[摘 要]本文根據(jù)對(duì)廣西今年1-9月房地產(chǎn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)的分析，得出了廣西房地產(chǎn)增速減緩，商品房銷(xiāo)售面積大幅下降，房屋價(jià)格持續(xù)走低的結(jié)論，并且從土地供應(yīng)的角度對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素進(jìn)行了分析，提出了進(jìn)一步搞活廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)策建議。
　　[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；運(yùn)行態(tài)勢(shì)；對(duì)策
　　[中圖分類(lèi)號(hào)]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432(2008)52-0186-02
　　
　　房地產(chǎn)業(yè)既是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是關(guān)乎民生的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。今年以來(lái)，國(guó)家宏觀調(diào)控政策的作用逐漸顯現(xiàn)，同時(shí)受美國(guó)次貸危機(jī)和國(guó)際金融危機(jī)的影響，廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛漸濃，房屋銷(xiāo)售面積大幅減少，房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)持續(xù)走低，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為了社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。土地供應(yīng)作為國(guó)家宏觀調(diào)控的重要手段，與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系非常密切并相互影響。今年1—9月，廣西土地供應(yīng)量大幅增加，土地交易市場(chǎng)仍然低迷。
　　
　　1 今年以來(lái)廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)的分析
　　
　　今年以來(lái)，廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出投資增速減緩，房屋銷(xiāo)售面積減少，房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)持續(xù)走低的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，具體如下：
　　1.1 房地產(chǎn)投資增速減緩
　　1—9月份，廣西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資468.28億元，同比增長(zhǎng)19.3%，增速比2007年同期減少24.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資完成338.83億元，同比增長(zhǎng)25.6%；辦公樓投資完成3.33億元，同比下降48.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資33.42億元，增長(zhǎng)1.3%；其他投資92.70億元，增長(zhǎng)11.5%。
　　1.2 房屋建筑新開(kāi)工面積繼續(xù)加大
　　1— 9月份，廣西房地產(chǎn)房屋建筑新開(kāi)工面積達(dá)1674.99萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.7%。其中，住宅新開(kāi)工面積1422.0 4萬(wàn)平方米，占新開(kāi)工面積的84.94％，同比增長(zhǎng)15.35％；辦公樓新開(kāi)工面積14.63萬(wàn)平方米，同比減少50.3％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積138.53萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.4％；其他用房新開(kāi)工面積99.80萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)26.4％。
　　1.3 商品房銷(xiāo)售面積大幅下降
　　1—9月廣西商品房銷(xiāo)售面積1164.73萬(wàn)平方米，由去年同期增長(zhǎng)48.1％轉(zhuǎn)為下降4.5％。其中，現(xiàn)房銷(xiāo)售205.21萬(wàn)平方米，同比下降20.2％；期房銷(xiāo)售959.52萬(wàn)平方米，同比下降0.3％。商品房銷(xiāo)售額338.21億元，同比增長(zhǎng)10.2％。其中，現(xiàn)房銷(xiāo)售額49.05億元，下降l4.7％；期房銷(xiāo)售額289.16億元，增長(zhǎng)15.9％。
　　1.4 房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)持續(xù)走低
　　1—9月份廣西房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲l1.3％，漲幅同比提高4.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲11.4％，漲幅同比提高3個(gè)百分點(diǎn)，商品房中住宅價(jià)格同比上漲14.1％，漲幅同比提高4.8個(gè)百分點(diǎn)；二手房?jī)r(jià)格同比上漲10.4％，漲幅同比提高5.9個(gè)百分點(diǎn)。但是，房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)持續(xù)走低。以南寧市為例，今年l—9月份，南寧市各月房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)分別為115.8、114.8、112.8、112.2、111.0、109.3、107.6、105.9和104.3，房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)逐月走低。
　　
　　2 今年以來(lái)廣西房地產(chǎn)用地供應(yīng)情況分析
　　
　　根據(jù)廣西國(guó)土資源廳提供的數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)廣西房地產(chǎn)用地供應(yīng)情況如下：
　　2.1 房地產(chǎn)用地供應(yīng)數(shù)量大幅增加
　　今年1—9月，廣西房地產(chǎn)用地供應(yīng)2328宗，總面積949.3公頃，同比增長(zhǎng)93.58％。其中：住宅用地供應(yīng)2220宗，總面積764.52公頃，同比增長(zhǎng)83.25％；商服用地供應(yīng)108宗，總面積184.79公頃，總面積同比增長(zhǎng)140.58％。
　　2.2 房地產(chǎn)用地供應(yīng)以存量為主
　　廣西房地產(chǎn)用地供應(yīng)主要以消化存量土地為主。今年l—9月，房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量為949.3公頃，其中存量土地738.52公頃，占供應(yīng)總量的82.54％，新增土地僅占17.46％。其中，住宅用地使用存量土地649.67公頃，占供應(yīng)總量的84.98％，新增土地僅占15.02％；商服用地使用存量土地133.85公頃，占供應(yīng)總量的72.44％，新增土地僅占27.56％。
　　2.3 房地產(chǎn)用地出讓價(jià)格下降
　　1—9月，廣西供應(yīng)的房地產(chǎn)用地出讓成交總價(jià)款為60．48億元，比去年同期的34.96億元增加了73％；房地產(chǎn)用地出讓平均成交價(jià)格為44.48萬(wàn)元／畝，比去年同期的52.25萬(wàn)元／畝下降了14.87％。
　　2.4 土地交易行情低迷
　　1—9月廣西全區(qū)也通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌共成交土地887宗，流標(biāo)、流拍和無(wú)人摘牌土地共59宗，占總宗數(shù)的6.65%。其中，南寧市共成交123宗，流拍3宗，無(wú)人摘牌9宗。房地產(chǎn)商取得土地的愿望不強(qiáng)，土地交易行情低迷。
　　
　　3 影響廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素
　　
　　3.1 國(guó)家宏觀金融政策調(diào)控抑制了住房投資需求
　　2007年9月，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)[2007]359號(hào))，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、住房消費(fèi)貸款、商業(yè)用房購(gòu)房貸款進(jìn)行嚴(yán)格管理。其中，對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30％；對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二(含二）套以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。首先，受這一政策沖擊的是純投資的人群。因?yàn)殡S著房貸和首付的提高，資金壓力增大，同樣的資金可以購(gòu)買(mǎi)的房子套數(shù)少了；更嚴(yán)重的是政府的打壓政策打擊了投資者對(duì)市場(chǎng)的信心。其次，是中低收入人群，這部分人群有著購(gòu)房的剛性需求，但是經(jīng)濟(jì)條件較差，首付提高后，購(gòu)買(mǎi)力下降。再次，屬于一些想要換房子的，因?yàn)榈诙追孔娱T(mén)檻提高了，會(huì)導(dǎo)致一部分人放棄這一愿望。從連鎖反應(yīng)來(lái)看，這一政策使整個(gè)市場(chǎng)三分之二的買(mǎi)主都會(huì)受到影響，抑制了住房投資的需求。
　　3.2 土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理
　　今年1—9月，廣西中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)面積為211.10公頃，占房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量的22.25％；經(jīng)濟(jì)適用房?jī)H為22.09公頃，占2.895％；廉租住房用地僅為2.28公頃，占0.30％。而2007年同期，中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)占房地產(chǎn)用地的比例僅為14.11％；經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房用地合計(jì)僅占房地產(chǎn)用地的0.5％?？梢?jiàn)，當(dāng)前土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)還不夠合理，對(duì)中低收入者來(lái)講購(gòu)房壓力增大，適合中低收入家庭需求的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房不足等矛盾依然突出。
　　3.3 購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不足
　　今年以來(lái)在國(guó)家不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的作用下，促使住房消費(fèi)者預(yù)期發(fā)生變化，住房市場(chǎng)出現(xiàn)一定的觀望氛圍，住房市場(chǎng)供需雙方進(jìn)行著市場(chǎng)預(yù)期的心理博弈。特別是現(xiàn)在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境較差，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)大幅下降的趨勢(shì)，使得廣西購(gòu)房者“持幣觀望”的態(tài)度更加強(qiáng)烈。2008年1—9月，廣西住宅新開(kāi)工面積1422.04萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.35％；同期廣西商品房銷(xiāo)售面積1164.73萬(wàn)平方米，同比下降4.5％?？梢?jiàn)，房屋供應(yīng)總量仍在保持持續(xù)增加，而同期銷(xiāo)售量卻出現(xiàn)了下降，消化壓力越來(lái)越大。大多數(shù)的購(gòu)房者認(rèn)為現(xiàn)在由于樓市消化速度弱化，國(guó)家金融政策調(diào)整等原因，房?jī)r(jià)一定會(huì)下降，所以購(gòu)房者現(xiàn)在不急于將手中的現(xiàn)金換成住宅，而是期望房?jī)r(jià)再降一點(diǎn)才去買(mǎi)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心明顯不足。
　　
　　4 進(jìn)一步搞活廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)策建議
　　
　　4.1 進(jìn)一步完善金融政策
　　對(duì)住房消費(fèi)貸款、商業(yè)用房購(gòu)房貸款的貨幣緊縮實(shí)行有保有壓，采用不同的信貸政策有區(qū)別地對(duì)待不同購(gòu)房者。對(duì)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房用地、廉租房用地和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的，要給予資金支持，嚴(yán)格控制高檔和一般商品房的開(kāi)發(fā)貸款，削弱開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)堅(jiān)持房?jī)r(jià)的能力，促進(jìn)房?jī)r(jià)的合理回歸。
　　4.2 進(jìn)一步完善有關(guān)稅費(fèi)政策
　　進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)的調(diào)控，對(duì)土地取得、房屋建造、房屋交易等各環(huán)節(jié)的有關(guān)稅費(fèi)適當(dāng)予以減少，減少房屋建造成本和購(gòu)房成本，進(jìn)而在一定程度上改變市場(chǎng)供求狀況，起到促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的效果。
　　4.3 進(jìn)一步改善房地產(chǎn)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)
　　進(jìn)一步加大經(jīng)濟(jì)適用房用地、廉租房用地和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)量，按照國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約、集約用地的通知》再次要求優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)，確保不低于70％的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地。
　　4.4 逐步恢復(fù)市場(chǎng)信心
　　一是通過(guò)政府和銀行的雙重作用，抑制樓市的過(guò)度投機(jī)，逐步化解風(fēng)險(xiǎn)；二是制定和及時(shí)公布住房建設(shè)規(guī)劃，按政策要求合理安排中低檔住宅；三是加快雙限房的建設(shè)和入市速度，以此引導(dǎo)市場(chǎng)房?jī)r(jià)，并增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)穩(wěn)定未來(lái)房?jī)r(jià)的信心。
　　4.5 加強(qiáng)對(duì)已出讓土地的監(jiān)管
　　有些房地產(chǎn)用地供應(yīng)出去以后，開(kāi)發(fā)公司沒(méi)有按時(shí)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而是把土地進(jìn)行儲(chǔ)備，土地不能形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)供應(yīng)量，使市場(chǎng)上對(duì)房地產(chǎn)的供需失去平衡。需要通過(guò)詳細(xì)的調(diào)查，掌握閑置土地的數(shù)量，并通過(guò)強(qiáng)有力的手段，促使這部分土地進(jìn)行合理的開(kāi)發(fā)利