摘要：房地產(chǎn)泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展具有危害性。文章強(qiáng)調(diào)怎樣在未完全刺破泡沫之前，積極主動(dòng)的抑制其惡性擴(kuò)張。為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，充分體現(xiàn)我國(guó)構(gòu)建和諧社會(huì)的理念，文章提出幾點(diǎn)抑制房地產(chǎn)泡沫建議。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；危害性；抑制
　　
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫問(wèn)題由來(lái)已久，從1998年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、高速發(fā)展，并引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫之爭(zhēng)，到2002年學(xué)術(shù)界討論房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始盛行，至2004年底，關(guān)于泡沫經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的爭(zhēng)論達(dá)到高峰，之后，房地產(chǎn)泡沫說(shuō)成為時(shí)下流行語(yǔ)。自2007年下半年以來(lái)，由于國(guó)家宏觀調(diào)控力度加大，尤其2007年8月7日國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)）的出臺(tái)，之后相關(guān)的政策跟進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”論，認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫即將破滅，于是關(guān)于房地產(chǎn)泡沫是不是不久破滅的爭(zhēng)論開(kāi)始。筆者認(rèn)為現(xiàn)在不是要討論房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫是不是即將破滅？而是認(rèn)清房地產(chǎn)泡沫的危害性，怎樣在未完全刺破泡沫之前，積極主動(dòng)的抑制其惡性發(fā)展。
　　
　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的成因
　　
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫一般是指由于投機(jī)等因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格偏離正常的市場(chǎng)價(jià)格水平而無(wú)節(jié)制地持續(xù)上揚(yáng)，其上漲幅度較為嚴(yán)重地脫離了基礎(chǔ)價(jià)格。[1]房地產(chǎn)泡沫的形成是多種因素綜合作用的結(jié)果，主要因素概括為以下幾個(gè)方面：
　　1.土地的稀缺性，直接導(dǎo)致地價(jià)飛漲。我國(guó)的土地資源相對(duì)匱乏，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增加，人們對(duì)稀缺的土地需求有無(wú)限擴(kuò)大的趨勢(shì)。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟(jì)的客觀需求又有對(duì)土地獲利的需求，且土地權(quán)益是虛擬資本的一種，容易成為謀利手段反復(fù)轉(zhuǎn)手?？梢哉f(shuō)，土地的稀缺性及其虛擬資本使地價(jià)運(yùn)動(dòng)可脫離土地利用實(shí)績(jī)而產(chǎn)生泡沫。
　　2.非理性投機(jī)需求和信息不對(duì)稱，推動(dòng)了房?jī)r(jià)攀升。投機(jī)性購(gòu)房需求增長(zhǎng)過(guò)快，個(gè)別地方出現(xiàn)“炒房團(tuán)”，少數(shù)開(kāi)發(fā)商及中介機(jī)構(gòu)利用市場(chǎng)信息不對(duì)稱，通過(guò)囤積土地、囤積房源、虛假宣傳等不正當(dāng)手段，哄抬房?jī)r(jià)，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。人們對(duì)未來(lái)收益預(yù)期容易高估，使得房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重脫離其實(shí)際價(jià)值，更進(jìn)一步推動(dòng)了泡沫的形成。
　　3.地方政府的“投機(jī)主義”傾向，房地產(chǎn)投資的過(guò)度增長(zhǎng)。在與中央政府的博弈中，地方政府是“經(jīng)濟(jì)人”，為了地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和個(gè)人政績(jī)的考察，行為扭曲產(chǎn)生了逆向的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，降低了宏觀調(diào)控對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的積極作用。[1]由于地方政府的擴(kuò)大城市經(jīng)營(yíng)，把土地當(dāng)作第二財(cái)政，盲目追求地方GDP增長(zhǎng)指標(biāo)，在城市化過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)大量需求使眾多的投資者紛紛涌入市場(chǎng)，投資出現(xiàn)過(guò)度增長(zhǎng)現(xiàn)象，地產(chǎn)泡沫不斷堆積。
　　4.銀行及金融系統(tǒng)發(fā)放房地產(chǎn)貸款的非理性擴(kuò)張，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投資熱度。由于房地產(chǎn)的高回報(bào)，銀行在發(fā)放貸款過(guò)程中違反相關(guān)規(guī)定，愿意向開(kāi)方商發(fā)放大量貸款，導(dǎo)致大量資金涌向房地產(chǎn)業(yè)，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投資熱度。信貸的盲目擴(kuò)張及大量吸引短期外資，給泡沫的產(chǎn)生和膨脹埋下了隱患。
　　
　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的危害性
　　
　　1.增加生活生產(chǎn)耗費(fèi)，不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，廣大居民收入水平隨之提高，但相對(duì)于高房?jī)r(jià)而言提高幅度有限。高房?jī)r(jià)使得居民不得不壓縮在其他方面的消費(fèi)支出，從而使得消費(fèi)結(jié)構(gòu)畸形，同時(shí)會(huì)嚴(yán)重抑制其它消費(fèi)需求對(duì)相關(guān)行業(yè)的拉動(dòng)作用。顯然，房地產(chǎn)泡沫雖然可以在短時(shí)間內(nèi)拉動(dòng)建材、鋼鐵等行業(yè)的發(fā)展，但負(fù)面影響不容忽視，長(zhǎng)期積累勢(shì)必影響正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)秩序，不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。[2]
　　2.長(zhǎng)期泡沫膨脹，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇。有資料表明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建筑公司往往要對(duì)項(xiàng)目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款；至少一半以上的購(gòu)房者申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中來(lái)自于銀行的資金高達(dá)61%。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買(mǎi)單者。應(yīng)該注意到：銀行與一般企業(yè)不同，安全性對(duì)其來(lái)說(shuō)特別重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東，對(duì)其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會(huì)引起連鎖反應(yīng)，使其他銀行也面臨擠兌風(fēng)險(xiǎn)。[3]
　　3.影響和諧社會(huì)建設(shè)，一旦泡沫破裂易引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)。房?jī)r(jià)高漲，老百姓要幾十年甚至幾代人才能供得起一套房，房地產(chǎn)已成了窮人和富人的分水嶺，并由此引發(fā)一系列社會(huì)矛盾。古今中外，安居才能樂(lè)業(yè)，如果居民連住的權(quán)利都沒(méi)有得到保障，和諧社會(huì)又從何談起？更為值得關(guān)注的是：一旦泡沫破裂，那時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)崩潰，房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩潰又必然會(huì)直接帶來(lái)銀行業(yè)、建筑業(yè)、建材業(yè)等連鎖反應(yīng)，由于人們對(duì)日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿，社會(huì)可能動(dòng)蕩不安，易引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)。
　　
　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的抑制措施
　　
　　基于房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)形成，至少在部分大中城市客觀存在，且其危害性極大，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，充分體現(xiàn)我國(guó)構(gòu)建和諧社會(huì)的理念，筆者認(rèn)為抑制房地產(chǎn)泡沫，刻不容緩，建議從以下幾個(gè)方面著手：
　　1.完善國(guó)家土地制度建設(shè)。按國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)〔2008〕3號(hào)）精神，中央政府要加大對(duì)地方政府權(quán)力的約束，在控制拆遷、放量土地中做好監(jiān)督工作，增強(qiáng)供應(yīng)信息的透明度和穩(wěn)定性，防止更高層次的政府設(shè)租和相關(guān)利益集團(tuán)尋租。進(jìn)一步完善招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度，特別通過(guò)土地價(jià)格的標(biāo)底的確定和建立土地拍賣(mài)后評(píng)估制度，合理確定土地價(jià)格，防止出現(xiàn)暗箱操縱現(xiàn)象。鑒于土地收益是地方稅收的重要來(lái)源，中央可考慮在國(guó)家土地統(tǒng)一規(guī)劃下，提高地方土地收益，切斷地方行為扭曲的經(jīng)濟(jì)動(dòng)因。[1]
　　2.建立符合我國(guó)國(guó)情的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。“我國(guó)人口眾多，土地、能源、資源緊張，而城鎮(zhèn)化快速發(fā)展和人民生活改善帶來(lái)了較大的住房需求，這就決定了我國(guó)不能占用大量土地、消耗大量鋼材、淡水和能源建設(shè)住宅，消費(fèi)模式不能維持現(xiàn)狀?！雹俦仨毩⒆阌谖覈?guó)人多地少的國(guó)情思考住宅建設(shè)模式問(wèn)題，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)90平方米以下住房占70% 以上的目標(biāo)，考慮大多數(shù)群眾實(shí)際居住水平和改善住房需求的支付能力，要引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)，積極發(fā)展二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，引導(dǎo)居民適度、梯次消費(fèi)。
　　3.控制投機(jī)行為，遏制投機(jī)購(gòu)房需求。我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)行的是住房交易環(huán)節(jié)中的營(yíng)業(yè)印花稅和個(gè)人所得稅，對(duì)居民自有自用住房不征收房產(chǎn)稅和物業(yè)稅。稅收制度上的缺陷造成了投機(jī)者的“炒房”、“囤房”和開(kāi)發(fā)商的“捂盤(pán)”行為，掩蓋和擾亂了市場(chǎng)供求關(guān)系，一定程度上人為制造了房地產(chǎn)市場(chǎng)虛高價(jià)格。針對(duì)商品房投機(jī)炒作，對(duì)購(gòu)買(mǎi)期房、商品房?jī)赡暌詢?nèi)轉(zhuǎn)手交易的，除了按照央行和銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號(hào)）和《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》（銀發(fā)〔2007〕452號(hào)）的規(guī)定進(jìn)一步提高第二套購(gòu)房門(mén)檻的，擠出部分投資和改善購(gòu)房需求，還應(yīng)研討稅收政策，嚴(yán)格商品房出售收入個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等的征收，穩(wěn)步推行物業(yè)稅，降低房地產(chǎn)的投資價(jià)值，抑制囤積房產(chǎn)、投機(jī)炒作現(xiàn)象。
　　4.中央政府切實(shí)加強(qiáng)對(duì)地方政府的監(jiān)督，避免地方政府的“投機(jī)主義”傾向。中央政府要從土地合理開(kāi)發(fā)利用、城市可持續(xù)發(fā)展、環(huán)境資源優(yōu)化配置的角度，加大對(duì)對(duì)地方政府的監(jiān)督，同時(shí)在對(duì)政府的績(jī)效考核中不能單獨(dú)強(qiáng)調(diào)GDP指標(biāo)，還要考慮服務(wù)型政府的社會(huì)責(zé)任，綜合考慮，形成制度化的考核干部機(jī)制，直接與領(lǐng)導(dǎo)干部的任免升遷掛鉤。這樣可以避免政府“機(jī)會(huì)主義”引致的地方投資沖動(dòng)，并從根本上轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀，避免因地方利益和中央利益沖突而弱化中央宏觀調(diào)控力度。
　　5.嚴(yán)防金融風(fēng)險(xiǎn)，合理引導(dǎo)資金流向。推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管，加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)防范，合理引導(dǎo)資金流向，從源頭上控制投機(jī)資本。首先，嚴(yán)格控制信貸引起的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)熱。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%或未取得“四證”②的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對(duì)經(jīng)國(guó)土資源部門(mén)、建設(shè)主管部門(mén)查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對(duì)其發(fā)放貸款；對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。其次，嚴(yán)格個(gè)人住房貸款（尤其對(duì)二次以上購(gòu)房貸款）管理。嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款，銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款應(yīng)嚴(yán)格評(píng)估抵押物的實(shí)際價(jià)值，落實(shí)抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例（抵借比）最高不得超過(guò)80%，注意防范與期房相關(guān)的特定風(fēng)險(xiǎn)。最后，要加強(qiáng)外資和外債的管理，盡可能引進(jìn)外資的直接投資和借長(zhǎng)期外債。
　　作者單位：鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院
　　
　　注釋：
　?、僬越ㄔO(shè)部部長(zhǎng)汪光燾2007年1月23日在全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上的報(bào)告。
　?、诮ㄔO(shè)項(xiàng)目“四證”是指土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
　　[1]程艷琴，于紅霞，白彥壯.房?jī)r(jià)泡沫中的地方因素及應(yīng)對(duì)措施[J].統(tǒng)計(jì)與決策，2007（3）(理論版)：116-117.
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