè)在本銀行內設置臨時賬戶，企業(yè)在項目開發(fā)過程中每筆業(yè)務所涉及到的資金都需要通過本銀行進行票據(jù)結算，從而使銀行對企業(yè)的資金使用情況做到有效控制，防止出現(xiàn)企業(yè)挪用項目貸款現(xiàn)象。
　　3．貸后檢查階段
　　這一階段包括貸款質量監(jiān)測、貸款風險保障與處置兩個方面。貸款質量監(jiān)測應采取以下措施：首先，協(xié)同國家質量監(jiān)測部門不定期對施工現(xiàn)場進行檢查，了解工程的進展、資金的使用、材料供應、機器設備的使用、施工技術水平狀況等情況，并對工程質量做取樣檢驗。其次，在開發(fā)期內建立一套動態(tài)的跟蹤測算分析方法，即用工程每一期資金的實際流量按時間順序替換原投資計劃中的預測值，與其它預測值形成新的資金計劃，再進行財務評價和國民經濟評價以及不確定性分析，以確定工程實際資金流量與預測值產生差異時對項目的影響。在此基礎上不斷調整后期的資金投入，達到控制規(guī)模和降低風險的目的。貸款風險保障措施，包括實物抵押擔保、貸款公布、貸款保險、貸款證制度以及建立貸款統(tǒng)計部門和其它監(jiān)督部門等措施，有待于開發(fā)出新的金融工具或機構去健全保障措施。而對于風險損失形成后的處置措施，應考慮采取積極開辟房地產抵押證券市場、盤活存量貸款、提倡優(yōu)勢領域的“優(yōu)化組合”等措施，在抵押物的處理上，應由人民法院或房地產市場管理機構指定的部門進行拍賣，并委托國家公正處對拍賣結果進行現(xiàn)場公正等方面加以完善。
　　作者單位：遼寧中衡會計師事務所大連分所
　　（編輯 雨露）
　　
　　參考文獻：
　　[1]董藩.房地產金融[M] . 大連：東北財經大學出版社，2004.
　　[2]劉正山.房地產投資分析[M] .大連；東北財經大學出版社，2004.
　　
　　
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