[摘 要]我國的不動產(chǎn)登記機關(guān)是多頭執(zhí)政的局面，至少存在四個以上的登記部門，造成職權(quán)不明，同時也給當事人行使權(quán)利帶來諸多不便和法律風險，因此《物權(quán)法》規(guī)定國家實行統(tǒng)一的登記制度。筆者建議將來由行政機關(guān)行使登記職能，既符合我國的現(xiàn)狀，又能夠避免由法院登記帶來的不公正性。
　　[關(guān)鍵詞]不動產(chǎn)；登記機關(guān)；選擇
　　[中圖分類號]F616.5 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432(2008)52-0058-02
　　
　　不動產(chǎn)登記，即經(jīng)權(quán)利人申請，國家專職部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。不動產(chǎn)登記制度作為《物權(quán)法》的重要組成部分，在市場經(jīng)濟條件下，擔負著確保財產(chǎn)在流轉(zhuǎn)過程中形成良性循環(huán)與保障交易安全的重任。本文從不動產(chǎn)登記制度對物權(quán)變動的保護角度入手，從登記機關(guān)的選擇方面來闡述不動產(chǎn)登記制度在我國的建立與完善。
　　
　　1 我國不動產(chǎn)登記機關(guān)的現(xiàn)狀
　　
　　目前，我國不動產(chǎn)登記機關(guān)呈現(xiàn)“多頭執(zhí)政”的局面，而且其依據(jù)的法律也不同。其中，土地使用權(quán)的登記集中在土地管理部門；房屋權(quán)利變動的登記集中在房地產(chǎn)管理部門；林木權(quán)屬的登記機關(guān)為縣級以上地方人民政府和國務院林業(yè)主管部門；礦產(chǎn)資源勘察權(quán)的登記部門為礦產(chǎn)主管部門。這些部門都是有關(guān)不動產(chǎn)的行政管理部門。
　　這種情況的出現(xiàn)既有歷史的原因，也有理論上的原因。我國從1956年起土地權(quán)利退出了財產(chǎn)法的范疇，直到1988年之后才又重新進入財產(chǎn)法范疇。而此時房產(chǎn)權(quán)、林地權(quán)等已經(jīng)進入了財產(chǎn)法范疇，而且先于土地登記建立了自己的登記制度。我國現(xiàn)行立法為照顧這一現(xiàn)實，故采取了不動產(chǎn)登記分散在多個部門的做法。但是，這種在計劃經(jīng)濟體制下曾經(jīng)發(fā)揮過積極作用的分別登記制度，在市場經(jīng)濟體制下是否能夠繼續(xù)發(fā)揮積極作用，這是一個必須認真思考的問題。在當今世界，凡建立不動產(chǎn)登記制度的國家和地區(qū)，不論這種登記被稱為土地登記還是被稱為不動產(chǎn)登記，總是在一個機構(gòu)進行的。我國于2007年頒布實施的《物權(quán)法》第10條規(guī)定“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”。
　　
　　2 我國不動產(chǎn)登記機關(guān)的改革思路
　　
　　2.1 統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關(guān)
　　在計劃經(jīng)濟體制下曾經(jīng)發(fā)揮過積極作用的登記類型，顯然已與我國現(xiàn)行的市場經(jīng)濟體制相違背，改變這種分別登記的落后狀況，原因在于：
　　(1)分別登記的理論基礎是土地、房屋、森林等不動產(chǎn)的行政管理理論，而不是市場經(jīng)濟需要的民法物權(quán)法原理。市場經(jīng)濟條件下，不動產(chǎn)登記的根本目的是為了完成物權(quán)變動的公示，并提供統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權(quán)的法律基礎。因此，改變行政機關(guān)“多頭執(zhí)政”的現(xiàn)狀代之統(tǒng)一的登記機關(guān)是必要的。
　　(2)分別登記造成不動產(chǎn)物權(quán)法律基礎的不統(tǒng)一，產(chǎn)生法律“相克”，其結(jié)果是妨害正常的不動產(chǎn)物權(quán)秩序。
　　(3)分別登記增加了公民和法人的不合理負擔，妨害我國不動產(chǎn)市場的順利發(fā)展。本來不動產(chǎn)的權(quán)利人就一項不動產(chǎn)物權(quán)的變動只需要進行一次登記，而現(xiàn)在各涉及部門均要求其在自己的部門登記，甚至通過公開的方式不承認別的部門登記的法律效力。
　　(4)分別登記不可能使各有權(quán)登記的部門職責分明，勢必造成各部門不斷扯皮鬧矛盾，這一點已經(jīng)為我國的實踐所證明。故不論是依據(jù)法理，還是依據(jù)市場經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)的經(jīng)驗，不動產(chǎn)登記機關(guān)都必須統(tǒng)一。
　　事實上，在我國已有一些地區(qū)采取了“房地合一”的登記辦法，其中深圳比較典型。深圳經(jīng)濟特區(qū)從1987年實行土地使用權(quán)出讓制度以來，借鑒香港的經(jīng)驗，1992年通過的《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》進一步以立法的形式明確規(guī)定：“深圳市人民政府房地產(chǎn)主管部門是深圳市房地產(chǎn)登記機關(guān)”；“房地產(chǎn)登記以一宗土地為單位進行登記”；“土地上已有建筑物、附著物的，土地及建筑物、附著物應同時登記。土地使用權(quán)未經(jīng)批準登記的，建筑物、附著物所有權(quán)或他項權(quán)利不予登記?！?br/>　　2.2 確定行政機關(guān)為登記機關(guān)　《物　權(quán)法》解決了登記機關(guān)的統(tǒng)一性，接下來的問題就是統(tǒng)一于什么機關(guān)?！段餀?quán)法》第10條只是規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理?！眹H上，不動產(chǎn)登記機關(guān)，在德國為屬于地方法院的土地登記局，在日本為司法行政機關(guān)法務局、地方法務局及其派出所，在瑞士，大多為各州的地方法院。我國歷史上制定民法之初也曾采用法院統(tǒng)一登記的做法，但后來因為民國初期司法的混亂而改為屬于行政機構(gòu)的地政局統(tǒng)一登記，此法在我國臺灣延用至今。我國究竟應該選擇哪個機關(guān)作為統(tǒng)一的登記機關(guān)，對此學者之間有較大爭議，概括言之，主要有以下幾種觀點：
　　2.2.1 法院登記說
　　王崇敏認為，應由不動產(chǎn)所在地的縣級人民法院統(tǒng)一管轄區(qū)域內(nèi)的不動產(chǎn)登記事務，且不動產(chǎn)登記只能由不動產(chǎn)所在地的縣級人民法院管轄。其理由為：
　　(1)通過考察世界各地的不動產(chǎn)登記制度，關(guān)于不動產(chǎn)的登記機關(guān)一般是司法機關(guān)，這是因為不動產(chǎn)物權(quán)登記具有決定公民與法人的財產(chǎn)權(quán)利的司法意義。
　　(2)若以建設部管理下的房地產(chǎn)部門系統(tǒng)作為登記機關(guān)不能滿足物權(quán)公示的需要。因為該部門的登記是以房產(chǎn)為基準的登記，無法容納最為重要且是基礎不動產(chǎn)性質(zhì)的土地登記。
　　(3)以國土資源部系統(tǒng)的土地管理部門作為登記機關(guān)阻力較大。由于我國土地登記制恢復較晚，地籍資料不太完善，且由于部門利益關(guān)系，將不動產(chǎn)登記納入土地登記的做法將遭到房產(chǎn)登記和林業(yè)登記部門的反對。綜上，應由法院來登記。《物權(quán)法》起草過程中，有的建議草案也規(guī)定了不動產(chǎn)登記機關(guān)為不動產(chǎn)所在地的基層法院。
　　2.2.2 行政機關(guān)登記說
　　歐式龍認為，一方面我國目前的現(xiàn)狀是行政機關(guān)作為登記機關(guān)，只要將登記機關(guān)加以統(tǒng)一即可，改革成本較低；另一方面行政機關(guān)進行登記有其高效、高度公示的優(yōu)點，并且能夠避免法院作為登記機關(guān)可能產(chǎn)生的不公正性。
　　2.2.3 現(xiàn)狀妥協(xié)說
　　全國人大常委會制定的《物權(quán)法》曾在征求意見稿中寫道：“考慮到統(tǒng)一登記的問題較為復雜，涉及多年來我國的行政管理體制，也涉及不少單行法律、法規(guī)的規(guī)定，故采取維持各機關(guān)分別登記現(xiàn)狀的辦法。”
　　筆者認為，統(tǒng)一由行政機關(guān)進行登記更符合我國的國情，具體理由如下：
　　(1)我國從民國初期開始，不動產(chǎn)登記就是由行政機構(gòu)的地政局統(tǒng)一進行，我國目前不動產(chǎn)登記機關(guān)雖然沒有統(tǒng)一，但都屬于行政機關(guān)，而非司法機關(guān)，將登記職能賦予一個統(tǒng)一行政機關(guān)的好處在于節(jié)約社會改革成本，便于實踐操作。
　　(2)我國的政治體制、文化傳統(tǒng)等與西方國家不同，如果由法院負責登記，發(fā)生糾紛又由法院裁判，一方面法院可能出現(xiàn)先入為主，影響公正裁判；另一方面使當事人產(chǎn)生偏見，不服裁判，影響了正常的交易秩序，也損壞了登記機關(guān)的形象。
　　(3)人民法院行使不動產(chǎn)物權(quán)登記職權(quán)，擴大了人民法院的職權(quán)范圍，恐怕就需要修改憲法、訴訟法等法律，對我國現(xiàn)存的法制架構(gòu)進行全面調(diào)整，否則只在物權(quán)法中規(guī)定人民法院統(tǒng)一管轄不動產(chǎn)登記，顯然違背了《憲法》的規(guī)定。
　　(4)由行政機關(guān)進行登記與登記的司法性質(zhì)不會沖突?，F(xiàn)代社會隨著社會經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，現(xiàn)代行政權(quán)不再是純粹的執(zhí)行管理權(quán)，而包含了越來越多的準立法權(quán)和準司法權(quán)，因而國家行政機關(guān)同樣可以從事具有司法意義的行為，例如登記行為，因而采用行政機關(guān)進行不動產(chǎn)登記，兼具行政管理和司法性，可能從保護當事人利益的公正角度而言反而會更便捷。
　　
　　參考文獻：
　　[1]孫憲忠.論不動產(chǎn)物權(quán)登記[J].中