馬 志
摘 要:作為確定物業(yè)管理關(guān)系各方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的主要依據(jù),物業(yè)管理合同乃現(xiàn)實(shí)生活中一項(xiàng)重要的合同類型。然而,由于物業(yè)管理在我國尚屬新生事物,現(xiàn)行法未及對其進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)制,物業(yè)管理合同在我國合同法中仍屬于無名合同范疇。從物業(yè)管理合同的內(nèi)容出發(fā),區(qū)分了其與民法中相似制度的異同,認(rèn)定物業(yè)管理合同所調(diào)整的生活關(guān)系具有較大的個(gè)性,民法應(yīng)對其進(jìn)行特別的、類型化的而非概括的歸制。
關(guān)鍵詞:物業(yè)管理;物業(yè)管理合同;委托合同
1 物業(yè)管理合同的概念
2003年5月,《物業(yè)管理?xiàng)l例》已于由國務(wù)院通過,并自2003年9月1日起施行。依《物業(yè)管理?xiàng)l例》第2條對物業(yè)管理的定義和相關(guān)規(guī)定,物業(yè)管理合同指物業(yè)管理企業(yè)對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理并維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,業(yè)主支付費(fèi)用的合同。
廣義的物業(yè)管理合同包括前期物業(yè)管理合同;狹義的物業(yè)管理合同僅指業(yè)主委員會(huì)成立后由其代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同?!段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中并沒有采納“物業(yè)管理合同”的稱謂,而使用“物業(yè)服務(wù)合同”的概念。例如,《物業(yè)管理?xiàng)l例》第35條規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
2 物業(yè)管理合同的基本內(nèi)容
物業(yè)管理合同屬于合同之一種。基于契約自由原則,當(dāng)事人在不違背法律強(qiáng)制規(guī)定或公序良俗的范圍內(nèi),得訂立任何內(nèi)容的債權(quán)契約,是為債權(quán)契約自由原則。[1]但值得注意的是,民法雖對契約不采類型強(qiáng)制原則,但對于若干日常生活常見的合同,各國合同法一般均在分則以有名合同加以規(guī)定,按學(xué)者解釋,這不外基于兩項(xiàng)機(jī)能,其一、以任意規(guī)定補(bǔ)充當(dāng)事人約定之不備。其二、以強(qiáng)制規(guī)定保護(hù)當(dāng)事人的利益。
從現(xiàn)行合同法的相關(guān)規(guī)定來看,我們可以發(fā)現(xiàn)并沒有對物業(yè)管理合同作出的任何特別規(guī)定,在現(xiàn)行立法上,物業(yè)管理合同自應(yīng)屬于無名合同之一種。目前實(shí)踐中對物業(yè)管理關(guān)系的調(diào)整主要是通過地方規(guī)章實(shí)現(xiàn)的,各地的做法存在較大差異和不規(guī)范性,學(xué)者關(guān)于合同法的研究著述中也少見此方面內(nèi)容。依民法理論,合同內(nèi)容,尤其是其中的主要條款,是合同當(dāng)事人雙方按意思自治原則所設(shè)定權(quán)利義務(wù)的具體體現(xiàn),亦是判定合同性質(zhì)的基本途徑。以下結(jié)合現(xiàn)實(shí)中的情況,對物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容,作一個(gè)大致概括,為我們最終廓清物業(yè)管理合同的性質(zhì)做出鋪墊:
一般而言,物業(yè)管理合同的主要條款由以下方面構(gòu)成:
(1)當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況,主要是對雙方當(dāng)事人的資格認(rèn)定以及對物業(yè)管理活動(dòng)的標(biāo)的物的基本情況作出確認(rèn)和記載。
(2)雙方的權(quán)利和義務(wù),主要是物業(yè)所有人或使用人支付物業(yè)管理費(fèi),物業(yè)管理公司提供相應(yīng)服務(wù)的條款。這是物業(yè)管理合同最為重要的條款,具體內(nèi)容又因?yàn)楣芾硎马?xiàng)類型的不同而呈現(xiàn)差異,一般有以管理服務(wù)為主的物業(yè)管理和出租經(jīng)營與委托管理并重的區(qū)分。
(3)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量的。這一般除了由當(dāng)事人自行約定以外,各地的地方性規(guī)章也大都進(jìn)行了底限性規(guī)定,但各地規(guī)定的情況參差不齊,可資參考的是國際健康組織(WHO)對區(qū)分所有建筑物的管理設(shè)定了安全、健康、便利、舒適的居住環(huán)境基準(zhǔn),歸納起來有以下四點(diǎn):①火警防范,如加強(qiáng)消防設(shè)備、防火設(shè)施的管理;②清潔維護(hù),定期清除垃圾,清理水溝,外墻洗刷等;③公共設(shè)施維修,水電機(jī)械維護(hù)、公共電梯、空調(diào)設(shè)備的定期檢查;④花木整理,修剪花草樹木,隨時(shí)更換枯死的枝葉等。這四點(diǎn)基準(zhǔn)也應(yīng)該是物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)要求。
(4)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取方法,物業(yè)管理合同皆為有償合同,因而價(jià)金和酬金條款是其自然的主要條款。
(5)物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和費(fèi)用分配辦法。此為物業(yè)管理合同的特殊條款,主要為物業(yè)管理單位履行管理義務(wù)的方便計(jì)。
(6)維修費(fèi)用的收取和使用條款。維修費(fèi)用一般獨(dú)立與物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)獨(dú)立開來,其收取方式主要由合同雙方當(dāng)事人約定一般。
(7)合同的有效期限,合同的終止事項(xiàng)及合同終止后相關(guān)事宜主要是物業(yè)資料的移轉(zhuǎn)。物業(yè)管理服務(wù)的終止與一般合同的終止存在差異,物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人一般不允許隨時(shí)隨意解除合同,如果一方提出要在合同期限內(nèi)解除合同,就必須依據(jù)合同的具體條款進(jìn)行協(xié)商,協(xié)商一致或由法院、仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。
(8)違約責(zé)任、解決糾紛的途徑。物業(yè)管理關(guān)系雖然僅在物業(yè)所有人使用人和物業(yè)管理公司之間發(fā)生效力,但由于物業(yè)管理關(guān)系存在特殊性,物業(yè)所在地居委會(huì)、城建部門和相關(guān)市政部門也對其享有一定行政管理和監(jiān)督的職能,因而物業(yè)管理關(guān)系的糾紛解決及關(guān)系結(jié)束也與其他合同存有差異。