戴秀勝

摘要:物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)延伸出的新行業(yè),作為房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的主要管理活動,與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有著互動互進的關(guān)系。它實際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)與完善,在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、流通、消費使用的全過程中,起著至關(guān)重要的作用。

關(guān)鍵詞:物業(yè)管理;房地產(chǎn);作用;地位;提高

中圖分類號:F293.3文獻標(biāo)識碼:A文章編號:16723198(2009)23005801

1物業(yè)管理概述

物業(yè)概念的提出以及物業(yè)管理,在我國的發(fā)展已有二十多年的歷史,它走過了一個從借鑒吸收到創(chuàng)新發(fā)展的艱苦過程。物業(yè)管理作為一個新型服務(wù)行業(yè),得到了蓬勃發(fā)展。物業(yè)管理的意識,逐漸被廣大業(yè)主所接受,物業(yè)管理的模式,逐步被廣大業(yè)主所認同,各種形式的物業(yè)公司應(yīng)運而生。

物業(yè)管理并不是以前意義上的房地產(chǎn)行政管理,它是集管理、服務(wù)、經(jīng)營于一體的企業(yè)法人,它的最終目的是實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益同步增長。它是依照國家的法規(guī)政策,運用現(xiàn)代的科學(xué)技術(shù)和先進的管理手段,對小區(qū)的物業(yè)進行管理,為小區(qū)的業(yè)主提供有償服務(wù),使業(yè)主的物業(yè)得到保值增值。

2物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容

2.1常規(guī)性的公共管理服務(wù)

房屋主體公共部位的維護,公共設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng),公共環(huán)境衛(wèi)生的保潔,物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)花草樹木的栽培,物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)治安秩序的護衛(wèi),消防設(shè)施的保護,道路車輛的管理等。

2.2針對性的專項管理服務(wù)

為業(yè)主提供日常生活的方便(衣、食、住、行等),開展商業(yè)服務(wù),組織文教、體衛(wèi)、娛樂活動,金融保險業(yè)務(wù),中介服務(wù)等;還有根據(jù)業(yè)主的不同需求,隨時提供委托性的特約服務(wù)等。

3對物業(yè)管理的一些誤區(qū)

3.1物業(yè)管理公司≠開發(fā)商、建房單位

物業(yè)管理公司可能是開發(fā)商的下屬單位,但這不等同于開發(fā)商、建房單位。物業(yè)管理公司要按照法律程序,履行嚴格的申報審批手續(xù)。具體說,它必須:按照國家法規(guī)政策規(guī)定的條件,向工商、稅務(wù)管理部門申請營業(yè)執(zhí)照,取得法人證書;向建設(shè)部門申請企業(yè)資質(zhì)證書;向房管局、物價局申請,取得收費許可證書;向培訓(xùn)單位申請對經(jīng)理、項目經(jīng)理、管理員的培訓(xùn),取得崗位合格證書。沒有“四證”的公司,不是物業(yè)管理公司,有的單位對房產(chǎn)實行的行政管理,也說成是物業(yè)管理,這是盜用物業(yè)管理公司的名義,違背了物業(yè)管理內(nèi)涵和國家的法規(guī)。

3.2責(zé)任誤區(qū)

現(xiàn)在物業(yè)管理糾紛多,究其原因,就是分不清各自的職責(zé),導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)發(fā)生的一切事故、民事案件、刑事案件都歸罪于物業(yè)管理公司,對物業(yè)管理公司產(chǎn)生頗多怨言,甚至由此拒交物業(yè)管理費用,這都是觀念上的錯覺造成的。例如汽車在停車場丟失,究竟由誰承擔(dān)賠償責(zé)任?依法按理而論,即使交了停車費,也不應(yīng)由物業(yè)管理公司賠償。其一,物業(yè)管理公司每月收取的停車費不足以承擔(dān)賠償義務(wù);其二,停車場是為用戶提供的停車設(shè)施,而不是提供的車輛保險、保管業(yè)務(wù);其三,收費是因為用戶占用了全體業(yè)主共有的土地、場地、設(shè)施,這種收費恰恰體現(xiàn)了“誰使用、誰受益、誰出錢”的原則。

3.3“管家”誤區(qū)

一個時期以來,許多物業(yè)管理公司在對員工進行培訓(xùn)教育時,常以“管家”自喻;面對廣大業(yè)主,也常以“管家”的面孔出現(xiàn),混淆了物業(yè)管理者與“管家”的本質(zhì)區(qū)別,顛倒了業(yè)主與物業(yè)管理者的位置,如果不在認識上澄清,不在于理論上糾誤,勢必影響物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系,成為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的障礙。

4物業(yè)管理在現(xiàn)代化城市管理中的地位

4.1物業(yè)管理是城市管理的基礎(chǔ)

物業(yè)管理的范圍是一個個相對獨立的小區(qū)、大廈,城市管理的范圍則是由這些單位組成的整個城市。據(jù)統(tǒng)計,目前常州市物業(yè)管理面積占城市總面積60%左右。物業(yè)管理將這些遍布全市、建筑面積和規(guī)模較大的區(qū)域,規(guī)范地管理起來,提升了城市品位,在創(chuàng)建全國衛(wèi)生城市、環(huán)保模范城市等活動中,起到了直接的積極作用。

4.2物業(yè)管理是城市管理的延伸

物業(yè)管理小區(qū)是城市經(jīng)濟活動、社會活動、文化活動以及各種創(chuàng)建活動的微觀地理單位,通過物業(yè)管理模式,將城市管理中分散的管理職能集中起來,由企業(yè)實行統(tǒng)一有效的管理。小區(qū)的內(nèi)部宣傳教育、安全防火、治安、環(huán)境、衛(wèi)生、文化等工作大多由物業(yè)管理公司承擔(dān)或協(xié)助政府完成,許多物業(yè)管理公司與業(yè)主、社區(qū)共同開展愛綠護綠、保護環(huán)境、文化娛樂、愛心捐助等活動,填補了政府對公共環(huán)境和公共設(shè)施以外的社區(qū)生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境的空白,完善和發(fā)展了城市管理功能。

4.3物業(yè)管理是城市管理的縮影

物業(yè)管理幾乎涵蓋了人們工作生活的方方面面:住宅小區(qū)物業(yè)管理給大家一個舒適的居家環(huán)境;高層辦公樓宇物業(yè)管理給大家一個便捷的工作空間;商業(yè)樓宇、工業(yè)科技園區(qū)、特種行業(yè)的物業(yè)管理,都密切關(guān)系到人們的日常工作和生活?？梢哉f,物業(yè)管理是衡量城市管理水平的重要標(biāo)志,沒有健全的物業(yè)管理就沒有現(xiàn)代化的城市管理。

5物業(yè)管理在現(xiàn)代化城市管理中的作用

5.1物業(yè)管理轉(zhuǎn)換了城市管理體制

物業(yè)管理是建立在市場經(jīng)濟基礎(chǔ)上、由業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方以合同為紐帶的經(jīng)營型管理模式,從而以市場化、專業(yè)化、社會化的管理取代了行政性的單一管理,并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力,不僅理順了財產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)的關(guān)系,轉(zhuǎn)換了房屋管理機制,也減輕了政府的負擔(dān)。政府從管理一切、包辦一切,轉(zhuǎn)變?yōu)楸O(jiān)督服務(wù),強化了城市管理的其他功能;而市民則從被管理的對象,成為了管理的資源和主體,真正做到了“以人為本”。

5.2物業(yè)管理有利于長效管理

城市從“重建設(shè)、輕管理”進入“建管并重,重在管理”的發(fā)展階段,亟待建立長效管理機制。物業(yè)管理企業(yè)為贏得市場,將利用其專業(yè)能力,實行長效管理;對于業(yè)主,房產(chǎn)最重要的私有財產(chǎn),必然督促企業(yè)加強管理,一旦達不到要求,就會重新選聘物業(yè)管理公司,從而在最大程度上實現(xiàn)物業(yè)的使用價值和利益最大化。這種市場化運作機制是實現(xiàn)城市長效管理的基本保證。

5.3物業(yè)管理促進了和諧社區(qū)的建設(shè)

物業(yè)管理的發(fā)展目標(biāo)是追求社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的有機統(tǒng)一,隨著行業(yè)的發(fā)展,其功能也由關(guān)注建筑實體轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼮殛P(guān)注人、文化和價值等精神內(nèi)涵。他們一方面以物為媒,以人為本,為業(yè)主解決各種困難,在維護公共秩序、防偷防火、協(xié)助公安機關(guān)做好防范工作等方面發(fā)揮了重要作用;另一方面,他們會同社區(qū)積極組織開展業(yè)主喜聞樂見的各種文化活動,建立新型鄰里關(guān)系,營造互幫互助、誠實友愛的人文氛圍,與社區(qū)建設(shè)相得益彰,同時,在引導(dǎo)居民樹立環(huán)保意識、優(yōu)化生活秩序、建立綠色生活方式等方面發(fā)揮了有效的倡導(dǎo)作用。

6加強物業(yè)管理工作,提高城市管理水平

物業(yè)管理在快速發(fā)展中,暴露了一些諸如國家法規(guī)尚不健全、企業(yè)操作尚不規(guī)范、業(yè)主理念尚不成熟的問題。探索物業(yè)管理之路,是物業(yè)管理企業(yè)和廣大居民的共識,也是政府城市管理的重要職能。

6.1創(chuàng)新物業(yè)管理工作體制

物業(yè)管理是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程,涉及到水、電、氣、路和環(huán)衛(wèi)、綠化、規(guī)劃、公安、水利、市政公用設(shè)施等方面,而物業(yè)管理企業(yè)是民事主體,不具有行政執(zhí)法權(quán),因此,如果物業(yè)管理與各有關(guān)方面缺乏有效配合,不僅影響物業(yè)管理自身服務(wù)水平的提高,也不能充分發(fā)揮其在城市管理中的應(yīng)有作用。

6.2加強政策扶持

物業(yè)管理行業(yè)是具有一定公益性的服務(wù)行業(yè),且在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市管理中發(fā)揮了一定的作用,需要政府提供強有力的政策支持,特別是稅收、價格等經(jīng)濟政策,以改變?nèi)袠I(yè)保本微利的狀態(tài),保持行業(yè)健康發(fā)展。同時,對于老小區(qū)物業(yè)管理的困難情況,尤其是一些設(shè)施缺位、功能不全、貧困人員多的老小區(qū),要進行政策扶持,使公共設(shè)施補充到位,必要的要進行二次整治,為老小區(qū)物業(yè)管理市場化運作創(chuàng)造條件。