10月13日，成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所(下稱農(nóng)交所)正式揭牌。這個籌備近半年的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)綜合性市場平臺的推出意味著：林權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)及農(nóng)房產(chǎn)權(quán)等農(nóng)村資產(chǎn)首次跨入了我國市場經(jīng)濟體系的大門。
　　在農(nóng)交所揭牌當(dāng)日，12個項目舉行了現(xiàn)場簽約，其中包括3個集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)項目，流轉(zhuǎn)面積約150畝。而在農(nóng)交所新設(shè)立的網(wǎng)站上，已有10個集體建設(shè)用地使用權(quán)及農(nóng)房流轉(zhuǎn)項目掛牌，主要集中在雙流、溫江兩地一這恰是成都推進集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)改革的兩個試點市縣。
　　雖然在十七屆三中全會的公報中并沒有提及農(nóng)地流轉(zhuǎn)的具體措施，但多方人士均認(rèn)為，土地制度改革將成為當(dāng)前相關(guān)法律修訂及體制調(diào)整的重心。全國政協(xié)委員郭松海表示：“開放集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場，將使得我國農(nóng)村建設(shè)用地與國有建設(shè)用地具有同等地位，是此次農(nóng)村制度改革的重要創(chuàng)新?！?br/>　　
　　流轉(zhuǎn)尚存瓶頸
　　
　　事實上，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)的成都早已密集試行。
　　2006年3月，四川省首家市級農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)服務(wù)中心在成都成立。2007年7月，成都市國土資源局出臺《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法(試行)》，規(guī)定集體建設(shè)用地可以進入市場公開出讓。今年4月，成都又成立全國首家農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)擔(dān)保股份有限公司，集體土地流轉(zhuǎn)方式向自由流轉(zhuǎn)靠攏。
　　成都的經(jīng)驗是，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓方必須是集體經(jīng)濟組織——這有效規(guī)避了現(xiàn)有法律條文的限制；集體經(jīng)濟組織使用的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或2/3以上村民代表的同意。
　　然而，上述做法在一些業(yè)內(nèi)人士看來仍存較大瓶頸，“脫離了試驗區(qū)便很難在其他地方復(fù)制”。
　　“目前各個試點均是通過抵押的方式來實現(xiàn)流轉(zhuǎn)，但這和現(xiàn)行《土地管理法》相違背。”房地產(chǎn)高級經(jīng)濟師章林曉在接受記者采訪時表示。據(jù)了解，此前國土資源部試圖通過修訂《土地管理法》對此方面放寬，但修訂過程相當(dāng)謹(jǐn)慎，最終沒能在十七屆三中全會上露面。
　　章林曉擔(dān)憂的是，在還未以法律限定流轉(zhuǎn)規(guī)則便開放市場，“可能會對農(nóng)民權(quán)益造成更大的損害”。而在此前，成都市曾請求國家賦予成都在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)有關(guān)法規(guī)規(guī)章方面的省級立法權(quán)限。
　　“另一項困難則來自農(nóng)村產(chǎn)權(quán)關(guān)系的不明晰?！惫珊１硎?，“確權(quán)”是決定集體建設(shè)用地是否能流轉(zhuǎn)的前提，但當(dāng)前農(nóng)村土地權(quán)益關(guān)系錯綜復(fù)雜，確權(quán)尚有較大困難，因此“真正實現(xiàn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)還有很長一段路要走”。
　　
　　沖擊房地產(chǎn)市場?
　　
　　公開資料顯示，目前我國約23億畝的集體土地當(dāng)中至少有1/3是建設(shè)用地。農(nóng)交所的開放，意味著將有大量集體建設(shè)用地進入市場，這將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生多大的影響?
　　“沖擊巨大”是多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的共識。章林曉指出，關(guān)鍵在于流轉(zhuǎn)規(guī)則?！叭绻恍杞?jīng)過征收為國有土地的程序，即可以不受限制的流轉(zhuǎn)，那么短期內(nèi)勢必會深刻改變現(xiàn)有的市場格局，造成房價下跌。但是如果依然要先征收為國有土地再進行轉(zhuǎn)讓，那么影響會很小?！?br/>　　郭松海并不贊成將農(nóng)交所的模式快速地在各大城市間復(fù)制，他認(rèn)為當(dāng)前并不是一個恰當(dāng)?shù)臅r機，只能有限制地逐步放開?！叭绻┩耆砰_，房價肯定大跌?，F(xiàn)階段影響房地產(chǎn)市場的各種關(guān)系沒有穩(wěn)定，到時候只會更加混亂?！?br/>　　農(nóng)村存量房，即“小產(chǎn)權(quán)房”則成為更多人關(guān)注的焦點。在許多城市，城鎮(zhèn)市民購買農(nóng)民宅基地已經(jīng)成為事實，這也成為改革中不可回避的現(xiàn)實問題。集體建設(shè)用地是否允許流轉(zhuǎn)，也便成為小產(chǎn)權(quán)房能否合法化的關(guān)鍵。
　　郭松海的意見是，如果要將小產(chǎn)權(quán)房合法化則要參照現(xiàn)有的經(jīng)濟適用房規(guī)則。
　　“對于在第一次房改中沒有享受到房屋政策、未能解決基本住房需求的人群，可以考慮趁著本次土地改革的契機，讓他們在補繳土地出讓金后辦理土地使用權(quán)證和房屋使用權(quán)證，但是五年內(nèi)不能上市?！?br/>　　“一旦解決了小產(chǎn)權(quán)房的問題，下一步突破的重點則應(yīng)該放在城鎮(zhèn)居民是否能夠購買農(nóng)民宅基地的問題，這將會在日后成都農(nóng)交所實踐過程中顯露出解決路徑的雛形。”郭松海說。
　　
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