劉　翔

摘 要:近年來我國房地產(chǎn)市場的繁榮推動了國民經(jīng)濟(jì)的增長，但是房價(jià)的非正常波動，房地產(chǎn)業(yè)呈不理性化發(fā)展的趨勢令人堪憂。如何規(guī)范房地產(chǎn)市場，保持整個國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，迫在眉睫。

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)市場 房價(jià) 宏觀調(diào)控

在國民經(jīng)濟(jì)連續(xù)保持高速增長的發(fā)展態(tài)勢下，我國的房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入一個關(guān)鍵時期。一方面房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位越來越重要，房地產(chǎn)的發(fā)展不但改善了投資環(huán)境和人民的居住條件，還為國家財(cái)政提供了巨大積累，并且?guī)恿私ㄖI(yè)、金融業(yè)、建材業(yè)等眾多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；另一方面房地產(chǎn)市場發(fā)展“非理性繁榮”背后所隱含的風(fēng)險(xiǎn)也日益顯現(xiàn)，越來越受到各方面的關(guān)注。

從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀階段以及發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)是絕對性的，而作為支柱產(chǎn)業(yè)是相對性的，只是存在于一定的時期內(nèi)。溫家寶總理在十屆人大第五次全體會議發(fā)表的政府工作報(bào)告中，明確指出了今后我國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控策略和發(fā)展的方向，從而使我國此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控真正進(jìn)入了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和理性發(fā)展的新時期。

一、房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)價(jià)格上漲放緩，部分地區(qū)出現(xiàn)下滑態(tài)勢

國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2007年6月深圳的房價(jià)比去年均價(jià)上漲了70%，全國其他 70 個大中城市房屋售價(jià)同比、環(huán)比均繼續(xù)上漲。但是從2007年10月至今，房價(jià)的上漲速度放緩，廣東部分地區(qū)出現(xiàn)下滑的態(tài)勢，深圳房價(jià)在2008年4月30日新開盤項(xiàng)目首次跌破了每平方米萬元的大關(guān)。部分一線城市的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r影響了二、三級城市的消費(fèi)市場，使得目前我國部分地區(qū)居民購房的觀望氛圍比較濃厚。

從目前我國房地產(chǎn)業(yè)狀況來看，全國大中城市房地產(chǎn)價(jià)格的不正常發(fā)展，已成為人們和政府關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系國計(jì)民生的產(chǎn)業(yè)，房價(jià)增長過快不僅不利于社會的和諧穩(wěn)定，使得“居者有其屋”難以實(shí)現(xiàn)，更對宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展構(gòu)成嚴(yán)重威脅。

（二）房價(jià)呈現(xiàn)出此起彼伏的變化效應(yīng)

在我國房地產(chǎn)開發(fā)投資加速反彈的同時，各省和各地區(qū)房價(jià)上漲出現(xiàn)了漲跌輪動效應(yīng)。進(jìn)入“十一五”初期，當(dāng)上海和江浙地區(qū)房價(jià)步入調(diào)整階段的時候，北京和廣東地區(qū)的房價(jià)卻再次快速提高；而當(dāng)北京2008年奧運(yùn)會即將召開使房價(jià)增長預(yù)期開始降溫時，上海2010年世博會的舉辦又加大了房價(jià)增長預(yù)期，使其開始上漲；但2007年10月至2008年5月，廣東地區(qū)持續(xù)低迷，房價(jià)呈下跌的趨勢，而北京上海則呈持續(xù)上漲發(fā)展態(tài)勢。

特別是我國中西部地區(qū)居民收入較低，倘若房價(jià)步入上漲軌道，將會引發(fā)沿海地區(qū)房價(jià)上漲帶來的更為嚴(yán)重的民生問題，成為建立和諧社會的重大障礙和挑戰(zhàn)。

（三）外資的投資戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，其投機(jī)性注入使得我國樓市風(fēng)險(xiǎn)加劇

隨著我國對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控的不斷深入和調(diào)控力度的不斷加大，外商和外資在我國沿海地區(qū)和中心城市房地產(chǎn)投資成本上升和具備吸引力的項(xiàng)目減少的時候，已經(jīng)開始在我國房地產(chǎn)發(fā)展的新時期進(jìn)行房地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：2007年進(jìn)入我國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的外商和外資已從過去的單純投資沿海地區(qū)和中心城市的房地產(chǎn)發(fā)展策略，開始向新興城市和內(nèi)陸城市轉(zhuǎn)移。而且外商和外資的房地產(chǎn)投資領(lǐng)域也從過去較為單一的住宅和辦公樓擴(kuò)大至商業(yè)、物流和工業(yè)地產(chǎn)方面。

（四）房地產(chǎn)調(diào)控中保障性住房供應(yīng)仍顯不足

加大保障性住房供應(yīng)量可以逐步解決低收入者的住房問題，降低低收入家庭和住房困難戶對市場的過度依賴，抑制房價(jià)的過快上漲。然而目前的情況是大部分地區(qū)房價(jià)偏離消費(fèi)者的實(shí)際購買力越來越遠(yuǎn)，出現(xiàn)這一問題的關(guān)鍵之一是我國保障性住房的供應(yīng)仍大大落后于市場需求。另外部分城市限價(jià)房購買條件太高，實(shí)際生活中有真正需求的人能夠購房的太少。而限價(jià)房只有在與廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)配套推出的情況下才能發(fā)揮作用，單純依靠限價(jià)房來調(diào)控房價(jià)是很難取得實(shí)際效果的。

二、我國房地產(chǎn)市場目前存在的問題

（一）房地產(chǎn)市場秩序混亂

一段時間以來，我國的房地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在的非法侵占、征用土地的現(xiàn)象得不到有效的治理，而一些投機(jī)商大量購置房產(chǎn)，再高價(jià)售出，推動房產(chǎn)需求只升不降，造成全國商品房空置面積居高不下，居民對房產(chǎn)的需求居高不下，這“兩高”造成我國房地產(chǎn)業(yè)住房銷售的假象。在某些城市，普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，高檔商品房空置積壓，使得愈來愈高的買不起房的呼聲和高能耗的豪宅、別墅的拔地而起形成矛盾。

（二）房地產(chǎn)金融市場不完善

房地產(chǎn)開發(fā)投資過分依賴銀行。隨著房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的不斷上漲，銀行貸款日益增多，房地產(chǎn)經(jīng)營性欠款也一直水漲船高。2005年末，全國房地產(chǎn)不良貸款余額已經(jīng)上升到1093億元，居同行業(yè)排名第四。上海2008年第一季度欠稅前三甲有兩家就是房地產(chǎn)企業(yè)。如果不良資產(chǎn)繼續(xù)增加，勢必給金融業(yè)帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）部分城市房價(jià)上漲過快

部分一線城市房價(jià)的持續(xù)上漲，使普通工薪階層對供不應(yīng)求的中低價(jià)位經(jīng)濟(jì)適用房“望樓興嘆”。更為嚴(yán)重的是，消費(fèi)者對房價(jià)繼續(xù)攀升的心理預(yù)期，使得一時間購房需求激增，開發(fā)商借機(jī)哄抬樓價(jià)形成樓價(jià)繼續(xù)上漲的惡性循環(huán)。

（四）宏觀調(diào)控政策缺乏有效執(zhí)行

我國地方政府在調(diào)控方面也存在“過當(dāng)”或“失當(dāng)”的問題。一是少數(shù)地方政府的地方保護(hù)主義使得市場的公平競爭機(jī)制得不到有效運(yùn)行，導(dǎo)致壟斷；二是我國沒有完善的財(cái)產(chǎn)稅法體系，造成資源配置無效和嚴(yán)重浪費(fèi)，也成為投機(jī)購房的溫床；三是土地交易的資金投向缺乏明確合理的規(guī)范。我國房地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在的非法侵占，征用土地的現(xiàn)象得不到有效治理，政府監(jiān)管不力。

三、規(guī)范當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展的建議

（一）強(qiáng)化地方政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的作用

在房地產(chǎn)市場中，土地供應(yīng)是地方調(diào)節(jié)器，金融稅收杠桿是中央遙控器，社會保障是社會穩(wěn)定器，三者協(xié)調(diào)作用才能達(dá)到宏觀調(diào)控的最佳結(jié)果。地方政府應(yīng)對市場體制的房價(jià)規(guī)律有足夠的認(rèn)識，并且及時調(diào)整樓市調(diào)控思路。一是調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比重，要增加低價(jià)位、中小套型商品房的建設(shè)用地的供應(yīng)；二是完善住房保障體系，增加廉租房的供應(yīng)，完善經(jīng)濟(jì)適用房的制度，加強(qiáng)對集資合作建房的管理，解決好低收入人群的住房困難；三是綜合運(yùn)用稅收、金融貸款等經(jīng)濟(jì)手段，努力保持房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定，可以征收較高的開發(fā)投資稅，從開發(fā)源頭上進(jìn)行控制，適當(dāng)減少房地產(chǎn)業(yè)的利潤，同時采取措施防止炒房。

（二）斟酌制定住房貸款政策

對居民個人而言，由于政府對抵押貸款的支持力度不減，個人住房消費(fèi)信貸有肆意擴(kuò)張的趨勢。一方面要保證居民有房可住，另一方面又要限制利用大宗貸款投機(jī)購房。政府應(yīng)該細(xì)化貸款政策, 宜對初次置業(yè)者與再次置業(yè)者區(qū)別對待，鼓勵并幫助首次置業(yè)者購房； 還可以降低對房屋流通的稅收，提高對保有房屋的稅收，從而盤活閑置住房，降低購房者的成本。

（三）控制外資炒房

雖然還沒有外企進(jìn)入我國房地產(chǎn)業(yè)，但相關(guān)信息表明，國外資金早已在中國房地產(chǎn)市場上占有巨大的份額。外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場，有利于提高房地產(chǎn)行業(yè)的整體水平，也有利于拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。但利弊同在，在正確引導(dǎo)外資為我國的房地產(chǎn)市場做出積極作用的同時，應(yīng)嚴(yán)格限制國外“熱錢”來抬高市場價(jià)格，保障房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。

一是采取適當(dāng)措施限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場。目前，我國對境外資金購買國內(nèi)房地產(chǎn)是作為一般貿(mào)易項(xiàng)目管理。應(yīng)該盡快將外資購買國內(nèi)房地產(chǎn)列為資本項(xiàng)目管理，在資本項(xiàng)目開放的前提下，選擇獨(dú)立的貨幣政策，實(shí)行浮動匯率制度，即使存在人民幣升值壓力，也可以有效防止房地產(chǎn)泡沫。可借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，按資本項(xiàng)目管理原則，對外資進(jìn)入房地產(chǎn)的交易和匯兌環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范；同時，對房地產(chǎn)項(xiàng)目下違法違規(guī)資金加大查處力度，以抑制投機(jī)行為。

二是控制外債規(guī)模，減少外資的套利行為。外商投資企業(yè)應(yīng)按照企業(yè)外資所占比例，外資實(shí)際到位比例來借用外債。轉(zhuǎn)股設(shè)立的外商投資企業(yè)在外資轉(zhuǎn)股款完全到位以前，禁止對外擔(dān)保融資。對房地產(chǎn)開發(fā)和銷售公司實(shí)行專門賬戶管理，明確結(jié)匯后的人民幣款項(xiàng)直接支付開發(fā)商。同時，充分利用稅收等工具，對外商房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行“兩稅合一”，對外資投資房地產(chǎn)增長較快的地區(qū)開征級差利得稅，對購房持有時間少于規(guī)定時限即出售的征收營業(yè)稅。

三是把外資引向生產(chǎn)性領(lǐng)域，同時加速發(fā)展直接融資渠道。通過加強(qiáng)金融基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)市場，提高房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化水平等手段，創(chuàng)造有利于國外長期投資者的市場環(huán)境，改變當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場上的外資主要以短期投機(jī)性投資為主的狀況。

四是加強(qiáng)監(jiān)管，完善信息披露。修改和制定有關(guān)房地產(chǎn)金融方面的法律法規(guī)，嚴(yán)查虛假進(jìn)出口貿(mào)易，遏制國際游資非正常渠道流入，完善外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)外匯管理政策。還需完善相關(guān)市場信息的披露，建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和規(guī)避機(jī)制。

（四）控制人民幣升值對房地產(chǎn)市場的影響

為了克服人民幣升值對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的沖擊，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，促使我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)和健康發(fā)展，可以從以下幾點(diǎn)來進(jìn)行防范。

1.加強(qiáng)銀行監(jiān)管，提升國家調(diào)控房地產(chǎn)市場和股票市場聯(lián)動的能力。根據(jù)日本泡沫經(jīng)濟(jì)破裂的經(jīng)驗(yàn)，日本的股市和樓市的聯(lián)動效應(yīng)加速了日本泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅。所以我國應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識股市和樓市的聯(lián)動效應(yīng)，加強(qiáng)銀行等金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，防止房地產(chǎn)市場泡沫的膨脹。

2.改革現(xiàn)行的外匯管理體制，完善外匯市場。推進(jìn)以國有銀行為主體的金融體系改革，建立靈活的市場匯率機(jī)制，推出新的外匯風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品等一系列措施的組合。

3.建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，提升房地產(chǎn)投資者的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。政府應(yīng)支持金融機(jī)構(gòu)建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，適時向投資者發(fā)出警告，公告有關(guān)市場信息，加強(qiáng)對投資者市場風(fēng)險(xiǎn)的教育，調(diào)整市場情緒，盡量化解大眾的非理性行為。

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