王連球

摘 要：目前衡陽房地產業(yè)近幾年已進入快速發(fā)展的新階段、無論是開發(fā)規(guī)模，還是銷售狀況在全國均處于中等水平，發(fā)展較為穩(wěn)健。從衡陽的房地產市場供給結構狀況來看，主要問題是中低檔住房比重偏低，高檔商品房比重偏高，住房超前消費現象十分突出。

關鍵詞：衡陽市；房地產業(yè)；結構調整；對策

1 衡陽房地產業(yè)發(fā)展面臨的主要問題

(1)行業(yè)規(guī)模偏小，投資增長低于全國平均水平。衡陽房地產業(yè)的規(guī)模狀況總量偏小，表現在一是房地產開發(fā)企業(yè)單位數少，高資質企業(yè)不多；二是衡陽房地產投資規(guī)模不僅占湖南的比重低，而且占經濟總量的比重也偏低。從發(fā)展速度來看，2000-2004年衡陽房地產開發(fā)投資年均增速比全省平均水平(26.6%)低8.6個百分點，增速居全省的第5位，比湘南地區(qū)的永州和郴州分別低21.5和11.7個百分點。

(2)市場供應結構仍不夠合理。從衡陽的房地產市場供給結構狀況來看，主要問題是中低檔住房比重偏低，高檔商品房比重偏高，住房超前消費現象十分突出。根據衡陽市目前的經濟發(fā)展水平，一套住房合理的建筑面積為80m²左右，而目前市場供應的主流，已經超過這個界限，電梯房與大戶型供應過剩導致結構性矛盾突出。目前，衡陽商品房的結構性矛盾突出表現在電梯房和大戶型供過于求，相對應的樓梯房和小戶型供需基本平衡，甚至從市場需求來看還顯供應不足。市民購買大戶型住宅意愿的下降，最主要的原因是因為衡陽市商品住宅消費市場基本上為自住型消費，在房價大幅上漲的情況下，大戶型住宅不但單套總價越來越高，而且后期裝修使用費用也很高，對于消費日漸理性的市民來說，既不經濟、購買力不足，又不實用。因此，從2007年開始，大戶型商品住宅不再受市民喜愛，許多市民都愿意選擇了總價相對較低、經濟實用的中小戶型和住宅。據調查統(tǒng)計，2005至2008年上半年，衡陽市144 m²以下的中小戶型商品住宅供應面積216.7萬m²，銷售面積177.9萬m²，供銷比為1.2：1，供求關系基本健康。衡陽市商品房供應結構不合理還表現在電梯房供過于求和商業(yè)營業(yè)用房的有價無市。

(3)商品房價格偏高，與城鎮(zhèn)居民收入差距較大。2007年衡陽城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10680元，戶均可支配收入為32040元，在全省均排第7位，而房價在全省居第5位。按照小康標準，如果一個三口之家購買一套人均居住80m²的商品房，加上公攤面積等，購房者要支付的面積總和為100m²左右，按照當前平均銷售價格水平，在衡陽市區(qū)需20萬元左右，全市平均價格也需15萬元左右。按2006年城鎮(zhèn)居民的人均可支收入水平，一套房價與一個3口小康之家年可支配收入之比，衡陽城區(qū)為9.17：1，衡陽市平均7.7：1，在全省居第4位，房價與收入的反差較大。

(4)供銷雖兩旺，然隱現供給過剩。近年來，衡陽市商品房市場供應及銷售都有大幅增加，這其中尤以商品住宅為甚。但是，商品房銷售量的增幅要低于商品房供應量的增幅。受全國樓市大環(huán)境的影響，2008年衡陽市民住房消費觀望情緒強烈，2008年衡陽市商品房銷售量與2007年同期相比有較大幅度的減少，整個市場表現較為低迷。但同期內，衡陽市商品房供應量卻仍然保持了大幅度的增加。2005至2007年，衡陽市商品房的供銷比分別為1.13：1、1.26：1和1.17：1，供銷較為平衡，而且年度之前的供銷比也較為穩(wěn)定，表明了衡陽商品房市場這三年穩(wěn)定而快速地發(fā)展。但2008年上半年，衡陽市商品住宅供銷比則變化為3.49：1，比值較之2007年同期提高了約381%。說明衡陽市商品房尤其是商品住宅市場當前面臨著很大的供給過剩。而據調查統(tǒng)計，2005年到2008年上半年，衡陽市共積壓商品房119.9萬m²，其中商品住宅積壓面積達到了115.8萬m²，占比達96.6%，接近2005、2006及2008年上半年銷售商品住宅的總和。

(5)商品住宅市場銷售日漸萎縮。從2003年開始衡陽市告別了住房短缺時代，市區(qū)人均住房面積達24.48 m²，建筑面積突破30m²，處于我省乃至我國中等偏上水平。但隨著開發(fā)量的增加，積壓商品房總量也仍在繼續(xù)增加，據統(tǒng)計：2003年末空置房面積為39.75萬m²，增幅達到了112.1%。特別是進入2007年以來衡陽市商品房和商品住宅兩項銷售指標增長減緩的勢頭，商品房銷售不暢，價格有所下降。以衡陽市城市居民可支配收入7205元，買100 m²房屋需要12萬左右計算，一個居民要15至20年才能買得起，相對城市居民收入來說房價還是有點偏高。從2003年現有空置房來看：衡陽市商品房空置量增加了112.1%，也就是說，房地產業(yè)正在出現的新一輪調整，完全是由房地產業(yè)自身的發(fā)展規(guī)律所決定的，也是產業(yè)自身健康發(fā)展的必然要求。

2 促進衡陽市房地產市場健康發(fā)展的思路和對策

目前影響衡陽市房地產市場健康發(fā)展的主要矛盾，從供給層面來說，一是房價高；二是質量低；三是服務差。從消費層面來說，主要是實際購買力不足。從市場管理層面來說，主要是法律、法規(guī)不健全，自身管理行為不規(guī)范。因此，要實現房地產業(yè)新一輪調整，就必須從開發(fā)商、消費者和決策管理層三個層面進行相應調整。

(1)作為開發(fā)商，首先需要調整心態(tài)和觀念。在目前資金大量涌入房地產業(yè)和人們居住條件正在由不足向好的方向發(fā)展的情況下，首先是要提高開發(fā)效率，其次是上項目，而且必須從前期規(guī)劃設計到建設銷售各個環(huán)節(jié)進行創(chuàng)新。不要只去追求利潤大、見效快的大項目。應該說，目前相當一部分開發(fā)商的共同心態(tài)：熱衷炒地、炒作概念，企求一夜暴富。而對如何提高企業(yè)開發(fā)效率，提高創(chuàng)新能力；對如何使目前過高的房價降下來，努力提高住宅的性價比毫不感興趣。因此，筆者認為，對開發(fā)企業(yè)的調整來說，首先是開發(fā)商心態(tài)和觀念的調整。也就是說，盡管衡陽市正處于城市化進程的快速發(fā)展時期，房地產業(yè)在衡陽市存在著廣闊的發(fā)展前景，但隨著我們告別住房短缺時代，房地產業(yè)的暴利時代也正在消失。企業(yè)要想得到穩(wěn)定的投資回報，就必須通過建立企業(yè)現代制度來強健自己的“筋骨”，同時，根據市場需求，提高開發(fā)效率，靠產品創(chuàng)新、靠質量過硬、靠薄利多銷、靠誠信服務來開拓市場，占領市場。

(2)作為消費者，則需實施住房梯級消費計劃。不難看出，城鎮(zhèn)居民個人購房者已成為推動衡陽市房地產業(yè)發(fā)展的主要動力。經過10多年的發(fā)展，特別是1998年到2008年的發(fā)展，應該說，在城鎮(zhèn)居民中，先富起來的一部分人、相當一部分收入有保障和收入較高的部門、行業(yè)的職工，尤其是工作年限較長的老職工都已擁有了自己的住房。目前需要改善住房條件和需要買房的大部分消費者，都是中低收入行業(yè)的職工和剛參加工作不久的年輕人。因此，要提高這部分人的住房購買能力，需要企業(yè)、政府各自采取措施，降低目前過高的住房價格；需要在加快全社會個人資信制度建立的同時，進一步加快以個人住房抵押貸款為核心的住房金融發(fā)展，更需要進一步加快住房分配貨幣化的改革步伐，盡快落實企事業(yè)單位，特別是企業(yè)的住房補貼發(fā)放。此外，消費者也需要改變住房“一步到位”的消費觀念，從不同時期家庭收入的實際出發(fā)，實施住房梯級消費計劃，買小房換大房，買舊房換新房。

(3)作為決策管理層，公正執(zhí)法和規(guī)范自身行為。決策管理層面的調整，要圍繞制度建設和制度創(chuàng)新，盡快建立、健全有利于吸引中外投資，促進公平競爭，保護消費者權益的房地產市場法律法規(guī)體系和制度；嚴肅各項房改法規(guī)、政策和紀律，推進以住房分配貨幣化為主要內容住房制度的進行；進一步加快開放住房二級市場步伐，降低消費者進入二級市場的“門檻”；建立、健全市場信息披露制度，改變目前開發(fā)商和消費者信息嚴重不對稱的現狀。當前，最重要、也最需解決的則是決策管理層能否公正執(zhí)法和規(guī)范自身行為的問題。為了多收費，房地產管理部門在存量房的轉讓、抵押中，強制買賣雙方進行評估，并且指定自己的下屬單位進行評估；根本不按法律的規(guī)定辦；搞重復收費，開發(fā)商交過的費用，交易管理部門還要老百姓再交一次。其高額收費讓人咋舌：買賣交易服務費、交易契稅、抵押登記、預售勘察等。名目繁多的各種高額費稅自然也令購房者望而卻步。在房地產市場培育方面，當前要抓的問題很多，但最難解決的，也是最需要解決的是簡化交易程序、減少交易收費和實行政事分開三個問題。應該說，決策管理層在規(guī)范自身的行為方面做了不少工作，但從開發(fā)商和百姓的呼聲來看，首先要解決的仍是這三個問題，而這也是衡陽市房地產市場在調整中能否實現持續(xù)健康快速發(fā)展的關鍵所在。

(4)有效整合資源，提高衡陽房地產企業(yè)的競爭力。衡陽房地產企業(yè)資質等級偏低，規(guī)模小，可以通過聯(lián)合、兼并、收購、托管等資產重組方式，組建房地產企業(yè)集團，綜合多種企業(yè)組織形態(tài)的優(yōu)勢，減少不同企業(yè)和行業(yè)之間的競爭威脅，使資源得到最優(yōu)配置，充分發(fā)揮房地產作為主導產業(yè)的重要作用。同時，要努力拓寬房地產企業(yè)融資渠道，募集國內外資金，增強衡陽房地產企業(yè)的資本實力。

(5)強化政策調控力度，規(guī)范市場行為。首先，政府必須增強對房價的調控能力，應實行“住宅價格管制”，即在“實行房價與地價分離”的前提下，根據不同地區(qū)、不同收入階層的購買能力實行不同的價格政策，進行分類管理，規(guī)范房地產開發(fā)市場的價格。其次，在提高居民收入的前提下，加大金融支持力度。應繼續(xù)重點抓住土地和資金這兩個環(huán)節(jié)。1998年以來，隨著住房制度的改革、城市化的快速發(fā)展、大量流動人口的增加、以及城鎮(zhèn)居民消費結構的升級轉型，衡陽房地產市場快速發(fā)展，呈現供銷兩旺、持續(xù)增長的態(tài)勢。但從2007年開始，房地產市場出現了一些結構性的問題，國家也陸續(xù)出臺了一系列關于土地、財政、金融等政策來引導房地產市場穩(wěn)定健康的發(fā)展。眾所周知，房地產市場中最重要的兩個要素投入就是土地與資金。前者可謂是房地產市場運行中的先決條件，加上土地資源的稀缺性，土地政策成為調整房地產市場結構的有效杠桿。土地不僅是房地產開發(fā)的必要條件，也是引導房地產開發(fā)投資方向，促進商品房供求平衡、結構合理，有效避免地價、房價泡沫的基礎性因素；政府應加強對土地供應的監(jiān)督，完善土地供應計劃。加強土地供應的統(tǒng)一管理，以土地供應為主線，制定嚴格的年度供應計劃，引導和調控房地產規(guī)模、結構。特別對舊城區(qū)危改和企業(yè)改制后閑置土地的置換開發(fā)，要加強統(tǒng)一規(guī)劃，及時制定控制性詳規(guī)，保證開發(fā)項目規(guī)模，避免開發(fā)建設的隨意性和盲目性，發(fā)揮房地產在城市功能布局調整和人口分流方面的作用。探索土地出讓金合理支付方式，改革土地出讓金一次交清的有關規(guī)定，減少政府批地的利益驅動，從源頭上穩(wěn)定房地產開發(fā)市場。目前衡陽市房地產開發(fā)投資的資金約有60%甚至更多來自于銀行貸款，因此，必須把好銀行貸款這一關。為此應建立統(tǒng)一的房地產信息平臺和預警制度，合理引導投資方向。政府定期公布全市房地產開發(fā)投資規(guī)模、結構、重大開發(fā)項目、銷售情況等，為企業(yè)科學決策提供客觀依據。

參考文獻

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